房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

梁溪区儿童乐园上诉请求：撤销一审判决一、二、三、五项，发回重审或依法改判驳回鑫控公司一审全部诉请，支持其一审反诉请求。事实和理由：一、茂阳公司和新港公司解除房屋租赁合同后，对于其与新港公司签订的房屋租赁合同、物业管理租赁合同的相关约定，无论是古运河公司还是鑫控公司都是承认并概括承受原合同甲方权利义务，一审判决认定其与新港公司的合同应当终止履行，其与鑫控公司之间是不定期租赁违背了当事人真实意思。1.古运河公司发送给其的通知函证明古运河公司受原房屋租赁合同、物业管理服务合同的约束；2，鑫控公司发送给其的交款通知书、催款函以及律师函均证明鑫控公司受原房屋租赁合同、物业管理服务合同的约束；3.茂阳公司与新港公司解除房屋租赁合同后，新港公司与其签订的房屋租赁合同、物业管理租赁合同相继在茂阳公司、古运河公司、鑫控公司之间流转，各方当事人都依据原合同处理与其的租赁关系。二、鑫控公司拒不履行物业服务义务，导致其遭受重大损失，由此引起双方无法继续合作而解除合同，一审判决对鑫控公司严重违约的事实认定不清。1.2018年6月至8月是传统销售旺季，而这期间店里核心区域大面积漏水，鑫控公司始终不修。2018年6月至8月空调人为管供，只供下午。其多次投诉，鑫控公司同样找各种理由不开，并于9月开始停供。2018年9月，其按照交款通知单按期交纳租金至2018年10月31日，鑫控公司承诺给与物业费减免并解决上述问题。2019年2月16日开始鑫控公司安排大量工程队进场开始大面积拆墙，同时彻底拆除中央空调，彻底断供空调。导致其因大面积粉尘直接停业10多天。2.2019年3月至4月，其先后两次发函要求鑫控公司履行物业合同义务，提供中央空调、修缮店内大面积漏水区域等，但鑫控公司依旧不履行。2019年5月至8月，双方就产生的分歧进行多轮沟通。同时其店里依旧大面积漏水且无中央空调。2019年8月1日，双方约定互不索赔，其遗留会员由鑫控公司新引进第三方儿童乐园解决，并就后期具体交接问题作出安排，以1个月为限，进行交接离场。2019年8月27日，约定交接日前一天，鑫控公司反悔，矛盾激化，撤店工作被迫停止。2019年9月起，其两边商户装修造成大量灰尘，再次被迫闭店2周，同时鑫控公司在其店门口张贴律师函并安排2名保安看守，不让离开。2019年10月起，其彻底无法营业，被迫闭店。2020年1月20日鑫控公司断电无法进入，直到2021年1月7日，后在法院的调解下，鑫控公司才允许其搬离。三、一审判决仅酌情免除四个月租金和物业费对其不公。没有考虑鑫控公司其他违约行为和侵权行为。1.鑫控公司完全没有提供物业服务，尤其是2019年10月以后，其被迫关店，物业费应该全部免除。2.鉴定期间无法搬迁的租金应由其与鑫控公司沟通负担更妥当，即2019年10月23日至2020年7月31日的租金应由鑫控公司承担一半。3.2020年8月1日起至2021年1月10日期间，其并未实际使用房屋，且由于鑫控公司阻拦才未及时搬迁，不应支付此期间的租金。四、双方是五年期固定租赁期限，导致租赁关系提前终止的过错在于鑫控公司，所以鑫控公司应赔偿其损失并返还押金。五、鑫控公司一审预交诉讼费用不足，一审法院超范围审理严重违反法定程序。

鑫控公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确,请求驳回上诉，维持原判。事实和理由:一、一审判决认定梁溪区儿童乐园与其系不定期租赁合同关系，事实认定清楚，法律适用正确。梁溪区儿童乐园原与新港商业投资管理无锡有限公司（以下简称新港公司）的租赁合同已经解除，由于梁溪区儿童乐园继续占用房屋，其多次要求与梁溪区儿童乐园签订新的租赁合同，但梁溪区儿童乐园一直拒绝，所以其才参照原合同标准要求支付租金、物业费等费用，而不是继续维持梁溪区儿童乐园与新港公司的租赁关系。二、其在梁溪区儿童乐园使用房屋期间履行了物业服务义务。其对一审判决认定的租金及物业费支付标准无异议，对于梁溪区儿童乐园主张的设备摊销损失、装修损失及经营可得利益损失等，均与其无关；对于押金事宜，因梁溪区儿童乐园的押金系支付给新港公司，其无义务返还押金。

