租赁合同纠纷民事一审判决书

原告桔子水晶酒店公司向本院提出诉讼请求：一、被告返还原告占用费1600273.97元；二、被告向原告支付从2018年8月4日至2019年1月27日的违约金1432109.59元（176天×3300000元/365天×3×30%）；三、被告向原告支付《租赁合同》解除后资金占用费，暂计149943.48元（自2019年1月28日起算，按同期银行贷款利率的1.5倍，暂计至2020年5月22日，之后计至付清为止）；四、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方经友好协商，就原告承租被告位于南宁市青秀区民族大道62号的部分物业签订了《租赁合同》，****年**月**日生效。《租赁合同》约定，装修期为6个月，在装修期内不收租金；租赁期限为2019年2月3日起至2034年2月2日。原告按照约定向被告支付了合同保证金52万元，并预付了第一个年度首期6个月的租金165万元；但被告并没有按照《租赁合同》的约定，按期履行交付义务，致使原告最终未实现合同目的。原、被告双方于2019年1月27日解除合同，但被告擅自扣除了原告177天的占用费1600273.97元。原告认为，因被告未能按照《租赁合同》第五条5.1款的约定完成承租物业的交付义务，案涉租赁物业至始至终未交付给原告。被告根据《租赁合同》第2.14条的约定扣3

除“承租物业自交付之日起至乙方解除本合同之日止期间的占用费”，即自2018年8月3日至2019年1月27日共177天的占用费1600273.97元，没有事实和法律依据。被告应将该占用费返还给原告，并向原告支付《租赁合同》解除后，即自2019年1月28日以来的资金占用费149943.48元（暂计至5月22日，480天）。另外，根据《租赁合同》第5.3条的约定，被告应当按照第一年日租金的3倍标准向原告支付延期支付的违约金，自2018年8月4日起算计至《租赁合同》解除之日，即2019年1月27日止，共逾期176天，逾期违约金为4773698.63元，原告主张被告按该逾期违约金的30%向原告支付违约金1432109.59元。综上，被告未按照《租赁合同》的约定完成承租物业的交付义务，导致原告无法实现合同目的，被告应承担相应的违约责任，故请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。

被告力元公司辩称：一、被告已完成租赁物交付义务，原告要求被告返还租金，没有事实和法律依据。（一）承租物业完全符合交付条件。在合同签订之前，被告已经将相关证照交付给原告，原告也派人对承租物业进行勘察并出具现场勘察报告，消防大队也回复可以办理。被告认为，原告在签订《租赁合同》之前，已经做足充分的准备工作和调研工作，承租物业符合合同约定的交付条件，并且处于随时可交付的状态。（二）承租物业已构成事实交付。租赁合同已明确约定交付时间为8月3日，原告发函提出变更为8月6日下午，但8月6日下午并未到场完成交付。

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被告认为，原告提出变更合同但是又未按照变更履行，原约定依然有效，应认定为原告主动放弃现场接收，被告已经完成合同约定的交付义务，承租物业已构成事实交付。（三）原告支付租金的行为表明其认可承租物业已交付。根据《租赁合同》4.3条约定，原告应当在交付承租物业后10个工作日内支付首期租金。原告逾期30日，被告发函催告其支付租金，原告收到函件后直接向被告转帐支付首期租金1650000元，并未对物业交付及租金提出任何异议。被告认为，物业交付是支付首期租金的前提条件，原告支付首期租金说明其认可物业已经交付的事实，双方已实际履行《租赁合同》。（四）被告扣除租金有充分的依据。首先，根据《租赁合同》4.1条约定，前三年的租金为330万元一年，原告实际使用天数为177天，计算可得原告应付租金为1600273.97元。其次，原告没有按照合同约定的期限在60日内行使解除权，造成被告空租期延长，扩大了被告的损失，应当支付租金以赔偿损失。再次，《租赁合同》签订后，被告基于诚实信用原则一直在履行合同，没有将房屋出租给第三人，也没有自用。原告作为解除合同的过错方，应当承担解除合同给被告造成的损失。最后，被告属于国有企业，租金属于国有资产，为避免国有资产流失，原告应当按照约定支付租金。二、被告并不存在违约行为，原告要求被告支付违约金，没有事实和法律依据。（一）消防审批不通过是原告自身原因所致，并非被告原因。原告单方解除合同之后，2019年8月21日，被告将承租物业出租给广西雨奇酒店投资有

