房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续行原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、令被告向原告支付2020年1月至12月租金共计247.7699万元及利息；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年12月及2016年11月24日签订了《房屋租赁合同》及补充协议，约定原告将沈阳市于洪区华润万家购物中心的第3层、净使用面积3635平米的区域出租给被告，用于被告开设电影院，合同开始日期为2017年1月1日，租赁期限15年，租金计算方式为：第一年前6个月为免租期，租金90万元：第二年和第三年的前6个月为免租期，租金为117.5350万元；第四年保底租金为258.58万元；后每年都进行了约定。同时合同约定租金支付时间为被告应提前2个月向原告预先支付3个月的租金。合同前期双方均按约履行，至2019年11月开始，被告未按合同约定向原告支付2020年1月至3月的租金，经原告多次催缴，被告仍未支付。2020年7月17日，被告单方向原告发出《终止合同通知书》要求提前终让双方的租赁合同，原告未同意，双方就是否终止合同进行了多次沟通但未达成一致。原告认为，被告无权提前终止合同，且其拖欠2020年1月至今的租金的行为已构成违约，给原告造成了巨大损失。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院能查清事实，判如所请。

被告辩称，被告在2020年7月17日已发函给原告，告知合同已无履行可能，明确表示解除合同，而目前现状也无继续履行可能，属于即便法院认为我方的解除属于无权解除，也应当依照纪要相关规定判令解除；关于原告的租金主张我方认为，对于2020年1月24日起至2020年8月30日期间的租金系因疫情原因导致无法正常营业，但考虑到风险共担和损失共担的原则，我方同意法院对此期间的租金予以酌定，但对于2020年8月30日之后的租金，是因为原告拒不同意被告搬离、腾空交还房屋，在被告报警后依然不同意被告搬离，属于原告故意扩大损失的行为，因此被告对之后的租金不应承担相关责任，恳请法院依法予以处理。

反诉原告幸福蓝海影院向本院提出反诉请求：1、判令反诉原、被告之间《房屋租赁合同》于2020年8月30日解除；2、判令反诉被告向反诉原告返还扣留财产（价值1844839.9元，详见附件清单）；3、判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实和理由：反诉原、被告于2013年12月签订案涉《房屋租赁合同》，就反诉原告承租反诉被告位于辽宁省沈阳市房屋（净使用面积3635平方米）用于开办影院相关事宜达成一致约定。该合同约定了反诉原、被告双方各项权利义务，及其他租赁具体事宜。2016年11月24日，因反诉被告原因出租房屋存在消防及其他问题导致反诉原告影城一直未能开业，反诉原、被告双方就前述事宜达成《补充协议》。该补充协议确定了案涉影城的正式开业日期为2017年1月1日。反诉被告因延迟开业等相关问题赔偿反诉原告损失235万元，在租赁期第2、3年采用分别给予6个月免租期的方式进行，反诉原告不再向反诉被告主张其他权利，并就其他细节事宜进行了约定。反诉原告沈阳影城正式开业后，由于反诉被告未能按照合同约定完全落实外墙店招、广告位、内部招贴宣传位、同楼层竞业禁止（饮品销售）、内部导视指引事宜，加之行业竞争激烈，反诉原告沈阳影城一直处于亏损状态,票房收入持续下滑,亏损金额不断扩大。2017年全年票房收入442万元，租金90万元，亏损270万元；2018年全年票房收入398万元，租金117.53万元，亏损291万元；2019年全年票房收入302万元，租金117.53万元，亏损320万元，沈阳影城运营出现严重障碍，但反诉原告出于尊重合同之角度，一直坚持亏损运营。

2020年1月，全国新冠疫情爆发，反诉原告受限于国家及疫情防控政策之要求，于2020年1月25日闭店停业。2020年3月，在疫情防控政策尚未解除之时，反诉原告收悉反诉被告落款为2020年3月3日的《华润万家招商租户租金优惠补充协议》。反诉被告在全国疫情防控最严格，且反诉原告尚处于因疫情防控要求关闭之时，竟仅给予反诉原告15天免租期，并要求反诉原告在签订该协议后5日内支付相应租金。2020年3月27日，反诉原告向反诉被告发出《商函》，明确表明：因疫情原因影城无法正常复工，且何时复工需待政府相关部门通知,目前无法预计,因此反诉被告提出的租金支付方案,反诉原告无法接受；目前闭店系不可抗力因素所致，根据合同约定在不可抗力致使不能正常经营期间，反诉原告应免交租赁费用；由于自影城开业以来的连续亏损，如按照原合同约定继续履行，则2020年房租将上涨141.05万元，反诉原告已无可能承受。为维持合作，且使影城有可能继续经营，希望双方就房租减免事宜重新商谈。反诉被告收悉该函件后，未予以书面回复，以口头方式拒绝就影城重新开业后租金事宜进行协商。

