租赁合同纠纷民事二审判决书

创意公司向一审法院反诉请求：1.广申公司向创意公司返还转租给第三人的物业并赔偿经济损失30万元；2.广申公司向创意公司赔偿装修停工损失15万元；3.广申公司向创意公司赔偿营业损失15万元。

一审法院认定事实：广申公司（甲方）和创意公司（乙方）于2019年6月21日签订《租赁协议》，该协议第四条第一款第四项约定：甲方于2019年9月28日前向乙方移交租赁场地用于装修，如甲方逾期交房，则乙方试营业时间顺延；乙方承诺：交房3个月后需开街试营业。第四条第二款第一项约定：1.甲方向乙方提供位于崇左太平古城商业广场5号地块13栋、15栋、16栋、17栋、18栋、19栋、20栋、21栋、22栋商铺，共7772.58平方米（胚体面积以不动产登记时测绘机构的测绘面积为准）的院落式文旅商业场地，用于建设涵括刺绣、银饰……等非物质文化遗产业态和文创品类以及各种民艺体验业态的“东盟非遗产业孵化器”体验区（含“东盟民艺街”）。第四条第二款第二项约定：甲方负责按照政府批准的崇左太平古城商业广场建筑规划要求的装修标准，以及水、电、气等容量达标、接驳到位，符合一次消防验收及环评要求的物业交房给乙方进行装修、使用。第四条第二款第六项约定：为支持乙方建设运营好“东盟非遗产业孵化器”体验区（含“东盟民艺街”），甲方交房确定之日起，免租期3年3个月。第四条第三款约定：1.本协议签署后45日内，乙方完成其投资组建的新公司在崇左太平古城区域的注册登记手续，实缴注册资本不少于200万元；2.本协议签署后6个月内，乙方在崇左太平古城营造约8000平方米的“东盟非遗产业孵化器”体验区（含“东盟民艺街”），在试营业前实际投资总金额不得低于￥1000万元；3.甲乙双方一致确认：免租期结束后，乙方应按甲方项目同区域商用物业实际租金的50%比例向甲方交纳物业租金，并享受同区域商业物业实际租金的递增或递减比例租金优惠政策，前述租金标准由甲方提供同区域商业物业的租赁合同及租金收入凭证确定具体金额，租金按照季度交纳，根据先交租金再使用的原则进行，即乙方应在每季度开始前10日内交纳；4.合约期满，或租赁解除，乙方退租时须将其投入的所有固定装修、不可移动的设施完整地移交至甲方，但不包括下列乙方投资的资产：（1）办公设备、无形资产和商品，（2）生产、研培设备及有关生产资料；5.关于物业管理及物业管理费、能源费的约定：乙方保证与物业管理公司签订物业管理合同，遵守物业公司的统一经营管理制度，依约交纳物业管理费用，乙方自行承担租赁期限内其自身运营发生的水、电等能源费用……第五条约定：本合同的租赁期限为10年，自本合同生效之日起开始计算。第九条约定：1.本协议签订生效后，如甲方违约导致协议不能履行，则甲方应向乙方支付人民币贰佰万元的违约金；如乙方违约导致合同不能履行，则乙方应向甲方支付人民币贰佰万元的违约金；2.未经甲方书面同意，乙方不得擅自将房屋、场地整体转租、转让、转借、抵押或对外提供担保，否则，所引起的一切经济纠纷、法律责任由乙方负责，同时，甲方有权解除本协议，如给甲方造成经济损失，应由乙方负责赔偿；3.如因乙方未按时向相关部门交纳水、电、气费用，导致水、电、气管理部门追究甲方责任的，一切经济责任均由乙方承担。因此造成甲方其他损失的由乙方赔偿；4.因乙方违约导致协议解除的，甲方有权不返还乙方已交纳的租金或其他款项；甲方还有权要求乙方赔偿免租期内的租金损失（免租期内租金则参照第一租金年度标准计算），另，甲方还有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失……6.乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本协议，乙方应在接到甲方解除协议通知30天内自行迁出，并补交所欠甲方的一切费用，如乙方不按时迁出，甲方有权采取任何措施强制乙方迁出，同时从合同解除之日起计收逾期金及违约金……。（2）迟延交付租金、物业管理费、能源费等应付款项或费用超过30日，并经甲方催告后5日内仍然拒付的。（3）……未经甲方和物业公司同意，对商铺或商场其他部位进行装修、改建或其他严重破坏行为……第十一条约定：如发生下列情况之一，本合同可以变更、解除或终止：……3．一方在约定期限内没有履行合同，在被对方允许迟延履行的合理期限内仍未履行合同的。