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限公司用于雅思特酒店经营，租赁范围与原告的完全一致，且雅思特酒店一直正常经营持续至今。上述事实说明承租物业是可以通过消防审批用于酒店经营，并非原告所称合同目的无法实现。（二）被告严格按照《租赁合同》的约定，尽职尽责履行出租人义务，不存在违约行为。被告已完成租赁物的事实交付，并且按照合同约定配合原告办理消防审批手续，在消防审批遇到困难时及时调整租赁范围，穷尽一切手段为了促使合同目的有效实现和合同能够顺利履行，不存在过错，更不存在违约行为。（三）原告主张的违约金高达143万，原告作为违约方，不能因违约而获利。原告提出租赁被告的房屋，合同签订后被告按照合同履行了出租人的义务，付出了近半年的时间成本和经济成本。现原告因自身原因单方解除合同，不仅不想支付一分钱租金，还要求无过错方即被告赔偿高达143万元的违约金，不仅有违公平公正的法治原则，亦有损民商事交易秩序，还会造成国有资产的不当流失。三、原告要求被告支付合同解除之后的资金占用费，没有事实和法律依据。被告扣除租金是有充分的事实和法律依据的，故无需支付资金占用费。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

被告力元公司向本院提出反诉请求：一、原告向被告支付违约金1650000元；二、反诉费由原告承担。事实和理由：2018年4月，原告与被告协商，欲租赁力元综合楼第1层局部、12层、14层至19层作为酒店经营使用。被告将经营酒店需要用到的土地使用权证、竣工验收备案表、施工许可证、施工图等证照全部发送

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给原告。2018年4月26日，原告派专人对承租物业进行现场勘察，包括项目现状及设计条件，并出具《现场观察报告》。2018年6月8日，被告与原告共同向南宁市青秀区消防大队征询消防改造事宜，南宁市青秀区消防大队回复可以办理。签订合同前，原告就签订《租赁合同》已经做足充分的准备工作和调研工作，承租物业符合合同约定的交付条件，并且处于随时可交付的状态。2018年8月2日，双方正式签订关于力元综合楼第1层局部、12层、14层至19层的《租赁合同》。原告因自身原因提出更改合同交付时间为8月6日下午，并保证租赁日期不变，但结果其并未按时到场。被告认为，双方已就交付时间达成约定，原告未按时到场应认定为原告主动放弃现场接收。被告已经完成合同约定的交付义务，承租物业已构成事实交付。2018年8月10日，原告向被告支付合同保证金52万元。根据《租赁合同》4.3条约定，原告应当在交付承租物业后10个工作日内支付首期租金。2018年9月19日，被告发函催告原告支付租金，原告在收到函件后直接向被告转帐支付首期租金1650000元，并未对物业交付及租金提出任何异议。原告支付租金的行为表明其认可承租物业已交付，双方已实际履行《租赁合同》。其后，原告在办理消防报建手续时未通过，提出要变更租赁范围，签订补充协议，但双方对补充协议无法达成一致意见。被告多次提醒原告，如果不同意变更方案，可尽快解除合同，但原告恶意拖延不解除合同。根据《租赁合同》2.14条的约定和《合同法》第九十五条的规定，原告的消

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防审批不通过，应当自合同签订之日起60日内行使约定解除权。原告未在合同约定的期限内行使约定解除权，该解除权消灭。2019年1月25日，原告向被告发函单方解除《租赁合同》，此时合同约定的解除权已消灭，原告的行为属于违法解除，被告有权按照《租赁合同》的约定扣除租金损失1600273.97元，还有权根据《租赁合同》第8.4条的约定要求原告承担违约责任，即按照第一个计租年度月租金的6倍向被告支付违约金，共计1650000元。合同违法解除后，2019年8月21日，被告将承租物业出租给广西雨奇酒店投资有限公司用雅思特酒店经营，租赁范围与原告的完全一致，且该酒店一直正常经营持续至今。该事实说明承租物业是可以通过消防审批用于酒店经营，原告消防审批不通过完全是其自身问题，并非被告的承租物业有瑕疵。另外，原告违法解除合同至雅思特酒店签订租赁合同有7个月的空租期。被告向原告主张违约金1650000元也是为了弥补被告空租期的租金损失，合情合法合理。综上，请求人民法院支持被告的反诉请求。

