房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院民　事　判决　书（2020）陕01民终4005号上诉人（原审原告）：许增勇。被上诉人（原审被告）：陕西隆基帝和置业有限公司。法定代表人：王宝苍，该公司经理。委托诉讼代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠德哲，陕西许小平律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：西安万科企业有限公司。法定代表人：郭继勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠德哲，陕西许小平律师事务所实习律师。上诉人许增勇因与被上诉人陕西隆基帝和置业有限公司（以下简称隆基帝和有限公司）、西安万科企业有限公司（以下简称万科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初4053号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许增勇上诉请求：1、撤销一审判决；2、一、二审诉讼费由隆基帝和有限公司、万科公司承担；3、万科城市之光项目未按图施工，存在严重的质量问题，并违规交付骗取业主收房签字，应追究违约责任及相应责任。事实和理由：1、雁塔区法院判决适用法律错误，隆基帝和有限公司、万科公司未按施工图施工防水，属于未按图施工，未完工。法院认定的分区可以代替的判决缺乏法律依据。2、政府的行政处罚是对企业的处罚，不能代替民事赔偿。3、国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知国办发【2019】3号文已经对存在配套幼儿园缓建、缩建、停建、不建和建而不交等问题的，在整改到位之前，不得办理竣工验收。判决中认为不属于民事诉讼范围的依据不充分。4、关于交付法院认为可以分楼交付，但是法律规定的竣工全部是以项目竣工交付没有任何法律规定可以分步分项工程交付使用。5、竣工备案表发出后发现的未按施工图纸施工完成防水内容。属于欺瞒获得竣工备案表，故不能以有竣工备案表即视为竣工。6、购房合同与既有法律规定不一致的，应以法律规定为准，不能拿合同免责。隆基帝和有限公司辩称，对于许增勇上诉事实与理由一、二、五条，一审判决已判决隆基帝和有限公司、万科公司为涉案房屋厨房加做防水，支持了许增勇的诉请。对于许增勇事实与理由第三条，该幼儿园投资建设主体均为隆基帝和有限公司、万科公司，隆基帝和有限公司、万科公司向政府移交。不管从合同约定或是法律规定来看，均不可能向许增勇移交。对于许增勇事实与理由第四条，《中华人民共和国城市房地产管理法（2017）》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”双方签署的《商品房买卖合同》中亦对交付条件进行约定，一是取得竣工验收证明文件，二是取得商品房测绘报告。该两份文件交付前隆基帝和有限公司、万科公司均已取得，无论是法律规定或是合同约定，隆基帝和有限公司、万科公司均满足交付条件。对许增勇事实与理由第六条，隆基帝和有限公司、万科公司交付房屋既符合法律规定也符合合同约定，一审判决并未以合同免责，且判决依据法律规定，并无问题。万科公司辩称，其公司只是隆基帝和有限公司的母公司，具体的权利义务与其公司没有法律上的联系。许增勇向一审法院起诉请求：1、隆基帝和有限公司、万科公司赔偿逾期交付违约金78055元人民币、承担物业费4718元，共计82773元；2、隆基帝和有限公司、万科公司完成许增勇房屋防水处理工程，已经发生漏水的房屋应消除因为漏水造成的损害，判令隆基帝和有限公司、万科公司承担工程施工费用；3、隆基帝和有限公司、万科公司完成幼儿园交付工作；4、隆基帝和有限公司、万科公司按照《环保法》和关于建筑垃圾填埋的规定清除建筑垃圾，使用回填土进行填埋；5、本案诉讼费用由隆基帝和有限公司、万科公司承担。一审法院认定事实：2015年12月13日，许增勇（买受人）与被告隆基帝和有限公司（出卖人）签署了《商品房买卖合同》，该合同约定：买受人购买出卖人开发的坐落于西安市曲江新区创意大道以北、芙蓉西路以东万科城市之光小区12幢2单元17层21703号房屋，预测建筑面积为90.8平方米，房屋总价款为650461元。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告…；合同附件十二第六条对合同第九条的补充约定为：经买卖双方协商一致，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保修书》...。合同第十条第（一）款对商品房相关设施设备交付条件约定为：1.交付时供水、排水配套设备齐全，并于城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2.