合同纠纷民事二审民事判决书

陕西省延安市中级人民法院

民事判决

书

（2021）陕06民终936号

上诉人（原审原告、

反诉被告）：延安市居安物业服务有限公司。

住所地：延安市宝塔区

。统一社会信用代码：

91610600078624403T。

法定代表人：郭霞

，该公司

经理。

委托诉讼代理人：申边疆，陕西圣地律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：延安市城区改造指挥部办公室。住所地：延安市宝塔区检察院侧楼。

法定代表人：何德智，该办公室主任。

委托诉讼代理人：刘俊杰，陕西德齐律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周玉娥，陕西德齐律师事务所律师。

上诉人延安市居安物业服务有限公司（以下简称延安居安物业公司）因与上诉人延安市城区改造指挥部办公室（以下简称延安市城改办）物业服务合同纠纷一案，不服

陕西省延安市宝塔区人民法院（2019）陕0602民初6661号民事判决

，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人延安居安物业公司的委托诉讼代理人申边疆、上诉人延安市城改办的委托诉讼代理人周玉娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

延安居安物业公司上诉请求：1、撤销陕西省延安市宝塔区人民法院（2019）陕0602民初6661号民事判决第一项、第四项，改判由被上诉人支付上诉人空置房屋物业管理费3177258元，其中商业用房空置产生的物业费325553元（每月每平方米4.5元），住***。事实与理由：上诉人与被上诉人在2014年8月25日经过充分协商，签订了一份前期物业管理委托合同。该合同是双方共同意志的表现，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同对物业的基本情况含物业类型、坐落位置、占地面积、建筑面积、小区总户数及委托管理的期限进行了明确约定，本合同期限为2016年7月1日至2019年6月30日。第三条对物业服务内容进行了约定。第四条约定被上诉人应当为上诉人提供物业用房。第五条对物业服务费进行了明确约定，其中住宅为每月每平方米1.2元，商业为每月每平方米4.5元。第六条费用支付第二款约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其服务费用由甲方（被上诉人）承担。第七条甲方其他权利义务第九款约定，由甲方（被上诉人）及时交纳未出售的空置房和出租房的物业管理服务费。合同签订后上诉人按照合同约定积极履行了相关义务，但被上诉人却未履行自己的义务，合同期内现被上诉人拖欠上诉人空置商业房的面积为11130平方米，服务费为32552.50元，空置车位643个，每月每个车位100元，服务费1550800元，空置住宅面积为1084087.66平方米，服务费为1300905.19元，合计为3177257.69元未付。还有上诉人为保证供热所垫付的20多万元水电费。为此上诉人多次找被上诉人协商但均无果，只能起诉至宝塔区法院，但一审判决中对双方在合同中明确约定的商业用房空置费每月按每平方米4.5元收取，住***。上诉人认为生效的合同对双方均产生法律约束力，至于上诉人对其他业主如何收取物业服务费与被上诉人无关，在双方没有协商变更的情况下，应该严格按照合同约定履行，原审认定的此部分事实没有事实和法律依据。关于空置车位服务费问题，上诉人认为应当按照双方的合同约定，物业服务中包含有车辆的管理，而且上诉人也进行了管理，被上诉人就应当支付相应的费用，原审对此部分不予支持明显错误。关于判决上诉人返还8号楼101室并支付占用费没有事实及法律依据，因该房系被上诉人交付的物业管理用房，且已于2019年10月交给新的物业公司管理使用。

延安市城改办辩称，

关于空置房屋物业服务费。虽然答辩人与上诉人签订的《前期物业管理委托合同》第六条第二款约定，空置房物业服务费用由答辩人全额缴纳。但是该条款已经被变更，不再对答辩人具有约束力，根据变更后的约定，上诉人无权要求答辩人缴纳空置房物业费。前期物业合同是2014年8月25日签订的，2017年6月份上诉人进驻后，其当时的法定代表人

刘某某

与答辩人达成口头协议，约定合同期限内上诉人不收取住宅和商业部分空置房屋的物业费。虽然双方是通过口头协商对前期物业合同第六条第二款进行的变更，但是从两个方面可以佐证：一是原审中答辩人提供的2018年4月12日上诉人公司原法定代表人

刘某某

与现在的法定代表人郭霞签订的《物业管理项目转让协议》，约定2018年4月1日前物业管理项目所收取的一切费用和郭霞无关。即郭霞无权以居安物业公司的名义向业主收取2018年4月1日前物业相关费用，此前产生的物业相关费用均由

