房屋买卖合同纠纷民事一审判决书

原告起诉提出如下诉讼请求（变更后）:

一、判令被告向原告支付逾期交楼的违约金50025000元（以已付购房款25000万元为本金，从2017年7月1日起按每日万分之三的标准，计算至2019年3月25日止）；

二、判令被告承担本案所有诉讼费用。

事实和理由：

2016年12月30日，案外人佛山市诚德特钢有限公司与佛山众盈丰房地产开发有限公司签订《佛山澜石不锈钢总部大厦商业裙楼及部分车位销售合同》，合同约定销售标的是佛山澜石不锈钢总部大厦商业裙楼及部分指定车位，商业裙楼一至四层整体销售总价为26000万元；负一层314个车位总价共计5966万元。销售合同第三条“商业裙楼、车位交楼标准及时间”约定，被告应在2017年6月30日前完成并向政府部门提交竣工验收申请资料，即视为可以交楼时间。即被告交付案涉物业的时间应当为2017年6月30日前。

其后，原告、被告与佛山市诚德特钢有限公司签订《佛山澜石不锈钢总部大厦商业裙楼及部分车位销售合同补充协议》，约定佛山市诚德特钢有限公司将销售合同项下的权利义务转让给原告，由原告承接销售合同项下属于佛山市诚德特钢有限公司的权利义务。

合同履行过程中，被告根据约定在2016年11月25日支付了第一期款5000万元；在2016年12月6日支付了第二期款5000万元；在2017年1月4日支付了第三期15000万元。

但被告并未按照销售合同约定时间即2017年6月30日前向政府主管部门申请验收并交楼给原告，而是直到2019年4月28日案涉物业才通过验收，逾期交楼已长达22个月。2019年5月10日，原告接到被告通知后支付了尾款6966万元，合计支付31966万元。

原告认为，被告逾期交楼的行为已构成根本违约，严重损害原告合法权益，被告应向原告承担相应的违约责任。原告为此起诉。

被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回其全部诉讼请求。事实与理由为：

一、2017年6月30日不是交付涉案物业的时间。被告与佛山市诚德特钢有限公司（简称诚德特钢）签订的《销售合同》第三条第（一）项约定的交楼标准为“完成报建备案的图纸项目和设备、通过联合验收且符合办理房产证条件。”第（二）项的内容是“于2017年6月30日前完成并向政府部门提交竣工验收申请资料，即视为可以交楼的时间。”第四条第（一）项第二段约定“……在大厦整体综合验收合格交付乙方后……”。可见，双方约定的交付涉案物业的条件是通过联合验收后，2017年6月30日只是视为可以交楼的时间，不是正式的交楼时间，更不是最迟交楼时间。同时，《建筑法》第六十一条第二款明确规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，原告将2017年6月30日作为交付涉案物业的时间，是对合同内容的错误理解，不符合《建筑法》的规定，该主张没有合同和法律依据，不能成立。

二、原告诉请从2017年7月1日按每日万分之三的标准计算违约金，没有依据。既然2017年6月30日不是交付涉案物业的时间，原告诉请从2017年7月1日起计付逾期交楼违约金就没有依据。同时，被告与诚德特钢签订的《销售合同》、被告与原告及诚德特钢签订的《补充协议》，均没有约定逾期交楼的违约金数额或计算方法，原告诉请按每日万分之三计算违约金同样没有依据。

三、诚德特钢（现佛山市诚德物业管理有限公司）的法定代表人（即原告的实控人）作为佛山澜石不锈钢总部大厦（简称大厦）的投资人之一，对涉案物业的施工情况充分知悉，其受让涉案物业表明接受大厦存在逾期竣工的瑕疵。被告与诚德特钢签订《销售合同》的时间是2016年12月30日，而大厦约定的竣工验收时间为2015年11月31日，即双方签约时大厦已经逾期竣工13个月。《销售合同》第七条第2点和《补充协议》第四条第2点的约定，清楚表明诚德特钢及原告对佛山澜石不锈钢总部大厦的状况（包括施工进度及债务）充分了解，明知大厦已经处于逾期完工状态且通过竣工验收的具体时间不能确定，所以《销售合同》及《补充协议》均没有约定具体的交楼时间及逾期交楼的违约金数额或计算方法，原告的诉请违背《销售合同》及《补充协议》反映的双方共识。

