物业服务合同纠纷一审民事判决书

长春市二道区人民法院

民事判决书

（2021）吉0105民初1781号

原告：长春万科物业服务有限公司，住***。

法定代表人：郎雨春，董事长。

委托诉讼代理人：段毅敏，吉林诚信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴婧，该公司员工。

被告：***，女，****年**月**日出生，汉族，。

原告长春万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业委托诉讼代理人段毅敏、吴婧，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

万科物业向本院提起诉讼：1．判决被告向原告支付2018年1月1日至2021年6月30日止的物业费37655.52元及滞纳金15304.73元；2．案件受理费等费用由被告承担。事实与理由：被告是蓝色港湾业主，并由吉林省天汇房地产有限责任公司与长春万科物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，同时对物业的相关事项进行了明确规定，原告一直按照约定履行物业服务义务，但被告自2018年1月1日至2021年6月30日止一直拖欠物业费，故诉至法院。

***辩称：对原告提出的物业金及滞纳金均有异议，不同意承担，原告与被告之间没有物业服务关系，没有签订物业服务合同，被告与吉森物业有正式的前期物业服务合同，被告缴纳了物业费，原告与天汇地产之间的前期物业服务合同程序违法，对被告没有约束力。被告的房产是门市房，自入住开始并未获得每平凡米3.5元的物业服务，但限于接收房屋必须先交物业费，故交纳了前期物业服务费，尤其是2018年1月1日之后，没有任何物业公司为被告服务，无人清雪经常断电，所以被告不同意向任何物业公司支付物业费。我去找万科物业领导进行协商，想与万科物业签订物业服务合同，但被拒绝。我主张与原告签署正式的物业服务合同，在有合同的前提下，我会履行我的缴纳物业费的义务。且原告收费标准过高。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方举证，本院认定事实如下：

2017年6月，经吉林省天汇房地产有限责任公司发起业主大会投票，表决维持原物业费定价不变的基础上是否选聘万科物业为该小区提供物业服务，2017年7月15日，选举表决结果通过并进行了公示，后吉林省天汇房地产有限责任公司与万科物业签订《蓝色港湾D区前期物业服务合同》一份，并于2019年5月7日由长春市二道区住房和城乡建设局备案，合同约定由万科物业为蓝色港湾D区提供物业服务，其中第十六条关于物业费的收费标准为商业用房3.5元每平方米每月。***系蓝色港湾小区D32栋1单元108室商业用房业主，房屋建筑面积256.16平方米。2017年7月前，系由吉林省吉森物业服务有限公司为涉案小区提供物业服务，收费标准为商业用房3.5元每平方米每月，***向吉林省吉森物业服务有限公司缴纳了2016年7月1日至2017年12月31日期间的物业费。自2018年1月1日至2021年6月30日期间***未缴纳物业费。

本院认为：本案的争议焦点为***是否应向万科物业给付物业费37655.52元及违约金。

关于合同关系：万科物业与案外人吉林省吉森物业服务有限公司均为前期物业服务公司，涉案小区建设单位吉林省天汇房地产有限责任公司终止与吉林省吉森物业服务有限公司之间的前期物业委托合同，并经过业主投票表决，与万科物业重新签订物业服务合同，上述程序不违反法律规定，本案《蓝色港湾D区前期物业服务合同》合法有效，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力，故万科物业与***存在物业服务合同关系，双方均应按照合同约定履行各自义务。

关于物业费：万科物业按照《蓝色港湾D区前期物业服务合同》提供相应的物业服务，***应当同时履行缴费义务。我省在物业服务收费方面，要求非保障性住房的物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定向业主收取物业费，***主张万科物业无收费凭证以及收费不合理，无事实与法律依据，本院不予采信。按照物业服务本身性质特殊，该服务针对不特定的大多数群体、在服务时间上具有长期性、服务项目上具有多样性和持续性，该服务达到本地区行业通常标准即可，业主有权对物业公司的服务内容提出意见或建议，但不能以特定时间内的某项服务内容瑕疵而否定物业公司的整体履约行为，***未向本院提交证据证明万科物业存在违约行为及其已缴纳万科物业所诉请的费用，综上，本院对于万科物业主张***给付物业费37655.52元的诉请予以支持。

关于违约金，***未按合同约定缴纳物业费，已构成违约，但协议中约定的计算标准过高，故本院酌定违约金金额为3765元。***不能以万科物业服务未到达其满意就拒缴物业费，但也不意味着在其未缴费时万科物业可以因此降低物业服务标准，万科物业应以此为戒，通过积极协商对话提高服务质量。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：

一、***于本判决生效之日立即向长春万科物业服务有限公司支付物业服务费37655.52元、违约金3765元，共计41420.52元；

二、驳回长春万科物业服务有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费562元，由***承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。