刘某某

与业主结算，而事实上

刘某某

从未向答辩人收取过2018年4月1日前的空置房物业费，可以侧面证实答辩人与

刘某某

口头变更协议的真实性；二是实际收取空置房物业费的情况，2017年6月至2019年6月，上诉人在整个物业服务期间从未向任何个人或者单位业主收取过空置房屋的物业费，该事实人民法院可以调查、核实。通过上述两方面客观存在的事实，可以证实，双方通过口头协议对《前期物业管理委托合同》第六条第二款进行了变更，该条款不再适用，上诉人无权要求答辩人支付空置房物业费。第二，即使上诉人否认口头变更协议的存在，要求答辩人根据前期物业合同第六条第二款约定缴纳空置房物业费，8号楼的面积也不应当计算在内。该条款适用的前置条件是“纳入物业管理范围”，但“纳入物业管理范围”不等同于合同第一条约定的物业管理界限，“纳入”是指建设单位移交给物业公司，由物业公司进行管理、服务的物业。而2019年7月份前，8号楼整栋楼未安置过住户，楼内的电梯等设施设备一直处于未启用状态，答辩人一直未将8号楼的房屋钥匙移交给上诉人，上诉人也从未对8号楼进行过任何管理、服务。原审庭审中，上诉人针对答辩人主张的要求其赔偿擅自占有、使用8号楼101室并采暖，导致8号楼整栋楼供暖主管道、消防栓主管道等损坏的维修费用时，当庭否认由其损坏，并且抗辩答辩人并没有将8号楼移交给其管理。答辩人认为权利义务应当对等，既然8号楼并未移交给上诉人，不属于物业管理范围，上诉人也未对8号楼提供过任何管理、服务，那么不应当收取对应的物业管理服务费。第三，虽然前期物业合同约定小区住宅物业费为每月每平方米1.2元，商业物业费为每月每平米4.5元，但合同签订后经各方协商，将小区住宅物业费变更为了每月每平方米1元、商业物业费变更为每月每平米3元。据原审法院调查，2017年6月至2019年6月30日期间，上诉人完全是按照变更后的标准向业主收取上述物业费的，所以上诉人主张要求答辩人按合同约定标准支付物业费过高。关于空置车位服务费。首先，《前期物业服务合同》中并没有约定地下车位要缴纳服务费用，上诉人要求答辩人承担该费用没有合同依据；其次，地下车库空置车位一直由上诉人私自对外经营，获取非法利益，其作为车库的经营者和实际使用者，服务费应当由其自行承担。三、关于8号楼102室的房屋占有使用费。答辩人已经按照物业合同约定向上诉人提供了物业用房，8号楼102室是上诉人未经答辩人同意擅自占有使用的房屋，不属于物业用房，上诉人应当按照市场价格向答辩人支付房屋占有使用费。

延安市城改办上诉请求:一、依法撤销陕西省延安市宝塔区人民法院（2019）陕0602民初6661号民事判决书第一项；二、依法撤销陕西省延安市宝塔区人民法院（2019）陕0602民初6661号民事判决书第二项；三、依法撤销陕西省延安市宝塔区人民法院（2019）陕0602民初6661号民事判决书第五项，改判被上诉人将擅自在商业部分步行梯加盖的商业用房、小区高层安装的防盗网、商业楼楼顶安装的空调等设施设备予以拆除，恢复原状；改判被上诉人将擅自破坏改造的商业楼供暖、消防、给排水管道等设备设施以及破坏的外立面墙恢复原状；改判被上诉人向上诉人支付南寨砭安置小区8号楼供暖主管道、进回水阀门、两部电梯、消火栓主管路等设备设施的维修费用873269元；改判被上诉人限期向上诉人返还2017年6月1日至2019年6月30日期间经营地下车库空置停车位的营业收入，具体数额通过鉴定确定；改判被上诉人赔偿因其未履行物业管理义务给上诉人造成的经济损失499652.01元；改判被上诉人向上诉人返还2017年6月至2018年7月代缴电费40.57万元；改判被上诉人向上诉人支付2017年6月1日至2019年8月2日期间南寨砭安置小区6号楼204室房屋占有使用费52000元、6号楼206室房屋占有使用费43000元；四、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:

一、

原判决认定“空置住宅房屋从2017年6月至2019年6月产生的物业服务费为922509.53元，2017年6月1日至2017年11月15日空置商业用房产生的物业服务费为183645元”是错误的。

1、虽然双方签订的《前期物业管理委托合同》第六条第二款约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额缴纳。”但该合同是2014年8月25日签订的，2017年6月份被上诉人进驻小区后，其当时的法定代表人