原告桔子水晶酒店公司辩称：被告的反诉请求无事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。

原告就其主张所依据的事实举证如下：1、原告的营业执照；2、法定代表人身份证明及身份证，证据1-2，证明原告的诉讼主体资格；3、被告企业信用信息，证明被告的诉讼主体资格；4、《租赁合同》，证明原、被告之间存在租赁合同关系，以及双方对合

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同权利、义务的约定；5、消防报建受理凭证（南公消设备字[2018]第601号）；6、消防不合格意见书（青秀公消设查字[2018]第0093号），证据5至6，证明被告未提供案涉物业建设工程规划许可证，已构成违约；7、解除合同通知书；8、广西力元科技有限公司解除合同的复函，证据7至8，证明案涉《租赁合同》已于2019年1月27日解除，被告擅自扣除了原告租金1600273.97元；9、关于力元科技综合楼酒店项目消防申报说明，证明被告未按照《租赁合同》的约定以及《关于力元科技综合楼酒店项目消防申报说明》的承诺切实协助原告解除消防报建问题，导致原告无法实现合同目的；10、蒋峰2018年11月20日发给8戈的邮件；11、租赁合同之补充协议；12、蒋峰2018年12月2日发给8戈的邮件；13、8戈于2018年12月3日发给蒋峰的邮件；14、8戈于2018年12月6日发给蒋峰的邮件；15、8戈于2018年12月14日发给蒋峰的邮件；16、2018年12月14日广西力元科技有限公司关于租赁范围改变后有关事项的协商函，证据10至16，证明因租赁物的消防验收未合格，原、被告双方自2018年10月7日以来一直就租赁范围的变更进行重新协商，后因最终未能达成一致意见，原告提出解除合同，被告也同意，原告不存在违约行为；17、南宁市公安消防支队建设工程消防设计备案凭证（南公消设备字[2018]第616号）；18、南宁市青秀公安消防大队建设工程消防设计备案复查意见书（青秀公消设复字[2018]第0123号）；19、租赁物一层现场照片；证据17至19日，证明租赁物第一层

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因其规划性质是非机动车停车位，不能作为酒店经营，而被告出租给原告的租赁范围中包括了第一层，导致原告的消防报建无法完成，合同目的无法实现。

被告力元公司就其主张所依据的事实举证如下：1、2018年4月28日被告向原告发送邮件，包括土地使用证书、竣工验收备案表、施工许可证、建设工程消防验收意见、建筑施工图、力元综合楼水电CAD图；2、2018年4月28日原告向被告邮件回复收到；3、2018年5月5日原告向被告发送邮件《广西南宁民族大道项目勘察报告》；4、2018年5月11日被告向原告发送邮件《消防验收合格意见书》；5、原告向被告邮件回复收到；6、2018年5月15日原告向被告发送的电子邮件《租赁协议》；7、2018年6月8日原告向南宁市青秀区消防大队提交的《关于征询力元科技综合楼能否进行二次消防改造后作酒店经营使用的函》；8、2018年7月2日被告向原告发送的电子邮件，包括建设工程规划许可证、南宁市建设工程规划竣工验收合格证、规划竣工验收红线图；9、原告向被告邮件回复收到；10、2018年7月17日被告向原告发送的电子邮件《建设工程竣工验收报告》；11、原告向被告邮件回复收到；12、租赁物照片，以上证据1至12，共同证明原告在与被告签订《租赁合同》之前已经做足充分的准备工作和调研工作，承租物业符合合同约定的交付条件，并且处于随时可交付的状态；

