房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

上海中国石化大厦置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即腾退并向原告返还上海市浦东新区浦东大道1525-1537号中国石化大厦西楼501室房屋（以下简称：系争房屋）；2．判令被告支付拖欠的2021年4至6月租金54，667元；3．判令被告支付房屋占用费暂计41，936.33元（按日租金2倍，即1，198.18元／天计算，自2021年7月1日暂计至2021年8月4日，实际应计至被告将房屋腾退返还之日）；4．被告承担延迟支付租金的违约金暂计4，018.02元（以54，667元为基数，按每日0.05％标准，自2021年3月11日暂计至2021年8月4日，实际至被告清偿之日止）；5．本案诉讼费用由被告承担。因被告庭后向原告返还了系争房屋，原告变更诉讼请求如下：将诉请的第3项房屋占用费、第4项迟延支付租金违约金，均计算至2021年11月6日，其中第3项房屋占用费应为154，565.33元，第4项迟延支付租金违约金应为6，587.37元。事实和理由：2018年3月12日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告向原告承租位于上海市浦东新区XX大道XX号XX大厦XX层、西楼501室房屋，建筑面积1，103.41平方米，租金支付方式为先付后用，每三个月为一期支付，首季度租金应于合同签订时支付，此后租金应于每个使用季度之前月份的20日支付；逾期支付的，每逾期一日，则需按逾期支付租金金额的0.05％支付违约金，合同同时就违约责任、争议管辖等其它条款作了约定。2019年12月31日，原、被告就前述《房屋租赁合同》签订了《补充协议》，约定：原告同意被告部分房屋于2019年12月31日退租，继续租赁的房屋为上海市浦东新区XX大道XX号XX楼XX室，房屋建筑面积290平方米，租期至2021年6月30日止。其2020年1月1日至2020年6月30日，半年租金为99，452元，2020年7月1日至2021年6月30日，一年租金合计218，668元。前述合同签订后，原告均按约履行了出租方的合同义务，但被告多次违约，不仅长期拖欠原告租金、延付租金违约金，且合同至2021年6月30日期满后，拒绝搬出，原告多次函告，被告不予理涉。现原告为了维护自身合法权益起诉来院，要求判如所请。

鲜世信息技术（上海）有限公司辩称，同意腾房，但需要合理时间寻找新的办公场地，对2021年4月至6月的租金金额没有异议，但因原告怠于履行漏水维修义务及消防安全隐患整改义务，致使被告无法正常使用房屋，应赔偿被告租金损失116，993.09元，并从租金中予以扣减，且被告因此并未拖欠原告租金，不应支付违约金；2021年1月至5月期间，原告多次口头向被告提出需延长租赁合同期限，并于2021年6月28日向被告提出书面《续租要求申请书》要求行使优先续租权，但被告以收回房屋自用为由拒绝，实际情况为原告将另行出租系争房屋，故原告违约在先，被告无需支付双倍租金的房屋占有使用费，即便被告应当承担，合同约定的双倍标准也不合理，没有造成原告其它损失。

鲜世信息技术（上海）有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1．判令反诉被告赔偿反诉原告因承租房屋漏水遭受的损失82，245.84元，计算方法：漏水时间自2019年7月15日至2019年11月11日共计119天，漏水面积占租赁面积1／3，该时段年租金756，800元，租金损失＝（756，800÷365）×119天×1／3＝82，245.84元）；2．判令反诉被告赔偿反诉原告因承租房屋消防安全隐患造成的损失34，747.24元；计算方法：消防安全隐患时间自2021年5月6日至2021年8月30日共计116天，消防安全隐患面积占租赁面积的1／2，该时段年租金218，668元，租金损失＝（218，668÷365）×116天×1／2＝34，747.24元；3．判令反诉被告归还反诉原告租房押金36，500元；4．反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年7月15日，反诉原告承租的房屋多处漏水（漏水区域：房屋整片外立面玻璃幕墙以及大厅的正上方，靠近厕所位置的办公室外墙），相关的办公区域工位无法使用。反诉原告多次要求物业及反诉被告工作人员维修未果。当月，反诉原告多次向反诉被告递交《房屋漏水维修申请》，但反诉被告并未理会。2019年9月28日，反诉原告再次向反诉被告递交《理赔告知书》，直至2019年11月11日反诉原告才接到反诉被告通知漏水已处理完毕。相关的漏水区域漏水严重，桌椅发霉，致使三分之一的承租面积长期无法使用。2021年5月，反诉原告接到系争房屋物业公司下达的《消防安全隐患限期整改通知书》，告知相关房屋无烟感，无喷淋，因此致使反诉原告无法使用人事办公室，厨房、房屋内过道，财务办公室只能存放材料，无法办公。现因反诉被告未履行维修义务及消防安全隐患整改义务，严重影响反诉原告正常工作，应减收或免收维修期间的费用并赔偿因此给反诉原告所造成的经济损失。

