租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

民事判决书

（2021）京0114民初3331号

原告：***，男，****年**月**日出生，汉族，北京市康安万达食用菌专业合作社负责人。

委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。

被告：北京市昌平区南口镇东李庄村股份经济合作社，住***。

法定代表人：杨德明，社长。

委托诉讼代理人：刘利娟，北京市威正律师事务所律师。

第三人：***，男，****年**月**日出生，汉族，无业，住***。

原告***与被告北京市昌平区南口镇东李庄村股份经济合作社（以下简称东李庄村股份合作社）及第三人***租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人田旭东，被告东李庄村股份合作社的委托诉讼代理人刘利娟及第三人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出如下诉讼请求：1.解除我与东李庄村股份合作社及***签订的《转租协议》；2.判令东李庄村股份合作社赔偿我建房损失1164283.6元；3.判令东李庄村股份合作社赔偿我转租费损失50万元；4.判令诉讼费由东李庄村股份合作社承担。事实与理由：2015年7月14日，我与东李庄村股份合作社及***签订《转租协议》，约定由我承租涉案的场院，用途为居住和仓储。此协议经村两委、村务监督委员会及全体村民代表大会研究同意后签字并盖章确认。协议签订后，我投入大量资金进行场院平整和翻建，但因东李庄村股份合作社无法完成申报审批手续，导致我的建筑物被查处并拆除。现在又因土地规划变更等原因，导致我无法继续按照约定使用场地，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。

被告东李庄村股份合作社辩称：我单位在履行租赁合同过程中不存在违约行为，***要求解除《转租协议》并支付建房损失和转租费损失没有事实和法律依据。2015年三方签订《转租协议》时涉案土地的规划性质为建设用地，且在《转租协议》中约定“丙方在获得相关上级部门批准后可按照原有房屋占地面积自费翻建危险房屋”。在签订该协议后，我单位向北京市昌平区南口镇人民政府（以下简称南口镇政府）出具了《村民***建房说明》，同意***自费翻建房屋。***在翻建时未按照原来房屋的位置翻建，而是拆除原有房屋，在协议范围内新建三排北房，且其所建房屋系因未经批准非法占用土地而被拆除，***在本案中亦未提供其向相关部门申请审批手续的证据。同时，在履行《转租协议》过程中，土地规划性质有所调整系规划部门自主调整，我单位无法左右，且***房屋被拆除系在土地规划调整之前，我单位没有违约行为，***要求解除《转租协议》无事实和法律依据。鉴于上述原因，***的房屋被拆除系其自身原因所致，且50万元系***私下支付给***，未在《转租协议》中约定，***向我单位主张该损失无事实和法律依据。至于建房损失，因***建房未取得相关部门的审批，该损失应由***自行承担。

综上，请求法院查明事实，驳回***的诉讼请求。

第三人***述称：房子和土地我移交给大队了。当时政府找过我好几次，让我维修，我没有能力。我是拿了50万元，但是我交了40年的房租，这50万元是我维修和建筑的钱，猪圈是我建设的，这50万元是我应得的。当时可能有三份合同，没有我的，大队一份，政府一份，***一份。***跟我说不着这个事，他起诉书把我的出生日期都写错了。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：

2001年1月北京市昌平县南口镇东李庄村经济合作社、北京市昌平区南口镇东李庄村民委员会（甲方，以下分别简称东李庄村合作社、东李庄村委会）与***（乙方）签订《合同书》，约定：东李庄大队与村民***租赁鸡场一事，达成以下协议：一、合同双方：东李庄大队与村民***。二、甲方每年以500元的价格将鸡场租赁给乙方使用8年（自2001年—2009年）。三、甲方在正常情况下负责水电。四、乙方每年一月一日向大队交纳租赁费和按国家规定的电价上缴电费，鸡水费按每只3分上交大队。2002年1月15日***向东李庄村合作社及东李庄村委会提交书面《申请书》，内容为：东李庄大队与村民***租赁鸡场一事，因房屋现状维修房屋投入资金太大，特申请租赁年限延长。由原合同2001年至2009年延长到2040年，由原来的租赁金500元改为每年450元。东李庄村合作社及东李庄村委会在该《申请书》上签章表示同意。上述协议签订后，***将该片土地及房屋用于养殖，并在涉案土地上加建了部分猪圈。