四、大厦直到2019年3月25日才申请验收，原因是承包方广州四建逾期完工，原告如有损失，应由广州四建承担。被告与广州市第四建筑工程有限公司（简称广州四建）签订的《广东省建设工程标准施工合同》第三条合同工期约定“在2015年11月31日通过竣工验收”，而大厦通过联合验收的时间为2019年4月28日，超期近三年半，广州四建严重违约，应支付误期赔偿费，如果原告有损失，应由广州四建承担。

诉讼中，原告举证如下：1.《佛山澜石不锈钢总部大厦商业裙楼及部分车位销售合同》《〈佛山澜石不锈钢总部大厦商业裙楼及部分车位销售合同〉补充协议》；2.《对公账户跨机构出（入）账通知书》《广东省农村信用社交易回单》《关于收取第三期剩余销售款的通知》；3.《佛山澜石不锈钢总部大厦商业裙楼整体销售招标公告》《佛山澜石不锈钢总部大厦商业裙楼及部分车位中标确认函》、报纸公告。

诉讼中，被告举证如下：1.国有土地使用证及宗地图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、《建（构）筑物建设项目规划条件审批表》《禅城区行政服务中心（智慧新城大厅）一门式业务收件回执》《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》；2.广州市第四建筑工程有限公司的国家企业信用信息公示报告、广东省建设工程标准施工合同（摘要）；3.佛山市诚德物业管理有限公司的国家企业信用信息公示报告。

诉讼中，经原告申请，本院依法摇珠选定并委托佛山合正价格评估有限公司对佛山澜石不锈钢大厦一至四层商业裙楼及该大厦负一层可办证的314个有产权车位从2017年7月1日至2019年3月25日期间的租金进行评估。该机构经评估出具了《价格评估报告书》［佛价评报字（2020）第91号］，并针对当事人的异议和询问出具了《关于〈佛山市禅城区人民法院〉（2020）粤0604民初18321号的复函》《关于〈佛山市禅城区人民法院〉（2020）粤0604民初18321号复函的补充说明》《关于〈佛山市禅城区人民法院〉（2020）粤0604民初18321号之一的复函》《情况说明》及《价格评估报告书》［佛价评报字（2020）第091号］。

本院组织当事人对上述证据进行证据交换和质证。对被告举证的证据2,与本案双方争议无关联性，本院不予采信；除此之外，双方举证的其他证据经对方质证真实性无异议，证据来源合法且与本案有关联性，本院予以采信。对于评估机构所作出的评估意见，被告提出异议，本院认证意见详见下文论述。

本院经审理认定如下事实：

佛山市诚德特钢有限公司于2016年11月30日变更公司名称为佛山市诚德置业有限公司（佛山市诚德特钢有限公司或者佛山市诚德置业有限公司在以下均简称“诚德特钢公司”）。

2016年12月30日，诚德特钢公司作为买方（乙方）、被告作为卖方（甲方），双方签订《佛山澜石不锈钢总部大厦商业裙楼及部分车位销售合同》（以下简称“《销售合同》”），就甲方将销售标的销售给乙方的相关事宜作了约定，约定的主要内容包括如下：

1.销售标的物（以下简称涉案物业）：由甲方开发建设的、位于佛山市禅城区及部分指定的车位，其中商业裙楼是指佛山澜石不锈钢总部大厦的一至四层，设计建筑面积为27311.38平方米，套内面积为25154.71平方米（以设计图纸及最终竣工验收为准），部分指定的车位是指佛山澜石不锈钢总部大厦负一层可办证有产权车位314个。

2.销售价格及支付方式：商业裙楼一至四层整体销售总价为人民币贰亿陆仟万元）,负一层可办证有产权车位按19万元／个出售，314个车位共5966万元。商业裙楼及314个车位的销售总价为31966万元，双方同意乙方按下列方式分期支付：（1）第一期:签订本合同时支付壹亿元，投标时缴交的壹亿元保证金（含2016年11月25日支付5000万元前期诚意金）直接转为第一期款项；（2）第二期：签订本合同后三天内需再支付壹亿伍仟万元正。（3）第三期：2017年6月30日前收到甲方提交政府部门申请竣工验收的申请复印件后三天内支付余下全部款项即6966万元。

如乙方有任何一期逾期付款，视为乙方违约，逾期超过10天的，甲方有权要求乙方支付5000万元作为违约金，并视情况有权解除合同。合同如因此解除的，甲方将乙方已交款项扣除5000万元违约金后余额退回；如合同不解除的，甲方有权向乙方另行收取5000万元的违约金。

