房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

江苏省南通市中级人民法院

民事裁定书

（2019）苏06民终4564号

上诉人(原审原告)：***，男，****年*月**日生，汉族，住***。

被上诉人(原审被告)：江苏帝业节能设备有限公司，住***。

法定代表人：谢燕。

上诉人***因与被上诉人江苏帝业节能设备有限公司(以下简***业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院（2019）苏0682民初6299号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

***向一审法院起诉请求：1、依法撤销其于2019年6月13日与帝业公司签订的《房屋买卖合同》；2、帝业公司返还其27.5万元购房款；3、诉讼费用由帝业公司承担。原审审理中，***变更第一项请求为确认双方于2019年6月13日订立的房屋买卖合同无效。

一审法院认定事实：2019年5月30日，***与上海银澳房地产营销策划有限公司签订《定购协议》一份，订购位于如皋市房屋一套，面积78平方米，总价27.5万元。***于当天缴纳定金2万元。

2019年6月13日，***、帝业公司签订《盛世家园房屋买卖合同》一份，载明主要内容如下：出卖人：帝业公司，买受人：***，双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖谢甸居委会大局盛世家园农民集居小区房屋达成如下协议：第一条项目建设依据。出卖人以土地流转方式取得位于334省道南侧、帝业太阳能东侧的地块的土地使用权，该地块土地面积为14600平方米，规划用途为农村集中居住小区，现定名为盛世家园。第二条买受人所购房屋的基本情况。该幢房屋的用途为住宅，建筑层数地上12层，买受人购买的房屋为2幢702B，房屋合同约定面积为78平米…第八条关于产权登记的约定。出卖人负责为买受人办理产权证，付完房款后及时将产权证移交予买受人。…

合同签订后，***于当天缴纳剩余购房款，帝业公司向***出具收款收据(27.5万元)一份，并于当天向***发放村镇房屋所有权证证明书，该证明书上有如皋市搬经镇谢甸社区居民委员会、如皋市搬经镇房屋所有权登记发证办公室盖章。

原审庭审中，帝业公司陈述案涉土地为集体土地，其公司无土地使用权证、施工许可证、规划许可证。

一审法院认为，帝业公司作为案涉房屋的出卖人，未能取得国有土地使用权证、规划许可证及施工许可证，其出卖的房屋属于未取得合法批建手续的“小产权“性质房屋。因该性质房屋目前无法取得法律意义上的产权证明，且涉及的政策因素较多，故案涉争议不属于人民法院受理民事案件的范畴，应当裁定驳回***的起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，裁定：驳回***的起诉。

***上诉请求：撤销原裁定，依法受理并支持帝业公司返还其27.5万元购房款。事实和理由：1、本案属于人民法院受理的范围。案涉房屋买卖合同属于人民法院受理的公民与法人之间的财产关系诉讼，与国家政策无关，其起诉符合民事诉讼法的有关规定。本案并不涉及政策因素，相反政府鼓励企业从事农民集中区安置房建设的开发与销售。但，帝业公司违反相关法律和行政法规的规定，帝业公司的行为违反合同法的规定，应认定为无效。2、帝业公司采取欺诈手段，与其订立合同不但损害国家利益，也侵害其合法权益。帝业公司告知其案涉房屋系安置房，交清价款后即可办理不动产权证，其信以为真，其认为只要帝业公司开具不动产增值税销售发票，即可取得不动产权证，但帝业公司故意隐瞒事实真相，诱骗其先付款。现帝业公司无法开具发票，更无法办理不动产权证，帝业公司所谓的房产证仅是农村农民住房临时证明，该行为严重干扰房地产市场管理秩序，已损害其合法权益。

帝业公司未辩称。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，帝业公司在未取得建设用地规划许可等审批手续的情况下，在农村集体土地上建设房屋，该类房屋系小产权房。根据相关法律规定，对该类房屋的认定与处理，涉及国家政策性问题，属于国家有关行政机关的职权范围，此类房屋买卖不属于人民法院受理民事案件的范围。原审裁定驳回***的起诉，并无不当。

综上所述，***的上诉请求均不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长吴风

审判员王建勋

审判员谭松平

二零一九年十二月三日

书记员汤婷婷