刘某某

与上诉人曾达成口头协议，约定合同期限内被上诉人不收取住宅和商业部分空置房屋的物业费。双方对前期物业合同内容进行了变更，并且实际履行，2017年6月至2019年6月，被上诉人在物业服务期间从未向任何个人或者单位业主收取过空置房屋的物业费。故《前期物业管理委托合同》第六条第二款事实上已经被变更，不再适用，原判决仍依据该条款约定要求上诉人支付空置房屋物业费是错误的。2、原判决以“《前期物业管理委托合同》第一条约定的物业管理范围包括8号楼”、“第六条第二款约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方全额缴纳”为由，认定8号楼属于物业管理范围，按约定应当由上诉人全额缴纳2017年6月1日至2019年6月期间空置房物业费是错误的。第六条第二款适用的前置条件是“纳入物业管理范围”、“已竣工”。第一，8号楼直到2018年才彻底“竣工”，原判决要求上诉人承担此前的空置房屋物业费不符合该条款的约定。第二，“纳入物业管理范围”不直接等同于合同第一条约定的物业管理界限，“纳入”是指建设单位移交给物业公司，由物业公司进行管理、服务的物业。2019年7月份前，8号楼整栋楼未安置过住户，楼内的电梯等设施设备处于未启动状态，上诉人一直没有将8号楼的房屋钥匙交给被上诉人，被上诉人也从未对8号楼进行过任何管理、服务。且原审庭审中，被上诉人针对上诉人主张的要求其赔偿擅自占有、使用8号楼101室并采暖，导致8号楼整顿楼供暖主管道、消防栓主管道等损坏的维修费用时，当庭否认由其损坏，并且抗辩称上诉人没有将8号楼移交给其管理，其不负管理责任。鉴于上述理由，上诉人认为8号楼因一直没有移交给被上诉人，不属于被上诉人物业管理范围内的空置房，空置期间不应当收取物业费。3、原判决认定“空置住宅房屋从2017年6月至2019年6月产生的物业服务费为922509.53元”过高，无计算依据。事实上，即使把8号楼的空置面积计算在内，空置住宅房屋的物业费也远远未达到922509.53元。

二、原判决认定“被上诉人为上诉人垫付电费208828.93元、水费75935.88元，合计284764.81元”证据不足。

第一，南寨砭安置小区是专门为解决棚改安置的民生工程，上诉人系事业单位，要求被上诉人垫付电费是出于尽快为小区住户解决冬季供热问题，以达到维稳的目的，不能因此认定该费用应当由上诉人承担。第二，被上诉人原审提供的延城改东函（2019）4号函，只能证明上诉人要求其垫付过电费，不能证明要求其垫付过水费。第三，被上诉人垫付电费是由于换热站不能及时移交给供热公司，供热期间额外产生了电费。而换热站不能及时移交的原因是被上诉人私自乱改暖气管道，导致供热公司不予接受换热站，而非上诉人的原因，所以该费用应当由被上诉人承担。第四，上诉人在延城改东函（2019）4号函中已明确告知被上诉人待换热站移交后研究确定承担主体，由此表明，被上诉人在垫付电费时就知道上诉人不同意承担该笔电费，故完全不能由此证明被上诉人是为上诉人垫付的电费。第五，被上诉人垫付电费是为了保证冬季整个小区的供热，即使该费用由业主承担，也应当是全体业主分摊，公共部分由被上诉人承担，而不是全部由上诉人承担。第六，由于换热站不能及时移交给供热公司，上诉人也因此垫付了十几万元额外产生的电费，被上诉人应当予以退还。

三、原判决以“《前期物业管理委托合同》未作约定，且上诉人提供的证据无法证明加盖房屋及设施设备的毁坏由被上诉人的行为导致”为由，不予支持上诉人要求恢复原状的请求是错误的。

第一，《前期物业管理委托合同》第三条明确约定，物业公司服务的内容包括房屋建筑共用部位、共用设施、公共设施和附属建筑物等的维修、养护和管理及房屋装饰装修管理服务；房屋建筑共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体等；共用设施包括共用的上下管道、照明等。

商业楼楼顶安装空调、高层安装防盗网，以及改造破坏供暖、消防管道、排水管道等都属于

《前期物业管理委托合同》约定的

被上诉人的管理职责范畴，而非没有约定。第二，即使无约定，上述事项的监督、管理，属于物业公司法定职责，且上述行为法律明确禁止，任何人不得违法实施。根据法律规定小区高层严禁安装防盗网，上诉人多次警示，被上诉人为额外收取费用（向业主收取保证金，至今未退还），仍私自允许大量业主安装；根据《住宅室内装饰装修管理办法》第六条规定，装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。第四十二条规定，物业管理单位负有监管的义务。第三，上诉人提供的现场拍摄视频，足以证实商业部分步行梯加盖了商业用房、小区高层安装了防盗网、商业楼楼顶安装了空调等设备；上诉人提供的《西北建筑设计研究院调查材料》足以证实被上诉人未经批准，私自改动供暖、消防管道以及下水、排水、给水等设施，造成了严重安全隐患。被上诉人未尽监管义务，私自允许业主擅自在楼顶安装空调等设施设备,允许高层业主大量安装防盗网，以及在商业楼步行梯加盖商业用房，严重影响消防安全和住宅安全；装修时私自改动供暖、消防管道及下水、排水、给水等设施，造成严重安全隐患，应当予以恢复原状。

