房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

原告广优公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告铭羽公司与地之福公司就上海市宝山区XX路XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订的合同已于拍卖成交之日2020年10月21日失效；2、判令被告铭羽公司支付从2020年10月22日至2021年1月31日的租金人民币84,413.65元（以下币种均为人民币，面积327.82平方米，每天每平方米2.5元，共103天）。事实和理由：2020年10月2日，天津市第一中级人民法院进行司法拍卖，系争房屋由广优公司拍得。根据法院拍卖公告，铭羽公司与地之福公司签订的合同中约定终止合同的条件：甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押现被依法处分的……故原租赁合同对广优公司不具有约束力，原租赁合同因抵押权的实现而解除。2020年10月23日，广优公司向铭羽公司发函，铭羽公司以原租赁合同继续有效为由拒不搬离，亦不向广优公司支付租金，故广优公司提出上述诉讼请求。审理中，广优公司表示，已于2021年2月1日通过天津中院的执行取得系争房屋，并放弃第一项诉讼请求，同时将第二项诉讼请求变更为要求铭羽公司支付从2020年12月5日至2021年1月31日的租金47,533.9元。

铭羽公司辩称，广优公司作为房屋买受人，无权要求判令铭羽公司与地之福公司之间的房屋租赁合同无效。铭羽公司按照天津市第一中级人民法院的要求于2021年2月1日归还房屋，并已向该法院支付租金至2020年12月31日。铭羽公司不存在侵权行为，也未造成租金损失。同意按房产证面积计算，但应当按转租的标准即每天每平方米1.2元计算。

地之福公司辩称，铭羽公司与地之福公司签订的租赁合同是延续小业主与地之福之间的租赁合同，而很多租赁合同都是在抵押之前签订的，广优公司要求取得房屋与两被告之间的租赁合同效力无关。

本院经审理认定事实如下：系争房屋的原权利人为地之福公司。2013年12月4日，中国工商银行股份有限公司天津经济技术开发区分行经核准登记为系争房屋的抵押权人，备注载明为最高额抵押，最高债权限额20,812万元，债权发生期间2013年12月3日至2019年12月2日。

2015年7月1日，地之福公司（出租方、甲方）与铭羽公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将上海市宝山区XX路XX号依云湾商业街内产证建筑面积13,013.19平方米房屋出租给乙方，该房屋已设定抵押，租赁期共计20年，自2015年10月1日起至2035年9月30日止，租金标准为1.2元/平方米/日。

2020年10月11日，天津市第一中级人民法院出具拍卖成交确认书，载明：广优公司于2020年10月2日通过淘宝网司法拍卖平台以最高价竞得拍卖标的物地之福公司名下坐落于上海市宝山区XX路XX号XX室房地产，成交价为3,404,296元。

2020年10月21日，天津市第一中级人民法院作出（2019）津01执恢156号之八执行裁定书，裁定：地之福公司名下系争房屋的所有权归买受人广优公司所有，上述房地产的所有权自本裁定书送达买受人广优公司时起转移，广优公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。后广优公司经核准登记为系争房屋的权利人，建筑面积327.82平方米。

2020年11月23日，广优公司向系争房屋现租户发出告知函，载明，即日起，系争房屋的所有权已归我司所有，各经营单位如有继续承租或不再承租的意向，都请速与我司联系，另从2020年11月1日起，系争房屋租金调整为每日12元/每平方米，支付方式为一次性提前支付全年租金，等等。

2021年1月20日，天津市第一中级人民法院向铭羽公司发出（2019）津01执恢156号通知书，责令铭羽公司在2021年2月1日前将系争房屋等房地产交付买受人，到期仍不履行的，依法强制执行。