3.交楼标准及时间：（1）完成已经报建备案的深圳设计院设计图纸上的所有项目和设备，并按图纸通过各政府主管部门联合验收且符合办理房产证的条件。（2）于2017年6月30日前完成并向政府部门提交竣工验收申请资料，即视为可以交楼的时间。（3）甲方向政府部门提交竣工验收申请书后即通知及按乙方预留地址邮寄乙方交楼及接收竣工验收申请书，乙方不接收或不过来办理收楼手续的，视为甲方已完成交楼手续。

之后，被告（甲方）、诚德特钢公司（乙方）、原告（丙方）三方签订《〈佛山澜石不锈钢总部大厦商业裙楼及部分车位销售合同〉补充协议》（以下简称“《补充协议》”），约定“甲乙双方于2016年12月30日签署《佛山澜石不锈钢总部大厦商业裙楼及部分车位销售合同》（以下称销售合同），甲方将佛山澜石不锈钢总部大厦商业裙楼及负一层314个车位销售事宜（以下简称销售标的）给乙方。经友好协商，现就乙方将销售合同项下的权利义务转让给丙方相关事宜，各方达如下补充协议，以资各方遵守。一、甲乙丙三方同意，乙方将销售合同项下的权利义务转让给丙方，由丙方承接销售合同项下属于乙方的权利义务，乙方未履行的义务由丙方履行。二、丙方保证按销售合同约定履行，乙方对丙方履行销售合同项下的各项义务负连带保证责任，保证期限至丙方销售合同项下的各项义务履行完毕。……”。

上述《销售合同》签订前，诚德特钢公司于2016年11月25日支付了5000万元、于2016年12月6日支付了5000万元。该合同签订后，被告于2017年1月4日又支付了15000万元。

2019年3月25日，被告向佛山市禅城区行政服务中心提交了关于佛禅（挂）2011-019佛山澜石不锈钢总部大厦项目办理联合验收事项所需的材料。

2019年5月7日，佛山市国土资源和城乡规划局、佛山市禅城区人民防空办公室、佛山市公安消防局、佛山市禅城区建设工程质量安全监督站、佛山市禅城区建设工程竣工联合验收办公室共同出具了关于佛禅（挂）2011-019佛山澜石不锈钢总部大厦项目的《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》，确认该项目通过联合验收。

2019年5月8日，被告向原告和诚德特钢公司发出《关于收取第三期剩余销售款的通知》，通知称佛山澜石不锈钢总部大厦已经于2019年4月28日通过联合验收，要求原告和诚德特钢公司于三日内支付第三期余下全部款项6966万元。后原告于2019年5月10日将该6966万元转账至被告银行账户。