四、原判决以“上诉人在合理期限内未提供相应的检材，导致无法鉴定”为由不予鉴定，程序违法。

根据上诉人提供的地下车库视频、收款收据以及被上诉人当庭陈述，足以证实被上诉人在物业服务期间经营地下车库，并且对未购买停车位的业主，按每月260元标准收取租赁费，临时车辆按照8小时5元标准收取费用。原审中，上诉人就被上诉人2017年6月至2019年6月期间经营地下车库空置停车位的营业收入依法提起鉴定后，原审法院要求上诉人提供前后三个月的财务、税票等原始凭证作为鉴定材料，但因被上诉人是小区交付使用后的第一家物业公司，上诉人客观上无法提供其经营前三个月相关凭证，延安市城投物业公司作为被上诉人之后进驻的第三方物业服务企业，不愿意提供相关原始凭证，上诉人无法强令要求其提供，故请求原审法院以拍卖该地下车库经营使用权的方式作价评估，以确定经营所得。但原审法院在既未依职权向延安市城投物业公司调取所需检材，也未以拍卖该地下车库经营使用权的方式作价评估的情况下，直接驳回上诉人的请求，明显程序违法。

五、原判决以“上诉人提供的证据无法证明8号楼设备设施损坏的时间及实施损坏的行为人”为由，不予支持上诉人要求支付维修费用的请求是错误的。

首先，8号楼于2018年4月份已经竣工验收合格，但现供暖管道、进回水阀门、两部电梯、消火栓等设备设施的损坏是客观事实，上诉人原审中提供的图片显示损坏时间是在2019年7月之前，即损坏应当发生在竣工验收之后、被上诉人退出之前。其次，因8号楼整栋未安置，整体没有住户，只有被上诉人擅自使用一楼房屋并采暖，导致8号楼19户房屋供暖主管道、进回水阀门损坏，6户给水管道、阀门损坏，管道破裂漏水进而使得两部电梯、消防栓主管道因此全部出现故障。根据我国《民事诉讼法》规定，民事证据的证明标准是达到高度可能性即可，本案虽然被上诉人否认8号楼上述设施设备的损坏是由其采暖造成，但损坏发生在其擅自使用期间，且2019年7月前只有被上诉人擅自使用8号楼的房屋，因此足以认定由其造成。同时，被上诉人作为8号楼的使用者，对此负有维修、管理的义务。

六、原判决以“上诉人提供的《南寨砭安置小区工程造价表》中显示的投标总价为336952.01元，且该造价表中仅有投标人中建七局第四建筑工程有限公司的盖章，该单位是否中标及该工程的最后审计价格均无法确定”为由，不予支持上诉人要求被上诉人支付未履行物业管理义务给上诉人造成的经济损失的请求是错误的。

上诉人提供的《南寨砭安置小区工程造价表》显示的投标总价为336952.01元，仅是被上诉人未尽物业管理义务造成的其中部分损失金额。中建七局第四建筑工程有限公司为涉案工程“南寨砭安置小区”总施工单位，完全具备施工资质及条件，该受损部分已经实际维修，上诉人提供的该造价表足以证明上述损失的维修费用，是否进行招投标以及审计，并不是确定损失费用的必然要求，原审判决以此为由驳回上诉人的请求是错误的。

七、原判决以“《前期物业管理委托合同》对2017年6月至2018年7月期间电费的承担主体未作约定”为由，不予支持上诉人要求被上诉人返还代缴电费的请求是错误的。”

“谁使用谁承担”，小区电费由谁承担，无需专门约定。首先应当是由物业服务公司根据各业主家用电的数据，向用电户收取后统一缴纳至供电公司。2017年6月至2018年7月期间南寨砭安置小区产生的电费同样应由被上诉人向各用电户收取后缴纳给供电公司，因种种原因，上述电费由上诉人先行垫付，并直接缴纳给了供电公司。被上诉人应当将上诉人垫付的电费全部返还给上诉人，向各用电户分摊收取。

