房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民　事　判决　书（2019）陕01民终5497号上诉人（原审被告、反诉原告）：***，女，****年*月**日出生，汉族，住***。委托诉讼代理人：丁鑫，北京市中盈（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何靓，陕西格润律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，****年*月*日出生，汉族，住***。委托诉讼代理人：武鸿伟，陕西平非律师事务所律师。原审第三人：西安东海岸房地产营销策划有限公司，住***。法定代表人：袁晓丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：***，男，****年*月*日出生，汉族，西安东海岸房地产营销策划有限公司销售部员工，住***。上诉人***因与被上诉人***，原审第三人西安东海岸房地产营销策划有限公司（以下简称东海岸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初13162号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。***上诉请求：1、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初13162号民事判决第一项、第三项，改判驳回***一审诉讼请求，支持其一审反诉请求；2、一、二审诉讼费由***承担。事实与理由：双方虽未载明土地出让金支付的具体日期，但其与***约定首付款支付期限为2017年6月15日，土地出让金应当在6月15日之前履行，***向其支付土地出让金超过合同约定的支付期限，一审法院以双方2017年7月4日提交网签、过户申请，认定双方以实际履行行为变更了合同约定的交易手续办理期限，属认定事实不清。涉案房屋系因限购政策原因无法继续进行，认定其不享有合同解除权，适用法律错误。***辩称，为维护市场经济的诚信、公证交易秩序，在其完成给付土地出让金、合同定金的义务，且在2017年7月4日双方签署了家庭购房申请表、网络监督申请书、以双方的行为对原约定进行了变更，***以房价上涨为由拒不履行合同，违反了合同约定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予以维持。东海岸公司述称，土地出让金约定的是***承担，但没有约定缴纳时间，其公司认为***不构成违约，不同意***的上诉请求。***在一审诉讼请求：1、判令***继续履行合同，未履行房款10万元，办理房屋过户手续，并承担违约金损失暂计24000元（每日按64万元房款的万分之五计算，自2017年7月14日起算至被告交付房屋之日）；2、由***承担本案全部诉讼费用。***在一审反诉请求：1、确认其与***于2017年6月4日签订的《二手房买卖合同》解除；2、判令***向其赔偿经济损失人民币12000元；3、反诉诉讼费由***承担。一审法院认定事实：2017年6月4日***与***签订《二手房买卖合同》，约定***将其所有的位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室（建筑面积为87.06㎡，房产证号为105XXXXXXX-11-18-12104～1）出售给***，房屋总价款为640000元。该转让成交价不包含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条之约定各自承担。双方约定在本合同生效当日，***向***支付定金40000元。合同第四条关于付款方式约定，买方须于2017年6月15日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款(全部房款减去定金减去贷款额之外的部分房款）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号中；买方须于2017年6月20日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。合同第五条约定，在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《西安市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2017年6月30日（含当日）。合同第八条约定，土地出让金及在买卖交易过程中产生的税费均由买方***交纳。合同第九条约定，卖方即***应于2017年8月1日前向***交付房屋。合同签订当日，***向***交纳定金40000元，其中10000元作为交楼押金。2017年6月27日***将出让金36564元交予***，并与***一同交纳了土地出让金。2017年7月4日双方签订了《西安市XX房XX房申请表》及《网签监管申请表》，当天因西安市房管局发布暂停办理网签的公告，所以双方未能办理网签手续。后***以唐某某在约定时间内缴纳土地出让金，构成违约为由，表示不再继续交易，经双方多次协商无果。***于2017年12月14日向***邮寄发出《告知函》载明：双方约定办理贷款、二手房买卖合同网签、房屋过户等购房手续的最晚期限是2017年6月30日；合同同时约定，如买方未按照合同约定的期限履行义务，逾期超过五日，卖方有权解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金，或没收买方已支付的定金；此后，在前述二手房的交易过程中，因你个人原因，导致贷款、网签、过户等购房手续无法按照前述合同约定的期限办理，二手房交易迟迟无法进行。我因此于2017年7月通知你及中介公司解除了前述《二手房买卖合同》。