之后被告将涉案物业交付原告。原告称交付时间为2019年6月，被告称交付时间为2019年5月。

后原告以被告未能在2017年6月30日前完成并向政府部门提交竣工验收申请资料并向原告交付销售标的物，违反《销售合同》为由，诉至法院提出前述诉讼请求。

另查明，原告于诉讼中申请就涉案物业从2017年7月1日至2019年3月25日期间的租金进行评估鉴定，佛山合正价格评估有限公司出具《价格评估报告书》［佛价评报字（2020）第091号］，鉴定认为“五、价格评估依据（一）法律依据1、《中华人民共和国价格法》；2、《中华人民共和国资产评估法》；3、其他有关价格评估的法律、法规、政策。（二）委托方提供的资料1、司法鉴定委托书；2、其他有关价格评估的相关资料。（三）评估方搜集的有关资料1、现场勘察资料；2、市场价格调查获取的资料。六、价格评估方法通过对评估标的现场勘察，结合标的物实际情况，经评估人员综合分析掌握的资料，根据待估对象特点及目前的使用情况，确定对评估标的采用市场比较法进行评估。七、价格评估过程我公司接受委托后，根据价格评估目的，成立评估小组，制定了评估作业方案，对标的物有关情况进行了调查了解，并查看了涉及标的物的有关资料，整理数据，结合评估标的实际情况，经反复研究、评估，得出初步评估结论，通过内部审核，修正初步评估结论，得出评估结论报告。（一）评估标的概况待估标的为坐落于佛山市禅城区。该大厦共31层，其中一层至四层为商业裙楼，五层以上为写字楼，负一层以下为停车场。待评估标的为该大厦一层至四层商业裙楼以及负一层可办证的314个有产权车位的租金。根据委托方提供的《佛山市建设工程竣工规划验收测绘报告》及相关资料显示，待评估标的首层至四层的商业裙楼总面积为27493.97平方米，其中第一层建筑面积为7161.57平方米、第二层建筑面积为8203.19平方米、第三层建筑面积为8113.62平方米、第四层建筑面积为4015.59平方米以及该大厦负一层可办证的314个有产权车位（每个车位实际使用面积均约为12.72平方米）。根据评估人员现场勘察，标的所处位置靠近佛山大道主干道，附近有公交站，交通较便利，但人流量一般，商业环境一般。（二）评估计算过程根据待估对象特点及目前的使用情况，确定对评估标的采用市场比较法进行评估。具体的技术思路为：市场比较法是根据市场调查，遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产租赁市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象具有较强相关性、替代性的房地产租赁实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、时间因素和租赁情况等影响房地产租赁市场价格的因素进行分析比较和修正，综合评估出估价对象的市场价格。具体评估过程如下：……按上述三个修正后单价的算术平均数作为评估单价。则：佛山澜石不锈钢总部大厦第一层商业裙楼评估单价＝（142.84元／㎡·月＋160.70元／㎡·月＋155.16元／㎡·月）÷3＝152.90元／㎡·月。经市场调研以及参考《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，其余楼层租金单价的评估以评估商业裙楼所处层数的前一层作为基数作递减进行评估。则第二层、第三层和第四层租金的评估单价分别递减40元／㎡·月、15元／㎡·月和15元／㎡·月。经评估，佛山澜石不锈钢总部大厦第二层、第三层、第四层的评估单价租金分别为112.90元／㎡·月、97.90元／㎡·月、82.90元／㎡·月。（3）待估标的租金评估价格以待评估标的第一层为例，说明待估标的评估计算过程：待估标的租金评估价格计算公式：待估标的一层租金评估价格＝第一层租金单价×建筑面积×预估出租率（详见下述出租率评估值评估叙述）×出租时长＝152.90元／㎡×7161.57㎡×50%×20.81月＝11393517.17元。同理，可依据上述方法评估计算出评估期间其余楼层的租金评估价格。则佛山澜石不锈钢总部大厦第二层、第三层、第四层的租金评估价格分别为9636488.27元、8264934.96元和3463745.54元。2、佛山澜石不锈钢总部大厦停车位的租金评估过程……按上述三个修正后单价的算术平均数作为评估单价。则：停车位评估单价＝（643.15元／个·月＋442.83元／个·月＋376.25元／个·月）÷3＝487.41元／个·月。（3）待估标的停车位租金评估价格待估标的停车位租金评估价格计算公式：待估标的停车位租金评估价格＝停车位租金单价×停车位数量×预估出租率（详见下述出租率评估值评估叙述）×出租时长＝487.41元／个×314个×50%×20.81月＝1592451.33元。3、佛山澜石不锈钢总部大厦一至四层及停车位的出租率评估过程……按上述三个修正后单价的算术平均数作为评估值。则：出租率评估值＝（50%＋35%＋64%）÷3＝50%。八、价格评估结论经综合评估确定，评估标的佛山市禅城区佛山大道西侧、绿景路北侧的佛山澜石不锈钢总部大厦一至四层商业裙楼及该大厦负一层可办证的314个有产权车位从2017年7月1日至2019年3月25日期间的租金的评估价格总额合计为大写人民币叁仟肆佰叁拾伍万壹仟壹佰叁拾柒元贰角柒分（￥34351137.27元）。……”佛山合正价格评估有限公司的价格鉴证师孙燕秋、助理价格鉴证师张进良作为价格评估人员在该报告书中签章。

对上述评估价格总额，佛山合正价格评估有限公司出具说明：该评估价格是包含5%增值税的价格，即涉案物业不含税总价格为32715368.83元。

对上述评估鉴定意见，原告无异议；被告提出异议主要如下：1.评估标的不应包含商业裙楼中公共部分所占面积；2.评估意见应该考虑涉案物业为毛坯空置状态因素以及装修免租期因素；3.评估参照物的租金实例虚假，且没有考虑参照物与涉案物业的不同所导致的租金标准差异。出租率不符合客观事实。4.评估人员没有评估资质。

