金融借款合同纠纷民事一审判决书

民事判决书

原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除《个人购房款借款合同／担保合同》（发回重审后变更为请求确认《个人购房款借款合同／担保合同》提前到期）；二、判决被告王文洪、冉龙丽归还原告借款本金人民币146519.52元，并按《个人购房借款合同／担保合同》的约定支付利息、罚息、复利至实际清偿之日（发回重审后变更为参照《个人购房借款合同／担保合同》的约定支付利息、罚息、复利至实际清偿之日）；三、判决原告对拍卖、变卖被告王文洪、冉龙丽抵押财产的价款享有优先受偿权；四、判决被告王文洪、冉龙丽承担原告为实现债权而产生的律师费15091元及其他费用；五、判决被告光明房开公司对上述诉讼请求的借款本金、利息、律师费及其他费用承担连带清偿责任；六、案件受理费由二被告共同承担。事实及理由：2009年9月26日，被告王文洪、冉龙丽（借款人）因购买被告光明房开公司开发的房屋，与原告（贷款人）及被告光明房开公司（保证人）签订了《个人购房款借款合同／担保合同》。合同约定：被告冉龙丽向原告借款人民币360000元，用于购买位于贵阳市云岩区的房屋，贷款期限为12年；贷款利率以同期同档次贷款利率为基准利率；被告王文洪、冉龙丽按月等额本息还款法偿还本息；被告王文洪、冉龙丽未按合同约定日期偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在上述约定的利率基础上加收30%确定；被告王文洪、冉龙丽连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同、要求被告提前清偿贷款及产生的利息、罚息及其他费用；由于被告王文洪、冉龙丽没有按合同履行义务导致原告为实现本合同项下债权及担保利而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告王文洪承担；被告光明房开公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金等原告实现债权的费用和被告王文洪、冉龙丽所有其他应付费用承担连带保证责任。被告王文洪以其购买的贵阳市云岩区房屋进行抵押担保，贷款到期（包括被宣布提前到期）被告王文洪、冉龙丽未予清偿，原告可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；双方未就抵押权实现方式达成一致的，原告可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物等内容。原、被告办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告依约支付了贷款，但被告王文洪、冉龙丽却未按照约定偿还借款本息，至今已累计超过6个月为偿还本息。综上所述，原告为维护其合法权益，诉至法院，诉请如前。

被告光明房开辩称，案涉房屋已经办理了正式的抵押登记，故房开公司不再承担保证责任。

被告王文洪、冉龙丽未到庭，亦未向本院提交证据及书面答辩意见。

本院认定事实如下：2009年9月26日，被告冉龙丽及房屋共有人被告王文洪因购买贵阳市云岩区的房屋向原告借款，并签订了《个人购房款借款合同／担保合同》，被告光明房开公司作为保证人在合同中签章。合同主要约定下列内容：1、借款总额人民币360000元，2、贷款利率为年利率5.049%，3、被告冉龙丽、王文洪按月等额本息还款法偿还本息，4、借款人未按照合同约定偿还贷款，贷款人有权加收罚息，罚息利率在约定利率上加收30%，5、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权要求被告提前清偿贷款及产生的利息、罚息及其他费用，6、因借款人和担保人没有按合同履行义务导致原告为实现本合同项下债权及担保利而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；7、保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金等原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书及正式抵押登记手续办理完毕的条件下，免除保证人保证责任，8、保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人宣布贷款提起到期的，为提起到期之日起两年，8、被告冉龙丽以其购买的贵阳市云岩区的房屋进行抵押担保。2017年12月5日，原告对上述该房屋办理了抵押权登记。

合同签订后，原告依约支付了贷款，被告冉龙丽履行中也有逾期还款，直自2018年5月开始未再按照约定每月偿还借款本息。2019年4月20日，偿还本金14653.04元和利息3346.96元，之后一直未按月还款；2020年3月31日，偿还本金12212.56元和利息2907.44元；2020年5月7日偿还本金31770.2元和利息6229.8元；之后直至庭审日，一直未再偿还本金和利息。截止2021年2月24日，尚欠贷款本金余额为102536.76元、利罚息5419.35元。综上所述，原告为维护其合法权益，诉至法院，诉请如前。

以上事实，有当事人庭审陈述及原告提交的原告营业执照复印件、被告身份证及工商登记信息、个人购房担保借款合同、担保合同、还款明细、还款流水清单、备案登记表、个人借款凭证、个人住房贷款申请审批表、预告抵押登记证、贵州省不动产登记证明查询结果等证据在卷佐证，证据内容客观真实、来源合法，与本案具有关联性，并经庭审质证，可以作为认定本案基本事实的依据。

本院认为，本案中，原、被告签订的《个人购房款借款合同/担保合同》真实合法有效，原告已经按约履行了发放贷款的义务，被告理应按约每月按时足额还本付息，但被告冉龙丽自2018年5月起未按照协议履行每月还本付息义务，按照合同约定原告有权要求被告提前清偿贷款及产生的利息、罚息及其他费用，故原告主张《个人购房款借款合同/担保合同》提前到期，本院予以支持，从原告变更诉讼请求要求确认合同提前到期之日，视为合同提前到期，即庭审之日2021年2月24日。被告冉龙丽应提前还清欠款本息；虽贷款合同仅有冉龙丽作为借款人签字，但王文洪与冉龙丽系夫妻关系，借款系用于夫妻共同生活所需购买房屋，王文洪应对夫妻债务负担偿还义务，故对原告诉请由被告冉龙丽、王文洪偿还借款本金102536.76元及截止到2021年2月24日的利罚息5419.35元，本院予以支持。合同提前到期日之后，视为剩余借款均已到期，之后如被告仍未偿还借款，则参照罚息利率（年利率6.56%）计算利息。

关于被告光明公司是否应承担连带支付责任的问题，合同约定“正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书”，则保证人免除保证责任，本案中，原告工行于2017年12月5日办理案涉房屋的正式抵押登记手续，被告光明公司的保证责任免除，故原告诉请被告光明公司承担连带责任无法律依据，本院不予支持。

关于原告诉请对案涉房屋享有优先受偿权，原告已于2017年12月5日已办理案涉房屋的正式抵押登记手续，故对原告该项诉请，本院予以确认。对于原告诉请要求被告支付的律师费，因未提交相应支出凭证，本院不予支持。被告冉龙丽、王文洪经本院传唤未到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证、举证、答辩的权利。

综上，依据依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定：

确认原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行与被告冉龙丽、王文洪于2009年9月26日签订的《个人购房款借款合同/担保合同》于2021年2月24日提前到期；

被告冉龙丽、王文洪于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行借款本金102536.76元及截止到2021年2月24日利息5419.35元（之后以尚欠本金为基数，按年利率6.56%计算利息至本金偿还完毕之日止）；

原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行对被告冉龙丽、王文洪所有的贵阳市云岩区的房屋的折价、拍卖、变卖款项享有优先受偿权；

四、驳回原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3532元，由被告冉龙丽、王文洪负担3202元，由原告中国工商银行股份有限公司贵阳白云支行负担330元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

二零二一年四月十八日