房屋交付时未能纳入城市供电网络并正式供电的，买受人同意由出卖人提供安全用电，在纳入城市供电网络并正式供电前此部分费用由出卖人承担。合同第十一条对房屋交付时间的约定为：出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十一条第（四）款对买受人查验房屋的约定为：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件…3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）房屋视为出卖人已按期交付，房屋毁损、灭失的风险及相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。房屋保修从视为交付之日起计算。合同附件十二第二十九条第二项对幼儿园的约定为：由出卖人投资建设的学校、幼儿园建筑所有权属于出卖人或政府所有。学校、幼儿园的招生条件、学校名称、办学性质、办学规模、开学时间、收费标准及招生区域等均存在调整的可能，须以政府教育主管部门及学校、幼儿园的最新政策为准。出卖人对此不提供任何保证，不作为合同内容。合同附件十第一条对前期物业管理的约定为：本项目的物业服务企业为西安市万科物业服务有限公司……。经一审法院核实，隆基帝和有限公司认可买受人已向其支付了全部购房款。许增勇现将隆基帝和有限公司、万科公司诉至一审法院。双方围绕合同履行情况，就案件争议的事实进行了举证质证，具体情况如下：一、关于逾期交房问题。许增勇称其主张的逾期交房违约金项下的逾期期间是自合同约定的交房日期起至符合国家法律规定的交房条件之日止（即整个项目拿到竣工验收备案条件）。经查，隆基帝和有限公司于2017年6月取得了涉案房屋所在楼栋的《房产测绘成果报告》，并于2017年6月29日取得涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案表，该备案表显示工程名称为“曲江御园二期一标段10#-12#楼及地下车库”，备案机关意见为：“建设单位陕西隆基帝和置业有限公司新建的曲江御园二期一标段10#、11#（不含裙房）、12#（不含裙房）及地下车库工程，于2017年6月25日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格。经对建设单位2017年6月26日报送的竣工验收备案文件及工程质量监督机构2017年6月26日提交的工程质量监督报告核查，符合要求，准予备案。”同时，隆基帝和有限公司、万科公司提供了一份落款时间为2017年6月的《城市之光房屋交付通知书》，用以佐证已向许增勇通知收房，该通知书载明：“西安城市之光项目12#号楼2单元1703号房屋业主许增勇先生/女士，房屋通知交付时间：2017年6月30日10：30-11：00。”许增勇在起诉状中亦认可隆基帝和有限公司、万科公司如期向其履行了通知收房的义务，但认为房屋未符合交付标准。另隆基帝和有限公司、万科公司提供的《房屋交付表》显示许增勇于2017年7月2日在表中签字确认。二、关于房屋的厨房防水问题。庭审中，许增勇认为隆基帝和有限公司、万科公司未对厨房进行防水处理、涉案项目未完工、房屋漏水造成了损害，但并未就具体的损害后果提供证据佐证。许增勇向一审法院提交了2018年11月5日西安曲江新区建设工程质量安全监督站作出的西曲建质罚字【2018】第030号行政处罚决定书一份，载明：“我站2018年8月检查，发现陕西隆基帝和置业有限公司建设的曲江御园工程，存在明示或暗示施工单位违反工程建设强制性标准的行为，违反了《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279号）第十条的规定，依据《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279号）第五十六条第三款的规定，决定作出：1、责令改正；2、处以贰拾万元罚款的行政处罚”。经一审法院核实，隆基帝和有限公司、万科公司承认涉案房屋厨房确实未做防水，其确因防水受过行政处罚，但房屋在设计时已经进行了合理化的功能分区，厨房洗菜盆直接连接下水管，基本排除了渗漏的可能性，且在房屋交付时已明确告知业主。许增勇向一审法院提交了2013年5月13日中华人民共和国住房和城乡建设部发布的第30号公告即《住房城乡建设部关于发布行业标准的公告》，载明：“现批准《住宅室内防水工程技术规范》为行业标准，编号为JGJ298-2013，自2013年12月1日起实施。其中，第4.1.2、5.2.1、5.2.4、7.3.6条为强制性条文，必须严格执行。”该《住宅室内防水工程技术规范》中关于设置厨房防水、防潮、地漏的规定为“5.1.1住宅卫生间、厨房、浴室、设有配水电的封闭阳台、独立水容器等均应进行防水设计。