合同签订后，创意公司于2019年12月27日依约注册成立了广西崇左民艺街文化旅游开发有限公司（以下简称民艺街公司），注册资本1000万元，但直至开庭前未实缴注册资本。广申公司于2020年6月24日将涉案物业交付创意公司使用。经广申公司多次催促装修开业，2020年9月底，创意公司依约开展试营业。2020年10月4日，民艺街公司与丽江中铠建筑装饰有限公司签订装饰装修工程施工合同，开始对其租赁的物业进行装修施工。

2020年12月10日，广申公司向创意公司发出《告知函》，通知创意公司缴纳物业管理费466354.8元，创意公司以未经物价部门审批为由至今未缴纳物业管理费。2020年12月16日，广申公司、创意公司以及丽江中铠建筑装饰有限公司等单位召开太平古城民艺街商业装修整改会议，会议指出民艺街装修以及经营管理等问题，要求创意公司于2020年12月31日前完成民艺街商铺开业并缴纳所欠的物业管理费。

2021年3月17日，广申公司向创意公司发出《解除合同通知书》，通知创意公司解除双方签订的《租赁协议》。创意公司于2021年3月29日向广申公司发出《关于太平古城民艺街的维权告示》，要求广申公司收回《解除合同通知书》。2021年4月20日，广申公司向创意公司发出《清场通知书》，要求创意公司于2021年4月24日17时30分前腾空并返还商铺。创意公司认为广申公司侵害其合法权益，于2021年4月23日向广申公司发出《严重警告》，要求广申公司停止违法暴力清场行为并承担相应的法律责任。

一审另查明，2020年9月至11月期间，创意公司以其或其投资注册成立的民艺街公司将部分租赁商铺转租给卢敏校、许贤真、李玉明等人。广申公司于2021年4月13日将5号地块13、15、16栋共10间商铺回收并出租给陆明飞。

一审法院归纳本案的争议焦点为：一、双方当事人于2019年6月21日签订的《租赁协议》是否应予以解除；二、创意公司是否应支付广申公司物业管理费、电费、免租期内的租金以及商铺损坏维修费；三、创意公司是否应支付广申公司违约金200万元；四、广申公司是否应返还创意公司租赁的5号地块13栋、15栋、16栋共10间商铺并赔偿创意公司各项经济损失。

一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，广申公司与创意公司于2019年6月21日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议约定全面履行。

关于本案《租赁协议》是否应予解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，首先，根据协议约定，创意公司应于试营业前实际投资1000万元，但创意公司未在试营业前实际投资总金额达1000万元，其行为已构成违约，依照《租赁协议》约定，广申公司有权解除协议。对于创意公司提出广申公司逾期交付租赁场地导致其相应延迟投资的抗辩意见，一审法院认为，协议虽然约定广申公司于2019年9月28日前向创意公司移交租赁场地，但双方还同时约定“如甲方逾期交房，则乙方试营业时间顺延”，表明双方对交房期限作出了弹性约定，且协议未约定广申公司对其逾期交付租赁场地的责任承担方式，广申公司已于2020年6月24日将租赁场地交付创意公司使用，按照试营业时间相应顺延的约定，创意公司应于交付租赁场地三个月后试营业，并应依约在试营业前实际投资总额不低于1000万元，但创意公司未能提供证据证明其在试营业前已实际投资不低于1000万元。因此，创意公司以广申公司逾期交付租赁场地作为延期投资的抗辩理由不成立。其次，《租赁协议》还约定，创意公司应在协议签署后45日内，完成其投资组建的新公司在崇左太平古城区域的注册登记手续，实缴注册资本不少于200万元，但创意公司未按约定期限内实缴注册资本，构成违约，依照《租赁协议》约定，广申公司有权解除协议。创意公司提出广申公司在未获得建设工程竣工验收前就将本案租赁场地交付使用而存在违法行为的辩解，一审法院认为，涉案租赁场地已于2019年12月20日经崇左市规划管理局审核其建设工程竣工规划合格，广申公司于2020年6月24日交付涉案租赁场地不影响《租赁协议》的效力，双方当事人仍须按协议约定履行。创意公司以广申公司违法、逾期交付租赁场地来抗辩其应实缴注册资本，一审法院不予采纳。最后，关于创意公司的转租行为是否违约的问题，协议中该项约定为“未经甲方书面同意，乙方不得擅自将房屋、场地整体转租、转让、转借、抵押或对外提供担保，否则，所引起的一切经济纠纷、法律责任由乙方负责，同时，甲方有权解除本协议，如给甲方造成经济损失，应由乙方负责赔偿。”对该条文的理解，双方当事人存在分歧。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”承租人转租须经出租人同意或予以追认，现创意公司未经广申公司同意转租，广申公司亦不予追认，广申公司则依法享有合同解除权。综上，因创意公司违约，广申公司依约享有合同解除权，创意公司于2021年3月17日收到广申公司发出《解除合同通知书》后，《租赁协议》依法

