对外追收债权纠纷民事一审判决书

原告沈阳机床中捷设备动力有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付到期所欠租金人民币2,800,000元；二、请求判令被告按日租金的0.2%即23元向原告支付自2016年12月31日起至实际支付完毕租金之日止的违约金。三、请求判令被告腾退所租赁房屋；四、请求判令被告承担本案的诉讼费。

事实和理由：2014年9月1日，被告沈阳技师学院开始承租沈阳机床辽精有限公司（以下简称辽精公司）位于沈阳市沈河区的工业厂房及场地，用于办学使用，并签订了《工业厂房租赁合同》。合同约定，租赁期限三年，从2014年9月1日至2017年8月30日止，租赁厂房建筑面积为15653平方米，每年租金为420万元。合同签后，辽精公司即将厂房交付被告使用，但被告未能按约定全额支付租金。被告于2016年12月31日撤离，但仍有设备至今仍放置于承租房屋内。实际租赁二年零四个月，按照合同计算被告应支付租金980万，截至2017年8月30日被告累计支付租金700万，尚欠租金280万元未付。2017年7月29日，辽精公司股东沈阳机床（集团）有限公司作出股东会决议，决定沈阳机床中捷设备动力有限公司吸收合并辽精公司。2017年10月20日，辽精公司注销。原告于2017-2018年先后四次到被告单位催要租金，学校以招不来学生为由推脱，2019年曾向被告发送律师函催要租金。

根据沈阳市中级人民法院（2020）辽01破申16号民事裁定书及（2020）辽01破9-1号决定书，2020年10月23日，沈阳市中级人民法院裁定受理沈阳机床中捷设备动力有限公司破产清算一案，2020年10月26日，指定辽宁成功金盟律师事务所担任沈阳机床中捷设备动力有限公司管理人。2020年12月16日，管理人再次发送律师函催要所欠租金及违约金。原告为确保债权的实现，起诉到贵院请求法院支持原告的诉讼请求，以维护原告及债权人的合法权益。

被告沈阳技师学院辩称：经我方核对，只欠99,832.31元，另外场地早已腾退完毕，原告起诉超过诉讼时效。

当事人围绕诉辩主张依法提交了证据,本院依法组织当事人进行了质证。

原告沈阳机床中捷设备动力有限公司提交了以下证据：证据一、《工业厂房租赁合同》，证明目的：1、原被告双方为租赁合同关系，原告将位于沈河区南顺城路16号房产出租给被告办学使用，租赁期限三年，从2014年9月1日至2017年8月30日止，每年租金420万元。2、合同第三条第2项约定了每次支付租金的时间，第七条第3项约定了逾期支付租金的违约责任。

证据二、《辽精厂收取沈阳技师学院租金情况表》及付款凭证、银行进账单，证明目的：原被告之间本案租赁合同履行情况，截至2017年2月9日被告累计支付700万元租金，尚有280万元租金未支付。证据三、《催款通知书》。证明目的：2019年8月29日和2020年9月22日，原告两次向被告送达催收租金通知书。是我方向被告现场工作人员送达的，在租赁场地，因为被告一直有设备现在也有设备在场地，占用房屋属于持续状态。证据四、《股东会决议》、《企业机读档案登记资料》，证明目的：2017年7月29日，沈阳机床辽精有限公司股东会决议，原告吸收合并沈阳机床辽精有限公司，原告为辽精公司全部资产、负债、权益的承接者。证据五、沈阳市中级人民法院（2020）辽01破申16号民事裁定书及（2020）辽01破9-1号决定书、（2020）辽01破9-1号民事裁定书，证明目的：2020年10月23日，沈阳市中级人民法院裁定受理原告破产清算一案。2020年10月26日，指定辽宁成功金盟律师事务所担任原告破产一案的管理人，管理人依据《破产法》第25条代表原告参加诉讼。2021年4月14日，人民法院宣告原告破产。如被告认为其对原告享有债权，应依照《破产法》有关规定，向管理人进行债权申报。证据六、《律师函》、快递回执，证明目的：2020年12月16日，管理人再次向被告发送律师函催要所欠租金及违约金。证据七、2021年5月租赁物现场照片，证明目的：租赁物内至今仍有被告未搬离物品，占有状态持续中。

被告沈阳技师学院质证意见：针对第一组证据，真实性无异议，针对合同条款无异议；针对证据二，真实性无异议，对已付700万元付款情况无异议，从2014年9月截止2017年2月还漏五笔，即406,930元。针对证据三，原告单方制作，无法证明已向我方送达。针对证据四，无异议。针对证据五，无异议。针对证据六，真实性无异议，但已超过诉讼时效。针对证据七，真实性无异议，证明目的有异议，我方设备是被原告扣留在场地的，不能搬走，且我方已于多年前腾退完毕了，要带走的东西被原告扣留。