2020年7月16日，国家电影局发布《国家电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》，同意符合条件的影院在2020年7月20日起可以恢复营业,但受限于疫情防控政策要求，复工影城排片不得超过正常时期50%；售票不得超过正常时期30%；全程必须佩戴口罩，不得进食；每场播闭后必须重新对座椅及影厅进行消毒处理。鉴于前述要求，如反诉原告影城开业最多仅能达到正常时期15%的票房营业额，且根本无法进行食品及饮料销售，加之消毒工序，影城根本无法维系。反诉原告在经过慎重考虑之下，基于疫情引发的不可抗力事件，及疫情初步控制下租赁物周边经营环境发生重大变化，人流量锐减等因素，认为合同已无法继续履行，故于2020年7月17日发出《终止合同通知书》,提前告知反诉被告于2020年8月30日终止合同，并在此之前进行撤场工作，以便腾空房屋交还反诉被告。为避免造成损失扩大之情状，反诉原告在该函件中明确表示，希望反诉被告对撤场予以配合。2020年7月28日，反诉被告向反诉原告发出《关于提前终止〈房租租赁合同〉事宜的回函》，告知反诉原告如执意单方终止《房屋租赁合同》并将资产撤离，则将承担给反诉被告造成的一切损失。反诉原告收悉该回函后，于2020年8月13日再次向反诉被告发函，明确告知反诉被告：反诉原告将于2020年8月30日终止《房租租赁合同》；鉴于双方对于提前终止合同的责任理解不同，反诉原告同意在撤场后通过法律途径予以解决；为避免造成更大的损失，恳请反诉被告对于反诉原告的撤场行为予以配合。之后，反诉原告收悉反诉被告落款为2020年8月4日的《公函》，指出反诉原告出现双重违约行为，需承担各项损失共计17466833.28元。对此，反诉原告于2020年8月18日予以回复，表明未能及时支付租金系新冠疫情爆发及国家疾控政策对影院正常经营产生巨大影响所致，并非反诉原告故意违约；对于疫情期间的租金问题希望可以协商处理,但对于其余损失赔偿反诉原告方认为没有法律依据；要求反诉被告对于反诉原告撤场给予配合，以便于反诉原告尽早腾空房屋交还反诉被告，否则因此产生的损失将由反诉被告承担。反诉被告在此之后向反诉原告发出落款为2020年8月20日的《公函》，要求反诉原告复工营业。反诉原告于2020年8月31日发函回复表示：1、反诉原告于8月中旬撤场行为遭反诉被告阻止。反诉原告为避免损失扩大，以书面方式函告反诉被告，并再次安排人员撤场时，又遭到反诉被告人员阻挠，导致反诉原告无法于2020年8月30日完成撤场。故2020年8月30日之后产生之损失应由反诉被告承担;2、反诉被告阻挠撤场的行为导致反诉原告财产被迫滞留所涉租赁房屋内，反诉被告应予以返还；3、反诉原告于2020年8月31日收悉反诉被告《公函》，由于疫情原因，反诉原告出现巨额亏损，根本无力保障所有影城恢复营业，为此反诉原告已提前告知反诉被告相关情况，为避免损失进一步扩大，恳请反诉被告允许反诉原告撤场。2020年9月11日，反诉被告发出《公函》，认为反诉原告目前尚不具备交还场地及解除租赁合同的条件,要求反诉原告必须先行承担相关损失后方能撤离租赁场地。2020年9月18日，反诉原告回函，再次强调租赁合同已无继续履行之可能，反诉原告经营遭受疫情巨大冲击,终止合同是反诉原告无奈之举，对于相关责任承担可另行协商，或通过法律途径予以解决；对于消费者未使用的卡、券问题，反诉原告早已妥善安排处理，无任何损害消费者权益之情状；恳请反诉被告允许撤场，避免拖延占用反诉被告租赁场地造成损失，亦便于反诉被告再次招商减少损失。反诉被告收悉前述函件后，仍坚持对反诉原告撤场不予配合，导致反诉原告至今无法撤场，大量财产滞留反诉被告处，无法取得及使用。综上，反诉原告因疫情原因导致巨额亏损，已无力继续履行《房屋租赁合同》，属于不可抗力之范畴，且反诉原告已提前告知反诉被告，以期尽可能降低反诉原被告双方损失，但反诉被告置疫情及反诉原告持续性亏损事实于不顾，以强行要求反诉原告接受其不合理赔偿要求作为同意反诉原告撤场的前提，导致反诉原告无法于2020年8月30日撤离租赁房屋，致使损失不断扩大，理应由其承担自2020年8月31日起的房屋租金损失。