八、原审判决以“上诉人提供的证据不足以证明6号楼204室、206室房屋系被上诉人占有、使用”为由，不予支持上诉人要求支付房屋占有使用费的请求是错误的。

上诉人提供的延安城投物业服务有限公司出具的《证明》可以证实，被上诉人于2019年8月2日才将6号楼204、206房屋的钥匙交给了延安城投物业服务有限公司。该证据足以证明这两套房屋此前一直由被上诉人占有、使用，依法应按照市场价格向上诉人支付占有使用费。综上所述，上诉人认为原审法院事实认定错误、程序违法，致使上诉人的损失得不到合理赔偿，故依据我国《民事诉讼法》之规定，现提起上诉，请于改判，维护上诉人的合法权益。

延安居安物业公司辩称：一、 被答辩人

应

支付空置房物业费

共计 3177258

。

关于计算的

方式，根据

空置面积和时间计算

，

双方合同有约定必须按照合同约定

履行；二、

关于

垫付的电费，一审法院

判决合情、合理、合法，其作为

物业公司，

没有垫付电费的义务

；

三、

关于

小区的

商业

上面加盖及高层安装防盗网并非其造成，且商业楼楼顶安装空调

是被答辩人参加会议同意了的

；四

、原审判决认为被答辩人未在合理期限内未

提出相应的证据，导致无法鉴定

，并非原审法院造成，而是其在202

0年8月24日书面申请放弃鉴定

，所以原审法院审理程序没有

任何问题

。五、关于8号楼

设备损坏问题，

被答辩人没有提供

证据证明这个

损坏是延安居安物业公司所造成的

，且

当时

是使用的电暖气取暖，不是大暖。六、

被答辩人如果认为

延安居安物业公司违反了合同约定，因哪一条哪一块给你造成损失，要有证据

证明侵害的对象是哪些

，给你造成了什么样的损失

；七

、被答辩人系开发商，

前期的物业费、电费等都要其承担

，答辩人作为物业公司

没有

义务，也

没有责任去给垫付费用

；八、

6号楼

204、206

室和本案没有任何关系

，而是

被答辩人的样板房

。

延安市居安物业服务有限公司

向一审法院起诉请求：

1

、请求依法判决由被告支付拖欠原告空置房屋物业管理费

3177257.69

元；

2

、请求依法判决被告向原告支付冬季供热期所垫付的水电费共计

274341.22

元，并支付围墙修建费

7178

元、车库进出口保温安装费

35000

元；

3

、依法判决被告承担上述

3493776.91

元欠款的银行同期贷款利息，利息从

2019

年

7

月

1

日计算至被告实际支付之日止；

4

、本案诉讼费由被告承担。

延安市城区改造指挥部办公室向一审法院反诉请求:1、判令被反诉人将擅自在商业部分步行梯加盖的商业用房、小区高层安装的防盗网、商业楼楼顶安装的空调等设施设备予以拆除，恢复原状；判令被反诉人将擅自破坏改造的商业楼供暖、消防、给排水管道等设备设施以及破坏的外立面墙恢复原状。2、判令被反诉人向反诉人支付南寨砭安置小区8号楼供暖主管道、进回水阀门、两部电梯、消火栓主管路等设备设施的维修费用873269元；3、判令被反诉人限期向反诉人返还2017年6月1日至2019年6月30日期间经营地下车库空置停车位的营业收入，具体数额通过鉴定结论确定。4、判令被反诉人限期向反诉人返还2017年6月1日至2019年6月30日期间外力面墙的广告收入所得，具体数额通过鉴定确定。5、判令被反诉人赔偿因其未履行物业管理义务给反诉人造成的经济损失499652.01元。6、判令被反诉人向反诉人返还2017年6月至2018年7月代缴电费40.57万元。7、判令被反诉人限期向反诉人返还南寨砭安置小区8号楼101室房屋，并支付该房屋从2017年6月1日起至实际返还之日的占有使用费（年租金按30000元计算）。8、判令被反诉人向反诉人支付南寨砭安置小区6号楼204室、6号楼206室房屋从2017年6月1日起至2019年8月2日止的占有使用费（204房屋的年租金按24000元计算，206房屋的年租金按20000元计算）。9、由被反诉人承担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。

一审法院认定事实：

2014

年

8

月

25

日原、被告经过充分协商签订了《前期物业管理委托合同》。合同约定，被告延安市城改办通过协议选聘方式将延安市南寨砭安置小区委托原告延安居安物业公司实行物业管理服务，物业类型为：商业和住宅，坐落位置：延安市宝塔区