被告沈阳技师学院提交了以下证据：证据一：双方的合作办学协议（2009年4月28日签订）、借款凭证（2009年9月28日至2010年12月14日共计180万元）、维修费证明（2012年10月30日至2012年11月12日维修费363,237.69元），证明履行该协议期间，原告向我方借款180万元，应冲抵租赁协议的租金。另有应由原告承担的维修费363,237.69元，应冲抵租金，维修费证明是合作办学协议应由原告付场地维修费，被告已垫付。证据二：付款原始凭证（2015年6月17日至2016年3月1日），证明2015年6月17日至2016年3月1日期间被告付给原告的款项共五笔未记录在700万元之内，数额是406930元。证据三：2009年9月25日至2017年6月26日所有付款的财务票据以及汇总表，共14700167.69元，证明根据我方核对，冲抵后仅欠99832.31元。

原告沈阳机床中捷设备动力有限公司质证意见：针对证据一，真实性、关联性均有异议，该合同非原件，该协议与本案租赁合同无关，是另外的法律关系，如果被告认为依据该协议有费用需要与原告冲抵，因本案已进入破产程序，被告应按照破产法规定向管理人申报债权，由管理人对其债权是否成立进行审查，然后由债权人会议进行核查，而不能在本案租赁合同书审理中进行冲抵。针对借款凭证，相关款项不是本案诉争租赁期间发生的款项，与本案无关。针对维修费证明，维修费用不是本案诉争租赁期间发生的款项，与本案无关。针对证据二，真实性无异议，五笔钱不是支付的租金，记账凭证和收款凭证看不出我方工作人员签字。针对证据三，被告单方陈述，不是证据，其中，发生在2014年9月1日前的与本案合同无关，之后的款项庭后核实。

根据当事人陈述及本案质证认证情况，本院认定事实如下：2015年1月23日，沈阳机床辽精有限公司与被告沈阳技师学院签订《工业厂房租赁合同》，约定：沈阳机床辽精有限公司将位于沈河区南顺城路16号工业厂房及办公楼出租给被告，办公楼主要用于学生教学及住宿，厂房主要用于学生实习。期满沈阳机床辽精有限公司有权收回出租厂房，被告应如期归还。该厂房租赁建筑面积为15653平方米，租赁期限三年，从2014年9月1日至2017年8月30日止，每年租金420万元。被告应按半年度支付租金，支付日期在每半年度第一个月5日前支付租金。

租赁期间所发生的水电、煤气、采暖、电话等通讯费用由被告承担。沈阳机床辽精有限公司保证供水供电供暖及防水工作。租赁期间被告发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知沈阳机床辽精有限公司修复，沈阳机床辽精有限公司应在接到被告通知后的3日内进行维修，逾期不维修的，被告可代为维修，费用由沈阳机床辽精有限公司承担。租赁期内被告应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，因被告使用不当或不合理使用，致使该厂房及附属设施损坏或发生故障的，被告应负责维修，拒不维修，沈阳机床辽精有限公司可代为维修费用由被告承担。租期届满或解除合同时，装修装饰物无偿归沈阳机床辽精有限公司所有。租赁期满后，如不再出租。被告应于租期届满后30天内搬迁。租赁期满后，该厂房归还时应当符合正常使用状态。

租赁期间，如被告提前退租而违约，应赔偿沈阳机床辽精有限公司三个月租金，如沈阳机床辽精有限公司提前终止合同而违约，应赔偿被告三个月租金。租赁期间被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用。如被告逾期支付租金，被告除支付租金外，每逾期一天按日租金的0.2%支付违约金。如逾期超过一个月，沈阳机床辽精有限公司有权终止租赁协议。租赁期间被告未按约定搬出的，每逾期一天按日租金的2%进行补偿。

被告主张双方协商不合作了，因此于2016年12月31日撤离，并交接了钥匙，但仍有设备至今仍放置于承租房屋内。被告主张原告扣留了设备，原告主张由于被告没有把租金付完，被告提出双方算账是否能用设备抵顶？原告没有同意，被告没有把设备拉走。原告明确表示同意配合被告取走设备。

