物业服务合同纠纷民事一审民事裁定书

河南省许昌市建安区人民法院

民事裁定书

（2021）豫1003民初3735号

原告：河南未来和谐物业服务股份有限公司许昌分公司，住***。负责人：胡凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈梦珊、张元元，系该公司职工。被告：***，男，汉族，****年**月**日生，住***。

原告河南未来和谐物业服务股份有限公司许昌分公司（以下简称未来和谐物业许昌分公司）诉被告***物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告未来和谐物业许昌分公司的委托诉讼代理人陈梦珊、张元元，被告***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告未来和谐物业许昌分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告众信国际526号商铺物业管理服务费3552元及违约金4502.3元（暂计算至2021年5月31日，最终计算至被告实际履行之日），共计8095.23元。2、本案的诉讼费用、律师费用由被告承担。事实与理由：被告是众信国际大厦526号商铺业主，房屋面积分别为44.37平方米。2017年10月7日，原告与被告先后签订了该商铺的《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务收费标准：2.5元/平方米/月。此外，不按协议约定时间交纳物业管理服务费的从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。协议签订后，原告在物业管理服务期间，积极履行合同约定的相关义务，合理行使相关权力，依法依约对被告所经营的商铺实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。但被告于2018年10月1日停交物业费，截止2021年5月31日，被告欠缴物业管理服务费及违约金共计8095.23元。经原告多次催缴，被告拒不缴纳物业管理服务费用，为维护原告合法权益，无奈诉至贵院，请求依法判决。

被告***答辩称：原告诉求既不合理也不合法，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求，并赔偿其因此造成的损失。原告未来和谐物业许昌分公司为证明自己的主张，向本院提交的证据有：1、《前期物业管理服务协议》一份，证明原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议是是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力；原告依据合同约定为被告提供了物业管理服务，被告也应当依据合同约定向原告支付物业管理服务费用。2、催缴凭证照片两张，证明（1）被告存在欠缴物业费的情形；（2）被告逾期交费按照合同约定，原告有权请求被告除如数缴纳物业费外，还应当由被告向原告支付违约金。被告***为证明自己的主张，向本院提交的证据有：1、照片十三张，证明（1）强迫业主签署霸王物业服务合同，物业公司不专业，不负责任，乱要求，瞎指导，国标16A插座物业要求装10A；（2）物业人员态度蛮横，对业主自行联系的装修工人进场作业时，索要“买路钱”；（3）其于2017年11月17日向原告缴纳了装修保证金1000元，垃圾处理费84元，装修管理费133元，拆空调台费120元；（4）关于空调台的问题被众多业主提出了异议，物业不得已上报了其总公司。最终确定，整栋大厦的室内空调台在设计结构上存在严重缺陷，空调外机深藏在其中，长期使用易过热产生火灾风险，物业公司对所有房屋的空调台进行了施工改造。其在得知空调台已经因设计缺陷，全部得以改造后，找到物业公司，要求竣工验收，并退还装修押金，物业公司以前期人员已离职，新领导不知道情况为借口予以推脱；（5）物业公司未尽到服务约定的责任，存在明显违约行为。2、音频一份，证明截止到2021年5月27日下午，物业公司没有以任何形式通知将空调移机。

