商品房预售合同纠纷民事一审判决书

民事判决书

中建公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除中建公司与缪坤华、徐莉莉之间签订的合同编号为×××48号《商品房买卖合同（预售）》，并由缪坤华、徐莉莉配合办理预购商品房买卖合同备案登记注销手续；2.判令解除中建公司、缪坤华、徐莉莉与福安信用社签订的编号为ＨＴ9060530180010348《个人住房按揭借款合同》；3.判令缪坤华、徐莉莉向中建公司支付违约金126808.6元、律师费10000元；4.判令缪坤华承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2018年7月1日，中建公司与缪坤华、徐莉莉签订一份《商品房买卖合同（预售）》,约定缪坤华、徐莉莉向中建公司购买坐落于福安市××镇××幢××号商品房，合同总价为634043元，首付款为134043元，余款500000元（伍拾万元整）办理商业贷款。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第2条第（7）款约定，在出卖人为买受人承担阶段性担保责任期间，买受人若连续二个付款期或累计三个付款期未按时向贷款机构缴纳贷款本息的，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》，同时买受人还应另按购房款的20%向出卖人支付违约金。因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由买受人承担，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人已付购房款余额（如有）不计利息退还买受人或由买受人直接付还贷款机构，由此引发的贷款机构和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担。合同签订后，缪坤华、徐莉莉按约支付首付款134043元。

2018年8月21日，中建公司、缪坤华、徐莉莉与福安信用社共同签订一份编号为HT9060530180010348的《个人住房按揭借款合同》，约定：缪坤华、徐莉莉向福安信用社借款50万元；借款期限自2018年8月21日起至2038年8月20日止；缪坤华、徐莉莉应于每个月20日前归还借款本息3416.5元；中建公司为缪坤华、徐莉莉的该笔借款提供阶段性连带责任保证担保，即自借款合同签订之日起至借款人取得本合同项下所购房产证书，办妥相应的抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，提供连带责任保证。2018年11月27日，福安信用社按约发放贷款50万元。贷款发放后，缪坤华、徐莉莉自2020年9月至2021年3月间累计逾期偿还福安信用社借款本息计24098.01元，福安信用社于2021年3月31日向中建公司发出《逾期贷款催收通知书》。鉴于，缪坤华、徐莉莉未依照合同约定向贷款机构缴纳贷款本息，其行为已构成违约，为此，中建公司遂提起本案诉讼。

缪坤华、徐莉莉未作答辩。

福安市农村信用合作联社未作陈述。

当事人围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同（预售）》及附件、福建增值税普通发票、不动产登记证明、个人住房按揭借款合同、逾期贷款催收通知书、告知书、委托协议、代理费发票、银行转账凭证等证据，本院依法进行了认证。上述证据内容明确、形式合法、相互印证，均与本案具有关联性，符合民事诉讼证据要求，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2018年7月1日，中建公司作为出卖人，缪坤华、徐莉莉作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××48）及附件。《商品房买卖合同（预售）》主要约定：1.买受人购买的商品房为福安市××镇××幢××号，用途为住宅，预测建筑面积为89.39㎡，其中，套内建筑面积74.48㎡，分摊面积14.91㎡；2.该商品房属预售房，按照建筑面积计算，该商品房单价为7093元／㎡，总价款为634043元；3.在签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人按贷款方式按期付款，其中于2018年7月1日前应通过现金方式支付首付款134043元，余50万元通过商业贷款方式支付；4.买受人逾期付款责任的具体约定详见合同附件十一《补充协议》第二条；5.出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房；6.出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。附件十一《合同补充协议》第二条第（六）项约定，买受人在贷款手续办理完毕后，应及时按月向贷款机构缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致贷款机构从出卖人账户划拨，则出卖人有权向买受人收取被贷款机构划拨的款项及从买受人拖欠之日起至买受人补足款项期间的违约金，违约金的标准按照出卖人被银行划拨款项每日千分之二计算。第二条第（七）项约定，在出卖人为买受人承担阶段性担保责任期间，买受人若连续二个付款期或累计三个付款期未按时向贷款机构缴纳贷款本息的，出卖人有权解除本《商品房买卖合同》，同时买受人还应另按总购房款的20%向出卖人支付违约金。因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由买受人承担，出卖人有权从买手人已支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人已付购房款余额（如有）不计利息退还买受人或由出卖人直接付还贷款机构，由此引发的贷款机构和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担。第二条第（八）项约定，买受人违约导致出卖人解除本合同的，买受人应按购房总价的20%另向出卖人支付违约金。出卖人有权从购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人已付购房款余额（如有）不计利息退还买受人。第八条约定，合同确定解除后，双方应于30日内共同到房屋权属登记机构办妥本合同备案注销登记手续，逾期未办理视为放弃解除合同，同意合同继续履行。合同解除，双方同意在全部办妥括号内事项（1.双方共同到房屋权属登记机构办妥本合同备案注销登记手续；2.若买受人已接收该房产并入住，则买受人应搬离该房产，且将该房产清空恢复原状并返回出卖人；3.买受人同意按照出卖人的退款流程和规定办理并领取与合同有关的退款）后，出卖人在30日内按照本协议的约定退还买受人扣除违约金及应承担的费用后的剩余房款。