针对反诉，上海中国石化大厦置业发展有限公司辩称，不同意反诉原告所有诉请。之前系争房屋确实是有小范围漏水，但反诉被告在接到反诉原告的通知后就进行了修复，没有影响反诉原告的使用，关于消防隐患，涉及到的区域并未影响反诉原告的使用，故该二项请求没有法律事实依据。漏水发生在2019年，2年前的损失反诉原告再来主张不合常理，且在漏水发生时，反诉原告仍正常支付租金，2020年12月，反诉原告拖欠租金后，反诉被告已向上海市浦东新区人民法院提起了诉讼，反诉原告在诉前调解阶段履行了付款义务，所以本案中不存在漏水和消防安全导致的损失。关于押金，退还押金的条件尚不成就，但反诉被告同意将押金36，500元冲抵反诉原告所欠的2021年4至6月的部分租金。

本院经审理认定事实如下：2018年3月12日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将浦东大道1525-1537号中国石化大厦裙西楼4层、西楼501室（即系争房屋）提供给乙方使用，用途为办公；租赁期限自2018年4月1日至2021年6月30日，2018年7月1日至2019年6月30日年租金688，000元，2019年7月1日至2020年6月30日年租金756，800元，2020年7月1日至2021年6月30日年租金83，200元，先付后用，三个月一支付，首期租金需于合同签订同时支付，此后租金需于每个使用季度之前月份的20日向甲方支付；逾期支付，每逾期一日，则乙方需按逾期支付租金总额的0.05％向甲方支付违约金；履约保证金6万元，使用关系终止时，甲方在乙方以房屋交付时的原状交还该房屋并付清／抵扣租期内租金、通讯等一切应由乙方承担的费用外，将剩余部分保证金于此后的七个工作日内无息归还乙方；乙方同意负责在本合同约定租期内对该房屋内部进行维护和保养，并使该房屋始终处于良好状态；乙方应在本合同租期届满或由于任何原因终止本合同的三日内将该房屋恢复原状后返还甲方；租期届满或由于任何原因终止本合同的，乙方未按本合同约定将所使用房屋如期退还给甲方而继续占用的，每超期占用一日，按本合同约定日租金的2倍，向甲方支付超期占用费。之后，原告（甲方）、被告（乙方）签订《补充协议》约定：甲方同意乙方部分退租，退租室号为裙楼西4层，面积813.41平方米，退租时间为2019年12月31日，自2020年1月1日起，乙方继续租赁系争房屋，建筑面积290平方米，租期按原合同约定履行至2021年6月30日，其中：2020年1月1日至2020年6月30日租金合计99，452元，2020年7月1日至2021年6月30日租金合计218，668元，退租部分免息退回租赁押金23，500元，尚余押金36，500元作为系争房屋的租赁押金，押金于乙方返还租赁房屋并结清相应水电等能源费用后7个工作日内返还；双方确认除补充协议条款变更外，有关租金支付时间、方式、违约条款等合同其他条款均不作变更，仍按原合同约定执行。签约后，原告按约将系争房屋交付给被告，被告向原告支付了系争房屋押金36，500元及至2021年3月31日的租金。

2021年6月28日，被告向原告发送《续租要求申请书》要求继续承租系争房屋，并提及：于2021年4月23日、5月6日分别向原告递交了关于房屋漏水理赔和消防安全整改告知书，原告均未回复，再次附上两份告知书，请原告尽快处理。对此，原告发送《回函》明确：被告拖欠原告2021年4月1日至6月30日租金54，666.99元至今未付，请被告在三日内缴清，系争房屋原告要收回用于它用，现提供其他房屋供被告选择租赁；如被告至2021年6月30日还未签订续租合同，则需按合同截止日期前搬离承租地点，逾期未搬，每超期占用一天，按合同约定日租金的2倍收取。之后双方又相互发函，但沟通未果。因被告既未支付租金也未返还系争房屋，原告提起本案诉讼。审理中，被告于2021年11月6日向原告返还了系争房屋。