双方均认可截至2016年12月31日，被告应给付980万元租金。被告对原告主张的从2014年9月截止2017年2月已付700万元的付款情况无异议，被告认为还漏五笔共计406,930元，即：2015年6月17日至2016年3月1日期间被告付给原告406,930元的款项共五笔未记录在700万元之内，包括：2015年6月17日3000元（路面维修）；2015年6月19日9860元（操场维修）；2015年7月22日15,270元；2015年12月1日37,7000元（合作办学款）；2016年3月1日1800元（合作办学款转宿费）。原告认可以上五笔共计406,930元是租金。以上合计被告共给付租金7,406,930元。

2017年7月29日，沈阳机床辽精有限公司股东沈阳机床（集团）有限公司作出股东会决议，决定原告吸收合并沈阳机床辽精有限公司等四户公司。2018年10月18日，沈阳机床（集团）有限公司作出股东决定，变更公司登记事项，吸收合并后的四家公司的资产、负债、权益、人员等全部由原告承接。2017年10月20日，沈阳机床辽精有限公司注销。

沈阳市中级人民法院2020年10月23日作出（2020）辽01破申16号民事裁定书，裁定受理沈阳机床中捷设备动力有限公司破产清算一案，2020年10月23日作出（2020）辽01破9-1号决定书，指定辽宁成功金盟律师事务所担任沈阳机床中捷设备动力有限公司管理人。2020年12月16日，管理人向被告发送律师函催要所欠租金及违约金，载明原告于2017-2018年先后四次到被告单位催要租金，学校以招不来学生为由推脱，2019年曾向被告发送律师函催要租金。

上述事实，有当事人陈述，《工业厂房租赁合同》、收款收据、股东会决议、民事裁定书等证据材料，经质证，本院予以确认，在卷佐证。

本院认为，2015年1月23日，被告沈阳技师学院与沈阳机床辽精有限公司签订的《工业厂房租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应诚信履行。本案争议的焦点是被告欠付租金的数额。

合同约定，租赁期限三年，从2014年9月1日至2017年8月30日止，每年租金为420万元。被告于2016年12月31日撤离，双方均认可截至该日，按照合同计算被告应支付租金980万元，被告已付租金共7,406,930元，尚欠2,393,070元。

被告还主张双方2009年4月28日签订合作办学协议，2009年9月28日至2010年12月14日共计180万元借款凭证，2012年10月30日至2012年11月12日维修费363,237.69元，证明履行该协议期间，原告向被告方借款180万元，另有应由原告承担的维修费363,237.69元，合作办学协议约定应由原告付场地维修费，被告已垫付，均应冲抵租金。以上被告主张的费用均发生在2014年9月1日之前，且被告实际主张的是破产抵销权，依据企业破产法的规定，如果被告认为对原告享有债权，应该依法申报债权，因此，被告主张上述费用在本案直接冲抵，缺乏法律依据，本院不予支持。

关于原告要求被告腾退房屋的问题，被告至今仍有设备放置于承租房屋内,被告有义务为原告腾退房屋。

关于原告要求被告按日租金的0.2%即23元向原告支付自2016年12月31日起至实际支付完毕租金之日止的违约金的问题，因被告主张违约金过高要求降低，要求按照银行同期贷款利率计算，被告应按法定标准向原告支付尚欠租金的利息。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、一百零九条，《中华人民共和国民法典》第七百三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》法释【2013】22号第四十一条、第四十二条第一、二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告沈阳技师学院于本判决生效之日起30日内向原告沈阳机床中捷设备动力有限公司腾退位于沈阳市沈河区工业厂房及办公楼。

二、被告沈阳技师学院于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳机床中捷设备动力有限公司租金2,393,070元。

三、被告沈阳技师学院于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳机床中捷设备动力有限公司租金2,393,070元的利息（从2016年12月31日起至2019年8月19日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）。

三、驳回原告沈阳机床中捷设备动力有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费29,447元，由原告沈阳机床中捷设备动力有限公司负担4280元。由被告沈阳技师学院负担25,167元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。

二零二一年八月十七日

附录

本判决所依据的相关法律

《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者是根据租赁物的性质使用后的状态。

《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》法释【2013】22号第四十一条：债权人依据企业破产法第40条的规定行使抵销权，应当向管理人提出抵销主张。

管理人不得主动抵销债务人与债权人的互负债务，但抵销使债务人财产受益的除外。

第四十二条：管理人收到债权人提出的主张债务抵销的通知后，经审查无异议的，抵销自管理人收到通知之日起生效。

管理人对抵销主张有异议的，应当在约定的异议期限内或者自收到主张债务抵销的通知之日起三个月内向人民法院提起诉讼。无正当理由逾期提起的，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定，该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。