甘萍

441424********6064

（2019）粤03民终10131号

（2019）粤0306执15844号

深圳市中级人民法院

网上立案编号【z10321194611454】。广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2019)粵03民终10131号上诉人(原审原告、反诉被告):深圳市沙井沙头股份合作公司,住所地深圳市宝安区沙井街道沙头村委大楼,统一社会信用代码914403007703244660o法定代表人:钟池明,董事长。委托诉讼代理人:常洁,广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈慧云,广东淳锋律师事务所实习律师。上诉人(原审被告、反诉原告):深圳富客隆投资有限公司,住所地深圳市宝安区新安街道42区翻身路83号602-10,统一社会信用代码91440300050473711t。法定代表人:甘银芳,总经理。上诉人(原审被告):甘萍,女,汉族,1972年2月4日出生,住所地广东省深圳市福田区滨河大道滨河新村东区17栋701,身份证号码441424197202046064c上诉人(原审被告):苏克武,男,汉族,1967年11月12日出生,住所地广东省普宁市流沙北街道兰花新村21幢5楼,身份证号码440527196711122132o共同委托诉讼代理人:蓝衍盛,上海市锦天城(深圳)律师事务所律师。共同委托诉讼代理人:黄刚,上海市锦天城(深圳)律师事务所实习律师。上诉人深圳市沙井沙头股份合作公司(以下简称“沙头股份公司”)因与上诉人深圳富客隆投资有限公司(以下简称“富客隆公司”)、甘萍、苏克武租赁合同纠纷一案,不服深圳市宝安区人民法院(2017)粤0306民初18705号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年4月12日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沙头股份公司上诉请求:1、判决富客隆公司支付沙头股份公司垫付款2819605元。2、甘萍和苏克武对富客隆公司应支付的垫付款2819605元承担无限连带清偿责任担保。3、甘萍和苏克武从2017年4月1日起至富客隆公司实际返还沙头股份公司全部涉案物业之日止,期间的全部物业占有使用费承担无限连带清偿责任担保。4、甘萍和苏克武从2016年1月1日起至富客隆公司实际返还沙头股份公司全部涉案物业之日止期间的全部道路清洁卫生费承担无限连带清偿责任担保。事实及理由:一、富客隆公司应支付沙头股份公司垫付款2819605元。沙头股份公司与富客隆公司签订《房屋租赁合同》后,按合同约定将位于深圳市宝安区沙井沙头社区沙头三路23号商铺和公寓物业交付富客隆公司使用,富客隆公司向沙头股份公司交纳租金和道路清洁卫生费。合同履行期间,富客隆公司将承租的商铺全部转让给深圳市佳伟盛物业管理公司,深圳市佳伟盛物业管理公司将商铺转租给张秋伟。张秋伟承租期间,在原商铺和空地上擅自搭建、加建商铺,并以深圳市天下真牛餐饮管理有限公司和深圳市旺角餐饮管理有限公司名义对外招租,将商铺和擅自加建、搭建的商铺出租,承租人约八十多户,并收取每位承租人二个月保证金、一个月租金和入场费等费用。2017年4月因张秋伟的违法行为,其搭建加建的物业被深圳市宝安区土地规划监察局拆除,导致还没入伙的小商户无商铺使用或有商铺的也无法开业经营,引发八十多位小商户上访。在政府部门的强制要求下,沙头股份公司对66位小商户的保证金和一个月的租金进行垫付。沙头股份公司对小商户垫付过程中,认真审核每一份合同及保证金、租金的收据,共垫付2819605元。该垫付过程有合同、收据、录像、照片作证。引发小商户无法开业的导火线是张秋伟的非法搭建行为,罪魁祸首是富客隆公司的转租行为,没有富客隆公司最初的转租行为,就没有张秋伟的非法搭建行为,沙头股份公司为了社会的稳定,在政府的强制要求下,迫不得已对小商户进行垫付,导致沙头股份公司遭受重大损失。