1013、2018年7月30日原告向被告发送的电子邮件；14、2018年8月22日被告向原告发送的《关于力元科技综合楼酒店项目消防申报说明》；15、原告向被告邮件回复收到，证据13至15，共同证明承租物业已构成事实交付，双方已就交付时间达成约定，原告未按时到场应认定为原告主动放弃现场接收，故被告已经完成合同约定的交付义务，承租物业已构成事实交付；16、2018年9月19日被告向原告发送的《关于履约支付租金的函》；17、原告向被告邮件回复收到；18、中国建设银行客户专用回单，证据16至18，共同证明原告以支付租金的行为表明其认可承租物业已交付，双方已实际履行《租赁合同》；19、2018年11月20日原告向被告发送的租赁合同之补充协议，证明补充协议的第一条约定自本协议生效后，原告将物业一层非机动停车库区域归还甲方，第二条约定因该物业一层部分区域的退还，被告同意将21层的区域交付给原告使用，说明被告已经完成了物业交付的义务，才可能有在补充协议阶段双方协商变更楼层的情形，并且从协议内容可以看出，被告已经交付，否则不会使用归还、退还等词语来表述，另补充协议的第六条，可以看出即使签订补充协议，被告也只是要履行“必要协助”的义务，消防报建手续则主要由原告负责；20、2018年12月2日原告向被告发送的邮件，该邮件的第一行载明“我司租赁的南宁力元科技大厦原租赁区域一层......”，说明其认可作为承租人的法律地位，另该邮件的第八行，原告提出如果合同无法继续履行，原告要求解除合同并支付两个月的租

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金，被告认为这也说明了被告已经完成了承租物业的交付义务，原告已经实实在在在使用物业；21、2018年12月3日被告发给原告的邮件、2018年12月6日被告发给原告的邮件、2018年12月14日被告发给原告的《广西力元科技有限公司关于租赁范围改变后有关事项协商函》，证明消防设计备案未通过的原因在原告，是原告未能办理审批通过才主动提出要签订补充协议的；22、2019年1月9日被告向原告发送的《广西力元科技有限公司关于履行租赁合同有关问题的函》，证明原告自合同签订以来，不仅未办理取得消防审批，同时也不愿意解除合同，导致原告的损失不断扩大，应承担赔偿责任；23、原告向被告邮件回复收到；24、解除合同通知、广西力元科技有限公司关于解除合同的复函；25、转账凭证，证据23至25，证明原告自收到被告2019.2.1退回的款项569726.3元之后，乃至在整个违法解除合同的过程中都均未对于合同交付问题提出过任何的异议，另证明原告未在约定期限内行使约定解除权，该解除权消灭，另还证明原告单方解除合同构成违法解除，应根据合同第8.4条之约定，按照第一个计租年度月租金的6倍向被告支付违约金165万元；26、广西力元科技有限公司综合楼1,12,14-19层租赁合同，证明在租赁范围及面积均相同的情况下，雅斯特酒店能够顺利通过消防审批手续，以此说明原告未能通过消防审批手续系其自身原因造成，与承租物业无关；27、租赁物现状，证明消防审批不通过是原告自身原因所

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致，并非被告原因，承租物业是可以通过消防审批用于酒店经营，原告应赔偿被告的空租期损失。

本院组织各方当事人进行了证据交换及质证。对于原告提交的证据，被告除对证据5、6、27的真实性有异议之外，对其他证据的真实性均无异议，但对原告的证明目的有异议。对于被告提交的证据，原告对其真实性均无异议，但对被告的证明目的有异议。经审核认证，原告提交的证据5、6来源于公安消防部门的档案，故对其来源及形式上的真实性予以确认，证据27亦来源于租赁物业的现场拍摄，故对其来源及形式上的真实性亦予以确认。以上真实性均无异议或已确认的证据，本院予以采信并作为查明本案基本事实的依据。至于该证据所载内容或所反映的事实，能否达到举证方预期的证明目的，则在判决理由部分评述。

经审理查明：2018年4月28日，被告向原告发送邮件，内容为“您好，26日你们设计和工程师来实地勘察了相关楼层和设备，希望尽快拿出方案，填好附件表，以便我方会审协议，同时，附上相关出租房屋的相关证照资料和图纸，请注意出租的房屋为办公楼，要作酒店经营需要贵公司自己申报相关手续”，被告同时通过邮件向原告发送了案涉租赁物业的土地使用证书、竣工验收备案表、施工许可证、建设工程消防验收意见书、建筑施工图、力元综合楼水电CAD图，原告当日回复已查收。2018年5月5日，原告通过邮件向被告发送《广西南宁民族大道项目勘察报告》。2018年5月11日，被告通过邮件向原告发送《消防验收