古运河公司二审述称：其已经授权鑫控公司负责案涉房屋的招商及物业管理的所有事宜，授权期为2018年6月25日至2024年8月24日，授权期间案涉房屋涉及的租赁、保洁等日常管理产生的费用及事宜由鑫控公司负责，同时该房屋的租金、物业管理费等也作为鑫控公司的收益。

茂阳公司二审述称：其对案涉房屋有所有权，对于鑫控公司转租及收取物业费等没有异议，具体费用组成由法院认定。

鑫控公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令梁溪区儿童乐园支付自2018年11月1日至2021年1月10日的租金188892元，以欠付租金金额为基数，每逾期一日以千分之三/日为标准计算滞纳金（计算至实际支付之日止，暂计算至2021年1月10日的滞纳金为221956.65元）；二、判令梁溪区儿童乐园支付自2018年5月1日至2021年1月10日的物业管理费380160元，以欠付物业管理费金额为基数，每逾期一日以千分之三/日为标准计算至实际支付之日止的滞纳金（暂计算至2021年1月10日滞纳金为613863.36元）；三、判令梁溪区儿童乐园支付自2018年5月1日至2021年1月10日的垃圾清运费为5068元，以欠付垃圾清运费金额为基数，每逾期一日以千分之三/日为标准计算至实际支付之日止的滞纳金（暂计算至2021年1月10日滞纳金为8184.84元），上述三项共计1418125.66元。

梁溪区儿童乐园向一审法院提出反诉请求：一、判令鑫控公司赔偿其2年的设备摊销损失125302.4元；二、判令鑫控公司赔偿其2年的装饰、装修损失79030元；三、经营可得利益损失请求法院酌定；四、判令鑫控公司返还2个月租金的押金35805元；五、判决解除双方的房屋租赁合同。

一审法院认定事实：2016年11月1日,新港公司（甲方）与梁溪区儿童乐园（乙方）就100平方米和296平方米房屋分别签订了两份《房屋租赁合同》，两份《房屋租赁合同》除了租赁面积、首期租金外，其余内容均一致，合同载明的主要内容为：“甲方将座落于无锡市红星路“无锡阳光购物广场”之一号一层出租给乙方，而乙方同意承租（具体位置详见合同附件一之涂色部分），乙方已实地参观了该租赁房屋的位置及内外现状、附属设施及周边配套，并认同和接受该房屋现状，同意承租。双方同意，该房屋之出租面积为100平方米、296平方米，该合同面积经过甲乙双方现场确认并作为计算租金及物业管理费的标准，详见附件二之该房屋平面图。甲方将该房屋出租给乙方作为经营配套的行业，具体经营（功能/品类）为儿童游乐，经营品牌为天奇乐园，在该房屋标的上设立的经营主体，同时成为本合同的合法使用者及合同主体，与乙方享有同样的权利义务，若乙方在租赁期间未经甲方书面正式同意擅自变更经营行业、功能/品类、品牌的，详见本合同第十五条第二款第七点执行。本合同租赁期限为5年，自2016年11月1日起至2021年10月31日止；租赁费用及支付方式；1.具体支付方式：租金每2个月支付一次，首期租金分别为3041.6元、9003.4元，即自2017年5月1至2017年6月30日（如果计租日不是该月第一天，则计租日起当月的租金按实际天数计算，以后均以每月一号起即自然月为计算起始期）。依据先付后租原则，乙方应当在每个缴租期到期前10日一次性足额支付下个缴租期租金至甲方指定账户。2.租赁费用即租金，以年度计算，分期支付。2017年11月1日至2018年10月31日，按每天每平方米0.5元计算，2018年11月1日至2019年10月31日，按每天每平方米0.6元计算，2019年11月1日至2020年10月31日，按每天每平方米0.7元计算，2020年11月1日至2021年10月31日，按每天每平方米0.75元计算；3.递增率：第三年租金0.6元/天，第四年租金0.7元/天，第五年租金0.75元/天。4.合同签订当日支付4月的房屋租金作为本合同的保证金，即为3041.6元、9003.4元，并支付首期租金即3041.6元、9003.4元。乙方装修期为181天，自2016年11月1日起至2017年4月30日止，装修期间的装修管理费、水、电、燃气等相关费用由乙方支付。甲乙双方协商决定，乙方应于装修期满的次日（开业日）正式营业。若乙方须提前营业，则须提前三（3）个工作日书面通知甲方，经甲方许可，乙方可提前营业，且自开业之日起计收租金。反之，若乙方逾期开业的，免租装修期不顺延，乙方应按本合同规定缴付租金和管理费等相关费用。违约责任：1.乙方逾期交付租金或逾期补足保证金，每逾期一日，由甲方按每日千分之三向乙方加收滞纳金，并可以停水、停电、停气等，由此所产生的损失由乙方自行承担；2.乙方应按本合同约定时间正式营业，每延迟一天开业，乙方即按每天每平方米租金的三倍支付违约金。”

