商品房预售纠纷民事判决书

广西壮族自治区百色市中级人民法院

民事判决书

（2019）桂10民终1994号

上诉人（原审被告）：广西田东花园国际大酒店有限公司。住所地：广西田东县锦江大道中段超大物流园区5栋1单元508号房。

法定代表人：黄汉宁，该公司总经理。

委托代理人：黄党生，广西龙翔律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，****年*月*日出生，壮族，个体工商户，住***。

委托诉讼代理人：梁伟，广西东晖律师事务所律师。

上诉人广西田东花园国际大酒店有限公司（以下简称花园国际大酒店公司）因与被上诉人***商品房预售合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2019)桂1022民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月25日传唤当事人到庭进行法庭调查。上诉人花园国际大酒店公司的委托诉讼代理人黄党生，被上诉人***及其委托诉讼代理人梁伟到庭参加。本案现已审理终结。

一审法院认定事实：2014年5月31日，原告***（买受人）与被告花园国际大酒店公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的、位于田东县花园国际大酒店商业楼第A幢06号房，房屋价款2，450，000元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年1月18日前，将具备验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记约定，出卖人应在商品房交付使用后两年内，由出卖人将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同同时对商品房面积差异处理、买受人逾期付款违约责任、出卖人逾期交房违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款2，450，000元。原告陈述，涉案房屋于2015年5月27日交付使用，并提供专项维修资金、物业费等交费收据为证，被告表示对具体交房时间不清楚。

经一审法院查询，截止2019年7月25日，被告尚未向田东县不动产登记局提交涉案房屋权属登记申请相关材料。

本案在审理过程中，原告向一审法院申请诉讼财产保全，一审法院经审查后依法裁定查封了被告开发建设的田东花园国际大酒店商业楼第Ｂ幢09号房。原告支付诉讼保全费1，343元。

一审法院认为，本案的争议焦点系：1、被告是否存在逾期办证的违约行为；2、原告主张违约金的数额、计算标准是否有事实和法律依据。本案原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。关于被告是否存在逾期办证的违约行为问题。原告主张涉案房屋于2015年5月27日交付，并提供专项维修资金、物业费等交费收据为证，被告对此未提交证据反驳，一审法院依法确认房屋交付时间为2015年5月27日。根据房屋权属登记的流程，通常为开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。因此，完成初始登记并告知买受人系开发商在履行办证过程中的首要义务。现被告至今未办理房屋权属初始登记，由此导致原告无法办理产权证，依据原、被告签订《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应在商品房交付使用后两年内，由出卖人将办理权属登记的资料报产权登记机关备案”的约定，被告未在交房后的两年内即2017年5月27日前办理房屋权属初始登记，其行为已构成违约。被告认为公司股东已变更的主张，不能否定公司作为独立法人对外应承担的合同义务。同时，转移房屋所有权的过程，需要买卖双方相互协助和配合，被告完成房屋初始登记并告知买受人方具备协助办证的法定条件，本案非原告原因导致办证未果，被告认为不存在违约行为的辩称与事实不符，一审法院不予采纳。因双方合同并未约定由被告代为办理房屋权属证书，因此对原告诉请被告为其办理权属证书的主张，一审法院不予支持。

关于原告主张逾期办证违约金的数额及计算标准问题。被告应在涉案房屋交付后的两年即2017年5月27日前，完成将房屋权属资料报不动产登记机关备案的义务，由于被告未按约定履行该义务，导致原告不能预期领取房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，被告除应继续履行办证义务外，还应承担逾期办证的违约责任。违约金系具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间预期收益，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。涉案房屋现已交付，房屋的使用功能可以实现，被告已经履行了主要的合同义务，虽然原告不能证明因逾期办证产生实际损失的数额，但由于被告的违约行为处于持续状态，双方约定按已付房款的0.1%计算逾期办证的违约金为固定金额，违约时间长短与其承担的违约金数额没有关联，双方的权利义务不对等，不符合公平原则，亦不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。因此，原告认为约定违约金过低，请求调整的主张，一审法院予以采纳。根据本案具体情况，一审法院确定违约金按日万分之1的标准计付，被告应向原告支付逾期办证的违约金为，2，450，000元×逾期天数476天（从2017年5月28日起至原告主张的2018年9月19日止）×0.0001＝116，620元。从2018年9月20日起，以2，450，000元为基数，按日万分之1计算违约金至被告完成房屋权属初始登记并告知原告时止。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告广西田东花园国际大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内，向不动产登记机关提交办理田东花园国际大酒店商业楼第A幢06号房屋权属初始登记材料，并在房屋完成初始登记手续后三十日内协助原告***办理不动产转移登记手续；二、被告广西田东花园国际大酒店有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告***支付逾期办证违约金（从2017年5月28日起至2018年9月19日止，为116，620元；从2018年9月20日起至被告广西田东花园国际大酒店有限公司完成房屋权属初始登记并告知原告***时止，以已付房款2，450，000元为基数，按日万分之1计算）；三、驳回原告***的其他诉讼请求。本案受理费3，593元，诉讼保全费1，343元，合计4，936元，由原告***负担961元，被告广西田东花园国际大酒店有限公司负担3，975元(此款原告已预交，由被告于本判决生效之日起三十日内向原告付清)。

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人广西田东花园国际大酒店有限公司负担。

本判决为终审判决。