房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

半岭温泉公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持半岭温泉公司一审全部诉讼请求；2．鹿鼎会公司承担一、二审诉讼费等费用。事实及理由：一、半岭温泉公司一审提交的《别墅租赁合同》及附件可以证明半岭温泉公司与鹿鼎会公司就涉案6018号别墅的租赁事宜达成一致并对涉案别墅的相关附属设施及物品清单进行了确认后签订合同的事实。从《别墅租赁合同》的内容可以看出，合同签订日即为合同约定的租期起算日（2018年10月28日），且鹿鼎会公司已于合同签订当日对涉案房屋的附属设施和物品清单进行了确认。按照房屋租赁交易习惯看，双方已经对租赁物及附属设施进行确认，能够推断出半岭温泉公司已经交付涉案别墅给鹿鼎会公司实际使用，应视为半岭温泉公司已经履行了出租人的主要合同义务。二、半岭温泉公司一审提交的《别墅主管工作清单》足以证明，自2018年10月28日至2019年1月11日期间，涉案6018号别墅一直处于有客人使用和处于服务的状态。因涉案别墅是管家式服务，且服务过程不需住户每天签字确认享受的服务内容，上述清单虽然没有鹿鼎会公司的签字确认，但并不能否认鹿鼎会公司已经实际使用的事实。三、鹿鼎会公司无视法院应诉和举证通知，拒不举证和出庭应诉，应承担举证不能的不利后果。

鹿鼎会公司未予答辩。

半岭温泉公司向一审法院起诉请求：1．判令鹿鼎会公司支付擅自解除合同违约金45万元；2．判令鹿鼎会公司支付房屋租金75万元；3．判令鹿鼎会公司按同期银行贷款利率支付迟延支付租金的利息（利息详见计算清单）；4．本案诉讼费用由鹿鼎会公司承担。

一审法院认定事实：2018年10月28日，半岭温泉公司（甲方）与鹿鼎会公司（乙方）签订《别墅租赁合同》，合同约定半岭温泉公司将其位于海南省三亚市吉阳区落笔洞路169号三亚半岭温泉海韵别墅度假酒店区域内的6018号别墅出租给鹿鼎会公司。合同第四条约定了租期与租金，其中租期为2018年10月28日至2021年9月27日止。租金总计900万元，其中第一年的9个月租金合计225万元整。甲方给予乙方免费3个月的场地租赁，三个月后，乙方需在2019年1月5日前支付甲方一个季度的租金75万元，之后每季度每一个月开始的五天内，乙方均需支付当季度的租金75万元。第二年的租金为300万元，第三年的租金为375万元。合同第十二条约定了合同解除的条件，乙方拖欠租金超过七个工作日，经甲方书面催告后仍未交纳的；乙方擅自单方终止本合约，甲方有权立即解除合同，并收回出租的别墅，由此产生的损失由乙方承担。合同第十三条约定了违约责任，其中因乙方原因擅自提前终止本合同的，乙方应按合同解除之日当年的租金标准向甲方支付违约金45万元。合同中就双方的权利义务以及其他事项作了相应的约定。半岭温泉公司于2020年4月5日发函通知鹿鼎会公司支付拖欠的租金，鹿鼎会公司签收后不予回函，也没有支付租金。现半岭温泉公司认为，鹿鼎会公司使用涉案别墅后，自行于2019年1月27日搬离涉案别墅，不再使用该房屋，也没有向半岭温泉公司支付租金；鹿鼎会公司自行搬离涉案别墅，半岭温泉公司发函也未回复，也未缴纳租金，因此合意解除租赁合同，遂提起诉讼。

