租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市杨浦区人民法院

民事判决书

（2019）沪0110民初6089号

原告(反诉被告)：上海首选建材有限公司，住***。

法定代表人：李贤君，总经理。

委托诉讼代理人：***，男。

委托诉讼代理人：金黎，上海市辉煌律师事务所律师。

被告(反诉原告)：上海红峪投资有限公司，住***。

法定代表人：李德福，董事长。

委托诉讼代理人：曹竹平，上海市汇业律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李梦云，上海市汇业律师事务所律师。

被告(本诉被告)：上海乐璟会养老服务有限公司，住***。

法定代表人：李德福，执行董事。

委托诉讼代理人：曹竹平，上海市汇业律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李梦云，上海市汇业律师事务所律师。

上海首选建材有限公司(以下简称首选公司)诉上海红峪投资有限公司(以下简称红峪公司)、上海乐璟会养老服务有限公司(以下简称乐璟会公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用普通程序审理。2019年5月27日，红峪公司向本院提起反诉，本院合并审理后，于2019年7月8日、同年10月11日、同年12月11日公开开庭进行了审理。首选公司委托诉讼代理人***、金黎，红峪公司及乐璟会公司共同委托诉讼代理人曹竹平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告(反诉被告)首选公司向本院提出本诉诉讼请求：1.解除首选公司与红峪公司于2015年12月2日签订的《协议书》及2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2.红峪公司支付从2016年6月1日至2017年8月31日租金5，850，000元、自2017年9月1日起至2019年11月29日租金11，060，238.90元、物业费1，446，461.28元、剩余装潢款6，650，000元、水、电、燃气费533，653.52元，合计25，540，353.70元；3.红峪公司支付解除合同违约金12，000，000元；4.乐璟会公司对红峪公司的上述第二、三项诉讼请求承担连带付款责任；5.判令房屋内装潢残值及不可搬离的设施、设备均归首选公司所有。事实和理由：2017年9月1日，首选公司与红峪公司签订《房屋租赁合同》一份，约定首选公司将坐落于本市杨浦区济宁路XXX号四至八层、三层部分房屋(以下简称系争房屋)出租给红峪公司开办养老机构经营使用。合同期自2017年9月1日至2032年8月31日，年租金4，888，503.4元(前两年)。2017年9月26日前，红峪公司需支付租金、租赁保证金、租赁补偿金、装修款、物业费合计21，108，958.5元，然红峪公司于2017年9月1日入住系争房屋后，未能按约支付上述费用，已构成违约，为维护首选公司的合法权益，故起诉至法院做如上诉请。

被告(反诉原告)红峪公司辩称：不同意首选公司全部诉请。首选公司与红峪公司确实因合作开办养老院于2015年12月签订了合作《协议书》。按照《协议书》约定，首选公司应当提供有证或经规划批准的合法建筑及开办养老院的合法证照给红峪公司。但双方签订《协议书》之后，首选公司未能按约履行。直至2017年9月1日，红峪公司在首选公司的强烈要求下，双方签订了系争房屋的租赁合同。但是订立之后红峪公司发现，首选公司即将出租的房屋系违章建筑，房屋原始结构是四层厂房，每层6米，系争房屋如需将四层改建成八层楼的建筑，首选公司应当重新办理规划审批，取得建设工程规划许可证。如果首选公司在法庭辩论前都没有办法提供，双方签订的租赁合同应属无效。基于合同无效，红峪公司无需向首选公司支付租金，事实上首选公司也未将系争房屋交付给红峪公司，红峪公司只是将设施设备、家具于2016年下半年开始陆续搬入，至今未营业。首选公司主张的水电煤费系装修过程中产生的费用，不应当由红峪公司负担。综上，红峪公司无需支付房屋使用费、物业费及水电煤费。关于装修款，首选公司应当将符合合同约定的租赁标的出租给红峪公司，因首选公司未能按约提供相关证照和交付房屋，红峪公司无需支付装修款，鉴于本案的实际情况，装修补偿款同意由法院判决。红峪公司并向本院提出反诉诉讼请求：1.首选公司返还红峪公司保证金100万元；2.首选公司赔偿红峪公司以100万元为本金，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算，自2016年7月1日起至实际清偿之日止的逾期利息损失。

被告(本诉被告)乐璟会公司辩称，同意红峪公司的答辩意见。因《房屋租赁合同》无效，故担保合同无效，乐璟会公司不承担任何民事责任。《房屋租赁合同》也未约定乐璟会公司需承担的担保责任，故未明确约定担保方式的，担保关系不成立。

针对红峪公司的反诉，首选公司辩称，红峪公司反诉要求首选公司返还租赁保证金的基础是解除《协议书》，不应当合并审理，应当另案诉讼。双方签订的《协议书》已转为租赁合同，即便解除《协议书》，也是红峪公司违约在先。如法院认为《协议书》需解除，红峪公司应当按照《协议书》赔偿违约金1，200万元。

一、原告(反诉被告)上海首选建材有限公司与被告(反诉原告)上海红峪投资有限公司签订的《协议书》于2019年7月8日解除；

二、原告(反诉被告)上海首选建材有限公司与被告(反诉原告)上海红峪投资有限公司、被告(本诉被告)上海乐璟会养老服务有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；

三、被告(反诉原告)上海红峪投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海首选建材有限公司损失4，000，000元；

四、上海市杨浦区济宁路XXX号房屋内四至八楼、三楼裙房、九楼机房中的固定装修、尚未搬离的设施、设备归原告(反诉被告)上海首选建材有限公司所有；

五、原告(反诉被告)上海首选建材有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海红峪投资有限公司保证金1，000，000元；

六、被告(本诉被告)上海乐璟会养老服务有限公司对上述第三条被告(反诉原告)上海红峪投资有限公司应向原告(反诉被告)上海首选建材有限公司支付的全部款项中不能清偿部分的三分之一承担清偿责任；

七、驳回原告(反诉被告)上海首选建材有限公司其余本诉诉讼请求；

八、驳回被告(反诉原告)上海红峪投资有限公司其余反诉诉讼请求。

如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费229，501.77元，由原告(反诉被告)上海首选建材有限公司负担205，047.90元，由被告(反诉原告)上海红峪投资有限公司负担24，453.87元。反诉案件受理费6，900元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海首选建材有限公司负担。财产保全费5，000元，由原告(反诉被告)上海首选建材有限公司负担4，467.24元，由被告(反诉原告)上海红峪投资有限公司负担532.76元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长龚立琼

审判员张扬

人民陪审员陈铭浩

二零二零年一月三日

书记员史晨璐