沙头股份公司的垫付行为和富客隆公司的转租行为存在因果关系。该垫付款是沙头股份公司的直接经济损失,应该由富客隆公司来承担责任。二、甘萍和苏克武对垫付款、物业占有使用费、道路清洁卫生费承担无限连带清偿责任担保。本案中,沙头股份公司和富客隆公司签订的《房屋租赁合同》中第12条约定:第一,富客隆公司应加强管理,如再次引起商户上访,一切损失和责任由富客隆公司承担。第二,沙头股份公司明确告知出租物业未取得建设用地规划许可证及房地产等证件,由此产生的一切不利后果由富客隆公司自行承担,富客隆公司无权向沙头股份公司提出任何权利要求。《房屋租赁合同》签署时苏克武为法定代表人,甘萍为签署租赁合同的代表,非常清楚承租物业现状和合同约定的内容,仍然向沙头股份公司作出无限连带清偿责任担保。本案中,沙头股份公司没有任何过错,富客隆公司、苏克武、甘萍非常清楚如果发生纠纷,该合同就是无效合同,可仍然继续签订并作出无限连带清偿责任担保的承诺,所以苏克武和甘萍对富客隆公司不能清偿部分,需承担全部无限连带责任。综上,请求二审法院支持沙头股份公司的诉求。富客隆公司、甘萍、苏克武辩称,一、沙头股份公司早已实际控制涉案物业,原审法院要求富客隆公司支付占有使用费无事实依据。2017年6月,沙头股份公司由其董事长钟志威带队,雇佣几十人采用暴力手段数次强行驱赶富客隆公司人员以及租赁物业内的商户,封锁大门和出入,用铁链封锁一楼商铺,并强行用铁链封锁案涉物业的电房、水房,导致涉案物业停水停电无法使用。沙头股份公司至今还依然封锁大门,在租赁物业进出设置障碍物控制涉案物业,派保安24小时在涉案物业大门附近蹲守监视,涉案物业水电亦仍然在其封锁控制之中,富客隆公司、甘萍、苏克武根本无法对涉案物业进行任何利用。因此,沙头股份公司早就取得了涉案物业的控制权,富客隆公司实际并未占用涉案物业,原审判决要求富客隆公司支付占有使用费无事实根据。退一万步讲,即便要求支付占有使用费,也应当考虑到正是因为沙头股份公司的封锁、监视和干涉,富客隆公司事实上无法对涉案物业进行利用,原审判决依然按照原租赁合同中的租金标准计算占用使用费显失公平合理。二、深圳市佳伟盛物业管理有限公司至今锁闭、占用涉案物业。沙头股份公司擅自暴力驱离商户以后,富客隆公司的转租方深圳市佳伟盛物业管理有限公司(下称佳伟盛公司)至今未移交涉案物业,依然被佳伟盛公司封闭、占用,表现在:(一)佳伟盛公司至今封锁涉案物业店铺,仍然未将涉案物业店铺交给富客隆公司,原审法院不理会富客隆公司提出的司法鉴定、评估的申请,又未向富客隆公司提供合理理由的做法不符合程序规定。富客隆公司依法继续向贵院申请现场鉴定、评估;(二)佳伟盛公司曾将涉案物业转租给了案外人张秋伟,后因张秋伟转租引发商铺集体矛盾后,张秋伟未向佳伟盛支付租金,因此佳伟盛公司已于2017年在宝安区人民法院起诉张秋伟,要求其支付自2017年4月至今的租金,目前该案仍在二审审理当中[案号为(2019)粤03民终10245号]。佳伟盛公司既然仍然在向其下手张秋伟索要租金,正好说明其实际仍然在继续占有本案涉案物业。目前富客隆公司与佳伟盛公司的租赁合同纠纷案件[案号为(2019)粤03民终10244号]依然在二审审理当中。三、沙头股份公司对富客隆公司转租事宜自始知情并同意。沙头股份公司对富客隆公司转租涉案物业给佳伟盛公司的情况自始知情并同意,表现在:1、沙头股份公司派钟卓东、陈秀清两人代表其涉案物业现场进行管理,并按月在富客隆公司处领月管理费用,两人代表沙头股份公司完全了解涉案物业的招商及经营管理全部情况,对富客隆公司转租佳伟盛公司自始知情,且从未提出过异议。2、沙头股份公司曾于2017年6月6日给各商户发布通知,要求各商户将每月租金直接交给沙头股份公司,说明其对转租行为其实一直知情并无异议。四、沙头股份公司要求富客隆公司支付其所谓垫付款、甘萍、苏克武承担无限连带清偿责任无任何事实和法律依据。1、富客隆公司、甘萍、苏克武均不是小商户租赁合同的合同相对方,与小商户建立租赁合同关系的是案外人张秋伟或其控制的深圳市天下真牛餐饮管理有限公司(下称“真牛公司”)和深圳市旺角餐饮管理有限公司(下称“旺角公司")。