2015年东李庄村股份合作社（甲方、出租方）与***（乙方、转租方）及***（丙方、承租方）签订《转租协议》，约定：按照2015年防汛工作排查，乙方在2001年与甲方租赁的养殖场属于危险房屋，现存在高度人畜安全隐患，村防汛领导小组责令乙方汛期暂停养鸡，乙方***提出书面申请，将乙方与甲方签订的原养殖场“租赁合同”进行转租，经村两委、村务监督委员会及全体股民代表大会研究讨论，为消除安全隐患，解决养殖场对周边民宅环境污染，需按照以下要求，甲方同意乙方原养殖场租赁协议转租给丙方。一、乙方一次性付给甲方转租费30500元（3.05亩乘10000元），一次性付清原合同剩余25年租赁费（每年450元）合计11250元。乙方于本协议签订之日向甲方一次性现金缴纳以上两项费用共计41750元。此款按年限匹配股份分红。二、转租赁地点：原***鸡场。四至：东至外墙根，南至张世让外墙根，西至水泥路边，北至房后根50公分处。面积：南北55米，东西37米，合计3.05亩。转租期限：甲乙双方签订原合同的剩余期限，即自本协议签订之日起至2040年12月30日止。租赁期内未经甲方书面同意丙方不得擅自转租。租赁期内，丙方在获得相关上级部门批准后可按照原有房屋占地面积自费翻建危险房屋。在租赁期内本租赁地如遇国家征占或拆迁，按照国家政策依法进行补偿，地上物补偿金的10%归甲方所有，地上物补偿金的90%归丙方所有，土地补偿金归甲方所有，乙方不获得任何补偿。三、租赁期内，丙方依法、合理使用土地，不经营废品回收，不在原房屋占地面积外私建任何建筑物，不进行畜牧养殖，不存放危险品，不污染村内环境，不从事违法活动，扰民噪音责任自负。丙方如出现违反此条约定之情形，甲方有权单方终止合同，并不负任何赔偿责任……五、租赁合同到期前，丙方需提前一年向甲方提交书面续租申请，按照当时价格享有第一优先续租权，如甲方不批准续租申请，丙方应在合同到期日后90日内将由其投资的地上物自行清除，并将土地返还给甲方，甲方对上述地上物不予补偿。如丙方未在规定期限内清除完毕，甲方可对地上物无偿进行处理并收回土地。如丙方无书面续租申请，地上物及土地由甲方无偿收回。丙方在合同期内有继承权。本合同由三方签字盖章之日起生效。现有危险房屋不准居住人口。2015年9月24日***（收款人）与***（交款人）签署《转租费收条》一份，内容为：2015年7月14日，经村民代表同意***将经营养殖场转租***，双方商定分三期付清***转租费用共计50万元。一期在2015.7.15付清6万元，二期在2015.9.24付清20万元。***一期、二期收到***转租费共计26万元，***欠***转租费24万元在2017年2月底付清。***第三期钱款收齐后向***交清水电及相关手续。2017年2月10日***为***出具收条一份，载明：以上钱款50万元已全部付清。庭审中，双方确认东李庄村股份合作社已收取***支付的租赁费11