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合格意见书》，并说明“我们综合楼的消防是已经验收合格了的”，原告当日回复信件已收到。2018年5月15日，原告通过邮件向被告发送《租赁协议》样本，双方就协议内容进行磋商。2018年7月2日，被告通过邮件向原告发送力元科技综合楼的规划许可证、规划竣工验收合格证以及规划竣工验收红线图。原告当日确认邮件已经收到。2018年7月17日，被告通过邮件向原告发送力元科技综合楼的建设工程竣工验收报告，同时要求原告“尽快落实合同签订事宜”。原告当日确认邮件已经收到。2018年8月2日，原告通过邮件告知被告“租赁合同已经在北京盖了法人签章，今天从北京寄往上海盖公司公章。根据租赁合同原计划8月3日交接房屋并计算免租期的起租日，但由于我司项目工程人手调配不过来，请求延至8月6日下午交接房屋，原合同商定的8月3日免租期的起租日保持不变，免租期不顺延”。

2018年8月2日，原、被告双方正式签订《租赁协议》，约定原告承租被告位于南宁市青秀区，用于酒店经营，租赁房屋总建筑面积4507.12平方米，包括1层局部（约329平方米）、12层、14层至19层，其中2.3条约定，被告应确保承租物业处于良好的可正常使用状态，包括楼体结构安全、消防通道畅通、建筑、外墙、公共设施设备／公共部位等安全可使用且符合法定要求；2.4条约定，被告保证合法拥有承租物业的所有权，承租物业符合国家法律、法规关于房屋出租物业涉及的房屋建设、消防等手续齐全，竣工验收手续完备；2.14条约定，因

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不确定承租物业及/或承租物业所在土地的用途/性质是否符合原告租赁承租物业经营住宿业酒店及酒店相关配套（如餐饮、会议、小商品销售）的租赁目的，则在本合同签订后原告立即办理以承租物业经营酒店所需的营业执照、建设工程消防设计审核意见/消防设计备案凭证和施许可证，被告给予协助，但如果自本合同签订之日起60日内原告未办妥本条上述全部证照或者原告在办理本条前述任一项证照过程中的任一环节未被行政部门通过的，则原告可以解除本合同，被告退还原告已经支付的各项费用，原告将承租物业退还给被告，原告需按第一个租赁年度的日租金标准向被告承担承租物业自交付之日起至原告解除本合同之日止期间的占用费（原告解除本合同后即无需就承租物业向被告支付任何租金、占用费或其他费用），除此之外，双方互不承担责任；3.1条约定，被告依行业惯例给予原告6个月的装修期供原告进行装修改造，设备安装调试等营业准备工作，装修期自被告将承租物业全部交付原告之日即2018年8月3日起算，至2019年2月2日止，在装修期内，被告不收取租金；3.2条约定，双方确认，原告承租物业的租赁期限为15年（不含装修期6个月），自被告向原告交付承租物业并且本合同约定的装修期届满之次日即2019年2月3日开始，至2034年2月2日止；4.1条约定，双方确认，自计租日（计租日是指装修期结束之日的次日）起，前三个计租年度（自计租日起1年届满日止为第1个计租年度，以后计租年度以此类推）租金不变，租金为3300000元/年，从第四个