反诉被告华润万家辩称，反诉原告提出的解除合同的诉求不符合房屋租赁合同的约定及法律规定，反诉被告不同意解除。为了能使房屋租赁合同得到顺利的履行，反诉被告前期做了巨大的投入，在租赁开始之时按照对方的要求投入了680万元的工程施工改造资金，在合同履行之初招商期内又给予了被告27个月的招商补偿，达到500万元之多。在履行过程，为了支持对方长期稳定经营又减免了325万元租金，在本次疫情当中，反诉被告同样也是受害者，也遭受了巨大的经济损失，我们本以为此前反诉被告作出的巨大投入和让步会使反诉原告和其他商铺一样和我们一起风雨同舟共克时间，表现出国企的担当和责任，但令我们很遗憾的是我们一次又一次接到的是解约通知书。反诉原告认为反诉被告未能按照合同的约定完全落实外墙电招广告位同楼层竞业禁止等规定，使影城一直处于亏损状态。反诉被告认为对方所罗列的原因与其亏损之间，不存在直接的因果关系，影城亏损是由于其自身经营不善造成的，而且反诉原告也自认在疫情爆发之前，其就已经出现亏损状态，开始欠缴租金，与疫情也没有因果关系，故反诉原告以疫情为由提出解除合同，只不过是为其不想继续履约找个借口而已，综上请求人民法院驳回对方的诉请。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

1、2013年12月，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于沈阳市于洪区净使用面积3635平方米的区域出租给被告，用于被告开办电影院及延伸产品、配套经营。租赁期限为15年，自被告开业的第一天开始计算。原告承诺2013年12月31日前按附件1的要求将租赁物交付乙方。租赁费用计算方式为：第一年（为6个自然月，自免租期届满之次日起算），保底租金90万元；第二年和第三年保底租金为235.07万元；第四年保底租金为258.58万元；后每年都进行了约定。租金支付时间为租赁费用每3个月支付一次。被告应提前2个月向原告预先支付3个月的租赁费用，预先支付的3个月租赁费用等同于被告履约保证金。合同15.4条约定，因意外事件（如严重传染疾病例如SARS、租赁房屋主要干道修路，原告或第三人进行全面装修等事件）等致使被告无法正常经营期间，原告应减免相应期间被告的租赁费用。

2、2016年11月24日，原、被告签订了补充协议，约定被告旗下沈阳影城的正式开业时间为2017年1月1日，即合同的开始日期。双方确认为，补偿被告延期开业及因房屋漏水造成的损失，原告将赔偿被告235万人民币，此笔赔偿款的具体执行如下：租赁期第一年的免租期和房屋租赁费用90万元双方按原合同之相关约定执行；租赁期第二年的前6个月为第二年的免租期，后6个月的房屋租赁费用1175350元由被告按原合同之相关时间向原告予以支付；租赁期第三年的前6个月为第三年的免租期，后6个月的房屋租赁费用1175350元由被告按原合同之相关时间向原告予以支付；原告免收前述免租期间（包括原合同约定之免租期）的房屋租金、物业管理费。租赁期第四年及之后房屋租赁费用双方按原合同之相关约定执行。