250元及转租费30500元。

上述协议签订后，***将涉案土地及房屋交付***经营使用。东李庄村委会向南口镇党委、镇政府提交《村民***建房说明》一份，该说明载明：“东李庄村集体原饲养室、存粮库房、马庄队始建于1963年，总面积约为1925平米，其中建筑面积北房210平米，东房270平米，西房270平米，合计750平米，用于李庄二大队生产所用。1983年解体后用于村集体养殖，增建南房鸡舍300平米。1982年因村集体养殖赔钱，村集体将此院连同房屋租赁给村民***进行养殖，1987年租赁户***增建猪舍260平米，用于个人养殖。建筑面积1310平米。2004年因租赁户养殖数量及种类增加，对周边宅基地住户产生环境污染，村集体多次调解无效。2013年周边村民无法忍受臭味及环境带来的困扰，多次举报市政府热线电话，到镇有关部门反映，2015年汛期房屋出现险情，责令养殖户停止养殖，以防止危房出现险情及缓解臭味带来的环境困扰，养殖户***向村委会提出申请，关停养殖场将其转租。经村民代表会讨论研究通过，将此院转租给村民***，并约束不准养殖、废品回收等一切影响周边环境行为。村民***租赁后，因北房13间、东房14间、南房13间定为危房，西房倒塌，院中14间房屋无法利用，为不影响对周边环境污染，同意村民***拆除养殖场，自费翻建此院房屋用于居住及储物”。在经东李庄村委会、东李庄村股份合作社同意但尚未取得上级有关部门书面审批手续的情况下，***（甲方）于2015年8月16日与刘宇辉（乙方）签订《东李庄养殖场危房拆除及清淤、回填协议》，约定甲乙双方就危房拆除、清淤、回填土方项目有关事项达成以下协议。乙方按甲方要求将所有危房拆除，拆除所需人工和机械设备由乙方提供，所需费用由甲方承担。乙方按甲方要求将场地内养殖产生的粪便和污泥全部清理干净，清除所需人工和机械设备由乙方提供，所需费用由甲方承担。乙方按甲方要求清理后的场地进行土方回填，回填所需人工和机械设备由乙方提供，所需费用由甲方承担。工程期限自2015年8月16日开始，定于2016年4月25日完工。2015年9月28日***（甲方）又与刘宇辉（乙方）签订《东李庄养殖场危房改建施工协议》，约定：甲方委托乙方进行危房改建。承包方式为乙方包工包料，合同对主体工程、层面工程、装修工程、门窗工程、供电工程、上下水工程的具体施工要求作出了约定，同时约定工程建筑面积约为830平方米，房屋单价为1400元每平方米，最终以工程竣工后实际测量为准。工程期限自2015年9月28日开始，定于2016年9月27日交付甲方使用。上述协议签订后，刘宇辉按照协议约定将涉案土地上原有的房屋全部拆除，进行了清淤、回填施工，并在涉案土地上新建了三排房屋，每排约为10间。施工至2016年10月25日，北京市国土资源局昌平分局向***下发《责令停止违法行为通知书》一份，内容为：***未经土地部门批准私自在位于南口镇东李庄村村南建库房，建筑面积约200平方米，属于违法建设，该行为涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，现责令其立即停止上述违法行为，听候处理。2016年11月左右，***在涉案土地上新建的三排房屋陆续被拆除。拆除前，***新建的房屋主体已完工，内外部装修尚未完工。2020年9月24日，***与刘宇辉签订《工程结算单》，内容为：一、约定工程量：清淤，工程造价89000元；房屋建设及装修，工程造价1162000元。二、已施工工程量及付款情况：主体结构830平方米，单价1400元/平方米，工程款1121283.6元（已扣除部分未装修人工费）；清淤89000元。三、未施工部分说明：1.因房屋主体完工后被拆除，故装修无法进行，但已购装修材料花费104059.2元，包括地砖23743.2元、室内吊顶材料23060元、室内腻子材料9720元、门窗47536元；2.装修未施工的人工费40716.4元。四、最终结算金额说明：1.清淤费用为89000元；2.房屋合同约定金额为1162000元，扣除装修未施工部分人工费40716.4元，实际工程量结算金额为1121283.6元；3.此前已付30万元，故工程款未付金额为910283.6元；4.装修材料无法退换，以极低价格处理，变卖价格为46000元；5.最终甲方应付而未付乙方工程款金额为864283.6元。《工程结算单》签订后，***通过银行转账方式共支付刘宇辉86万元。***主张在双方签订《工程结算单》之前，其以现金形式支付了刘宇辉工程款30万元，并在双方此前诉讼的过程中申请刘宇辉出庭予以证实。刘宇辉出庭陈述称***曾支付其爱人工程款26万元，具体数额记不清了，都是以现金形式支付的，其未向***出具收条。

另查，经与北京市规划和自然资源委员会昌平分局核实，涉案土地的土地性质为东李庄村的集体土地，2009年第二次土地调查统计该地块的现状地类为设施农用地（土地信息系统中显示为畜禽饲养地）；经核对已废止的《北京市昌平区土地利用总体规划（2001—2010年）》（2004年3月26日批复），该地块的土地规划性质为建设用地；经核对已废止的《昌平区南口镇土地利用总体规划（2006—2020年）》（2012年2月20日批复），该地块的土地规划性质为建设用地；经核对已废止的《昌平区土地利用总体规划（2006—2020年）》（2017年12月31日批复调整），该地块的土地规划性质为村镇建设用地区；经核对《昌平分区规划（国土空间规划）（2017—2035年）》（2019年11月批复），该地块的土地规划性质为生态混合区（非建设用地）。本案审理过程中，南口镇政府向本院出具《情况说明》一份，载明：经产权制度改革，东李庄村股份合作社于2011年7月1日登记成立，此后东李庄村集体资产的对外出租、转让等均以东李庄村股份合作社作为处置的主体，东李庄村合作社的相关执照和印章已交由南口镇政府档案科封存，不再使用。东李庄村股份合作社向本院出具《情况说明》一份，载明：经产权制度改革，东李庄村股份合作社于2011年7月1日登记成立，东李庄村合作社与***、***签订的相关租赁协议中东李庄村合作社履行的权利义务全部由东李庄村股份合作社承继。

再查，***曾于2020年4月29日以租赁合同纠纷为由将东李庄村股份合作社及***诉至本院，要求解除其与东李庄村股份合作社及***签订的《转租协议》，并要求东李庄村股份合作社赔偿其经济损失2520500元。东李庄村股份合作社于2020年5月23日收到该案起诉材料。后***撤回了该案起诉，并于2020年12月再次诉至本院。2021年5月13日本院组织双方开庭审理时双方确认自当日起涉案土地交还东李庄村股份合作社。