XX路XX号

，管理界限：东至居民上山道路，南至山坡脚，西至玉龙地产地界，北至人行道围墙；占地面积29927平方米，建筑面积17.01万平方米，公建配套用房面积5.25平方米，小区总户数1112，物业管理服务期限为2016年7月1日至2019年6月30日止。合同期未满，业主大会成立后，业主委员会所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务收费标准为：住宅1.2元/月.平方米，商业4.5元/月.平方米，业主应于购房之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告原因未能安置交给物业买受人的物业，其他物业服务费用由被告全额交纳。合同约定的甲方义务中包括及时缴纳未出售的空置房和出租房的物业管理服务费。合同签订后，原告按照合同约定进驻该小区进行物业管理。经在该小区调查，原告物业服务费收费标准实际为：住宅1元/月.平方米，商业3元/月.平方米。其中空置住宅房屋从2017年6月至2019年6月产生的物业服务费为922509.53元（922509.53平方米ｘ1元/平方米），2017年6月1日至2017年11月15日空置商业用房产生的物业服务费为183645元（11130平方米ｘ5.5个月ｘ3元/月.平方米）。在原告进行物业管理期间，原告还为被告垫付了电费208828.93元，水费75935.88元，合计284764.81元。2017年11月26日，原告向被告单位发出一份请示报告，称因雅苑小区地下车库一直由原告无偿管理，所以其公司决定从2017年12月1日起对地下车库进行正式管理，要求被告尽快完善配套设施。2018年6月13日，原告再次给被告发函，称该小区地下车库于2018年6月1日正式启用，对已购买车位的车主每月收取卫生费100元，未购买车位但需要停车的业主每月收取卫生费260元，临时车辆按8小时5元收取，要求被告对物业公司在地下车库垫付的公摊电费等费用予以合理解决。另查明，原告在履行合同期间，一直将8号楼101室作为物业办公用房予以使用。原、被告签订的《

前期物业管理委托合同》到期后，

XX城XX小区

开始进行物业管理。

以上事实有原告提供的《

前期物业管理委托合同》、告知函、便函、被告延城改东函【2019】4号文件、建设银行客户专用回单两份、自来水收费记录查询单、《关于排查雅苑小区基础设施安全隐患及建筑物工程质量的情况报告》、被告提供的

物业管理项目转让协议、企业登记信息、物业费票据、南寨砭安置小区交房通知书、延安市城区改造指挥部东城区指挥部函件、《关于回复城改办委托反诉提出问题的情况说明》，延安城投物业服务有限公司证明一份及庭审笔录在卷佐证，予以证实。

当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的

《前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告延安居安物业公司在该合同签订后，按照合同约定对延安市南寨砭安置小区进行物业管理。合同第六条第（2）项约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因被告延安市城改办的原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由延安市城改办全额交纳。被告延安市城改办辩称，

8号楼整栋楼在2019年7月前未安置过住户，其单位一直未将8号楼移交给原告管理，所以8号楼所有房屋不属于物业管理范围内的空置房，不应当收取物业服务费，本院认为，原、被告签订的

《前期物业管理委托合同》约定，被告将延安市南寨砭安置小区委托原告实行物业管理服务，物业类型为商业和住宅，管理界限为：东至居民上山道路，南至山坡脚，西至玉龙地产地界，北至人行道围墙，由此可见该合同约定的物业管理范围包括8号楼，故本院对被告该答辩意见依法不予采信

，被告应当向原告支付空置商业和住宅房屋的物业管理费。原告要求被告依照合同约定按

住宅1.2元/月.平方米、商业4.5元/月.平方米的标准支付空置房屋的物业费，但根据被告提供的证据及本院在该小区调查，原告收取物业服务费的实际标准为：住宅1元/月.平方米，商业3元/月.平方米，故根据公平原则，本院认为被告按住宅1元/月.平方米，商业3元/月.平方米的标准向原告支付空置房屋的物业管理费较为适宜。对于原告要求被告支付其公司修建围墙费用及车库进出口保温安装费的诉讼请求，本院认为其提供的证据不足以证实其主张，故应当承担举证不利的法律后果，本院对其该项诉请依法不予支持。对于原告要求被告支付空置车位服务费

1550800

元的诉讼请求，本院认为该车位由原告经营管理，经营所得利润也由原告享有，根据公平原则，其中部分空置车位的管理费用也由原告自行承担较为适宜。对于原告要求被告支付欠款利息的诉讼请求，本院认为，被告拖延付款的行为已构成违约，应承担赔偿损失的违约责任，故本院对原告该项诉请依法予以支持。对于反诉原告延安市城改办要求反诉被告延安市居安物业公司将在小区内加盖的商业用房、小区高层安装的防盗网、楼顶空调予以拆除、恢复原状及对商业楼供暖、消防、给排水管道等设施设备恢复原状的诉讼请求，本院认为反诉原、被告