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计租年度开始租金标准递增，以每三个计租年度为一期递增一次，每期租金标准在上期租金标准基础上增加6%；4.3条约定，双方约定，原告在被告按照本合同约定交付承租物业后10个工作日内将首期租金支付给被告，首期租金为计租日起6个月的租金；4.5条约定，本合同签订后10个工作日内原告向被告支付52万元作为合同保证金，本合同届满或解除后7个工作日内减去原告违约金（如有）后被告无息退还给原告;5.1条约定，被告应在2018年8月3日之前将承租物业交付给原告，……被告应向原告提交承租物业的相关文件资料的复印件并由被告加盖公章，包括但不限于土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收合格报告/证书、该房屋所在建筑整体建设工程消防验收合格的证明/意见书、该房屋竣工图纸（包括但不限于建筑施工图纸、水电施工图纸、结构施工图纸、租赁范围红线图），……如被告交付的承租物业已符合本合同约定的交付条件，由原、被告双方按本合同约定的交付条件交接承租物业完毕并签订承租物业交接书之日，视为被告完成交付，原告完成接收承租物业，如被告交付的承租物业不符合本合同约定的交付条件，原告或原告代表可在承租物业交接书中备注不符合项，视为被告未完成交付，由被告应当进行整改，直至满足全部交付条件；8.4条约定，因原告违约擅自单方终止合同或乙方存在8.6条约定之情形导致被告提出终止本合同而致使本合同不能继续履行的，原告应按照第一个计租年度月租金的六倍向被告支付违约金，如果

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给被告造成损失，而违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。该合同附件二《租赁房屋交付条件及配套设施备注约定》第2.I）（4）条约定，原告承租的房屋为大楼的局部，大楼的现有消防系统是经消防部门验收合格的，原告将所承租的房屋作酒店经营需要原告根据酒店消防的要求进行必要的二次消防设计改造并向消防部门申报审批，被告应积极配合。

2018年8月22日，被告通过邮件向原告发送《关于力元科技综合楼酒店项目消防申报说明》，同时督促原告按合同约定支付相关款项。原告当日回复收到邮件并承诺“尽快推进展开”。2018年9月18日，南宁市公安消防支队向北京桔子水晶酒店管理咨询有限公司南宁第一分公司下发了《南宁市公安消防支队建设工程消防设计备案凭证》（南公消设备字[2018]第601号），确认该公司申报时提供了下列材料：1、建设工程消防设计备案申报表；2、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件复印件；3、设计单位资质说明文件复印件；4、消防设计文件；5、建设工程规划许可证明文件或者城乡规划主管部门批准的临时性建筑证明文件复印件；6、施工许可文件复印件；7、施工图审查机构出具的审查合格文件复印件，并认可“经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证”。2018年9月19日，被告通过邮件向原告发送《关于履约支付租金的函》，主要内容为按合同约定以及原告此前关于延迟至8月6日交接房屋的请求，原告已超过30日未支付租金，9月18日被告也已积极配合贵司人员将申报消防

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的资料递交给南宁市民中心消防窗口，请原告于2018年9月30日前支付首期租金1650000元，逾期未支付的，被告将按合同约定办理。原告当日回复邮件已收到。2018年9月21日，原告通过转帐向被告支付了1650000元，用途备注为“2019年2月3日至2019年8月2日首期租金”。2018年9月27日，南宁市青秀公安消防大队向北京桔子水晶酒店管理咨询有限公司南宁第一分公司下发《南宁市青秀公安消防大队建设工程消防设计备案检查不合格通知书》（青秀公消设查字[2018]第0093号），以未提供规划许可证，相关内容无法审核为由，认定该消防设计备案检查不合格。2018年10月9日，北京桔子水晶酒店管理咨询有限公司南宁第一分公司重新进行消防设计申报备案。2018年10月19日，南宁市青秀公安消防大队下发《南宁市青秀公安消防大队建设工程消防设计备案复查意见书》（青秀公消设复字[2018]第0123号），认定之前存在的消防违法问题未按青秀公消设查字[2018]第0093号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》整改，具体整改情况如下：已提供规范许可证，一层大厅为非机动车停车位，使用性质与规划性质不一致。

因未能通过消防审批许可，原告于2018年11月20日通过邮件向被告发送《关于力元科技综合楼酒店项目补充合同》，对原合同内容进行了调整，即第1条约定，自本补充协议生效之后，原告将承租物业1层非机动车停车库的区域（面积约200平米）归还被告，该物业1层的消防梯、电梯间和入户厅区域（面积共