富客隆公司、甘萍、苏克武事先也并不了解佳伟盛公司擅自转租的事实,佳伟盛公司的违约行为不应当由富客隆公司、甘萍、苏克武来承担责任,且富客隆公司、甘萍、苏克武也从未直接与张秋伟、真牛公司、旺角公司建立过任何法律关系。因此,根据合同相对性原则,富客隆公司、甘萍、苏克武无需支付所谓垫付款。2、富客隆公司、甘萍、苏克武对于沙头股份公司出于何种目的擅自自行垫付小商户的租金、保证金等款项并不知情,不应由其为此承担任何不利后果。3、沙头股份公司在上诉状中已确认是案外人张秋伟及其控制的真牛公司或旺角公司收取了每位承租人二个月保证金、一个月租金和入场费等费用。相反,富客隆公司、甘萍、苏克武从未收取过小商户任何费用或利益。沙头股份公司理应向实际获益人张秋伟、真牛公司或旺角公司追索,要求富客隆公司支付垫付款和甘萍、苏克武承担无限连带清偿责任是毫无道理的。4、沙头股份公司在上诉状自称其垫付的原因是“政府部门的强制要求”,既然是政府的行政命令,沙头股份公司理应向此前要求沙头股份公司垫付的相关政府部门追索或提起行政救济程序,反而却要求与此事毫无关系的富客隆公司、甘萍、苏克武承担所谓垫付款是无任何事实和法律依据的。五、富客隆公司无义务承担道路清洁卫生费,原审判决认定事实错误,应予撤销。1、沙头股份公司因从未给涉案物业提供过清洁、卫生服务,故沙头股份公司就与富客隆公司协商后约定,免除了富客隆公司的该项费用。当时虽无书面协议,但依照《中华人民共和国合同法》相关规定,头协议依然具有法律效力,理应受法律保护。如上所述,沙头股份公司派钟卓东、陈秀清两人代表其涉案物业现场进行管理,因此其对此是充分知情的,沙头股份公司从未就富客隆公司未缴纳道路清洁卫生费提出过任何异议就可以佐证。2、沙头股份公司从未给涉案物业提供过清洁卫生服务,特别是自2017年6月沙头股份公司强行驱离小商户以后,整个涉案物业已空置,依然要求富客隆公司承担清洁卫生费是毫无道理的,原审判决认定事实错误,应予撤销。六、甘萍、苏克武对所谓占有使用费、道路清洁卫生费等并无担保责任,应当驳回沙头股份公司无理诉求。1、由甘萍、苏克武签署的《担保书》中,仅书面明确保证范围局限于富客隆公司拖欠《租赁合同》“项下租金、水电费用、税费、损害赔偿款或违约赔偿款等债务”、以及“使用上述物业期间因拖欠工人工资、经济补偿金、工伤赔偿待导致贵公司承担垫付责任的”。即使《担保书》合法有效且已确认富客隆公司需承担责任,甘萍、苏克武的责任也仅限于上述保证范围,沙头股份公司要求甘萍、苏克武支付占有使用费、道路清洁卫生费明显并不在保证范围内,理应予以驳回。2、《房屋租赁合同》既然被认定为无效,则《担保合同》也当然无效,原担保人甘萍和苏克武的担保责任也因合同无效而免除。3、原审法院判令甘萍、苏克武承担补充清偿责任适用法律错误,且无任何事实根据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条规定,主合同无效而导致担保合同无效的,担保人无过错的,担保人不承担民事责任;担保人有过错的,担保人承担民事责任的部分,不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。因此,只有对主合同无效有过错的担保人才可能需要承担补充清偿责任。在本案中,《担保书》被确认无效是因为主合同被原审法院确认无效,但主合同无效却并不是甘萍和苏克武的过错导致的。本案租赁合同原审法院被认定无效的原因是因为涉案物业无相关产权以及未获得合法报批报建许可,而造成这一瑕疵的根源恰恰是沙头股份公司。其作为物业权益人、出租人,理应负起为涉案物业取得合法手续的义务,正是其未履行其合同义务,才最终导致租赁合同被认定为无效。因此,甘萍和苏克武对担保合同被确认无效没有任何过错,不应当承担补充清偿责任。原审判决在没有任何事实证据证明甘萍、苏克武存在过错的情况下,迳行认定甘萍和苏克武承担三分之一补充清偿责任适用法律错误,明显不合理,应予纠正。综上所述,请二审法院依法驳回沙头股份公司的全部诉讼请求。