签订的

《前期物业管理委托合同》中对以上事项未作约定，而从原告提供的《

关于涉案小区存在质量问题的请示报告》也可看出该小区在交给反诉原告管理时就存在一定的质量问题，且

反诉原告提供的证据也无法证明加盖房屋及设施设备的损坏系因反诉被告的行为导致的，故本院对反诉原告该项诉讼请求依法不予支持；反诉原告要求

判令反诉被告向其单位支付南寨砭安置小区8号楼供暖主管道、进回水阀门、两部电梯、消火栓主管路等设备设施的维修费用873269元，本院认为反诉原告提供的证据无法证明8号楼供暖主管道、进回水阀门、两部电梯、消火栓主管路等设备设施损坏的时间，实施损坏行为的行为人等，无法证明其诉讼主张，故本院对反诉原告的该项反诉请求依法不予支持；对反诉原告要求判令被反诉人向其单位返还2017年6月1日至2019年6月30日期间经营地下车库空置停车位的营业收入，具体以鉴定结论为准的反诉请求，因其单位在合理期限内未提供相应检材，导致无法鉴定，且其也未提供其他确凿证据证实其主张，故本院对其该项诉讼请求依法不予支持；反诉原告要求反诉被告向其单位返还2017年6月1日至2019年6月30日止的外力面墙广告收入，反诉被告对此有异议，认为其公司在此期间并未对外招租广告，反诉原告对其该项主张也未提供确凿证据予以证实，故本院对其该项反诉请求依法不予支持；反诉原告要求反诉被告赔偿因其未履行物业管理义务给反诉原告造成的经济损失499652.01元，因其提供的《延安市城区

XX小区

（消防工程维修）工程造价表》中显示的投标总价为336952.01元，且该造价表中仅有投标人中建七局第四建筑有限公司的盖章，该单位是否中标及该工程的最后审计价格均无法确定，故本院对反诉原告的该项诉讼请求亦不予支持。反诉原告要求反诉被告返还其单位代交的2017年6月至2018年7月的电费40.57万元，因反诉原、被告签订的

《前期物业管理委托合同》中对在此期间电费的承担主体未作约定，故本院对其该项诉讼请求依法不予支持；反诉原告请求

判令反诉被告向其单位支付南寨砭安置小区8号楼101室房屋从2017年6月1日起至实际返还之日的占有使用费，本院认为反诉被告辩称其使用该房屋系经过反诉原告同意的，且其公司已在合同到期后将该房屋交付给反诉原告，但其未提供证据证实其主张，另外经本院在该小区调查，该种户型房屋在未装修的情况下，其年租金约在21000元左右，故本院认为延安居安物业公司应向反诉原告支付相应的房屋使用费（年租金按21000元计算，从2017年6月1日支付至反诉被告实际交付房屋之日止）；对于反诉原告请求判令反诉被告支付南寨砭安置小区6号楼204室、6号楼206室房屋从2017年6月1日起至2019年8月2日止的占有使用费

的反诉请求，反诉被告辩称

该房屋是反诉原告延安市城改办自行装修，作为样板间使用的，其公司并未占用该房，因反诉原告提供的证据不足以证明该两套房屋系反诉被告占有、使用的，故本院对其该项反诉请求依法亦不予支持。

依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定。判决：一、被告（反诉原告）

延安市城区改造指挥部办公室

于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）延安市居安物业服务有限公司支付空置房屋的物业管理费1106154.53元及利息（其中

从2017年6月至2019年6月空置住宅房屋产生的物业服务费为922509.53元，2017年6月1日至2017年11月15日空置商业用房产生的物业服务费为183645元，利息支付期限为2019年7月1日至被告实际支付之日止，利率按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）；

二、

被告（反诉原告）

延安市城区改造指挥部办公室

于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）延安市居安物业服务有限公司支付原告垫付的水电费274341.22元及利息（

利息支付期限为2019年7月1日至被告实际支付之日止，利率按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）

；三、原告（反诉被告）延安市居安物业服务有限公司于本

判决生效后十日内向被告（反诉原告）延安市城区改造指挥部办公室返还其占用的南寨砭安置小区8号楼101室房屋一套，并向反诉原告延安市城区

XX室XX小区XX号楼XX室

房屋的占用费（每年的占用费按21000元计算，从2017年6月1日支付至反诉被告实际返还房屋之日止）

；四、驳回原告（反诉被告）延安市居安物业服务有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）延安市

城区改造指挥部办公室

其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费34750元原告已预交，实际由原告

延安市居安物业服务有限公司承担20000元，由被告延安市城区改造指挥部办公室承担

14750元；反诉费11741元被告已预交，实际由被告

延安市城区改造指挥部办公室承担

。

二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审查明的情况属实，本院依法予以确认。

本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，

依法成立的合同，自成立时生效。对延安居安物业服务有限公司上诉主张的空置房屋物业管理费，因其与延安市城改办签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，对双方产生法律约束力。该合同明确约定物业管理范围为延安市南寨砭安置小区，物业类型为商业和住宅，管理界限为：东至居民上山道路，南至山坡脚，西至玉龙地产地界，北至人行道围墙，故物业管理范围应当包括双方争议的