上述事实，有《合同书》、《申请书》、《转租协议》、《转租费收条》、收条、《村民***建房说明》、《东李庄养殖场危房拆除及清淤、回填协议》、《东李庄养殖场危房改建施工协议》、《责令停止违法行为通知书》、照片、《工程结算单》、转账记录、《情况说明》及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国NK"http：//129.0.1.101/law?fn=chl580s845.txt&dbt=chl"

\t"_blank"民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，因《转租协议》的签订及***起诉要求解除《转租协议》并赔偿损失的法律事实均发生在民法典实施之前，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，故应适用当时的法律、司法解释的规定。

依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同约定严格履行各自的义务。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。本案中，根据本院查明的事实，***支付***转让费50万元，***将其与东李庄村合作社及东李庄村委会签订的《合同书》中剩余租期25年的租金11250元及转租费30500元一次性支付给东李庄村股份合作社，东李庄村股份合作社承继《合同书》中东李庄村合作社及东李庄村委会的权利义务，***退出涉案土地及房屋的经营，涉案土地及房屋由***继续租用，即***将其与东李庄村合作社及东李庄村委会签订的《合同书》中的权利义务概括转让给了***，由***与东李庄村股份合作社形成新的租赁关系，故《转租协议》中约定的租赁双方为***与东李庄村股份合作社。该《转租协议》系三方当事人真实的意思表示，除租赁期限超过20年的部分无效外，其余内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方应当按照合同约定履行各自的义务。因原《合同书》的租赁期限为2001年至2040年，而《转租协议》系***将其在《合同书》中的权利义务概括转让给***而签订的，故该《转租协议》的租赁期限亦应为2001年至2040年，超过20年的部分，即2021年至2040年的部分因违反了法律的强制性规定应属无效。

《转租协议》履行过程中，***按照协议约定将涉案土地上原有房屋拆除并新建房屋用于居住及储物，新建房屋因未取得相关部门合法审批而被拆除，根据涉案土地的最新规划，涉案土地现规划性质为生态混合区（非建设用地），未经审批不得再用于建设房屋，***以其不能实现合同目的为由要求解除三方签订的《转租协议》，理由正当，于法有据。***曾于2020年4月29日以租赁合同纠纷为由诉至本院，要求解除三方签订的《转租协议》，应视为***已于2020年4月29日行使了合同解除权，东李庄村股份合作社于2020年5月23日收到该案起诉材料，本院确认东李庄村股份合作社已于2020年5月23日收到***要求解除合同的通知，故本院确定《转租协议》已于2020年5月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。***及东李庄村股份合作社确认涉案土地已于2021年5月13日返还东李庄村股份合作社，本院对此不持异议。***占用涉案土地的期间应按合同约定的标准支付东李庄村股份合作社土地占有使用费。因***支付给***的50万元中有25年即2015年至2040年的租赁费11250元及转租费30500元实际由东李庄村股份合作社收取，现双方确认涉案土地已于2021年5月13日返还东李庄村股份合作社，故东李庄村股份合作社应将2021年5月14日之后的租金（含转租费）退还给***，经核算为31113.02元；关于***支付给***的50万元中除租赁费及转租费之外的部分，因该部分费用并非由东李庄村股份合作社收取，故***要求东李庄村股份合作社赔偿其该部分损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；根据《转租协议》之约定，***在获得相关上级部门批准后可按照原有房屋占地面积自费翻建危险房屋，而***在拆除原有房屋新建房屋时并未取得上级部门的批准，故其对新建房屋被拆除产生的法律后果应自行承担主要责任，但东李庄村股份合作社对***在未取得上级部门批准的情况下私自新建房屋的行为未予制止且明确表示同意，故东李庄村股份合作社对***因新建房屋被拆除产生的损失应承担次要责任，根据本案审理情况，本院酌情确定由东李庄村股份合作社就***因新建房屋被拆除产生的损失承担10%的赔偿责任。关于***因新建房屋被拆除产生的损失问题，因涉案房屋已被拆除，不具备鉴定条件，故对***的损失数额由本院结合***提交的证据及房屋被拆除时的现状酌情予以确定。根据本院确定的责任比例，本院判令东李庄村股份合作社赔偿***损失8.6万元，***诉讼请求过高的部分，依据不足，本院不予支持。

综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国、原告***与被告北京市昌平区南口镇东李庄村股份经济合作社及第三人***于二○一五年签订的《转租协议》中超出二十年租赁期限（即二○二一年至二○四○年）的部分无效；

二、原告***与被告北京市昌平区南口镇东李庄村股份经济合作社及第三人***于二○一五年签订的《转租协议》已于二○二○年五月二十三日解除；

三、被告北京市昌平区南口镇东李庄村股份经济合作社于本判决生效后十日内返还原告***31113.02元并赔偿原告***损失8.6万元，以上共计117

113.02元；

四、驳回原告***的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费19779元，由原告***负担18387元，已交纳；由被告北京市昌平区南口镇东李庄村股份经济合作社负担1392元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。