…5.2.2条规定：厨房的楼、地面应设置防水层，墙面宜设置防潮层；厨房布置在无用水点房间的下层时，顶棚应设置防潮层。”隆基帝和有限公司、万科公司辩称许增勇提供的上述行业标准中厨房防水并非强行性条文。经一审法院询问，隆基帝和有限公司、万科公司称若许增勇现要求厨房加做防水，隆基帝和有限公司、万科公司愿意为未做防水的房屋厨房重新做防水。三、关于临水临电问题，许增勇称隆基帝和有限公司、万科公司交房时提供的系临时用水及临时用电，对此隆基帝和有限公司、万科公司辩称房屋现在提供的电为临时用电，但是不收费，水是正式用水。四、关于幼儿园交付问题。许增勇主张由隆基帝和有限公司、万科公司完成幼儿园交付工作的诉讼请求，一审审理中要求许增勇明确上述诉请，许增勇称幼儿园属于小区的配套设施，应移交政府。经一审法院询问，隆基帝和有限公司、万科公司称涉案房屋所在小区的幼儿园由隆基帝和有限公司建设，幼儿园目前已装修完毕，但还未开园，开园手续正在办理中。五、关于建筑垃圾回填问题。许增勇主张隆基帝和有限公司、万科公司清除建筑垃圾，并就此向一审法院提交若干施工现场照片佐证。六、物业费问题。许增勇称其主张隆基帝和有限公司、万科公司承担的物业费系实际交房之日计算至2019年2月20日之间的费用。一审法院认为，许增勇与隆基帝和有限公司自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。双方均应依约履行各自的权利义务。《商品房买卖合同》第九条约定房屋交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同附件十二第六条将交付条件变更为：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人。结合一审法院已查明的事实来看，隆基帝和有限公司、万科公司已于2017年6月29日取得涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案表。此时不论是依据合同第九条还是依据合同附件十二第六条的约定，涉案房屋均已符合合同约定的交付条件。另许增勇主张涉案项目竣工需要有整个项目的竣工验收备案手续，并以《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条作为依据，该条规定：“房地产开发项目的设计、施工、必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”但因房地产开发项目通常是对整个地块进行分期开发、分期销售、分期办理预售手续、分期交付，而涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案表显示工程名称为“曲江御园二期一标段10#-12#楼及地下车库”，该标段项目已经备案机关验收合格，符合许增勇依据的上述法律规定。结合上文所述，涉案房屋所在楼栋取得竣工验收备案表时（2017年6月29日）就已符合合同约定及法律规定的交付条件。且许增勇在诉状中认可隆基帝和有限公司、万科公司如期向其履行了通知收房的义务。综上可知，许增勇应于2017年6月30日前办理收房手续，此时即便许增勇拒绝收房，逾期收房的责任也不应由隆基帝和有限公司、万科公司承担，许增勇无权要求隆基帝和有限公司、万科公司向其支付逾期交房违约金。故许增勇现诉请隆基帝和有限公司、万科公司支付逾期交房违约金一节，无事实及法律依据，依法不予支持。至于许增勇主张涉案房屋厨房未做防水不符合交付条件一节，因其所依据的编号为JGJ298-2013的《住宅室内防水工程技术规范》中，关于设置厨房防水的条款为5.1.1条、5.2.2条，非《住房城乡建设部关于发布行业标准的公告》中规定的强制性条文，故许增勇的上述主张缺乏法律依据，依法不予支持。另许增勇诉请隆基帝和有限公司、万科公司完成房屋防水处理工程，并对已经发生漏水的房屋消除因为漏水造成的损害并承担工程施工费用一节。因隆基帝和有限公司已在庭审中表示愿为未做厨房防水的房屋加做厨房防水，故依法确认由隆基帝和有限公司为涉案房屋的厨房加做防水、费用由该隆基帝和有限公司、万科公司承担。又因许增勇在本案中举证并不足以证明房屋存在漏水且产生损失，亦未向申请对涉案房屋漏水原因及损失费用进行鉴定，故无法明确房屋是否漏水、房屋漏水原因、许增勇是否因房屋漏水遭遇损失、遭遇何种程度损失，故许增勇主张隆基帝和有限公司、万科公司消除因为漏水造成的损害并承担工程施工费用一节，依法不予支持。至于许增勇主张涉案房屋使用临水临电，不符合交付条件一节，许增勇对此提供了《商品房销售管理办法》第七条第（六）款作为依据，该条载明：“（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件…”，根据该条规定，房屋水电需具备交付使用条件即可，且双方合同约定：“1.…使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。