于2021年3月17日解除。创意公司提出广申公司存在商业欺诈等其他辩解，无事实和法律依据，不予采信。

关于创意公司是否应支付广申公司租金、物业管理费、电费以及商铺损坏维修费的问题。本案中，租金方面，《租赁协议》约定：因乙方（创意公司）违约导致协议解除的，甲方（广申公司）有权不返还乙方已交纳的租金或其他款项；甲方还有权要求乙方赔偿免租期内的租金损失（免租期内租金则参照第一租金年度标准计算）。依照上述协议约定，本案因创意公司违约导致协议解除，广申公司主张免租期内的租金损失符合合同约定，予以支持。根据广申公司已于2021年3月17日解除合同并于2021年4月13日将5号地块13、15、16栋共10间商铺（面积共1672.92平方米）回收出租给第三人的事实，上述商铺自2021年4月13日至2021年4月30日期间的租金应予扣减，因此，参照太平古城2020年度租金均价0.6元/㎡／天标准的50%比例计算，从2020年6月24日至2021年4月30日的租金为：（7772.58-1672.92）×0.3×310+1672.92×0.3×292＝713816.17元。物业管理费方面，《租赁协议》约定：“乙方保证与物业管理公司签订物业管理合同，遵守物业公司的统一经营管理制度，依约交纳物业管理费用，乙方自行承担租赁期限内其自身运营发生的水、电等能源费用。”现创意公司未与其他物业管理公司签订物业管理合同，双方在《租赁协议》中对物业管理没有具体的约定，亦未签订有关物业管理补充协议，虽然广申公司的经营业务包含物业管理，但其根据股东会议决议确定的物业管理费收费标准未经物价部门审批或备案，且未经双方协商达成物业服务管理合同。本案为租赁合同纠纷，且双方当事人在《租赁协议》中对物业管理没有具体的约定，广申公司在本案中诉请创意公司支付物业管理费属于物业服务合同纠纷，在本案中不宜一并处理，广申公司可以对其主张的物业管理费以其他案由另行起诉。电费方面，本案协议虽然约定由创意公司自行承担租赁期限内其自身运营发生的电费，但因广申公司自交付租赁物业至今未与创意公司办理电表移交手续，其主张的电费不能客观反映均为创意公司自身运营实际发生的电费，故对广申公司主张的电费，不予支持。商铺损坏维修费方面，该项维修费为湖南省第六工程有限公司崇左市太平古城商建A标项目部向广申公司索赔，广申公司未能提供证据证实其已支付该项赔偿，对广申公司的该项诉求，不予支持。

关于创意公司是否应支付广申公司违约金200万元的问题。本案因创意公司违约导致协议解除，依照《租赁协议》第九条违约责任的约定，创意公司应向广申公司支付违约金200万元。但综合考虑双方当事人的违约行为以及违约责任的大小、违约造成的损害后果，认定双方约定的违约金已过分高于损失，应予调整，参照涉案租赁场地三个月租金的损失金额，一审法院酌定创意公司支付违约金20万元。