《商品房买卖合同（预售）》签订当日，缪坤华、徐莉莉按约向中建公司支付首付款134043元。2018年8月16日，中建公司为缪坤华、徐莉莉上述所购房产办理不动产预告登记，不动产权证明号：闽（2018）福安市不动产证明第0××6号。

2018年8月21日，中建公司、缪坤华、徐莉莉与福安信用社签订一份编号为ＨＴ9060530180010348的《个人住房按揭借款合同》，其中福安信用社作为贷款人，缪坤华、徐莉莉作为借款人和抵押人，中建公司作为保证人均在合同上签字并捺印。该合同主要约定：1.缪坤华、徐莉莉向福安信用社借款50万元，用于购买位于福安市××镇××幢××号房屋；2.借款期限为2018年8月21日至2038年8月20日；3.贷款利率为浮动利率，即在基准利率基础上上浮10%，如遇基准利率调整，利率自基准利率调整后次年起调整；4.还款方式为按月等额本息还款方式进行，借款人自贷款发放后第二个月开始还款，还款期数240期，还款日为每月的20日；5.贷款逾期自逾期之日起按借款执行利率加收50%逾期贷款罚息，借款人欠息的，欠息部分按逾期贷款罚息利率计收利息；6.保证人自愿为贷款人按本合同与借款人所形成的债权提供阶段性保证担保，即自本合同签订之日起，至借款人取得本合同项下所购房产证书，办妥相应的抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日，提供连带责任保证；借款人自愿以本合同附件《房地产抵押清单》所列财产提供抵押担保；保证、抵押担保范围包括本合同项下债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）；贷款人有权要求保证人先于借款人提供的物的担保或同时承担保证责任；7.如借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本金或利息及相关费用，或任何一期贷款本金或利息及相关费用逾期超过三个月，或累计逾期还款超过六期的，贷款人在通知借款人、担保人后，有权采取宣布贷款提前到期，并要求保证人在7日内按原价回购购房合同项下的房产及其权益以偿付本合同债务等措施。

上述贷款发放后，缪坤华、徐莉莉自2020年9月20日起出现逾期还款情况，截至2021年3月31日已连续七个月未按期归还贷款本息，结欠逾期本息24098.1元。2021年3月31日，福安信用社向中建公司发出通知，要求中建公司在7日内清偿全部欠款。2021年4月26日，中建公司发告知书给缪坤华、徐莉莉，通知缪坤华、徐莉莉应付代偿款24098.01元，否则有权解除合同。2021年4月29日，中建公司发告知书给缪坤华、徐莉莉，通知解除双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》。2021年8月2日，福安信用社又发函给缪坤华、徐莉莉，通知本案借款自2020年9月20日出现逾期情况，已累计逾期超过6期，截至2021年7月31日已结欠本金470537.02元，并宣布本案借款提前到期，要求借款人提前偿还贷款本息及由保证人履行保证责任。因缪坤华、徐莉莉逾期未还款，导致福安信用社依照《个人住房按揭借款合同》中的相关约定，分别于2021年6月25日、2021年8月11日从中建公司保证金账户中划扣24098.1元、47753.96元，累计划扣501852.06元。中建公司经催讨未果，遂提起本案诉讼。

