房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

瀚博公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，上诉人不应向被上诉人支付55万元租金。被上诉人在一审中向法庭隐瞒了重要的案件事实，双方在2019年6月21日的《关于贵我双方就海河停车楼承租问题的复函》中确认：由于被上诉人不能提供承租面积中1300平米的二次消防验收的独立产权证，因此其同意减免该部分的租金89635元。但是被上诉人却矢口否认收到过该函，理由是该函非其公司员工魏国栋签字。但在双方往来的函件中经常出现函件由被上诉人前台代签的情况。6月21日的函件能全面反映出双方对于减免89635元租金完整的意思表示，是双方合意的体现。对上诉人前期投入的电梯、空调、户外广告柱等，上诉人已经多次向被上诉人表明可以通过作价、折价、补偿等方式予以解决，但是被上诉人避而不谈、视而不见、故意拖延，反倒发函要求上诉人赶紧支付租金。正是由于被上诉人未按照6月21日函件减免89635元租金、恶意使用上诉人资产设备，导致上诉人产生了额外员工工资等损失。故该案租金与设备款等的折价应整体一并考量，请求支持上诉人的诉请。

海河资产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。上诉人并未提交证据证实上诉人与被上诉人就减免租金达成一致意思表示。上诉人在本案中主张就其装饰装修部分与租金折抵没有事实以及法律依据。

海河资产公司向一审法院起诉请求：1．依法判决瀚博公司向海河资产公司支付2019年4月1日至2019年6月30日期间的房屋租金55万元；2．依法判决瀚博公司向海河资产公司支付自2019年4月1日起至实际支付租金之日止的违约金（按照中国人民银行同期贷款利率以及LPR利率的1.3倍分段计算，截止2020年12月31日计算为51150元）；3．本案诉讼费用、保全费用由瀚博公司承担。

一审法院认定事实：涉案物业坐落于天津市红桥区海河停车楼一、二层、建筑面积为3051.36平方米，系案外人天津市海河建设发展投资有限公司委托海河资产公司经营管理的国有自管产，委托资产的经营模式为出租、自营等。海河资产公司与瀚博公司的分公司（于2020年6月8日注销）签订《天津市房屋租赁合同》，约定将涉案物业出租给瀚博公司方用于商业经营、租期自2014年7月1日至2019年6月30日，合同虽然有租金递增的约定，但实际上海河资产公司始终按照合同约定的第一、二年每年租金220万元向瀚博公司收取租金，瀚博公司实际交付租金时间也没有严格按照合同约定履行。合同期满前后，海河资产公司与瀚博公司方数次就减免折抵租金问题、签订补充协议延长租期等问题进行函件往来回复。其中，瀚博公司方于2019年7月2日向海河资产公司发函“关于贵我双方租赁问题的复函”中载明：“我司2019年7月2日收到贵司2019年6月26日的函件，函件中所提及的一些观点我司不能认可…四、在贵我双方租赁关系终止后，涉及我司前期装修装饰、乘客电梯权属转移的费用等本着公平合理以及前期双方良好合作的原因，我司认为，贵司就上述补偿费用支付我司18万为宜。五、有关天津臻星爱摄影有限责任公司（施华洛）在承租期间贵司无法提供建筑物的产权证导致中途解约一事，我司只能向贵司提供该公司交款截止日期相关票据，至于其无法通过消防验收的相关材料以及证据因属于相关部门掌握我司无法提供…”。海河资产公司于2019年6月26日向瀚博公司方签发的“关于不再续签房屋租赁合同的函”中载明：“…，同时请贵公司提供《续约协商函》及《说明函》中对天津臻星爱摄影有限责任公司退租时间和消防验收相关程序的证明依据，如情况属实我司同意为贵公司减免自天津臻星爱摄影有限责任公司退租至贵公司与我司租赁合同结束期间的租金”；海河资产公司于2019年7月11日签发的“关于贵我双方租赁问题的复函的回函”中载明：“…二、关于贵公司在《关于贵我双方租赁问题的复函》中提出的第四条意见事项。贵公司应提供前期装修、装饰及乘客电梯等费用的明细，后经我司商议研究后再给予贵公司答复。三、关于贵公司在《关于贵我双方租赁问题的复函》中提出的第五条意见事项。贵公司除向我司提供天津臻星爱摄影有限责任公司的交款票据外，应进一步证明该公司自2019年5月27日解约撤场之日后，未再向贵公司缴纳费用的依据（包括但不仅限于交纳租金的票据）。或可由天津臻星爱摄影有限责任公司提供未再继续交款及无法通过二次消防验收的证明”。最终双方就减免折抵租金问题未达成一致意思表示，瀚博公司方亦未向海河资产公司支付2019年4月1日至2019年6月30日期间的房屋租金55万元。