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约130平米），被告按照原租赁合同约定提供给原告使用；第2条约定，因该物业1层部分区域的退还，被告同意并确认在本补充协议生效后1个月内，将该物业21层全部区域（面积约618平米）交付给原告作为酒店客户使用，该部分租金已经包含在原租赁合同约定的租金中；第4条约定，被告负责协调该物业21层下水管道等设备设施穿过20层。2018年11月22日，被告邮件回复原告“您起草的补充协议收悉，经公司研究，我公司修改了补充协议，现发给您，请转告贵司研究，并尽快答复，避免国有资产损失，其中由于租赁面积的改变，增加了面积，谁也不敢不收租金，也是避免国有资产损失的原因”。此后，因双方就租赁面积调整之后的租金价格未能达成一致，被告于2018年12月3日邮件告知原告“希望按我公司修改后的补充协议商定此事。如果贵司觉得有困难，可以按合同解除合同。望贵司2018年12月6日研究答复，以便我司决策”。2018年12月6日，被告再次邮件告知原告“租赁范围变更后，因为多增加的400多平是超出了合同约定范围，属于增加租赁面积，需另行协商收费，作为国有企业不能不考虑……如果贵司觉得有困难，可以按合同解除合同。请贵司2018年12月10日研究后答复，以便我司决策”。2018年12月14日，被告向原告发出《广西力元科技有限公司关于租赁范围改变后有关事项的协商函》，再次要求原告于2018年12月17日前书面复函或来人洽谈，以便被告决策。2019年1月9日，被告向原告发出《广西力元科技有限公司关于履行<租赁合

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同>有关问题的函》，表明“合同签订至今，贵司仍未办妥消防等相关审批手续，也未提出解除合同。鉴于贵司有继续履行合同的意愿，也便于贵司按原计划继续经营，我司同意在力元综合楼21层划出与一层租赁面积相等的楼层面积作为替换给贵司经营酒店使用，即保持总租赁面积不变。望贵司按合同约定，尽快完成相关证照、手续的办理，及时装修并进场经营”。原告当日回复邮件已收到。2019年1月25日，原告向被告发出《解除合同通知》，以两次未能通过消防报建审批，经营目的无法实现为由，依据《租赁合同》第2.14条的约定提出解除合同，并要求被告在收到该解除通知之日起7日内退还已支付的52万元保证金以及首期6个月的租金。2019年1月31日，被告向原告发出《广西力元科技有限公司关于解除合同的复函》，认可原告依据《租赁合同》2.14条的约定提出解除合同，并确认该合同已于2019年1月27日解除，同时告知“经过计算，扣除贵司应支付我司177天的占用费1600273.97元外，我司应退回贵司保证金和预付租金共计569726.03元。2019年2月1日，被告通过转帐向原告退还上述保证金及预付租金共计569726.03元。

另查明，2019年8月21日，原告与广西雨奇酒店投资有限公司签订了《广西力元科技有限公司综合楼1，12，14-19层租赁合同》，将案涉租赁物业出租给该公司经营雅斯特酒店，该酒店已开业并正常经营至今。

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本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方在履行案涉租赁合同的过程中是否存在违约？二、如存在违约，具体的违约责任如何确定。

关于第一个争议焦点。案涉租赁合同，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告双方应遵循诚实信用原则，全面履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。具体分析本案：一、租赁物交付问题。虽然案涉租赁合同5.1条约定，被告应在2018年8月3日之前将承租物业交付给原告，且双方签订承租物业交接书之日视为完成交付，但根据原、被告之间的邮件联系查明，原告在2018年8月2日以项目工程人手不足为由，要求延至2018年8月6日下午交接房屋，但此后未见原告在该日与被告办理房屋交接手续，而原告对此未能举证证明双方未签订交接书系租赁房屋不符合合同约定的交付条件或系被告原因所致，因租赁合同5.1条同时约定，如被告交付的承租物业不符合本合同约定的交付条件，原告或原告代表可在承租物业交接书中备注不符合项，视为被告未完成交付，并由被告进行整改，直至满足全部交付条件，但本案无证据显示原告因租赁房屋不符合交付条件而行使了该项合同救济权利。相反，根据原、被告之间的邮件往来证实，原告在签订租赁合同之前，已派专业设计人员及工程师到租赁房屋进行实地勘查，并出具了勘察报告，被告也已按原告的要求先后向其发送了租赁房屋的土地使用权证书、