富客隆公司、甘萍、苏克武上诉请求:一、请求依法判决撤销原审判决第一、二、三、四项,将本案发回重审或直接改判驳回沙头股份公司针对富客隆公司、甘萍、苏克武的全部诉讼请求;二、请求依法判决撤销原审判决第六项,改判支持富客隆公司的反诉请求,即判令沙头股份公司向富客隆公司返还押金人民币216000元、装修2000000元等;三、请求依法改判本案一、二审的全部诉讼费用(含本诉、反诉)的均由沙头股份公司承担。事实与理由:一、原审判决遗漏对富客隆公司反诉请求事项的处理,属于重大错误。本案中,富客隆公司针对沙头股份公司提出反诉请求,但原审判决无论于事实认定部分或说理部分,均未对富客隆公司、甘萍、苏克武的上诉请求作任何处理,显属重大遗漏的错误,依法应由二审法院作发回重审处理。需特别指出一审法院同一合议庭处理并作出判决的(2017)粤0306民初15485号案(原告:深圳市佳伟盛物业管理有限公司)中,已判决要求富客隆公司、甘萍、苏克武向该案原告深圳市佳伟盛物业管理有限公司返还装饰装修款人民币200万元。二案纠纷均围绕同一租赁物业而发生,但原审判决根本无视另一宗案件所认定后实及判决结果,其处理结果实在令人无法理解和接受。二、原审判决遗漏追加当事人且程序违法,应予发回重审或改判纠正。1、本案中,富客隆公司、甘萍、苏克武根据案件事实及法律关系,已书面申请追加深圳聚宝盆物业管理有限公司、深圳市佳伟盛物业管理有限公司、深圳市天下真牛管理有限公司、深圳市旺角餐饮管理有限公司作为第三人参加案件诉讼,上述案外人均与案涉物业存在租赁法律关系,且案件处理结果与其存在直接的利害关系,故应当依法追加其参加诉讼,但原审判决未予追加也未说明理由,属程序错误。2、本案中,富客隆公司、甘萍、苏克武已向一审法院申请对所形成的损失进行司法鉴定,但一审法院未对富客隆公司、甘萍、苏克武的合理请求作任何回应和处理,剥夺了富客隆公司、甘萍、苏克武合法的权利且造成富客隆公司、甘萍、苏克武的损失无法得到合法合理的赔偿,其程序违法且严重损害富客隆公司、甘萍、苏克武的合法权益。三、原审判决认定事实严重错误及遗漏重要事实:(一)沙头股份公司清楚且同意富客隆公司、甘萍、苏克武对物业的分租行为;首先,租赁物业在沙头股份公司知情且同意下,一直正常经营使用。富客隆公司、甘萍、苏克武此前通过向第三方聚宝盆公司承接租赁合同的方式,承租该处物业,此后直接与沙头股份公司直接订立租赁合同,由租赁合同对租赁物业用途的约定可见,该处物业必须通过分租或合作经营的方式方可实现经营;且沙头股份公司也向富客隆公司、甘萍、苏克武的关联公司开出租赁证明,表明其同意转租、分租安排,故富客隆公司、甘萍、苏克武并无违约行为。其次,租赁物业的实际使用方式与建设情况,沙头股份公司始终清楚知悉并参与其中。具体的表现为:1、自签署租赁合同后,沙头股份公司也配合富客隆公司、甘萍、苏克武开出同意转租的证明(见富客隆公司一审证据四),可见沙头股份公司清楚知悉物业的分租安排,且已经书面确认同意;2、沙头股份公司多年来派出其工作人员钟卓东、陈秀清等在现场对富客隆公司、甘萍、苏克武进行管理,且在富客隆公司、甘萍、苏克武处按月领取管理费用,其二人代表沙头股份公司完全清楚富客隆公司、甘萍、苏克武对租赁物业的经营管理情况,也了解相关分租商户的经营情况,表明沙头股份公司对租赁物业的使用并无异议;3、富客隆公司、甘萍、苏克武与次承租人佳伟盛公司自2015年起成立租赁合同关系(于2016年1月5日补签了合同),沙头股份公司自始至终是知情的,也从未提出反对意见,应视为确认有关分租安排的事实;租赁物业使用过程中,沙头股份公司派人在现场进行管理,完全清楚富客隆公司、甘萍、苏克武与深圳市佳伟盛物业管理有限公司之间的分租关系,且沙头股份公司开出《租赁证明》(见富客隆公司一审证据四)支持富客隆公司的分租行为,更可反映其了解并同意分租行为,对物业正常的分租行为并无异议。(二)沙头股份公司恶意中止租赁合同履行的事实;富客隆公司一直正常向沙头股份公司缴纳租金,但沙头股份公司为实现其不正当目的,突然无理拒绝收取富客隆公司正常缴付的租金及卫生费等费用,更荒唐制造富客隆公司欠缴租金的事实,于2017年5月12日突然发出解除合同的通知擅自解除合同,其行为显失诚信信用且严重违约、违法。