商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
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新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院民事判决书（2021）新43民终481号上诉人（原审被告、反诉原告）：***，女，1967年5月7日出生，住新疆维吾尔自治区吉木乃县。委托诉讼代理人：龙明科，新疆智瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆景观房地产开发有限公司。住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区红光山路2588号绿地商务中心101栋6层办公5号房。法定代表人：张华金，总经理。委托诉讼代理人：王秀勇，新疆兰河律师事务所律师。上诉人***因与被上诉人新疆景观房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区吉木乃县人民法院（2021）新4326民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人龙明科，被上诉人新疆景观房地产开发有限公司（以下简称景观房地产公司）的委托诉讼代理人王秀勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。***的上诉请求：依法撤销新疆维吾尔自治区吉木乃县人民法院（2021）新4326民初22号民事判决中的第一项、第三项；改判驳回景观房地产公司一审的全部诉讼请求，支持***一审中的全部反诉请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。1．一审认定本案争议的焦点为：景观房地产公司要求解除合同是否符合法定解除条件和合同约定；但是景观房地产公司诉讼请求并没有要求解除合同，而是请求判令***向景观房地产公司返还吉木乃县北国春城商业3段113商铺及103号地下室（景观房地产公司起诉状诉讼请求第一项）。景观房地产公司提出该项请求依据的事实是认为双方签订了《商品房买卖合同终止协议书》。***在一审中明确提出《商品房买卖合同终止协议书》双方并没有达成解除原商品房买卖合同协议，景观房地产公司该项诉讼请求没有依据。一审就应该审查《商品房买卖合同终止协议书》是否成立，其内容是什么，能否支持景观房地产公司的该项诉讼请求。一审判决审查的案件事实不是当事人诉讼请求的案件事实，而对当事人诉讼请求的事实没有审查却对该请求进行了判决支持。2．即便要审查《商品房买卖合同终止协议书》，也不是审查其是否符合法定解除条件和合同约定。单方行使解除权解除合同才须审查是否符合法定解除条件和合同约定。3．《商品房买卖合同终止协议书》开头部分及第一条明确只解除和终止《补充协议》。而《补充协议》的内容，只是先叙述《商品房买卖合同》所买卖的房屋情况，明确购房款的总数额和已支付的房款、剩余房款数额，然后才约定剩余房款的支付时间及利息，并约定景观房地产公司赠送***商品房11号楼2单元601室住宅一套。所以解除和终止的只是这部分内容，并不涉及《商品房买卖合同》的条款。4．一审认为，景观房地产公司与***又签订《商品房买卖合同终止协议》，内容虽只约定终止113室、213室商品房，但内容包含《商品房买卖合同》和《补充协议》，因此，景观房地产公司与***之间签订的《商品房买卖合同》，已于2019年3月31日终止。《商品房买卖合同终止协议书》是这样书写的“鉴于甲、乙双方就乙方购买吉木乃县北国春城商业3段113室、213室事宜于2017年4月28日签订一份《补充协议》”，哪句话是约定终止113室、213室商品房。认定案件事实要根据双方约定的内容进行认定，不能根据标题，即使这个标题，内容也可以是只涉及《商品房买卖合同》的某个条款或只涉及它的《补充协议》。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十条第（五）项违反法律适用规则的和第（六）项明显违背立法原意的，是适用法律错误。一审依据《商品房买卖合同终止协议书》判决***返还景观房地产公司吉木乃县北国春城商业3段负103室、113室、213室，违反《中华人民共和国合同法》的基本法理。《商品房买卖合同终止协议书》开头部分及第一条明确只解除和终止《补充协议》，并不发生解除双方2016年11月9日签订的《商品房买卖合同》及退房以及退房款的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议的，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等相关规定确定”。《中华人民共和国民法典》施行后，最高人民法院为切实实施民法典，保证国家法律统一正确适用，废除了部分司法解释，其中包括《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，但本案双方签订《商品房买卖合同终止协议书》时该解释有效，并且作为合同是否成立的法理，即使解释废除了，但法理本身一直有效。三、一审根据缺少合同必备条款不成立退房的《商品房买卖合同终止协议书》，判决***返还景观房地产公司吉木乃县北国春城商业3段负103室、113室、213室，也无法执行。