对原告未来和谐物业许昌分公司提交的证据，经本院审查后认为：证据1，被告请求判令物业服务协议不成立，其当时签的是空白合同，并不是现在这样的，合同签订没有在双方清楚知道的情况下，其签字时候不知晓全部具体内容，经审查该证据形式合法，内容客观，与本案相关，故本院对其真实性予以采纳，对其证明目的将在本院认为部分阐明，此处不再赘述。证据2系两张物业费催费通知单张贴图片，被告称其不知情，原告称上述通知单系张贴在被告所购买的案涉房产门上，且还通过电话和群发短信向被告进行过催交，但上述图片并未显示门牌号等能够证明系被告房产的标识，且原告亦未提供其他直接证据予以佐证，仅凭此不能达到原告的证明目的，故本院不予采纳。对被告***提交的证据，经本院审查后认为：证据1，原告对部分照片的真实性、证明目的均有异议，经审查该组证据部分与本案无关，且不能充分证明其证明目的，本院暂不予采纳。证据2，原告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，经审查该音频系被告与物业工作人员就空调外机移机的情况进行联系，与本案无关，本院不予采纳。依据上述有效证据，结合庭审中查明的有关情况，本院确认以下案件事实：2017年9月28日，郑州未来和谐物业管理有限公司许昌分公司（甲方）与被告***（乙方）签订“前期物业管理服务协议”一份，均对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他服务费用、代收代缴收费服务、维修资金的管理与使用、保险、违约责任等进行了约定。协议分别显示，本物业名称：众信国际大厦，被告***（乙方）所购房屋性质：商业，座落位置：众信国际大厦5楼层26号，建筑面积：44.37平方米；物业管理费按季度收取，交纳费用时间为每季度第一个月10日前，公寓按建筑面积2.5元/㎡/月收取，商业按建筑面积2.5元/㎡/月收取；违约责任：（1）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。（2）乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。（3）甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所多收费用。（4）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天2%交纳违约金。（5）乙方违反协议不交纳物业管理相关费用时，甲方有权采取在大厦内公告催款或向人民法院起诉。上述协议有郑州未来和谐物业管理有限公司许昌分公司签章、被告***签字捺印确认。另查明，郑州未来和谐物业管理有限公司许昌分公司于2018年11月15日工商登记名称变更为“河南未来和谐物业服务股份有限公司许昌分公司”。被告***所有的众信国际大厦526室（44.37平方米）自2018年10月1日起未按约交纳物业费。