原告为上述评估鉴定预交评估鉴定费87030元。

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，所涉法律事实发生于****年**月**日前且无法律和司法解释规定的除外情形，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，应当适用民法典施行前的有关法律、司法解释的规定。案涉《销售合同》、《补充协议》为包括原、被告在内的合同各方的真实意思表示，不存在法律法规规定的无效或应予抵销情形，合法有效，对合同各方有约束力，各方均应诚实履行义务，否则应承担相应的不利后果。本案双方争议的焦点在于：被告是否违约？应承担违约责任的范围？

一、关于被告是否违约问题

案涉《销售合同》第三条第二、三项约定“商业裙楼、车位交楼标准及时间：……（二）于2017年6月30日前完成并向政府部门提交竣工验收申请资料，即视为可以交楼的时间。（三）甲方向政府部门提交竣工验收申请书后即通知及按乙方预留地址邮寄乙方交楼及接收竣工验收申请书，乙方不接收或不过来办理收楼手续的，视为甲方已完成交楼手续。”根据该约定，本案原、被告双方明确约定以被告完成并向政府部门提交竣工验收申请资料的时间作为销售标的的交付时间，而被告负有在2017年6月30日完成并向政府部门提交竣工验收申请资料的义务，该约定的内容明确无歧义。现由于被告并未于2017年6月30日前履行“完成并向政府部门提交竣工验收申请资料”的合同义务，而是直至2019年3月25日才向政府部门递交了办理联合验收事项所需的材料，其行为已经构成了违约，该违约行为直接导致销售标的的交付迟延，被告理应向原告承担相应的违约损害赔偿责任。

二、关于被告应承担的违约责任范围

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日）第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案被告未依照《销售合同》约定时间完成并向政府部门提交竣工验收申请资料，导致销售标的迟延交付632天（从2017年7月1日至2019年3月25日），造成原告丧失了该期间对该标的物进行占有、使用、收益的利益的损失，该利益损失以货币衡量评价，即相当于参照同地段同类房屋的租金标准所计算的租金价格。

就租金的数额，评估机构出具《价格评估报告书》［佛价评报字（2020）第091号］，被告对此提出的前述异议，本院经审查认为不能成立，理由是：（1）就第1点异议，鉴定机构依据被告提供并经原告认可的涉案物业所在建筑的《佛山市建设工程竣工规划验收测绘报告》所载的物业面积，同时参照同类型行业一般市场租赁情况，租赁按建筑面积（含公摊面积）评估租金价格，采用以测绘报告所记载的涉案物业计容面积进行租金评估，无不合理。（2）第2点异议，本案被告逾期交付涉案物业损害了原告在逾期交付期间占用使用收益的利益，因该利益客观上无法返还，故采用租金标准进行货币衡量作金钱赔偿，评估机构按照一般正常租赁情况对该期间租金金额进行评估，公平合理。（3）对于第3点异议，评估机构采用与涉案物业位于同一区域内的3个同性质物业作为比对参照物，并根据参照物与标的物之间的差异进行分析比较，确定涉案物业各层的出租率和租金标准，评估依据真实充分、结论合理。（4）对于第4点异议，与事实不符，根据报告书所附的评估人员资质证书，该报告书由两名具备价格评估资质的鉴定人签名并由鉴定机构盖章，符合《司法鉴定程序通则》的规定。被告对《价格评估报告书》虽有异议，但未举证证明其异议成立，其要求重新评估鉴定的申请，本院不予准许。

上述评估报告书系由有资质的专业机构作出，符合法定程序，评估鉴定依据合法充分，结论公平合理，应予以采纳。根据该评估报告书，涉案物业自2017年7月1日至2019年3月25日期间的含税租金金额为34351137.27元，不含税租金金额为32715368.83元。因原告未实际支付相应的税费，故应按照不含税租金标准计算原告的租金损失，即被告应向原告赔偿逾期交付房屋的损失计32715368.83元。原告主张超出的部分，本院不予支持。

三、关于鉴定费的负担

本案的鉴定系本案定纷止争的必要程序，根据费用产生的原因，鉴定费87030元由违约方即被告负担。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日）第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告佛山众盈丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市诚德房地产开发有限公司赔偿逾期交房损失32715368.83元；

二、被告佛山众盈丰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市诚德房地产开发有限公司支付鉴定费87030元；

三、驳回原告佛山市诚德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费计291925元、财产保全费5000元，合共296925元（原告已预交），由原告佛山市诚德房地产开发有限公司负担102742元，被告佛山众盈丰房地产开发有限公司负担194183元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。