因为只判决退房没有判决退款，怎么执行。综上，请求二审法院驳回景观房地产公司一审的诉讼请求，支持***的上诉请求。景观房地产公司辩称：***与景观房地产公司签订的《商品房买卖合同终止协议书》内容明确具体。双方之间明确表明是协商一致，就《补充协议》解除和终止事宜达成一致意见。同时第一条就明确言明了乙方无法按时交纳房款，甲乙双方同意解除合同。《商品房买卖合同终止协议书》在内容中也明确言明了打扫房屋清理干净房屋及钥匙交给景观房地产公司，作为***是完全民事行为能力人，是完全能够理解合同的条款以及合同内容所约定的权利义务。双方就《商品房买卖合同终止协议书》已经达成了合意，是真实意思表示，不违反法律的规定，应当按照合同约定履行。一审法院判决事实清楚，适用法律准确，应当依法驳回上诉请求，维持原判。综上，请求二审法院驳回***的上诉请求。景观房地产公司向一审法院起诉请求：判令***返还景观房地产公司位于吉木乃县北国春城商业三段113号、213号商铺及103号地下室，并支付损失378，700元。***向一审法院提出反诉请求：判令景观房地产公司按照商品房买卖合同第15条约定对***所购买的北国春城商业段三楼113号商铺及负103号商铺办理权属登记手续并将所需要的资料交由登记机关备案。一审法院认定事实：景观房地产公司与***于2016年11月9日签订《房屋认购协议书》，***购买由景观房地产公司建设开发的位于吉木乃县广汇路东区吉木乃县北园春城小区商业3段负103室、213室、113室商铺，建筑面积共1203.4平方米，单价为3，300元／平方米，房屋价款共3，971，220元，***向景观房地产公司交纳认购金80，000元。同日，景观房地产公司与***签订《商品房买卖合同》，房屋地理位置和建筑面积与房屋认购协议书内容一致，但未约定房屋价款。2017年4月28日景观房地产公司与***签订《补充协议》确认北国春城商业楼其中的商业3段负103室、213室、113室，总面积为1203.4平方米，单价为3，300元／平方米，总价款为3，971，220元，***已支付认购诚意金200，000元，景观房地产公司向***赠予11号楼2单元601室住宅楼一套，剩余房款3，771，220元，2017年5月1日按7.8％利率计息，2017年7月30日前缴款500，000元，2017年12月31日前缴款1，000，000元，剩余房款2，271，220元按7.8％利率计息，一直到总房款交清，约定2018年6月30日前交清全部房款，如有违约赔偿违约金200，000元。2019年3月31日景观房地产公司与***签订《商品房买卖合同终止协议书》，对***购买景观房地产公司吉木乃县北国春城商业3段113室、213室事宜，于2017年4月28日签订的《补充协议》的解除和终止达成协议，约定因***无法按约定交纳房款，双方协商同意解除补充协议，***同意在协议签订后10日内，将房屋内所有货物清理干净，将房屋及钥匙退还给景观房地产公司，景观房地产公司同意，在验收已清理的房屋及钥匙、补充协议原件的10日内退还房款，如***未按终止协议约定时间将房屋交付景观房地产公司，***按原补充协议总房款的20％向景观房地产公司支付违约金，如景观房地产公司未按协议约定时间退还房款，景观房地产公司按退房款总金额20％向***支付违约金等内容。另查明，景观房地产公司与***于2019年3月31日签订《商品房买卖合同终止协议书》之前，***于2016年8月9日支付景观房地产公司房款20，000元、2016年10月9日支付60，000元、2017年4月28日支付120，000元、2017年8月9日支付73，000元、2017年7月10日支付23，000元、2017年8月9日支付4，000元、2017年10月2日支付40，000元、2018年1月25日支付70，000元、2018年1月25日支付100，000元，合计支付440，000元，庭审中，景观房地产公司与***认可已支付460，000元，予以确认。景观房地产公司与***于2019年3月31日签订《商品房买卖合同终止协议书》之后，***于2019年6月14日、6月28日向景观房地产公司支付1，640，000元，景观房地产公司于2019年7月2日向***退款1，640，000元。2020年10月30日、11月8日、11月10日、11月12日、11月14日、11月23日、12月6日***向景观房地产公司支付共计1，900，000元，景观房地产公司于2020年12月23日向***退款1，900，000元。***于2020年12月23日再次支付1，900，000元、2020年12月28日支付200，000元、2021年1月12日支付80，000元，合计支付2，180，000元。景观房地产公司于2021年1月25日向***退款2，100，000元、2021年4月20日退款80，000元，合计退款2，180，000元。一审法院认为，景观房地产公司与***签订《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法成立，合法有效。因***未按补充协议约定的期限支付剩余房款，景观房地产公司与***又签订《商品房买卖合同终止协议书》，内容虽只约定终止113室、213室商品房，但内容包含《商品房买卖合同》和《补充协议》，因此，景观房地产公司与***之间签订的《商品房买卖合同》已于2019年3月31日终止。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。