本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。本案中，原告未来和谐物业许昌分公司（原郑州未来和谐物业管理有限公司许昌分公司）与被告***签订的“前期物业管理服务协议”，均系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应受法律保护。双方均应按照协议的约定，享有权利，履行义务。若原告未来和谐物业许昌分公司提供了相应的物业服务，则被告***应按照约定交纳相应的物业费。但结合原告提供的证据，不能够证明原告有效地向被告进行了催告或书面催交，且被告提出的部分理由，亦不是拒交物业费合理合法的依据，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条之规定，原告此时向人民法院提起诉讼不妥，故本院依法驳回原告的起诉。综上，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条、第二百七十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条之规定，裁定如下：驳回原告河南未来和谐物业服务股份有限公司许昌分公司的起诉。案件受理费因适用简易程序减半收取25元，退回原告河南未来和谐物业服务股份有限公司许昌分公司。本裁定一经作出立即生效。审判员冯涛二〇二一年八月三十一日书记员王誉娴（兼）河南省许昌市建安区人民法院民事裁定书（2021）豫1003民初3735号原告：河南未来和谐物业服务股份有限公司许昌分公司，住***。负责人：胡凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈梦珊、张元元，系该公司职工。被告：***，男，汉族，****年*月*日生，住***。原告河南未来和谐物业服务股份有限公司许昌分公司（以下简称未来和谐物业许昌分公司）诉被告***物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告未来和谐物业许昌分公司的委托诉讼代理人陈梦珊、张元元，被告***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告未来和谐物业许昌分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告众信国际526号商铺物业管理服务费3552元及违约金4502.3元（暂计算至2021年5月31日，最终计算至被告实际履行之日），共计8095.23元。2、本案的诉讼费用、律师费用由被告承担。事实与理由：被告是众信国际大厦526号商铺业主，房屋面积分别为44.37平方米。2017年10月7日，原告与被告先后签订了该商铺的《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务收费标准：2.5元/平方米/月。此外，不按协议约定时间交纳物业管理服务费的从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。协议签订后，原告在物业管理服务期间，积极履行合同约定的相关义务，合理行使相关权力，依法依约对被告所经营的商铺实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业管理服务。但被告于2018年10月1日停交物业费，截止2021年5月31日，被告欠缴物业管理服务费及违约金共计8095.23元。经原告多次催缴，被告拒不缴纳物业管理服务费用，为维护原告合法权益，无奈诉至贵院，请求依法判决。被告***答辩称：原告诉求既不合理也不合法，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求，并赔偿其因此造成的损失。原告未来和谐物业许昌分公司为证明自己的主张，向本院提交的证据有：1、《前期物业管理服务协议》一份，证明原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议是是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力；原告依据合同约定为被告提供了物业管理服务，被告也应当依据合同约定向原告支付物业管理服务费用。2、催缴凭证照片两张，证明（1）被告存在欠缴物业费的情形；（2）被告逾期交费按照合同约定，原告有权请求被告除如数缴纳物业费外，还应当由被告向原告支付违约金。被告***为证明自己的主张，向本院提交的证据有：1、照片十三张，证明（1）强迫业主签署霸王物业服务合同，物业公司不专业，不负责任，乱要求，瞎指导，国标16A插座物业要求装10A；（2）物业人员态度蛮横，对业主自行联系的装修工人进场作业时，索要“买路钱”；（3）其于2017年11月17日向原告缴纳了装修保证金1000元，垃圾处理费84元，装修管理费133元，拆空调台费120元；（4）关于空调台的问题被众多业主提出了异议，物业不得已上报了其总公司。最终确定，整栋大厦的室内空调台在设计结构上存在严重缺陷，空调外机深藏在其中，长期使用易过热产生火灾风险，物业公司对所有房屋的空调台进行了施工改造。其在得知空调台已经因设计缺陷，全部得以改造后，找到物业公司，要求竣工验收，并退还装修押金，物业公司以前期人员已离职，新领导不知道情况为借口予以推脱；（5）物业公司未尽到服务约定的责任，存在明显违约行为。2、音频一份，证明截止到2021年5月27日下午，物业公司没有以任何形式通知将空调移机。对原告未来和谐物业许昌分公司提交的证据，经本院审查后认为：证据1，被告请求判令物业服务协议不成立，其当时签的是空白合同，并不是现在这样的，合同签订没有在双方清楚知道的情况下，其签字时候不知晓全部具体内容，经审查该证据形式合法，内容客观，与本案相关，故本院对其真实性予以采纳，对其证明目的将在本院认为部分阐明，此处不再赘述。证据2系两张物业费催费通知单张贴图片，被告称其不知情，原告称上述通知单系张贴在被告所购买的案涉房产门上，且还通过电话和群发短信向被告进行过催交，但上述图片并未显示门牌号等能够证明系被告房产的标识，且原告亦未提供其他直接证据予以佐证，仅凭此不能达到原告的证明目的，故本院不予采纳。对被告***提交的证据，经本院审查后认为：证据1，原告对部分照片的真实性、证明目的均有异议，经审查该组证据部分与本案无关，且不能充分证明其证明目的，本院暂不予采纳。证据2，原告对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，经审查该音频系被告与物业工作人员就空调外机移机的情况进行联系，与本案无关，本院不予采纳。依据上述有效证据，结合庭审中查明的有关情况，本院确认以下案件事实：2017年9月28日，郑州未来和谐物业管理有限公司许昌分公司（甲方）与被告***（乙方）签订“前期物业管理服务协议”一份，均对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他服务费用、代收代缴收费服务、维修资金的管理与使用、保险、违约责任等进行了约定。协议分别显示，本物业名称：众信国际大厦，被告***（乙方）所购房屋性质：商业，座落位置：众信国际大厦5楼层26号，建筑面积：44.37平方米；物业管理费按季度收取，交纳费用时间为每季度第一个月10日前，公寓按建筑面积2.5元/㎡/月收取，商业按建筑面积2.5元/㎡/月收取；违约责任：（1）甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。（2）乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。（3）甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所多收费用。（4）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天2%交纳违约金。（5）乙方违反协议不交纳物业管理相关费用时，甲方有权采取在大厦内公告催款或向人民法院起诉。上述协议有郑州未来和谐物业管理有限公司许昌分公司签章、被告***签字捺印确认。另查明，郑州未来和谐物业管理有限公司许昌分公司于2018年11月15日工商登记名称变更为“河南未来和谐物业服务股份有限公司许昌分公司”。被告***所有的众信国际大厦526室（44.37平方米）自2018年10月1日起未按约交纳物业费。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。本案中，原告未来和谐物业许昌分公司（原郑州未来和谐物业管理有限公司许昌分公司）与被告***签订的“前期物业管理服务协议”，均系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应受法律保护。双方均应按照协议的约定，享有权利，履行义务。若原告未来和谐物业许昌分公司提供了相应的物业服务，则被告***应按照约定交纳相应的物业费。但结合原告提供的证据，不能够证明原告有效地向被告进行了催告或书面催交，且被告提出的部分理由，亦不是拒交物业费合理合法的依据，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条之规定，原告此时向人民法院提起诉讼不妥，故本院依法驳回原告的起诉。综上，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条、第二百七十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条之规定，裁定如下：驳回原告河南未来和谐物业服务股份有限公司许昌分公司的起诉。案件受理费因适用简易程序减半收取25元，退回原告河南未来和谐物业服务股份有限公司许昌分公司。本裁定一经作出立即生效。