个人独资企业名下的写字楼物业想直接过户至投资方名下，需要纳税吗？

个人独资企业与有限公司性质不同，为此在处理税收上还是有重大区别的。之所以有区别，是指个人独资企业承担无限连带责任造成的，其资产权利有其特殊性，为此不能按通常的有限责任来理解问题。

将个人独资企业名下的资产过户到原投资人名下，一般来说会涉及到增值税、土地增值税、个人所得税、契税等税种。

需要着重说明的是，你咨询的问题除了契税有明确的政策答复外，其他的都没有国家层面的明示，仅是老田采集的部分地区的解释，有的甚至是早年的规定拿到现在来推理，可能会产生谬误。所以，本题的答疑仅供参考。若出现错误，实属可能。

（1）增值税问题。

根据《增值税暂行条例》第一条，在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。也就是说，发生销售不动产和土地使用权的行为才需要缴纳增值税，个人投资者收回个人独资企业资产并没有发生销售行为，就无需缴纳增值税。营业税时期，广西地税局和江苏地税局也持有此观点。

根据《广西自治区地方税务局关于营业税若干问题的通知》（桂地税发〔2009〕185 号） 第八条《江苏省地方税务局关于营业税征收有关问题的公告》（苏地税规[2011]3 号）第三条的解释，公司股东因撤销投资而收回原投资的不动产，与被投资企业之间的经济和其他权利义务关系恢复到投资前的状态。其收回不动产的行为不属于营业税应税行为，不征收营业税。为此，营改增后应不征增值税。

（2） 土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

房屋变更至原投资人，既不是出售行为，也不是其他方式有偿转让，不属于土地增值税征税范围，故无需缴纳土地增值税。

依据海南省地方税务局《关于个人以土地使用权投资入股征免土地增值税和个人所得税问题的通知》（琼地税函[2010]304 号）解释，个人独资企业，是指依法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经济实体。由于个人独资企业的财产为投资人个人所有，因此，个人以其拥有的土地使用权投资成立（或转入）个人独资企业的行为，不属于土地增值税的应税行为，不征收土地增值税。同理，收回房产也不缴纳土地增值税。

（3） 个人所得税。

根据财政部、国家税务总局《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税

〔2003〕158 号）的规定，个人独资企业、合伙企业的个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出， 视为企业对个人投资者的利润分配，并入投资者个人的生产经营所得，依照“个体工商户的生产经营所得”项目计征个人所得税。因此，对于上述行为应按“个体工商户的生产经营所得”征收个人所得税。

但也有的认为收回资产不应缴纳个人所得税，此处可能会有争议。

（4） 契税。

根据财政部、税务总局《关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2018]17 号）第六条规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。根据上述规定，个人独资企业名下的房产及土地所有权变更至投资人名下，应当免征契税。