基于以上事实，再次通知你，解除你我于2017年6月4日签订的关于西安市雁塔区XX路XX小区XX栋XX单元XX号房屋的《二手房买卖合同》。***于2017年12月15日签收快递。同时查明，2017年6月28日西安市政府发布《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，该通知要求，自本通知下发之日起，在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非本市户籍居民家庭，须提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明。2017年6月30日西安市住房保障和房屋管理局发布《公告》，载明：西安市政府办公厅《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发[2017]59号）发布后，我局正在抓紧与相关部门研究制定落实文件的实施细则，待实施细则经市政府审定后，我局将在官方网站及时予以公布。一审法院认为，***与***经协商一致，自愿签订二手房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故合同合法有效，对***与***均具有法律拘束力。合同签订后，***按约向***交纳了定金，后因2017年6月27日才交纳的土地出让金，加之西安市出台调控政策，对双方合同的履行造成影响。现***以***违约为由要求继续履行合同，***认为系唐某某按时缴纳土地出让金而构成违约。但双方在合同中仅约定土地出让金由***承担，对于何时缴纳未作明确约定，事实上双方系2017年6月27日交纳，且双方于2017年7月4日签订《西安市XX房XX房申请表》及《网签监管申请表》，仅因政策原因未能办理网签手续，说明双方对2017年6月27日交纳土地出让金一事均认可，双方此时仍愿意继续交易，可以认定双方对合同条款进行了变更。因此，后***以唐某某按时缴纳土地出让金为由，认定***构成违约，要求解除合同的理由不能成立。但在政策确定后能够继续交易时，***明确表示不愿继续交易，致使合同无法继续履行，因此，从民法的诚实信用原则及鼓励交易的角度考虑，结合***与***的履约情况，对于***要求继续履行合同的请求，本院依法应予支持。对于***要求***支付违约金的请求，因双方在合同中未明确约定土地出让金何时交纳、双方如何配合交纳，导致双方于2017年6月27日才最终交纳，后又因西安市购房政策发生变化，对双方的交易产生影响，最终导致双方产生纠纷，因此不能将双方未能顺利交易的原因全部归于***，故综合合同履行情况考虑，对于***的此项请求，本院依法不予支持。对于***要求确认双方合同已经解除，并由***赔偿损失的请求，本院认为，***以唐某某及时交纳土地出让金，导致贷款、网签、过户等购房手续无法按照前述合同约定的期限办理，认为其有权解除合同，但，首先，***与***在合同中关于土地出让金何时交纳没有约定，即使如***所述土地出让金应在2017年6月15日前交纳，但是合同约定的仅是土地出让金由买方***承担并非交纳，***作为出售方，其应承担交纳义务，因此就需要双方积极配合交纳，但***与***均未提交证据证明其积极与对方配合履行，故不能认定土地出让金未在2017年6月15日前交纳系***违约造成；其次，***与***于2017年6月27日一同交纳了土地出让金，表明双方愿意继续履行合同；最后，双方又于2017年7月4日签订《西安市XX房XX房申请表》及《网签监管申请表》，仅因政策原因未能办理网签手续。因此，不能认定***违约，故***不享有合同解除权，故对于***要求确认合同解除的请求，本院依法不予支持。同理，对于***要求***赔偿损失的请求，本院依法亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告***与被告***于2017年6月4日签订的《二手房买卖合同》继续履行，原告***于本判决生效之日起三十日内向被告***支付购房款600000元，被告***于原告***支付完购房款之日起十五日内协助原告办理位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室（房产证号为105XXXXXXX-11-18-12104～1）房屋的过户手续，过户产生的相关费用由原告承担。二、驳回原告***其余的诉讼请求。三、驳回反诉原告***的诉讼请求。本案案件受理费2780元，由原告承担780元，被告承担2000元。因原告已预交，由被告于本判决书生效之日起十五日内支付。反诉案件受理费5100元，由反诉原告***承担。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，***与***签订《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性禁止性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。***上诉认为支付土地出让金应在支付首付款2017年6月15日之前履行。因双方合同约定的仅是土地出让金由***承担，并未约定履行期限，故***该上诉理由不成立，本院不予支持。因涉案房屋交易不受西安市房屋买卖限购政策的制约，故***主张解除涉案合同，本院不予支持。一审法院综合当事人述称意见及举证证据，根据涉案合同性质、约定内容、合同履行等情况，判令继续履行合同并无不当，本院予以支持。综上，***的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，***已预交，由***负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王宏审判员　　侯新省审判员　　张伟二〇一九年九月十七日法官助理窦敏书　记　员　　宁越1