(三)沙头股份公司釆用暴力手段实际控制租赁物业至今;沙头股份公司于发出解除合同通知后,釆用暴力手段(详见富客隆公司于一审中提供的视频证据)驱赶富客隆公司人员以及租赁物业内的商户,由董事长钟志威带几十人数次强行驱赶商户、封锁大门和出入、用铁链封锁一楼商铺,并强硬用铁链封锁案涉物业的电房、水房,导致租赁物业停水停电无法使用。案涉物业水电设施原本由富客隆公司、甘萍、苏克武在供电、供水部门开户并交费,沙头股份公司无权停水停电,由此造成的损失应由其全部负担。同时,沙头股份公司釆取封堵大门、停电停水等手段,在租赁物业进出设置障碍物控制租赁物业,实现了租赁物业的控制权,至今该物业均在沙头股份公司的控制之下,富客隆公司作为分租人,已将物业移交给深圳市佳伟盛物业管理有限公司,佳伟盛公司中并未向富客隆公司移交物业,何来富客隆公司控制物业之说,更谈何由富客隆公司履行物业移交义务之说?(四)因沙头股份公司的违法违约行为,富客隆公司已产生严重的损失后果。1、为承租案涉物业,富客隆公司已向深圳聚宝盆物业管理有限公司支付了人民币280万元,作为代价获得了沙头股份公司将物业出租予富客隆公司,既然认定合同无效,则沙头股份公司理应将该笔费用及利息返还富客隆公司。2、由深圳市宝安区人民法院作出的(2017)粤0306民初15485号案(原告:深圳市佳伟盛物业管理有限公司)一审判决中,已判令求富客隆公司向原告深圳市佳伟盛物业管理有限公司返还装饰装修款人民币200万元,虽富客隆公司正针对该案提出上诉,但如上诉未果,则该项损失也应由沙头股份公司承担。3、富客隆公司承租案涉物业后,组织大量人力物力对租赁物业进行改造,并组织对物业进行有效的管理,期间投入大量的资金,如认定合同无效,则沙头股份公司应当合理赔偿富客隆公司的经济损失。三、富客隆公司并未违反租赁合同约定,沙头股份公司擅自解除合同并强占租赁场地,理应承担违法后果并赔偿富客隆公司、甘萍、苏克武的全部损失。(一)如前所述,富客隆公司于签署《租赁合同》后正常履行合同,并无任何违约的行为。虽发生分租商户聚集闹事的行为,但其原因属于深圳市佳伟盛物业管理有限公司违反租赁合同约定擅自转租所致,与富客隆公司无关,不应由富客隆公司对其违法行为承担不利后果。既然一审法院同时受理富客隆公司与沙头股份公司及深圳市佳伟盛物业管理有限公司之间的纠纷案件,理应清楚有关争议事实并区分作出处理,现二案均将富客隆公司作为责任主体,不应回避沙头股份公司及佳伟盛公司责任。(二)如前所述,深圳市佳伟盛物业管理有限公司根本未将租赁物业交回给富客隆公司,而沙头股份公司又采取暴力手段收回租赁物业,至今釆取封堵措施控制租赁物业,租赁物业根本不在富客隆公司的控制之下,原审判决要求富客隆公司交回租赁物业及支付占用费,实则是无视富客隆公司合法权益受到严重损害的事实,严重偏袒沙头股份公司及佳伟盛公司,置富客隆公司的合法权益不顾。(三)富客隆公司为承租物业,已付聚宝盆公司280万元又被判令返还佳伟盛公司200万元,期间还投入巨额资金对租赁物业进行改造,以及组织管理团队对租赁物业及进管理和维护,这些巨额损失均属客观事实,可通过司法鉴定确认其损失后果,一审法院对富客隆公司要求鉴定的请求不作处理,完全无视富客隆公司的合法诉求,置富客隆公司合法权益于不顾。四、甘萍、苏克武并无担保责任,原审判决处理错误。由甘萍、苏克武签署的《担保书》中,仅书面明确保证范围局限于富客隆公司拖欠《租赁合同》“项下租金、水电费用、税费、损害赔偿款或违约赔偿款等债务”、以及“使用上述物业期间因拖欠工人工资、经济补偿金、工伤赔偿待导致贵公司承担垫付责任的”,即使《担保书》合法有效且已确认富客隆公司需承担责任,甘萍、苏克武的责任也仅限于上述保证范围,沙头股份公司的诉讼主张超出该范围的,应当不予支持。原审判决适用法律错误,要求甘萍、苏克武为富客隆公司支付占用费、清洁费等项承担担保责任是错误的。