关于广申公司是否应返还创意公司租赁的5号地块13栋、15栋、16栋共10间商铺并赔偿创意公司各项经济损失的问题。本案因创意公司违约，广申公司依约获得解除权，其于2021年3月17日向创意公司送达《解除合同通知书》后，即产生解除的效力。创意公司应按《租赁协议》约定的期限内将租赁场地交还广申公司。创意公司未能按约定履行协议解除后迁出租赁场地，将租赁场地交还广申公司，广申公司依约将5号地块13栋、15栋、16栋的10间商铺收回并出租给第三人没有违反协议约定。创意公司反诉请求广申公司返还5号地块13栋、15栋、16栋的10间商铺并赔偿经济损失没有法律依据，不予支持。创意公司还主张因广申公司叫停非遗精品酒店项目装修工程的停工损失15万元，但未能提供相应的证据证实，不予支持。

一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决：一、确认广申公司与创意公司签订的《广西崇左太平古城东盟非遗产孵化器&东盟民艺街租赁投资协议》于2021年3月17日解除；二、创意公司于本判决生效之日起十五日内向广申公司支付租金713816.17元；三、创意公司于本判决生效之日起十五日内向广申公司支付违约金20万元；四、驳回广申公司的其他诉讼请求；五、驳回创意公司的反诉请求。本诉案件受理费16154元，由广申公司负担11524元，创意公司负担4630元；反诉案件受理费4900元，由创意公司负担。

本院二审期间，创意公司围绕其上诉请求提交了编号为TPGC20190909001、TPGC20190909002、TPGC20191224001三份租赁合同，拟证明广申公司管理不当，许多协议存在很多纠纷。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：上述三份租赁合同系广申公司与其他公司签订，与本案不具关联性，故对其证明效力，本院不予认定。

二审中，当事人对一审认定的事实无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。

二审另查明，2020年9月8日，广申公司向创意公司发出《太平古城催促商家开业告知函》，要求创意公司于2020年9月26日全面营业，如创意公司所租赁的铺面未能在2020年9月26日开业，广申公司将收回创意公司所租铺面自行处理。2020年11月5日，广申公司向创意公司发出《违约处理告知函》，以广申公司已于2020年6月24日将租赁房屋交付创意公司，但创意公司截止2020年11月3日仍未能全面开街试营业且存在多数铺位未装修完毕等情况，将双方协议约定的免租期限变更为“甲方交房确定之日起，免租期1年。”二审期间，创意公司陈述其就案涉合同投入无形知识产权大概八百多万元，双方发生纠纷前资金投入三百多万元。

本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十三条第一款第三项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，首先，创意公司与广申公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，合同条款对双方均具约束力。其次，《租赁协议》明确约定协议签署后45日内，创意公司应完成其投资组建的新公司在崇左太平古城区域的注册登记手续，实缴注册资本不少于200万元，同时约定协议签署后6个月内，创意公司在崇左太平古城营造约8000平方米的“东盟非遗产业孵化器”体验区（含东盟民艺街），在试营业前实际投资总额不得低于1000万元。《租赁协议》签署后，广申公司于2020年6月24日将合同所涉物业交付给创意公司，但是至双方发生纠纷前，创意公司既未按约定实缴注册资本不少于200万元，也未能实现在试营业前投资金额不低于1000元的约定，即未按照约定完全履行合同约定的义务，事实清楚，证据确实充分，本院予以认定。第三，由于创意公司未完全履行合同约定的义务，也未能在广申公司给予的延展期内履行合同主要合同义务，根据前述规定，广申公司有权行使法定解除权，解除双方的《租赁协议》并要求创意公司承担违约责任。对于创意公司要求继续履行合同的请求，本院认为，由于广申公司于2021年3月17日已经向创意公司发出解除合同的通知，创意公司已经于当日收到通知，故双方之间的《租赁协议》已于该日解除，且广申公司已经实际收回大部分协议约定的商铺，已无继续履行协议的客观基础。故创意公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，创意公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12938元，由深圳市创意商业有限公司负担。

本判决为终审判决。