公司跟个人房东租房没有发票，合理支出没有进项，怎么解决？

建议在房产租赁合同中约定含税租金。

这个问题在现实中非常常见。房东收到的租金是不含税的，如果要求提供发票，税金由出租方承担。

如果是个人租房自用，除房东少缴了税款外，其他倒没有什么影响，目前个人所得税专项附加扣除已不要求填写出租人信息；如果是单位租房，因为需要报销入账，由于没有取得发票，在企业所得税汇算时，就需要进行纳税调整。

一、就个人出租房产而言，主要涉及到以下税收：

1、 增值税：住房：应纳税款=含税租金收入÷(1+5%)×1.5%，非住房：应纳税款=含税租金收入÷(1+5%)×5%

2019年1月1日至2021年12月31日，月租金未超过10万元的，免征增值税。

2、城市维护建设税：按应缴增值税的7%（城市）、5%（县城或建制镇）、1%（其他）计算，与增值税同时缴纳；

3、教育费附加：按应缴增值税的3%计算，与增值税同时缴纳；

4、地方教育费附加：按应缴增值税的2%（或1%）计算，与增值税同时缴纳；

5、房产税：出租住房的，按租金收入的4%缴纳；出租非住房的，按租金收入的12%缴纳。

6、印花税：出租住房的，免征印花税；出租非住房的，按合同金额的1‰缴纳；

7、个人所得税：应按“财产租赁所得”项目计算缴纳，税率为20%。但对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。扣除标准：每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

二、问题如何解决。

遇到房东不愿意承担税款而不负责提供发票的情况，我们建议将与房东谈好的租金换算成含税租金，然后以含税租金与房东签订租赁合同，并约定在每次付款前，房东必须提供发票。这样，没有影响房东的租金收入，只是需要他们到税务机关代开发票，所以一般都愿意接受。

需要注意的，在签订租赁合同前，需他们提供房屋产权证或购房合同、房东本人身份证复印件等，如果不能提供上述资料，则税务机关不予代开发票，这种情况之前遇到过。

比如：与房东谈好每月租金1000元，当然是不开发票的，现在就需要将每月1000元的租金经过计算换算为不含税租金是多少，并以此金额与房东签订租赁合同，要求房东在付款前提供发票。这样问题就解决了，当然，前提是增加了承租方的费用支出。

我之前所在的房地产公司外地职工比较多，公司承担房租费用。都是由办公室先与房东谈好税后租金，然后由财务换算为税前租金，以此金额与房东签订租赁合同。租金每季度支付一次，有的房东嫌麻烦，在第一次付款前，就把全年的房租发票一次开齐。

关于这个问题回答如下：

1.这种情况建议在签订房屋租赁合同时先和房东约定好，要求房东必须开具租房发票，因为房东不愿意开具发票有多方面原因考虑，重要一点就是一旦开票就会要缴税增加一笔支出，实际得到的就少了。因此建议承租方可以适当提高租金，把房东在获取同样租金收入如果开票需要缴纳的税费考虑进去，让房东开票实际租金收入没有减少，一般情况下，房东还是会配合的。

2.目前个人出租住房实际上总体税费负担是非常低的。

（1）增值税税率是5%的征收率减按3%减半征收。具体计算公式：

增值税=租金收入/（1+5%）*1.5%。

如果月租金收入低于10万元，不开具增值税专用发票则免征增值税。实际上出租住房月租金超过10万元的很少，也就相当于免征了。

（2）城建税。以增值税为计税依据，适用税率根据地区不同7%、5%、1%。

（3）教育费附加。以增值税为计税依据，费率3%。

（4）地方教育费附加。一般2%。可能有的地区略低，目前湖北地区1.5%。

（5）印花税。个人出租住房是免征的。

（6）房产税。出租住房不区分用途适用优惠税率4%。

（7）个人所得税。个人出租住房一般收入减去税费及成本费用，减按10%缴纳。实际上目前很多地方税务机关都是核定征收，一般是租金收入1%。

3.如果确实有的房东不愿意开具发票，要么选择愿意开具发票的房东，要么实在无法取得发票，可以留下相关转账记录。年度企业所得税汇算清缴时对没有取得发票部分进行纳税调增处理。