综上,沙头股份公司并无解除合同合法事由,案涉租赁合同应继续履行。鉴于沙头股份公司的严重违约行为,沙头股份公司应赔偿富客隆公司的各项损失。恳请二审法院查清事实,依法将本案发回重审或改判支持富客隆公司的反诉请求并驳回沙头股份公司本诉全部诉讼请求。沙头股份公司辩称,一、本案不存在遗漏诉讼事项的处理,理由是,本案中,沙头股份公司将房屋出租给富客隆公司时,富客隆公司并未对该房屋进行装修,所以不存在要求支付或者是评估相关的装修费用。二、一审判决不存在遗漏追加当事人的程序性的问题。该案一系列的房屋租赁纠纷、合同纠纷都是独立的,而且是合同相对性的,此种情况不属于法律规定的必须要合并审理。三、原审认定的分租行为,沙头股份公司自房屋出租给富客隆公司以后,一直由富客隆公司向沙头股份公司支付房租,并没有其他公司向沙头股份公司支付租金。所以,富客隆公司说沙头股份公司知晓其分租的行为是属于狡辩,也没有事实依据。关于富客隆公司说沙头股份公司恶意终止租赁合同,事实上作为沙头股份公司来说,并不希望终止租赁合同,理由是,当租赁合同继续时,沙头股份公司有租赁的收益,沙头股份公司是在什么情况下才终止了租赁合同,主要是以下两点:1、富客隆公司拖欠沙头股份公司的租金长达两个月以上;2、由于富客隆公司转租行为导致第三方承租方在原租赁物业上进行搭建、违建,政府部门对违建房屋进行拆除,导致该合同无法继续履行下去,合同出现终止的情况,责任主要是在富客隆公司。从沙头股份公司将租赁物业出租给富客隆公司,富客隆公司直到现在为止,都没有将租赁物业交付给沙头股份公司,沙头股份公司多次书面头的要求富客隆公司将租赁物业交还沙头股份公司,富客隆公司拒绝。而且现在租赁的物业中还包括了有公寓,这个公寓富客隆公司也一直在收取租金。关于其所说的支付租金给聚宝盆公司,我方不知道,即使是真的,也与沙头股份公司没有任何关系。沙头股份公司向一审法院起诉请求:一、富客隆公司、甘萍、苏克武立即搬离沙头股份公司租赁给富客隆公司的房屋及空地,并支付占有期间的使用费,一直到搬离为止;二、富客隆公司、甘萍、苏克武支付拖欠沙头股份公司租金324000元(即从2017年4月1日暂计至2017年6月30日);三、富客隆公司、甘萍、苏克武支付拖欠沙头股份公司卫生费14400元(即从2016年1月1日暂计至2017年6月30日);四、富客隆公司、甘萍、苏克武支付沙头股份公司滞纳金人民币218520元(即从2016年1月1日暂时计算至2017年6月30日);五、富客隆公司、甘萍、苏克武支付沙头股份公司垫付的费用人民币2819605元。富客隆公司向一审法院反诉请求:一、富客隆公司并无违约事实,沙头股份公司违法解除合同,采取暴力手段中止合同履行,构成违约。二、沙头股份公司并无解除合同的依据,租赁合同具备继续履行的条件,应当继续履行。三、沙头股份公司应就其违约行为导致富客隆公司经济损失进行赔偿。请求法院判令沙头股份公司继续履行与富客隆公司于2015年8月25日签订《房屋租赁合同书》;赔偿租赁场地不能经营期间(自2017年5月12日起至实际恢复经营期间)的经济损失(其中租金损失截止至2017年12月31日止按139800元/月计算、自2018年1月1日起按160770元/月计算,暂计至2018年6月30日,暂合计人民币2197190元;由沙头股份公司承担本案本诉、反诉的全部诉讼。一审法院认定事实:涉案租赁物业为深圳市宝安区沙井沙头社区沙头三路23号房屋,由沙头股份公司进行历史遗留申报。2015年8月25日,沙头股份公司与富客隆公司签订《房屋租赁合同》,主要内容包括:(一)沙头股份公司将位于深圳市宝安区沙井沙头社区沙头三路23号房屋出租给富客隆公司作主题餐饮业、休闲会所或高级公寓等商业用途使用,物业建筑面积约4800平方米,租期自2013年1月1日至2024年12月31日,2013年至2017年期间租金为108000元/月,2018年至2020年期间租金为124080元,2021年至2024年期冋租金为142704元/月,道路清洁卫生费为800元/月,租赁使用的其他费用由承租方负担;上述费用于当月5日前缴纳,逾期缴租则每日按所欠租金1%缴纳滞纳金。