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建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收合格报告/证书、建设工程消防验收合格的证明/意见书以及竣工图纸等，原告均确认收到且未提出任何异议，此外原告也已向被告支付了首期6个月的租金，而根据租赁合同4.3条的约定，该首期租金是在被告按照本合同约定交付承租物业后的10个工作日内支付，上述事实表明租赁房屋符合合同约定的交付条件且原告已实际认可被告交付。故原告再行主张被告未履行交付，缺乏事实依据，本院不予采纳。二、消防审批手续问题。案涉租赁合同的附件二《租赁房屋交付条件及配套设施备注约定》第2.I）（4）条约定，原告将所承租的房屋作酒店经营需要原告根据酒店消防的要求进行必要的二次消防设计改造并向消防部门申报审批，被告应积极配合，该约定表明原告作为承租人将租赁房屋改造为酒店经营使用，该二次消防设计申报责任系由原告来承担，被告仅是负有协助义务。如前已述，原告决定租赁案涉房屋之前，已派专业设计人员及工程师实地勘查并出具了报告，被告也已按原告的要求提供了租赁房屋的相关证照资料，原告作为专门从事酒店经营的全国联锁品牌企业，本院有理由相信其在签订合同之前对于租赁房屋能否用于酒店改造及通过二次消防审批是作了科学、充分的评估，此应属于原告在签订合同之时应当预见及承担的风险范畴。虽然2018年9月27日南宁市青秀公安消防大队作出的《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》（青秀公消设查字[2018]第0093号），以未提供规划许可证，相关内容无法审

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核为由，认定该消防设计备案检查不合格，但在此前即2018年9月18日南宁市公安消防支队作出的《建设工程消防设计备案凭证》（南公消设备字[2018]第601号），已经确认原告提交了包括建设工程规划许可等证明文件，故才“经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证”，而事实上被告也已于2018年7月2日向原告发送了租赁房屋的规划许可证、规划竣工验收合格证以及规划竣工验收红线图，原告也已确认收到，因合同已约定二次消防申报是由原告自行负责及完成，故原告主张系被告未提供规划许可导致消防审批不通过，缺乏事实依据，本院不予采纳。至于二次消防复查仍未通过的原因显示是“一层大厅为非停车位，使用性质与规划性质不一致”，则依然如前所述，在被告已如实提供规划许可证照且原告也已实地勘查的情况下，该风险属于实施消防改造一方的原告所应预见和承担的范围。对于被告而言，其承担的是协助义务而非保证义务，故不能以原告的最终目的能否实现作为判断被告是否履行协助义务的标准，而原告本案亦未能举证证明被告未尽到何种具体的协助义务。因此，原告主张被告未尽协助义务，缺乏事实依据，本院不予采纳。三、合同解除问题。根据租赁合同2.14条的约定，如原告自合同签订之日起60日内未办得消防审批，可以解除合同。虽然原告未在上述期限内行使合同解除权，但在二次消防复查仍未获得通过的情形下，原、被告双方曾就变更合同内容进行了磋商，因未能最终达成一致，原告才于2019年1月25日发出《解除合同通知》，而被告在复函中

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亦认可双方按租赁合同2.14条的约定解除合同以及抵扣占用费（租赁房屋交付之日至合同解除之日），剩余已支付保证金及租金退还给原告，双方互不承担责任，此举应视为双方系协商一致而解除合同。因此，被告再行主张原告系违法解除合同，理据不成立，本院不予采纳。

关于第二个争议焦点。如前已述，被告在履行案涉租赁合同过程中不存在违约，故被告按合同2.14条的约定在合同解除之后从原告已付的租金及保证金中扣除相应的占用费，合法有据，本院予以确认。原告主张被告全额返还并支付违约金及资金占用费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同理，案涉租赁合同系双方协商一致而解除，原告不存在违法解除之情形，故被告主张原告支付违约金，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、驳回原告北京桔子水晶酒店管理咨询有限公司的全部本诉请求；

二、驳回被告广西力元科技有限公司的全部反诉请求。

本诉案件受理费32259元（原告北京桔子水晶酒店管理咨询有限公司已预交），由原告北京桔子水晶酒店管理咨询有限公司负担。反诉案件受理费9825元（被告广西力元科技有限公司已预交），由被告广西力元科技有限公司负担。

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如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。