房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广西壮族自治区百色市中级人民法院

民事判决书

（2019）桂10民终1955号

上诉人（原审原告）：百色锦华房地产开发有限公司，住***。统一社会信用代码914510007597652014。

法定代表人：黄远清，该公司董事长。

委托诉讼代理人：赵红，广西祺光昭来律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，****年*月*日出生，汉族，湖南省双峰县人，住***。

上诉人百色锦华房地产开发有限公司因与被上诉人***商品房买卖合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2019)桂1002民初1832号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月13日传唤当事人到庭进行法庭调查。上诉人百色锦华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵红，被上诉人***到庭参加。本案现已审理终结。

一审法院认定事实：2017年11月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，被告购买原告位于百色市右江区车位，车位价款为110000元，首付款为8000元，并于2017年11月15日前支付，余款102000元应从2017年11月16日至2020年11月15日止，每三个月支付一次8500元，分12期付清。合同签订当日，被告已支付了首付款8000元。原告于2017年12月1日为被告购买的车位在百色市房屋登记交易管理中心办理了备案登记。合同签订前，原告于2016年11月4日实际将车位交付被告使用。被告除了支付首付款外，并未按合同约定按期支付剩余车位款。经原告多次催促，被告仍拒绝向原告支付车位款。被告的违约行为严重侵害原告合法权益，导致原告无法实现合同目的。为此，原告于2018年12月29日向被告发出《解除合同通知书》，被告于2018年12月31日收到解除合同通知书后，至今没有提出异议。原告特此向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。

一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。被告除了支付首付款8000元外，并未按合同约定按期支付剩余车位款，被告的行为已构成根本性违约，理应承担民事责任。按照合同约定被告逾期付款超过60日后，原告有权解除合同的规定，因原告提交的《中国邮政快递回执单》并没有被告签字，《中国邮政快递物流信息单》显示为他人签收，无法证明被告已经收到原告的《催款通知书》和《解除合同通知书》，故原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》于2018年12月31日解除的主张，一审法院不予采纳。一审法院确定双方签订的《商品房买卖合同》于2019年8月6日予以解除，并由被告将涉案车位返还原告，同时协助原告办理注销车位合同备案登记。合同解除后，被告应按合同约定的按累计应付款的10%向原告支付违约金，即被告应承担的逾期付款违约金为5950元[（102000元÷12期）×逾期7期×10%]。关于原告请求被告支付车位占用费的问题。被告在双方未签订车位买卖合同前已经占有使用原告车位，从被告占有使用该车位之日至双方签订车位买卖合同期间，为被告无合法依据占有使用原告车位，理应向原告支付车位占用费，即按每年1200元计算，从2016年11月4日至2017年11月15日为一年，被告应付原告车位占用费为1200元。双方签订车位买卖合同后，被告依据车位买卖合同合法占有使用其购买的车位，在买卖合同未被解除前，被告有权占有使用其购买的车位。原告的该项请求部分有事实和法律依据，一审法院予以支持；部分请求无法律依据，一审法院不予支持。关于原告请求被告支付未按时协助办理注销车位合同备案登记违约金的问题。双方签订的买卖合同附件五第四条第3款约定，买受人在接到出卖人解除合同通知后7个工作日内协助出卖人到不动产权登记机关注销该车位的合同备案登记，逾期未办理每逾期一日，买受人按房价总额的万分之三向出卖人支付违约金。一审法院认为，双方约定的违约金按日万分之三计付明显过高，应调整为按日万分之一计付违约金较为合理。如前所述，一审法院确定双方签订的《商品房买卖合同》于2019年8月6日予以解除，该日期为计算被告逾期协助办理注销合同备案登记的基准日，原告以2019年1月7日为计算被告逾期协助办理注销合同备案登记的基准日，一审法院不予采纳。被告应承担的逾期协助办理注销合同备案登记的违约金为车位总价110000元×万分之一×14天＝154元，此后的违约金从2019年8月20日起计至被告协助办理注销车位合同备案登记之日止。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告百色锦华房地产开发有限公司与被告***签订的《商品房买卖合同》于2019年8月6日解除，并由被告***于本案判决生效后10日内返还原告百色锦华房地产开发有限公司所有的位于百色市右江区车位；二、被告***应于本案判决生效后10日内协助原告百色锦华房地产开发有限公司到不动产权登记机关办理第93号车位注销合同备案登记相关手续；三、由被告***支付原告百色锦华房地产开发有限公司逾期付款违约金5950元；四、由被告***支付原告百色锦华房地产开发有限公司车位占用费1200元;五、由被告***支付原告百色锦华房地产开发有限公司逾期协助办理注销合同备案登记的违约金154元，此后的违约金从2019年8月20日起计至被告***协助办理车位注销合同备案登记之日止。六、上述第三项、第四项、第五项被告***应付原告百色锦华房地产开发有限公司的款项，从被告***已付首付款8000元中予以扣除后，原告百色锦华房地产开发有限公司应当返还被告***696元；七、驳回原告百色锦华房地产开发有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费74元，减半收取37元，由被告***负担。

一、维持百色市右江区人民法院（2019)桂1002民初1832号民事判决；

二、由被上诉人***向上诉人百色锦华房地产开发有限公司支付从2019年8月6日至被上诉人返还车位之日止的车位占用费，按每个车位每月100元计算。

上述应履行的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，按中国人民银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向百色市右江区人民法院申请执行。

一审案件受理费37元，二审案件受理费74元，合计111元。由上诉人百色锦华房地产开发有限公司负担61，被上诉人被上诉人***负担50元。

本判决为终审判决。