(二)承租方不得擅自加建、改建、改变租赁物业结构和使用用途,不得整体转租给第三方使用。上述合同履行期间,富客隆公司将上述商铺部分物业转租予深圳市佳伟盛物业管理公司,深圳市佳伟盛物业管理公司转租予张秋伟,张秋伟再分租予多名商户经营商铺。上述物业实际使用期间,由于存在搭建临时钢筋结构物情况,占地达2000平方米,深圳市宝安区土地规划监察局于2017年3月30日发出《限期拆除通知书》,责令于2017年4月1日前拆除上述搭建的临时钢筋结构物。2017年4月,行政执法部门拆除上述搭建物,富客隆公司自该月份起未向沙头股份公司缴纳租金o2017年5月,因拆除搭建物引发分租商户集体纠纷,随后,沙头股份公司与涉案物业的商户进行协商清退,商户停止营业,此后,涉案物业的商铺空置,公寓楼部分物业由富客隆公司继续占用。另查明,2015年8月13日,甘萍、苏克武向沙头股份公司各出具《担保书》,为富客隆公司承租上述物业提供担保,承诺若拖欠租金、水电费用、税费、损害赔偿款、违约赔偿款等债务,以及使用上述物业期间因拖欠工人工资、经济补偿金、工伤赔偿等导致垫付责任的,担保人承担连带清偿责任。苏克武原为富客隆公司的法定代表人,甘萍为公司签署租赁合同的代表。庭审中,沙头股份公司主张富客隆公司自2016年1月份起未缴纳道路清洁卫生费。富客隆公司抗辩称,由于沙头股份公司未履行清洁卫生义务,主动提出免交该笔费用。一审法院认为,涉案租赁物业未办理房地产权证书,亦无合法的报批报建手续,由相关权益人进行了历史遗留申报,此类房屋达成的租赁合同、转租合同均不具备法律效力,故双方关于解除合同或继续履行合同的主张或诉求,一审法院均不予支持。合同无效,物业权益人可随时要求实际使用方返还物业,实际使用期间,使用人应当支付相应对价,具体标准参照合同约定。涉案物业包括商铺和公寓楼部分,商铺由于分租商户停止经营,于2017年4月即符合返还物业的条件,但由于富客隆公司继续占用公寓楼,而商铺亦长期空置未返还沙头股份公司,故富客隆公司仍需参照合同约定标准支付所有物业的占用费用。此外,道路清洁卫生费作为物业使用的开支,应当由实际使用人富客隆公司承担,沙头股份公司该项请求一审法院亦予支持;富客隆公司、甘萍、苏克武辩称已头协商免交,无证据证明,一审法院不予采纳。另,沙头股份公司据合同主张滞纳金,由于合同不具备法律效力,一审法院对该项请求不予支持。合同无效,双方因履行合同导致经济损失,根据过错原则承担民事责任。但该经济损失应当是与履行合同相关联的直接经济损失,如租赁物的装修装饰、设备搬迁费用等。沙头股份公司主张将垫付分租商户款项作为经济损失,一方面富客隆公司并非分租商户的合同相对方,亦无相关司法程序确认富客隆公司应当赔付分租商户相关款项;另一方面,沙头股份公司主张为垫付,即属代为支付,经追偿确定义务且执行无果后方为经济损失,沙头股份公司并未举证证明其实施充分、有效的追偿方式,直接主张经济损失,一审法院不予支持。同理,合同无效,富客隆公司反诉所主张的未正常经营的经济损失(包括转租租金损失),并非直接经济损失,且证据不充分,一审法院亦不予支持。据相关担保法规定,主合同无效,担保合同无效;担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。本案担保人苏克武原为富客隆公司的法定代表人,担保人甘萍为公司签署租赁合同的代表,应当知悉签订合同的相关情况,其未尽审慎义务,促成合同签署并就富客隆公司履行合同提供担保,存有过错,一审法院酌定其依法承担债务人富客隆公司不能清偿部分的三分之一的补充清偿责任。综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、富客隆公司应于判决生效之日起三日内将涉案物业深圳市宝安区沙井沙头社区沙头三路23号房屋返还沙头股份公司。二、富客隆公司应支付沙头股份公司自2017年4月1日起至实际返还全部涉案物业之日止期间的物业占有使用费用,具体标准为2017年4月1日至2017年12月31日期间每月108000元,2018年1月1日至2020年12月31日期间每月124080元,2021年1月1日至2024年12月31日期每月142704元。