8号楼。该合同第六条第（2）项约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因延安市城改办的原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由延安市城改办全额缴纳。关于物业管理费的标准，虽然合同第五条约定住宅为1.2元／月．平方米，商业为4.5元／月．平方米，但依据延安市城改办提交的证据及原审法院查证，延安居安物业公司对该小区的物业费收费标准为住宅为1元／月．平方米，商业为3元／月．平方米，应认定为双方在实际履行合同中进行了变更，原审认定应依该标准计算物业费正确，本院依法予以维持。对于主张的空置车位服务费，因双方在合同中没有进行约定，且该小区部分车位由延安居安物业公司实际经营收益，故其主张的车位管理费应由其自行承担，原审处理正确，本院依法予以维持。对于延安居安物业公司上诉主张的不承担该小区８号楼101室的占用费问题，因延安市城改办移交物业管理时将6间物业管理用房同时交给延安居安物业公司使用，且该8号楼101性质上不属于物业功能用房,延安居安物业公司也没有提交证据证实使用该房取得了延安市城改办同意，故其主张不应承担该部分费用

的理由不能成立，原审处理正确，本院依法予以维持。

对于延安市城改办上诉主张的不承担延安居安物业公司垫付电费、水费问题，因该小区换热站不能及时移交给供热公司，为了解决冬季供热问题，延安居安物业公司按照延安市城改办的要求进行的垫付，故该部分费用应当由延安市城改办承担，原审处理正确，本院依法予以维持。

对于延安市城改办上诉主张的延安市居安物业公司在商业部分步行梯加盖的商业用房、小区高层安装的防盗网、商业楼楼顶安装的空调予以拆除、恢复原状问题及擅自破坏改造的商业楼供暖、消防、给排水管道等设备设施及破坏的外立面墙恢复原状问题，因其提交的证据不能证明主张的该部分事实系被上诉人具体实施，且双方对此整改未作特别约定，故该部分上诉理由不能成立，原审处理正确，本院依法予以维持。对于延安市城改办上诉主张的延安居安物业公司支付南寨砭安置小区

8号楼供暖主管道、进回水阀门、消火栓主管路等设备设施的维修费用问题，因其提交的证据不能证明主张的该部分事实系被上诉人具体实施

，故该部分上诉理由不能成立，原审处理正确，本院依法予以维持。对于延安市城改办上诉主张的延安市居安物业公司返还经营地下车库空置停车位的营业收入，因双方对此未进行约定，其提交证据不能证明此部分主张，也未支付过该部分车位的物业管理费用，故原审不予支持正确，本院依法予以维持。对于延安市城改办上诉主张的延安居安物业公司未履行物业管理义务造成的经济损失问题，因该项目移交延安居安物业公司时未进行竣工验收，且其提交的证据不能证明主张损失的真实性及与被上诉人的物业管理行为之间存在必然联系，故原审不予支持正确，本院依法予以维持。

对于延安市城改办上诉主张的延安居安物业公司返还其代交的电费问题，因双方签订的

《前期物业管理委托合同》中对此未作约定，且没有提交证据证明该部分电费系延安居安物业公司实际使用且应由其交纳，故原审不予支持正确，本院依法予以维持。

对于延安市城改办上诉主张的由延安居安物业公司支付南寨砭安置小区6号楼204室、6号楼206室房屋从2017年6月1日起至2019年8月2日止的占有使用费

问题。因该房屋系延安市城改办自行装修后作为样板间

使用，其提交的证据不能证明延安居安物业公司未经其同意实际占有、使用，故原审不予支持正确，本院依法予以维持。

综上所述，

延安市居安物业服务有限公司、延安市城区改造指挥部办公室的上诉请求均不能成立

，

应予驳回

；

一审判决认定事实清楚

，

适用法律正确

，

应予维持

。

依照

《

中华人民共和国民事诉讼法

》

第一百七十条第一款第一项规定

，

判决如下

：

驳回上诉

，

维持原判

。

二审案件受理费49720元

，

由延安市居安物业服务有限公司负担23873元，延安市城区改造指挥部负担

25847元。

本判决为终审判决。

审

判

长

刘 彩 虹

审

判

员

郭

丹

审

判

员

乔 文 博

二〇二一年六月二十一日

法 官助 理

高

颖

书

记

员

李

斌