物业服务合同纠纷民事一审判决书

齐佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令固林公司支付2017年10月1日至2019年11月30日物业管理费100,926.80元；2.判令固林公司支付拖欠物业管理费的违约金，以100,926.80元为基数，按日千分之三的标准，自2019年12月1日起计算至判决生效之日止。诉讼过程中，齐佳物业公司变更第2项诉讼请求中违约金的计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款场报价利率的4倍。事实和理由：固林公司为本市XX路XX弄XX号1层会所及2层会所业主，建筑面积共1,590.90平方米。齐佳物业公司为该小区提供物业管理服务，约定固林公司需按每月每平方米2.44元支付物业管理费，每季度物业管理费为11,645.40元。固林公司应在每季度最后一个月支付下一季的物业管理费，逾期不付需加付按日千分之三计算的违约金。固林公司拖欠2017年10月1日至2019年11月30日物业管理费，经齐佳物业公司多次催讨，至今未付，故齐佳物业公司诉至法院，要求判如所请。

固林公司未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2004年9月21日，齐佳物业公司与案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《金轩大邸物业管理服务协议》，约定XX公司委托齐佳物业公司对位于本市XX路XX弄的上海市虹口区XXXX小区（以下简称XXXX小区）进行物业管理；齐佳物业公司提供服务的受益人为XXXX全体业主及物业使用人，委托管理物业范围内的全体业主及物业使用人均应履行协议，承担相应责任；委托管理期限自XXXX工程竣工验收并正式移交齐佳物业公司接管时起至小区业主委员会成立时止。

2006年3月22日，XX公司与齐佳物业公司签订《补充协议》，约定XXXX小区商铺及会所物业管理费按照每月2.44元/平方米（建筑面积）计收；付费时间为每季度末预付下一个季度的物业管理费，逾期未付款的，每日按照未付款金额的0.3%支付逾期违约金。

固林公司于2010年2月经核准登记为上海市XX路XX弄XX号1层会所及2层会所权利人，房屋建筑面积分别为1,037.98平方米、552.93平方米。固林公司支付物业管理费至2017年9月30日，后未再支付。

2019年11月26日，XXXX小区业主委员会函告齐佳物业公司：XXXX小区业主委员会于2019年6月3日正式成立，根据业主大会表决结果，不再续聘齐佳物业公司为小区提供物业服务，现告知齐佳物业公司在XXXX小区的物业服务于2019年11月30日结束。

2020年8月15日，齐佳物业公司委托上海市虹口区XX公司发出催款函，告知固林公司欠付2017年10月1日至2019年11月30日期间的物业费100,926.80元及根据约定将每日加收千分之三的滞纳金，要求固林公司自收函之日7日内支付物业费。邮件状态显示已于2020年8月16日由收发室签收。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在XXXX小区成立业主大会和业委会之前，齐佳物业公司与XXXX小区的建设单位签订的《XXXX物业管理服务协议》和《补充协议》，对小区业主具有法律约束力。齐佳物业公司作为XXXX小区的物业服务公司，为该小区提供物业服务至2019年11月，有权按照合同约定向小区业主收取物业管理费。固林公司作为业主应当履行按时支付物业管理费的义务，故齐佳公司要求固林公司支付物业管理费的诉讼请求，于法有据，依法应予支持。关于齐佳物业公司主张的逾期付款违约金，《补充协议》中约定了违约金计算标准，齐佳物业公司现主张按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款场报价利率的4倍计算，与法不悖，本院对其违约金的诉讼请求酌情予以支持。固林公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃应诉抗辩的权利，应承担相应的法律后果，本案依法缺席判决。

综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起10日内，上海固林实业有限公司支付上海齐佳物业管理有限公司2017年10月1日至2019年11月30日期间的物业管理费100,926.80元；

二、自本判决生效之日起10日内，上海固林实业有限公司支付上海齐佳物业管理有限公司违约金，以100,926.80元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍，自2019年12月1日起计算至判决生效之日止。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。

案件受理费2,318.54元，由上海固林实业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

二零二一年八月十八日

附录

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

二、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

三、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。