3、合同前期双方均按约履行，自2019年11月开始，被告未按合同约定向原告支付自2020年1月至今的租金。

4、2020年1月，全国新冠疫情爆发，按照国家及疫情防控政策要求，被告于2020年1月25日闭店停业。2020年3月3日，原告向被告发出《华润万家招商租户租金优惠补充协议》，载明原告同意给予被告2020年1月25日-2月8日共计15天免租期，被告应在该协议签订后的5日内按原合同约定支付相应租金。2020年3月27日，被告向原告发出《商函》，表明因疫情原因影城已于2020年1月25日起暂停营业，具体恢复营业时间需等待政府相关部门通知,且影城恢复营业后，影片片源欢不确定，需政府统筹安排，影城全面恢复营业时间目前尚无法预计。因此原告提出的减免疫情期间15天房租的意见,被告目前不能接受。为维持双方的继续合作满足影城继续经营，恳请就房租减免事宜重新商谈。

5、2020年7月16日，国家电影局发布《国家电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》，通知规定低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业。该通知后附《中国电影发行放映协会电影放映场所恢复开放疫情防控指南》，规定实行交叉隔座售票，保证陌生观众间距1米以上；每场上座率不得超过30%。电影放映场所减少放映场次，日排片减至正常时期的一半等。鉴于上述规定，被告认为影城无法经营，租赁合同已无法继续履行。2020年7月17日，被告向原告邮寄《终止合同通知书》,载明因不可抗力等原因，被告特提前通知原告，将在2020年8月30日提前终止与原告之间的房屋租赁合同，被告将于2020年7月20日至2020年8月30日清理资产并完成撤场，请原告予以配合。2020年7月28日，原告向被告发出《关于提前终止〈房租租赁合同〉事宜的回函》，载明被告提出提前终止合同的理由，原告不能接受，双方之间签订的合同有继续履行的基础。2020年8月13日，被告再次向原告发函，载明被告将在2020年8月30日提前终止《房租租赁合同》，鉴于双方对于提前终止合同争议较大，原告完全可在被告撤场后通过法律途径主张相关权利；为避免双方损失进一步扩大，恳请原告对被告撤场及租赁房屋交接事宜予以理解及配合。2020年8月4日，原告向被告发出《公函》，载明被告的欠租行为已构成根本的违约，同时被告又以企业经营举步维艰为由提前终止租赁合同，被告的双重违约行为给原告造成了严重的经济损失，该损失需由被告承担，所有赔偿金额共计约17466833.28元。2020年8月18日，被告发函回复原告，载明欠付租金系因新冠疫情爆发及目前国家疾控政策对影院行业经营限制所致，并非被告主观故意所致，亦不属于根本性违约；对于原告在上述函件中提及的第1项欠付租金问题，系被告实际占用租赁房屋期间产生之费用，双方可就此另行协商处理，如协商不成，原告亦可通过法律途径依法处理,对于原告在上述函件中提及的第2、3、4、5项内容，被告无法予以认可；恳请原告允许被告尽快撤场，以便于被告可如期将该租赁房屋腾空交还原告。2020年8月20日，原告向被告发出《公函》，载明2020年8月5日沈阳各大影院开始有序开放，被告至今仍未营业，请被告响应国家的政策立即复工营业。2020年8月31日，被告发函回复载明：1、被告再次安排人员进行撤场时，原告仍安排人员阻止被告撤场，导致被告无法按期撤场，故被告将不再对2020年8月30日后之房屋租金承担责任;2、原告阻止撤场导致被告财产至今仍滞留在所涉租赁房屋内，原告应予以返还；3、被告于2020年8月31日收悉原告发出的《公函》，因疫情影响，被告目前已严重亏损，根本无力保障所有影院全部恢复正常营业。因此被告已提前告知原告相关情况，为避免进一步扩大损失，恳请原告允许被告撤场。2020年9月11日，原告向被告发出《公函》，载明：原告认为被告尚不具备交还场地及解除租赁合同的条件。被告自2019年11月1日起未按合同约定向原告支付租金，被告部分影院卡、电子通兑券处于在用状态，涉及的会员顾客多次向原告客服中心咨询开业时间等问题，被告经营中的问题未解决就单方面提出终止合同并急于撤场。原告为被告专项投入巨资建设并改造经营场地。被告进场后对租赁物业进行了大量装修及改造，租赁物业与原告交付时已经发生巨大变化，被告此举将会造成租赁物业长期闲置等。2020年9月18日，被告回函，载明：被告目前提前终止合同系无奈之举，由于前述疫情原因，被告遭受巨大冲击，损失惨重，被迫缩小经营规模及范围。被告提前发函通知原告终止与原告之间的房屋租赁合同，正是为了避免扩大双方损失。原告可在被告撤场后，就相关租金、撤场责任等问题与被告再行协商，或通过法律途径予以解决。