审理中，广优公司表示，已于2021年2月1日取得系争房屋。

另查明，2017年5月16日、2019年5月7日，上海市第二中级人民法院向铭羽公司发出两份（2017）沪02执字第317号协助执行通知书，请协助执行以下事项：冻结贵司应支付给地之福公司XX路商铺租金，并支付至本院账户。2017年10月24日、2018年4月17日、2018年10月25日，铭羽公司分别向上海市第二中级人民法院转账支付部分租金。

2018年10月10日，天津市第一中级人民法院作出（2018）津01执348号之二执行裁定书及协助执行通知书，载明，该院在执行申请执行人中国XX股份有限公司天津市分公司与被执行人地之福公司等金融借款合同纠纷一案中，天津市高级人民法院作出（2016）津民初79号民事判决已经发生法律效力，后变更中国XX股份有限公司天津市分公司为本案申请执行人。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，经申请执行人申请，依照法律规定，裁定冻结并提取地之福公司所享有的应收账款18,373万元（地之福公司名下“顾村依云湾商业街”项目78套不动产在2013年12月4日至2020年12月3日期间内产生的全部租金收入），将上述租金收入交至天津市第一中级人民法院。

2020年8月7日，铭羽公司向天津市第一中级人民法院转账1,021,006.17元，附言载明“付上海市宝山区XX路XX号（78套房产2020.7.1-2020.9.30租金）”。同年10月10日，铭羽公司向天津市第一中级人民法院转账1,021,006.17元，附言载明“付上海市宝山区XX路XX号（78套房产2020.10.01-2020.12.31租金）”。同日，铭羽公司向地之福公司转账340,335.39元，附言载明“2020.10.01-2020.12.31租金”。审理中，铭羽公司与地之福公司一致确认，经财务对账，铭羽公司已将两公司之间依云湾商业街房屋租赁合同中的所有商铺租金支付至2020年12月31日。广优公司对此不予认可。

审理中，广优公司和铭羽公司均同意系争房屋的市场租金按每天每平方米2.5元计算。

本院认为，根据法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，地之福公司将已设定抵押的系争房屋出租给铭羽公司使用，该抵押权实现后，广优公司通过拍卖取得系争房屋产权，故地之福公司与铭羽公司签订的房屋租赁合同对广优公司不具有约束力。

广优公司通过竞拍取得系争房屋的所有权，对系争房屋依法享有占有、使用、收益等权利。该项所有权是通过司法拍卖的方式取得，不得与天津市第一中级人民法院的执行内容相冲突。根据本案查明的事实，铭羽公司多次根据上海市第二中级人民法院及天津市第一中级人民法院协助执行通知书的要求，支付应向地之福公司支付的租金。铭羽公司和地之福公司均表示，经过对账确认，铭羽公司已付清截止至2020年12月31日的租金，而根据铭羽公司提供的银行业务付款回单载明，铭羽公司已向天津市第一中级人民法院支付2020年10月1日至2020年12月31日的租金，该部分已付租金已转为天津市第一中级人民法院的执行款项，故铭羽公司无需重复向新的房屋产权人支付使用费。但铭羽公司在2021年1月1日后继续占用系争房屋，应向新的房屋产权人支付使用费。铭羽公司认为自己在2021年2月1日前对系争房屋享有使用权的观点并无不当，但不排除铭羽公司向新的房屋产权人支付使用费的义务。铭羽公司认为自己不需要向广优公司支付2021年1月1日至2021年1月31日期间使用费的抗辩意见，本院不予采纳。铭羽公司和广优公司均同意按房产证载明的面积327.82平方米，按每天每平方米2.5元计算，本院予以准许。经计算，铭羽公司应支付使用费25,406.05元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法典》第二百三十八条、2000年《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，判决如下：

被告上海铭羽物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海广优木业有限公司支付2021年1月1日至2021年1月31日使用费25,406.05元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费988元，由原告上海广优木业有限公司负担553元，被告上海铭羽物业管理有限公司负担435元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

二零二一年十一月八日

附录

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民法典》

第二百三十八条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。

二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

……

三、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第一条……

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

……

四、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。