一审法院认为，半岭温泉公司、鹿鼎会公司签订的《别墅租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，系有效合同，对双方具有约束力，应遵守履行。半岭温泉公司主张鹿鼎会公司应按照合同约定缴纳使用涉案别墅期间的租金，但其提供的证据并不能证明半岭温泉公司是否将涉案别墅交付鹿鼎会公司使用，并于何时将涉案别墅交付鹿鼎会公司使用，也无法证明鹿鼎会公司又因何原因，于何时搬离涉案别墅。根据双方签订的上述合同的约定，鹿鼎会公司应该于2019年1月5日前支付第一笔租金，但半岭温泉公司直至2020年4月5日向鹿鼎会公司要求缴纳，又根据半岭温泉公司所陈述，在半岭温泉公司向鹿鼎会公司催缴租金后，发现鹿鼎会公司已于2019年1月27日搬离涉案别墅；从鹿鼎会公司搬离涉案别墅到半岭温泉公司向其主张缴纳租金时间已逾一年，如此较长的期间内半岭温泉公司未向鹿鼎会公司主张支付租金，也未发现鹿鼎会公司早已搬离涉案别墅，显然有悖常理。故此，半岭温泉公司虽然提供了与鹿鼎会公司签订的《别墅租赁合同》，但所提供所有证据无法证明双方已按照该合同进行了履行；既不能证明半岭温泉公司已经将涉案别墅交付鹿鼎会公司使用，也未能证明鹿鼎会公司何时搬离，使用了多久，故应该承担举证不能的法律后果。现半岭温泉公司要求鹿鼎会公司支付租金及迟延支付租金的利息损失以及违约金，不予支持。鹿鼎会公司经传票传唤，拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃本案的抗辩权利，依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回半岭温泉公司的诉讼请求。案件受理费15，600元（半岭温泉公司已预缴），由半岭温泉公司负担。

二审中，双方均未提交新的证据。

经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，《别墅租赁合同》是半岭温泉公司与鹿鼎会公司双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，对双方均有约束力。本案争议焦点为半岭温泉公司主张的违约金、租金及利息是否有事实和法律依据。

关于违约金。从本案事实来看，半岭温泉公司与鹿鼎会公司于2018年10月28日签订涉案《别墅租赁合同》，并且双方在合同附件2《租赁该别墅附属设施清单（6018杂件、清单）》及《租赁该别墅附属设施清单（6018杂件、家具清单）》上签名盖章，说明双方于签订合同当日对涉案别墅中的物品进行了清点。2020年4月5日，半岭温泉公司向鹿鼎会公司邮寄送达《关于催收租金的律师函》，通知鹿鼎会公司支付拖欠的租金，鹿鼎会公司签收后未提出异议。综上可知，半岭温泉公司已经将涉案别墅交付鹿鼎会公司使用。半岭温泉公司作为出租方，已完成其举证责任，鹿鼎会公司作为承租方，经传票传唤，拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃本案的抗辩权利。《别墅租赁合同》约定租期为2018年10月28日至2021年9月27日，半岭温泉公司提交别墅管家工作单，证明鹿鼎会公司实际使用涉案别墅的时间为2018年10月29日至2019年1月27日。鹿鼎会公司在未与半岭温泉公司达成一致解除合同也未通知半岭温泉公司的情况下自行搬离涉案别墅，以自己的行为表明不再履行合同，故应承担违约责任。根据涉案合同第十三条第二项“因鹿鼎会公司原因擅自提前终止本合同的，鹿鼎会公司应按合同解除之日当年的租金标准向半岭温泉公司支付违约金45万元”之约定，半岭温泉公司主张违约金45万元有事实和法律依据，本院予以支持。

关于租金及利息。半岭温泉公司在本案主张的是鹿鼎会公司实际使用的2018年10月28日至2019年1月27日期间的租金，根据涉案合同第四条第二项“第一年的9个月租金合计225万元整。半岭温泉公司给予鹿鼎会公司免费3个月的场地租赁”的约定可知，该期间为免租期。故半岭温泉公司主张鹿鼎会公司支付2018年10月28日至2019年1月27日期间的租金及利息于法无据，本院不予支持。

综上，半岭温泉公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实和适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销海南省三亚市城郊人民法院（2020）琼0271民初8971民事判决；

二、海南鹿鼎会健康咨询管理有限公司应自本判决生效之日起十日内向三亚半岭温泉海韵别墅度假酒店有限公司支付违约金45万元；

三、驳回三亚半岭温泉海韵别墅度假酒店有限公司的一审其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费15，600元及二审案件受理费15，600元（三亚半岭温泉海韵别墅度假酒店有限公司均已预交），由三亚半岭温泉海韵别墅度假酒店有限公司负担19，500元，由海南鹿鼎会健康咨询管理有限公司负担11，700元（由海南鹿鼎会健康咨询管理有限公司直接向三亚半岭温泉海韵别墅度假酒店有限公司支付）。

本判决为终审判决。

二零二一年七月十二日

附录

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。