商品房委托代理销售合同纠纷民事申请再审审查裁定书

合富辉煌申请再审请求：1.撤销山东省青岛市中级人民法院（2021）鲁02民终1977号民事判决；2.依法改判浩泰置业、华泰房地产向合富辉煌支付销售代理佣金2054594.35元；3.依法改判浩泰置业、华泰房地产向合富辉煌支付逾期付款利息，以未付销售代理佣金2054594.35元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年7月27日起计算至实际清偿之日止；4.依法改判华泰置业对浩泰置业、华泰房地产在上述第2项、第3项再审请求项下的债务承担连带清偿责任；5.本案一审以及二审的案件受理费、诉讼保全费等全部费用均由三被申请人承担。申请事由：1.符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项。（1）合富辉煌在二审开庭时提交的微信聊天记录能够充分证明，《山水嘉园项目代理销售合同终止协议》（以下简称《终止协议》）约定的抵账房屋销售价格2万元/m2（销售底价为19200元/m2）系浩泰置业、华泰房地产单方确定且合富辉煌无权调整。（2）目前，涉案房屋所在小区二手房精装修房屋的挂牌销售价格仅约1.2万元/m2，如果仍然坚持要求合富辉煌按照2万元/m2（销售底价19200元/m2）的价格对外销售上述抵账房屋后再结算销售代理佣金，则显失公平，且该条款实际已经无法履行，应当予以解除。基于上述相关事实，二审法院未能综合考虑《终止协议》的签订前提、签订目的，片面认定合富辉煌应当自担房屋价格下跌导致不能对外销售的风险，系事实认定错误。因合富辉煌的债权并未实现，其有权选择依照基础法律关系提起诉讼要求被申请人履行相应的支付义务。2.符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项。（1）坚持“房住不炒”，稳地价、稳房价、稳预期，已经成为各地政府的长效管理调控机制。涉案房屋的销售单价大幅度下降系客观事实，《终止协议》签订的基础环境发生了客观变化，该客观变化系意外的、双方均未能预见非市场系统固有的风险，并非正常的商业风险。（2）合富辉煌与浩泰置业、华泰房地产就涉案房屋的销售价格无法达成一致意见，《终止协议》实际已经履行不能、签订的目的也无法实现，如仍然坚持要求双方继续履行《终止协议》，则对合富辉煌明显不公平。（3）基于上述相关事实，根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同”之相关规定，合富辉煌有权要求终止履行双方签订的《终止协议》，由浩泰置业、华泰房地产支付销售代理佣金及利息。综上所述，合富辉煌认为，原判决认定的由合富辉煌自担房屋价格下跌无法对外销售的法律风险缺乏证据证明，而且合富辉煌提交的贝壳找房APP房屋挂牌销售价格截图系客观的证据，对涉案房屋的销售价格具有一定的参考意义，客观事实的变化符合情势变更原则，原判决适用法律错误。

浩泰置业未提交意见。

华泰房地产未提交意见。

华泰置业未提交意见。

本院经审查认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷再审审查案件。根据合富辉煌的申请理由，重点审查二审判决认定的事实有无证据证明及适用法律有无错误问题。

关于二审判决认定的事实有无证据证明问题。合富辉煌主张二审法院未能综合考虑《终止协议》的签订前提、签订目的，片面认定合富辉煌应当自担房屋价格下跌导致不能对外销售的风险。经审查，2019年，浩泰公司、华泰房地产与合富辉煌签订了《终止协议》，双方确认，未支付销售佣金的金额为1914149.59元以及140444.76元，共计2054594.35元，以涉案抵账房形式进行结算。该《终止协议》对抵账房转让价款进行了明确约定，特别约定了溢价分成条款，可以印证签订协议时合富辉煌公司对于抵账房的价格是认可的，合富辉煌作为专业房地产顾问公司，对涉案抵账房的具体情况以及销售价格的判断具有专业性，《终止协议》是真实的。二审法院认定双方达成《终止协议》的事实，有证据予以证明。

关于原判决适用法律有无错误问题。合富辉煌申请再审称，客观事实的变化符合情势变更原则，原判决适用法律错误，主张适用《中华人民共和国民法典》第五百三十三条的规定。经审查，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十条规定，有下列情形之一，导致判决、裁定结果错误的，应当认定为民事诉讼法第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误：（一）适用的法律与案件性质明显不符的；（二）确定民事责任明显违背当事人约定或者法律规定的；（三）适用已经失效或者尚未施行的法律的；（四）违反法律溯及力规定的；（五）违反法律适用规则的；（六）明显违背立法原意的。本案中，原审判决认定《终止协议》系浩泰公司、华泰房地产与合富辉煌的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合富辉煌公司未提供证据证明存在意思表示虚假或者其他无效情形，《终止协议》合法有效，当事人应当按约定全面履行自己的义务。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条的规定确定当事人严格履行合同，适用法律正确。原审判决认定涉案房屋销售价格的波动属于正常的商业风险，不符合情势变更，因此，没有适用有关与情势变更方面的法律规定，并无不当。

综上，原审法院裁判并无不当，合富辉煌的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的再审情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回山东合富辉煌房地产顾问有限公司的再审申请。

审判长宫恩全

审判员康靖

审判员赵童

二〇二一年十一月十八日

法官助理　王一平

书记员朱姝霖

山东省高级人民法院

（2021）鲁民申11615号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：山东合富辉煌房地产顾问有限公司，住***。

法定代表人：罗广滨，总经理。

委托诉讼代理人：张军涛，山东鲁和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：金锐，山东鲁和律师事务所实习律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青岛浩泰置业有限公司，住***。

法定代表人：李文广，总经理。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青岛华泰房地产开发有限公司分公司，住***。