案经调解，当事人各执己见。

一审法院认为，海河资产公司与瀚博公司方签订的《天津市房屋租赁合同》系双方当事人自愿基础上的真实意思表示且不违反法律规定，本院依法确认该合同合法有效。合同履行过程中，海河资产公司始终按照合同约定的第一、二年每年租金220万元向瀚博公司方收取租金，瀚博公司方实际交付租金时间并未严格按照合同约定履行，双方对此的意思表示清楚明白，直至在涉及2019年4月1日至2019年6月30日期间的房屋租金交付问题上产生分歧而成讼。

本院认为，海河资产公司与瀚博公司方的往来函件能够证明双方就减免租金等问题曾经进行沟通，但不能证明已产生意思表示一致的结果。因此对于双方均认可的2019年4月1日至2019年6月30日期间的欠租55万元，应由瀚博公司向海河资产公司交付。综合考虑先前交付租金实际并未严格按照合同约定时间履行，且双方多次函件磋商未产生明确结果，甚至海河资产公司于合同期满后在2019年7月11日的回函中仍未有明确的意思表示，因此瀚博公司方未依合同约定时间交付所欠租金不能全部归责于瀚博公司方，海河资产公司亦未提供证据证明瀚博公司存在违约情形，故本院认为海河资产公司主张瀚博公司方违约无事实根据及法律依据，依法不予支持。

一审法院判决：一、于本判决书生效之日起十五日内，由天津瀚博投资有限公司一次性向天津市海河资产经营管理有限公司交付2019年4月1日至2019年6月30日期间的房屋租金55万元；二、驳回天津市海河资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9812元、保全费3525.8元，由天津市海河资产经营管理有限公司、天津瀚博投资有限公司各半负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

上诉人瀚博公司向本院提交其与被上诉人就上诉人前期投入的户外广告、空调、电梯等物品与被上诉人进行交接的手续，证明被上诉人已经实际掌握和控制使用上述物品。海河资产公司质证认为，对该证据的真实性认可，但是不认可该证据的关联性和证明目的。本院对该证据的认证意见为：上诉人提交的证据仅能证明被上诉人与上诉人就户外广告、空调、电梯等物品进行了交接，不能证明被上诉人同意就上述物品给予上诉人补偿，故其与本案不具有关联性，故对该证据，本院不予采信。

对一审法院查明的事实，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点为：一、被上诉人是否应当减免上诉人租金89635元；二、上诉人主张的电梯费、电梯安装费、空调款、户外广告建设款、额外支付的员工工资是否应当由被上诉人承担。

关于瀚博公司主张海河资产公司应当减免其租金89635元的问题。在瀚博公司向海河资产公司发送的《关于贵我双方就海河停车楼承租问题的复函》载明，“现贵我双方就该租户租金事宜已达成一致，即贵司同意将该租户涉2019年5月7日至2019年6月30日共计35天的89635元租金从我司应付租金中予以减除，对此我司深表感谢。”上诉人瀚博公司据此主张被上诉人海河资产公司已经同意减免89635元租金，但是在2019年7月11日海河资产公司回复瀚博公司的《＜关于贵我双方租赁问题的复函＞的回函》中载明，“贵公司（瀚博公司）于2019年6月10日向我司提出，由于二层1300平米区域不能通过二次消防验收，导致该区域承租人无法经营而撤场，希望我司自撤场之日开始，暂停对二层1300平米区域的租金计算。我司根据实际情况，经核实后同意贵公司的要求……贵公司除向我司提供天津臻星爱摄影有限责任公司的交款票据外，应进一步证明该公司自2019年5月27日解约撤场之后未再向贵公司缴纳费用的依据（包括但不仅限于交纳租金的票据），或可由天津臻星爱摄影有限责任公司提供未再继续缴款及无法通过二次消防验收的证明。”该回函同时载明：2019年6月19日，上诉人与被上诉人共同至天津市红桥区行政审批局咨询二次装修消防验收事宜。根据现场消防行政审批工作人员的解答，原二次装修消防验收的进件审批材料中确实需要申请人提供产权证或独立产权证，但现行标准中不再需要提供产权证或独立产权证。

根据天津臻星爱摄影有限责任公司向瀚博公司提供的《关于消防许可证办理沟通函》，该公司因不能办理消防验收而退租，但是在天津市红桥区行政审批局已经明确不需要产权证即可办理二次消防验收手续的情况下，上诉人主张天津臻星爱摄影有限责任公司因不能办理二次消防验收手续而退租证据不足。上诉人未能提交证据证实双方当事人已就减免89635元租金达成一致意思表示，故关于上诉人该主张，本院不予支持。

关于瀚博公司主张电梯费、空调款等应由海河资产公司予以折价补偿的主张。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。因上诉人不能举证证明双方当事人已就电梯费、空调款等折价补偿事宜达成一致意思表示，且合同中双方当事人未就上述款项另有约定，故关于上诉人该主张，本院不予支持。

综上所述，瀚博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9300元，由天津瀚博投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

二零二一年九月十七日

附录

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：

第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

……

2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……