为证明原告向被告出租的房屋存在漏水问题，被告提供了于2019年7月15日、2021年9月7日拍摄的房屋照片、被告自制的漏水点平面示意图，以及落款时间为2019年8月28日的主张房屋漏水点多达五六处要求原告尽快修理，否则将追究因漏水造成的一切经济损失的《理赔告知书》，其中2019年7月15日所拍照片显示：房屋靠近外立面的部分窗台上有水渍、某一工位桌面上有部分水渍。原告质证认为，房屋漏水照片对应的窗口位置，无法证明漏水对被告工位的使用造成影响，工位桌面上的污渍来源无法确认，被告未能举证证明存在相应的损失；而漏水出现后，原告积极整改修理，并未影响被告对房屋的正常使用。

为证明系争房屋存在消防隐患，被告提供案外人上海XX有限公司（系争房屋物业单位）、上海XX集团）有限公司（系争房屋维保单位）于2021年4月23日向被告出具的《告知书》，其中明确：系争房屋部分房间内未设置喷淋和烟温感进行保护及部分消防设备安装不符合消防规范，望被告积极主动解决相关消防设施上存在的问题，同时在没有整改完毕之前做好相关防范措施并告知物业整改完成具体时间和方案，该《告知书》后附件显示：系争房屋内二房间无烟感，一办公室内无烟感及喷淋，厨房间无喷淋，过道缺烟感。对此，原告质证认为，相关的喷淋和烟感缺失问题，并不影响被告实际使用，被告也未举证证明因此没有使用该部分房屋。

以上事实由原告提供并经庭审质证的《房屋租赁合同》《补充协议》《回函》，被告提供并经庭审质证的《续租要求申请书》、房屋照片、《理赔告知书》《告知书》及双方当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。讼争房屋租赁合同到期后，因原告需收回房屋另作他用，双方未能续租，双方租赁关系已终止，被告作为承租人理某按照合同约定向原告结清租期内租金并返还系争房屋，逾期返还的，应某房屋占有使用费。租期内被告尚未支付的2021年4月至6月的租金，被告理某向原告结清，虽被告辩称原告向被告出租的房屋存在漏水、消防隐患等问题影响被告正常使用房屋，但被告所举证的照片、《理赔告知书》等材料仅能证明原告出租房屋的个别窗台存在漏、渗水，无法佐证被告所主张的因漏水导致被告无法长期正常使用三分之一的租赁房屋的情况，至于消防隐患，被告举证的物业告知书亦仅能证明部分系争房屋存在相关的消防感应设备缺失，但相关的告知书也仅要求由业主采取整改措施，并未禁止房屋的使用，而被告也未能举证所自述因此未能正常使用该部分房屋的情况，故本院对被告的该项抗辩亦无法采纳，被告仍应按照合同约定向原告支付2021年4月至6月的租金，原告同意将被告已付押金36，500元冲抵部分租金，符合合同约定，故被告尚某原告租金18，167元。因被告存在逾期付款的情形，原告有权要求被告支付逾期付款违约金，现原告要求被告承担至2021年11月6日止的违约金，并无不当，本院照准，但因被告欠付的2021年4月至6月租金，被告应于2021年3月20日支付，故原告所主张的起算点有误，同时又因原告当庭同意以被告押金冲抵被告欠付的租金，故本院将该部分违约金依法调整为5，200元。关于房屋占有使用费，被告于2021年11月6日向原告返还了系争房屋，根据讼争合同约定，合同到期后被告应在3天内向原告返还房屋，逾期返还应按合同约定日租金的2倍支付房屋占有使用费，故被告应某自2021年7月4日起至2021年11月6日止的房屋占有使用费，关于该费用的标准，被告辩称其不合理，且未造成原告其它损失，故本院根据公平原则，酌定被告按照每月27，400元标准予以承担，合计112，340元。被告反诉要求原告赔偿的因房屋漏水、消防隐患所造成的相关损失，因缺乏事实依据，本院难以支持。因系争房屋已由双方自行完成交接，故本院对原告要求被告返还房屋的请求不再处理。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十五条、第七百三十三条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）鲜世信息技术（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海中国石化大厦置业发展有限公司2021年4月至6月租金18，167元；

二、被告（反诉原告）鲜世信息技术（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海中国石化大厦置业发展有限公司逾期支付租金的违约金5，200元；

三、被告（反诉原告）鲜世信息技术（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海中国石化大厦置业发展有限公司房屋占有使用费112，340元；

四、被告（反诉原告）鲜世信息技术（上海）有限公司已支付原告（反诉被告）上海中国石化大厦置业发展有限公司押金36，500元归原告所有；

五、驳回反诉原告鲜世信息技术（上海）有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费2，312元，减半收取计1，156元，保全费1，023元，均由被告鲜世信息技术（上海）有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计1，684.50元，由反诉原告鲜世信息技术（上海）有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

二零二一年十一月十六日

附录

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。