负责人：栾同意，总经理。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青岛华泰置业集团有限公司，住***。

法定代表人：栾绍东，总经理。

再审申请人山东合富辉煌房地产顾问有限公司（以下简称合富辉煌）因与被申请人青岛浩泰置业有限公司（以下简称浩泰置业）、青岛华泰房地产开发有限公司分公司（以下简称华泰房地产）、青岛华泰置业集团有限公司（以下简称华泰置业）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2021）鲁02民终1977号民事判决，向本院申请再审。

本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

合富辉煌申请再审请求：1.撤销山东省青岛市中级人民法院（2021）鲁02民终1977号民事判决；2.依法改判浩泰置业、华泰房地产向合富辉煌支付销售代理佣金2054594.35元；3.依法改判浩泰置业、华泰房地产向合富辉煌支付逾期付款利息，以未付销售代理佣金2054594.35元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年7月27日起计算至实际清偿之日止；4.依法改判华泰置业对浩泰置业、华泰房地产在上述第2项、第3项再审请求项下的债务承担连带清偿责任；5.本案一审以及二审的案件受理费、诉讼保全费等全部费用均由三被申请人承担。申请事由：1.符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项。（1）合富辉煌在二审开庭时提交的微信聊天记录能够充分证明，《山水嘉园项目代理销售合同终止协议》（以下简称《终止协议》）约定的抵账房屋销售价格2万元/m2（销售底价为19200元/m2）系浩泰置业、华泰房地产单方确定且合富辉煌无权调整。（2）目前，涉案房屋所在小区二手房精装修房屋的挂牌销售价格仅约1.2万元/m2，如果仍然坚持要求合富辉煌按照2万元/m2（销售底价19200元/m2）的价格对外销售上述抵账房屋后再结算销售代理佣金，则显失公平，且该条款实际已经无法履行，应当予以解除。基于上述相关事实，二审法院未能综合考虑《终止协议》的签订前提、签订目的，片面认定合富辉煌应当自担房屋价格下跌导致不能对外销售的风险，系事实认定错误。因合富辉煌的债权并未实现，其有权选择依照基础法律关系提起诉讼要求被申请人履行相应的支付义务。2.符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项。（1）坚持“房住不炒”，稳地价、稳房价、稳预期，已经成为各地政府的长效管理调控机制。涉案房屋的销售单价大幅度下降系客观事实，《终止协议》签订的基础环境发生了客观变化，该客观变化系意外的、双方均未能预见非市场系统固有的风险，并非正常的商业风险。（2）合富辉煌与浩泰置业、华泰房地产就涉案房屋的销售价格无法达成一致意见，《终止协议》实际已经履行不能、签订的目的也无法实现，如仍然坚持要求双方继续履行《终止协议》，则对合富辉煌明显不公平。（3）基于上述相关事实，根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同”之相关规定，合富辉煌有权要求终止履行双方签订的《终止协议》，由浩泰置业、华泰房地产支付销售代理佣金及利息。综上所述，合富辉煌认为，原判决认定的由合富辉煌自担房屋价格下跌无法对外销售的法律风险缺乏证据证明，而且合富辉煌提交的贝壳找房APP房屋挂牌销售价格截图系客观的证据，对涉案房屋的销售价格具有一定的参考意义，客观事实的变化符合情势变更原则，原判决适用法律错误。

浩泰置业未提交意见。

华泰房地产未提交意见。

华泰置业未提交意见。

本院经审查认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷再审审查案件。根据合富辉煌的申请理由，重点审查二审判决认定的事实有无证据证明及适用法律有无错误问题。

关于二审判决认定的事实有无证据证明问题。合富辉煌主张二审法院未能综合考虑《终止协议》的签订前提、签订目的，片面认定合富辉煌应当自担房屋价格下跌导致不能对外销售的风险。经审查，2019年，浩泰公司、华泰房地产与合富辉煌签订了《终止协议》，双方确认，未支付销售佣金的金额为1914149.59元以及140444.76元，共计2054594.35元，以涉案抵账房形式进行结算。该《终止协议》对抵账房转让价款进行了明确约定，特别约定了溢价分成条款，可以印证签订协议时合富辉煌公司对于抵账房的价格是认可的，合富辉煌作为专业房地产顾问公司，对涉案抵账房的具体情况以及销售价格的判断具有专业性，《终止协议》是真实的。二审法院认定双方达成《终止协议》的事实，有证据予以证明。

关于原判决适用法律有无错误问题。合富辉煌申请再审称，客观事实的变化符合情势变更原则，原判决适用法律错误，主张适用《中华人民共和国民法典》第五百三十三条的规定。经审查，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十条规定，有下列情形之一，导致判决、裁定结果错误的，应当认定为民事诉讼法第二百条第六项规定的原判决、裁定适用法律确有错误：（一）适用的法律与案件性质明显不符的；（二）确定民事责任明显违背当事人约定或者法律规定的；（三）适用已经失效或者尚未施行的法律的；（四）违反法律溯及力规定的；（五）违反法律适用规则的；（六）明显违背立法原意的。本案中，原审判决认定《终止协议》系浩泰公司、华泰房地产与合富辉煌的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合富辉煌公司未提供证据证明存在意思表示虚假或者其他无效情形，《终止协议》合法有效，当事人应当按约定全面履行自己的义务。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条的规定确定当事人严格履行合同，适用法律正确。原审判决认定涉案房屋销售价格的波动属于正常的商业风险，不符合情势变更，因此，没有适用有关与情势变更方面的法律规定，并无不当。

综上，原审法院裁判并无不当，合富辉煌的再审申请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的再审情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回山东合富辉煌房地产顾问有限公司的再审申请。