本院认为，中建公司与缪坤华、徐莉莉签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，与缪坤华、徐莉莉、福安信用社签订的《个人住房按揭借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故双方当事人均应恪守履行。本案中，缪坤华、徐莉莉自2020年9月20日起出现逾期还款情况，截至2021年3月31日已连续七个月未按期归还贷款本息，结欠逾期本息24098.1元，符合《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条第（7）项约定的合同解除情形，且中建公司已于2021年4月29日向缪坤华、徐莉莉发出解除通知，故案涉《商品房买卖合同（预售）》原本已于2021年4月29日确定解除，但因双方未按约于30日内共同到房屋权属登记机构办妥合同备案注销登记手续，故按照合同约定该合同继续履行。现中建公司未再次通知缪坤华、徐莉莉，直接起诉主张解除该合同，则依法本院应确认合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，即于2021年7月27日解除。《商品房买卖合同（预售）》约定，合同确定解除后，双方应于30日内共同到房屋权属登记机构办妥合同备案注销登记手续。现中建公司主张缪坤华、徐莉莉配合其办理预购商品房买卖合同备案登记注销手续，依据充分，本院予以支持。另，因缪坤华、徐莉莉逾期未偿还贷款，福安信用社依照合同约定已宣布所有贷款提前到期，且已从保证人中建公司的保证金账户中划扣所有贷款及利息，故《个人住房按揭借款合同》的合同目的已然实现，该合同已履行完毕并不存在解除情形，故本院对中建公司诉请解除该合同，无法予以支持。

关于中建公司主张缪坤华、徐莉莉支付违约金126808.6元能否得以支持问题。本院认为，合同解除后，违约方仍需承担违约责任。本案中，缪坤华、徐莉莉自2020年9月20日起出现逾期还款情况，截至2021年3月31日已连续七个月未按期归还贷款本息，构成违约，应向中建公司承担违约责任。根据附件十一《补充协议》的约定，因买受人违约导致出卖人解除合同的，买受人应按购房总价的20%另向出卖人支付违约金。因此，中建公司有权要求缪坤华、徐莉莉支付解除合同的违约金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述规定，违约金的性质是“以补偿为主，惩罚为辅”。本案因缪坤华、徐莉莉的违约行为造成合同解除，中建公司因此丧失了正常履行本次合同所获得的可得利益。鉴于合同接触后中建公司还可以另行出售案涉房屋获取利益，因此，结合本案实际情况，本案解除合同给中建公司造成的损失在经济上主要体现在重新销售涉案房屋的成本和房屋可能贬值造成的差价损失。现中建公司未能举证证明涉案房屋存在贬值情况和重新销售房屋的成本，因此，在缪坤华、徐丽丽已支付21.14%房款，中建公司也实际占用该款获得利益的情况下，如果再让中建公司依据合同约定按总房款20%支付解除合同违约金，显然过高，对缪坤华、徐莉莉而言显失公平，故本院依法对本案违约金进行调整。结合违约金的性质、本案合同的履行情况、二次销售的成本等因素综合考虑，被告应付的违约金依法调整为按总房款的10%支付为宜，即缪坤华、徐莉莉应支付中建公司解除合同的违约金为63404.3元。

关于中建公司主张的律师费损失10000元是否应予支持问题。因缪坤华、徐莉莉未依约向福安信用社偿还贷款本息而导致中建公司被福安信用社直接扣划出卖人保证金代偿缪坤华、徐莉莉应支付的银行按揭贷款本息，中建公司现需通过诉讼解决本案纠纷，故缪坤华、徐莉莉应根据合同约定赔偿中建公司因委托律师起诉、主张权利而支付的律师代理费。经核算，中建公司主张的律师损失10000元，没有超过《福建省物价局、福建省司法厅关于制定福建省律师服务收费标准的通知》规定的收费标准，故本院对中建公司该项诉讼主张依法予以支持。另外，当事人诉讼费负担系属法院职权范围内事项，依当事人责任进行分配，毋须中建公司主张。

综上所述，中建公司的诉讼请求，依据充分部分，本院予以支持；依据不足部分，本院予以驳回。缪坤华、徐莉莉、福安信用社经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、福建中建融和房地产有限公司与缪坤华、徐莉莉于2018年7月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××48）于2021年7月27日解除。

二、缪坤华、徐莉莉于本判决生效之日起五日内协助福建中建融和房地产有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××48）备案注销登记手续。

三、缪坤华、徐莉莉于本判决生效之日起五日内支付给福建中建融和房地产有限公司违约金及律师费共计73404.3元。

四、驳回福建中建融和房地产有限公司其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

案件受理费11749.4元，减半收取计5874.7元，由福建中建融和房地产有限公司负担874.7元，由缪坤华、徐莉莉共同负担5000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉理）。

二零二一年九月六日

附录

主要法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百六十五条：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。