三、富客隆公司应支付沙头股份公司自2016年1月1日起至实际返还全部涉案物业之日止期间的道路清洁卫生费,标准为800元/月。四、甘萍、苏克武对富客隆公司的上述债务在未能清偿部分的三分之一的范围内承担补充清偿责任。五、驳回沙头股份公司其他诉讼请求。六、驳回富客隆公司的反诉请求。债务人如未按判决指定的期间履行金钱给付义务,则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付退延履行期间的债务利息。一审本诉受理费33812元,保全费用5000元,由沙头股份公司承担一半,由富客隆公司、甘萍、苏克武共同承担一半;反诉受理费12188.76元,由富客隆公司自行承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,涉案房产没有合法的报建手续,系未经处理的历史遗留违法建筑,标的不适格,故沙头股份公司与富客隆公司就涉案房产签订的租赁合同为无效合同,不具备解除或继续履行的合法前提,其中约定的滞纳金违约条款亦为无效。承租人富客隆公司应当将涉案房产返还沙头股份公司。关于占用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。双方对于涉案房产的商铺部分在小租户被清退后是否已经返还各持一辞。但租赁物是否已经返还出租人,举证责任应在承租人一方,富客隆公司未能举证其已与沙头股份公司就涉案房产商铺部分进行交接,且富客隆公司在二审答辩时明确表示涉案房产仍由其转租的承租人佳伟盛公司锁闭、占用,故足以认定富客隆公司仍然未向沙头股份公司返还涉案房产,应当按照租金标准支付所有物业返还前的占有费用。关于道路清洁卫生费问题,由于富客隆公司未能提交证据证明沙头股份公司已同意免交,故其仍应参照合同约定向沙头股份公司支付。关于垫付分租商户款项问题,由于富客隆公司并非商户分租合同的当事人,亦未向各分租商户收取相应的押金等费用,亦无相关司法程序确认富客隆公司应当赔付各分租商户相关款项,故沙头股份公司无权请求富客隆公司向其支付该垫付款项。关于本案的审理程序问题。经查阅富客隆的反诉状及一审庭审笔录,富客隆公司在一审期间并未就涉案房产装修等损失提起反诉,故一审判决不存在漏判问题,富客隆公司可另循法律途径解决。出租人与承租人之间的租赁合同纠纷,次承租人并非必要的诉讼参加人,一审亦并未遗漏诉讼主体。一审法院审理程序合法,本院予以确认。况且,由于涉案租赁合同因违法而无效,富客隆公司并不享有正常转租经营以获取经济收益的合法预期,故对其反诉主张的未正常经营的经济损失,本院不予支持。关于担保责任问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条之规定,主合同无效而导致担保合同无效,担保人无过错的,担保人不承担民事责任;担保人有过错的,担保人承担民事责任的部分,不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。本案担保人苏克武为富客隆公司的原法定代表人,甘萍为签署涉案租赁合同的代表,其促成涉案无效租赁合同的签署,具有过错,一审法院判令其依法承担富客隆公司不能清偿部分的三分之一的补充清偿责任,于法有据,本院予以确认。综上所述,各上诉人的上诉请求均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币113842.82元,由各上诉人自行负担。本判决为终审判决。审判长张睿审判员聂效审判员吴春诚

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深圳市宝安区人民法院

广东

2019-09-16

2020-08-28

有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务