故景观房地产公司要求***返还负103室、113室、213室商品房的诉讼请求，事实清楚、证据充分，予以支持；对于景观房地产公司要求***支付378，700元损失的主张，景观房地产公司未提供相应证据予以证明，不予支持。对于反诉请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百五十七第二款的规定“合同解除的，该合同的权利义务关系终止”，景观房地产公司与***已签订《商品房买卖合同终止协议》，双方房屋买卖合同关系已终止。因此***要求景观房地产公司按照《商品房买卖合同》约定办理权属登记并登记备案的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第五百五十七第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、***于本判决生效后十日内将坐落于吉木乃县广汇路东九区北国春城商业楼商业3段负103室、113室、213室房屋返还新疆景观房地产开发有限公司；二、驳回新疆景观房地产开发有限公司要求***支付损失378，700元诉讼请求；三、驳回***的反诉请求。案件受理费6，980.5元，减半收取计3，490.25元，由新疆景观房地产开发有限公司负担490.25元；由***负担3，000元；案件反诉费50元，减半收取计25元，由***负担。本院二审期间，***对一审中的证据短信截屏补充新的证明目的，《补充协议》只证明了房屋买卖合同的价款、付款时间和利息以及赠送一套房屋；《商品房买卖合同终止协议》签订之后双方还是协商转卖213室房屋，并没有协商退房的相关事宜。景观房地产公司对一审中提供的证据没有新的证明目的和新的质证意见。二审期间，上诉人***依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人***出示短信聊天记录，1.2018年11月8日李工的聊天记录；2.2019年4月9日、2019年4月25日、2019年5月4日***与北国春城张总的聊天记录。证明在《商品房买卖合同终止协议》签订之前双方协商转卖房屋213室，只买地下室和一楼。***与张总的聊天记录也是商量明确把二楼房屋转卖出去，没有协助退房的事情。被上诉人景观房地产公司的质证意见：***提交的该组证据不是新证据，对其真实性、合法性、关联性不予认可。作为***和景观房地产公司，解除合同的协议非常明确，对其证明目不予认可。本院认证意见，该证据不符合证据形式要件，无其他证据印证，不予确认。经本院审理，对一审法院查明的事实予以确认。本案争议焦点：***应否将坐落于吉木乃县广汇路东九区北国春城商业楼商业3段负103室、113室、213室房屋退还景观房地产公司及景观房地产公司应否对***所购买的北国春城商业段三楼113室商铺及负103室商铺办理权属登记手续及交由登记机关备案。本院认为，关于一审判决的内容是否超出当事人诉讼请求的问题。一审中，景观房地产公司民事起诉状的诉讼请求虽然是判令***返还位于吉木乃县北国春城商业三段113号商铺及103号地下室。但一审庭审中已明确向景观房地产公司释明其具体诉讼请求，景观房地产公司的诉讼请求是判令***返还位于吉木乃县北国春城商业三段113号、213号商铺及103号地下室。一审判决内容与当事人的诉讼请求相符，故本案一审判决未超出当事人的诉讼请求。关于案涉合同效力问题。合同成立是指双方当事人就合同主要条款达成合意，形成一致意思表示。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据一审查明的事实以及双方当事人提供的证据可以证实***与景观房地产公司签订的《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同终止协议书》的内容完全是按照当事人的真实意思表示签订的，即***未提供证据证明其与景观房地产公司之间签订的案涉合同违反了法律、行政法规的强制性规定，也未提供证据证明其与景观房地产公司之间恶意串通，损害国家、集体或者第三人的合法利益，故案涉合同均合法有效。对于***辩称其与景观房地产公司之间签订的《商品房买卖合同终止协议书》是为了协商转卖213室房屋，并不是协商退房的意见，《商品房买卖合同终止协议书》只是对***与景观房地产公司签订《补充协议》中的解除和终止事宜进行了协商，在《商品房买卖合同终止协议书》中双方当事人未对213室房屋转卖的事实进行约定，***亦未提供相应证据予以证明，故对其辩称意见不予采纳。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审判决适用法律并无不当，予以维持。***的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，980.50元，由上诉人***负担。本判决为终审判决。审判长王淑云审判员什合斯马哈苏汗审判员波拉提阿勒泰别克二〇二一年九月十二日书记员米拉马斯库特 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| 案号 | - |
| 案由 | 商品房销售合同纠纷 |
| 法院 | 新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院 |
| 裁判结果 | |
| 裁判日期 | - |
| 发布日期 | 2021-09-25 |