2.房屋交付时未能纳入城市供电网络并正式供电的，买受人同意由出卖人提供安全用电…”。总结上述，无论是许增勇依据的规定还是合同约定，都未体现房屋交付时须具备正式水电，许增勇也未举证证明隆基帝和有限公司、万科公司交付房屋时提供的水电不能正常使用，故许增勇以临水临电主张房屋不符合交付条件，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。总结上文所述，许增勇主张的逾期交房违约金虽依法不应予以支持，但许增勇实际收房后，若对房屋质量存有异议，可在质量问题项下向隆基帝和有限公司、万科公司主张质保责任，而非在收房后继续主张逾期交房违约责任。至于许增勇诉请隆基帝和有限公司、万科公司交付幼儿园一节，因双方于《商品房买卖合同》中约定幼儿园由隆基帝和有限公司、万科公司投资建设，所有权属于隆基帝和有限公司、万科公司或政府所有。相关招生条件、开学时间等须以政府教育主管部门及学校、幼儿园的最新政策为准，隆基帝和有限公司、万科公司对此不提供任何保证，不作为合同内容。结合合同约定，虽幼儿园在小区规划范围内，但幼儿园开园手续处于办理中，许增勇作为业主可与隆基帝和有限公司、万科公司协商幼儿园招生事宜，但无权要求隆基帝和有限公司、万科公司向所有业主交付幼儿园，至于许增勇要求隆基帝和有限公司、万科公司将幼儿园移交政府一节，因该项诉请不属于民事诉讼的处理范围，故许增勇的上述诉请依法不予处理。至于许增勇诉请隆基帝和有限公司、万科公司清除建筑垃圾一节，应属侵权纠纷的处理范畴，与本案并非同一法律关系，依法不予处理。至于许增勇诉请隆基帝和有限公司、万科公司承担物业费一节。因许增勇主张的物业费系许增勇基于其与西安市万科物业服务有限公司之间签订的《万科城市之光前期物业服务合同》向西安市万科物业服务有限公司缴纳，属物业服务合同关系，与本案不属同一法律关系，故本案依法不予处理。又因涉案《商品房买卖合同》系隆基帝和有限公司与许增勇签订，西安万科企业有限公司并非涉案合同的相对方，故许增勇对西安万科企业有限公司的全部诉请，均无事实及法律依据，依法不予支持。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告陕西隆基帝和置业有限公司应于本判决生效之日起30日内为涉案房屋（位于西安市曲江新区创意大道以北、芙蓉西路以东万科城市之光小区12幢2单元17层21703号房屋）加做防水，费用由被告陕西隆基帝和置业有限公司承担。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费1869元，由原告许增勇承担1769元，由被告陕西隆基帝和置业有限公司承担100元。上述费用原告已预交，被告陕西隆基帝和置业有限公司应在判决生效后将其应承担的费用支付原告。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，许增勇与隆基帝和有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于房屋是否逾期交付的问题。合同第九条约定房屋交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。附件十二第八条明确了涉案房屋交付条件为该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人。经查，涉案房屋所在楼栋已于合同约定交付日期前取得了竣工验收备案表及商品房测绘报告，交付条件符合合同约定，且涉案房屋所在的工程名为“曲江御园三期4#路、6#楼（不含商业）、7#、8#楼”，该房地产开发项目已竣工并经备案机关验收合格，亦符合《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的交付要求，许增勇现已签署了《房屋交付表》，完成了收房手续，隆基帝和有限公司不存在逾期交房的事实。关于防水问题。许增勇未提供证据证明防水问题属于主体结构质量不合格，已严重影响正常居住使用，并不能推断隆基帝和有限公司期满获得竣工验收备案表，且一审法院已判令隆基帝和有限公司为涉案房屋加做防水，费用由隆基帝和有限公司承担。关于幼儿园问题。《商品房买卖合同》中约定，幼儿园由隆基帝和有限公司投资建设，所有权属于隆基帝和有限公司或政府所有，许增勇无权要求向所有业主交付。许增勇要求隆基帝和有限公司向政府移交幼儿园，一审法院认定不属于民事诉讼处理范围，并无不妥。至于许增勇认为竣工验收备案表中的造假问题，是否存在造假并不属于本案处理范围，本院不予处理，许增勇可另行主张权利或向有关部门反映。综上，许增勇的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1869元（许增勇已预交），由许增勇负担。本判决为终审判决。审　判　长　焦海林审判员　朱利安审判员张伟二〇二〇年九月八日书　记　员李妍慧1