6、庭审中，本院向原告释明是否变更诉讼请求为“解除房屋租赁合同”，原告表示不予变更。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订《房屋租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，符合法律规定，真实有效，双方成立房屋租赁合同关系，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

本案的争议焦点为：1、合同是否可以继续履行；2、若合同可以履行，原告请求的租金数额及利息的计算方式；3、若合同予以解除反诉原告的请求是否予以支持。

关于合同是否可以继续履行的问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”案涉合同约定租赁期间为15年，自被告开业的第一天即2017年1月1日开始计算，系长期性租赁合同。根据庭审情况及被告提供的证据，综合考虑被告停止经营时间较长（自2020年1月25日停业至今），房屋及设备均处于闲置状态，且被告多次向原告发函表示已无能力继续履行，双方已形成合同僵局。被告系因新冠疫情影响并按照国家政策要求予以停业，不存在恶意违约情形。如果继续履行合同，对被告显失公平。且按照诚实信用原则，交易双方都要善意行使权利，在合同履行不能时，应当允许违约方起诉请求解除合同。若不解除房屋租赁合同，一方面将导致案涉房屋长期闲置，另一方面将使被告在不占有使用房屋的情况下承担租金损失。并且，因为被告不使用租赁房屋，支付租金的能力受到限制，反过来使得原告的租金难以得到保障，违反诚实信用原则。在形成合同僵局的情况下，解除合同从而使当事人从难以继续履行的合同中脱身，有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。虽被告因未按时交纳租金属违约方，但不允许其主张解除房屋租赁合同，对原、被告双方均不利，亦不利于社会经济长期发展。因此本院认为继续履行合同的成本过高，客观上合同目的亦不能实现，原、被告之间已经失去继续合作的基础，原告不宜要求被告采取继续履行的方式承担违约责任。现被告认可系其违约，并同意对原告的损失予以赔偿，原告的权利尚有其他救济的途径，故对原告主张继续履行《房屋租赁合同》及补充协议的诉讼请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）主张解除《房屋租赁合同》及补充协议的请求，本院予以支持。本院于2021年4月1日向原告邮寄送达反诉状，原告于4月2日签收，故《房屋租赁合同》及补充协议于2021年4月2日予以解除。

关于原告主张的租金数额及利息的计算方式问题。关于租金数额，原告主张2020年1月至12月的租金，同意免除被告受疫情影响的1月25日至2月8日共计15天的租金。根据案涉合同15.4条约定，因意外事件（如严重传染疾病例如SARS、租赁房屋主要干道修路，原告或第三人进行全面装修等事件）等致使被告无法正常经营期间，原告应减免相应期间被告的租赁费用。按照国家政策要求，全国电影院于2020年1月25日停业至7月20日有序恢复开放营业，疫情对各行各业造成了巨大损失，参照最高人民法院发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，综合本案审理情况，对于2020年1月-7月的租金，本院酌情减免30%。按照合同约定，2020年租金为258.58万元，故被告应支付原告2020年租金213.33万元（258.58万元÷12个月×7个月×70%+258.58万元÷12个月×5个月）。关于利息的计算方式，合同约定被告应提前2个月向原告预先支付3个月的租赁费用，故利息应自2020年8月2日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，计算至实际给付之日止。

关于反诉原告的请求是否予以支持的问题。合同解除后，原、被告之间势必产生其他待解决之事项，且鉴于庭审中原告不主张解除合同，无法对被告在案涉房屋处的物品进行清点，故关于反诉原告主张反诉被告向其返还扣留财产的请求，可待条件成熟后另行主张。

综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十条之规定,判决如下:

一、原告辽宁华润万家生活超市有限公司（反诉被告）与被告江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司（反诉原告）于2013年12月签订的《房屋租赁合同》及2016年11月24日签订的《补充协议》于2021年4月2日予以解除；

二、被告江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司（反诉原告）于本判决生效之日起十五日内给付原告辽宁华润万家生活超市有限公司（反诉被告）租金213.33万元及利息（利息计算方式：以213.33万元为基数，自2020年8月2日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，计算至实际给付之日止）；

三、驳回原、被告（反诉原、被告）其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费26622元，由被告江苏幸福蓝海影院发展有限责任公司（反诉原告）负担；反诉费10701.8元，由原告辽宁华润万家生活超市有限公司（反诉被告）负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。