商品房预售合同纠纷民事一审判决书

民事判决书

原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2020年6月26日签

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订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退回原告已支付的204000元商铺款和40000元团购费；3.判令被告向原告支付违约金35870元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年3月，经朋友介绍，原告到被告南宁市武鸣区红岭·春天地（美食广场）项目销售部了解该项目商铺的销售情况。在被告的推荐下，原告决定购买该项目05号楼N2号商铺，并于2020年3月29日支付了40000元团购费和100000元商铺款。2020年6月，被告通知原告可以签订商品房买卖合同，原告于2020年6月26日与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定由原告购买被告开发建设的红岭·春天地（美食广场）的05号楼N2号商铺，该商铺为预售商品房，合同约定的建筑面积约9.6平方米，商铺售价为358700元。合同约定原告以分期付款的方式向被告支付商铺价款，首期付款为204000元，余款分10期支付。合同签订当天，原告又向被告支付了104000元商铺款，累计共向被告支付商铺价款204000元和团购费40000元。合同第七条约定被告应当在2020年11月31日前，将商铺取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商铺交付给原告使用。合同第八条第（2）款约定，被告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起10个工作日内退还全部已付款，并按合同总价的10%向原告支付违约金.现合同约定的交房期限已届满数月之久，但被告仍未能按约定交房，已构成严重违约。同时，被告分割拆零销售商铺，已违反建设部《商品房销售管理办法》第十二条之规定。2021年4月7日，原告到被告项目处要求解除合同并退铺退款.被告同意解除合同并退款，但不同意办理正式的解约手续，也不同意立即退款。为此，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百七十七条等相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。

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原告向本院提交的证据有：1.企业信用信息公示报告；2.《商品房买卖合同》；3.收据、银行流水；4.《退铺协议》。拟证明其诉称事实。

被告辩称：第一、关于解除合同。原被告双方签订的《商品房买卖合同》是符合法律规定，被告不同意解除合同。第二、204000元是属于买卖合同的购房款，原告要求被告退回不应得到支持。第三、团购款40000元是原告以团购的方式减免案涉房价，该团购费已经在签订购房合同中履行了，原告要求被告退回，无事实及法律依据。第四、关于违约金，被告不存在违约，没有达到违约解除合同的条件，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：涉案房屋位于南宁市武鸣区。2020年6月26日,原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（商铺）》,约定由原告向被告购买其开发建设的位于南宁武鸣区红岭·春天地（美食广场）05号楼N2号商铺,商铺总价款358700元。合同第七条“交付期限”约定：“出卖人应当在2020年11月31日前,依照国家及地方人民政府的有关规定,将具备下列第4种条件,并符合本合同约定的商铺交付买受人使用:4、该商铺取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起十五日内通知买受人的;2、因重大政策性影响或其他特殊情况，且出卖人在发生之日起十五日内通知买受人的。合同第八条“出卖人逾期交房的违约责任”约定,除本合同第九条规定的特殊原因外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用,按下列方式处理:按逾期时间,分别处理不作累加:（1）逾期不超过30日,自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;（2）逾期超过60日

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后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10个工作日内退还全部已付款，并按合同总价的10%向买受人支付违约金。”合同第九条“交接”约定，商铺达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单。2020年3月29日，原告向被告支付团购费40000元、案涉商铺款100000元；2020年6月26日，原告向被告支付案涉商铺款104000元。截止至2021年5月25日本案开庭审理时,被告并未提供涉案商铺交付使用批准文件、亦从未书面通知原告办理商铺交付手续。

2021年4月7日，原告到武鸣区红岭美食广场销售中心与被告协商退铺退款事项。退铺协议载明“因卖方逾期超过60日未交铺，买受人有权解除合同，于2021年4月7日买方黎卫元到武鸣区红岭美食广场销售中心与卖方解除合同（编号HL-05-N2），并协商退铺退款事项，卖方答应以下要求：1、卖方承诺于2021年5月10日当日与买方办理红岭美食广场5号楼N2商铺退款。2、退还款项按2020年6月26日双方签订的合同相关条款办理”。被告工作人员蒋敏在该协议见证人处签名。但被告未认可，故原告诉至本院。

另查明，案涉合同中第七条“交付期限”约定,“出卖人应当在2020年11月31日前，依照国家及地方人民政府的有关规定…”中的2020年11月31日系笔误，原被告在庭审时均认可，案涉商铺交付期限应为2020年11月30日前。

本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同（商铺）》系双方真实意思表示,内容不违反法律规定,为有效合同,双方应当按照合同约定的履行。本案中,原告已按约定

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支付部分购房款,作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。被告作为出卖人,应当按照双方合同约定的时间（2020年11月30日前）向原告交付符合约定的商铺为其主要合同义务,但被告至庭审辩论终结前仍未按合同的约定交付案涉商铺,且原告已至被告销售处要求协商退铺退租,被告却对退铺退款未予确切回复。案涉《商品房预售合同》中对顺延交房的具体情形未作详细的约定,仅在第七条关于交付期限中约定,遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起十五日内通知买受人的，出卖人可据实予以延期。被告庭审时辩称,因2020年新冠疫情影响，导致被告被迫停止施工。而新冠疫情于2020年1月下旬就已在全国爆发，本案双方合同签订时间在2020年6月26日,对于合同签订之前就已经发生的因新冠疫情原因停工，被告在签订合同之时便已知悉，其应在工程总进度中进行合理预期，故合同签订之前就已经发生的工程延期，不应纳入可延期交房的期间内，且被告从未向原告通知或协商关于延期交房，被告关于新冠疫情构成不可抗力、应当顺延交房时间的抗辩理由不符合法律规定,本院不予采信。故被告构成违约,现原告要求解除案涉《商品房买卖合同（商铺）》,本院予以支持。

关于原告要求被告退还购房款204000元及团购款40000元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求要求恢复原状、采取其他措施补救措施,并有权要求赔偿损失”。截至本案庭审辩论终结前,被告仍未能按照合同约定交付商铺,被告的行为已构成根本违约,原告有权诉请要求被告返还购房款204000元。对于团购款40000元，本院认为，原告在签订《商品房买卖合同（商铺）》前被告向支付团购款40000元,在签订合同后该团购款已转为购房款,故原告的此项主张,有事实和法律依据,本院予以支持。

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同时,案涉合同的解除系因被告的违约行为导致的,由此给原告造成的损失,原告有权要求赔偿,案涉《商品房买卖合同（商铺）》对于逾期交房的违约责任有明确约定，该约定系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定,应当有效,双方均应按照合同约定履行。故被告应按合同总价的10%向原告支付逾期交房违约金35870元（358700元×10%=35870元）。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、解除原告黎卫元与被告广西春暖花开投资有限公司于2020年6月26日签订的《商品房买卖合同（商铺）》；

二、被告广西春暖花开投资有限公司返还原告黎卫元购房款244000元；

三、被告广西春暖花开投资有限公司向原告黎卫元支付逾期交房违约金35870元。

案件受理费5498元，由被告广西春暖花开投资有限公司负担。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。

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如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

二零二一年六月十一日