同日,新港公司（甲方）与梁溪区儿童乐园（乙方）就100平方米和296平方米房屋分别签订了两份《物业管理租赁合同》，两份《物业管理房屋租赁合同》除了租赁面积外，其余内容均一致，合同载明的主要内容为：“合同期为5年，自2016年11月1日起至2021年10月31日止。物业管理费由甲方按合同面积每月每平方米30元向乙方收取，即物业管理费每月为3000元、8880元。物业管理费每2个月支付一次，首期物业管理费为6000元、17760元，即自2017年5月1日至2017年6月30日（如果计费日不是该月第一天，则计费日起当月的物业管理费按实际天数计，以后均以每月一号起即自然月为计算起始期），依据先付后用原则，乙方应当在每个缴费期到期前10日一次性足额支付下个缴费期的物业管理费至甲方指定帐户。签订合同当日由甲方向乙方收取2个月物业管理费作为物业管理保证金，即为6000元、17760元，并收取首期物业管理费，即为6000元、17760元。生产垃圾清运费是按无锡市卫生所颁布的收费标准（按合同面积餐饮、娱乐类每平方每月为1元，其它类每平方每月为0.4元），由甲方代收，按合同面积每月40元、118.40元向乙方收取，若环卫部门对垃圾费标准有所调整，管理公司有权调整该费用的收费标准。管理费及垃圾清运费计费时间从2017年5月1日计算收取，若乙方提前营业，对自开业之日起计收物业管理费及其他相关费用直至免租期结束。违约责任：乙方延迟缴纳管理服务费、赔偿金、违约金、水电费等，本物业将以每日千分之三收取滞纳金，乙方按本合同约定交付物业管理费、水电费、垃圾费等所有相关费用是乙方的义务，若乙方拖欠上述费用超过15天的，则甲方有权解除本合同。”

2017年12月28日，茂阳公司（甲方）与新港公司（乙方）签订【《租赁协议》之解除协议】，该协议载明的主要内容为：“甲乙双方于2015年10月10日签订《租赁协议》,约定由乙方承租甲方位于无锡阳光购物广场红星路207号一层建筑面积约4225.35平方米的房屋（以下简称标的房屋）,甲方向乙方收取的租金冲抵相应乙方向甲方收取的物业管理费,双方互不开具相关凭证。现因乙方无法按期偿还江苏银行贷款,为保证承租房屋商业业态的正常运营,经甲乙双方友好协商,就上述《租赁协议》的解除事宜达成如下协议:一、甲乙双方共同确认,双方于2015年10月10日签订的《租赁协议》于2017年12月31日解除。二、甲乙双方共同确认,自上述协议解除之日起,甲乙双方之间物业管理费充抵租金已结清,再无其他纠葛。三、自原协议解除之日起至甲方或甲方指定的第三方接收标的房屋之前,乙方承诺在此过渡期内,对标的房屋的物业管理、日常维护等相关事宜无条件协助并配合甲方或甲方指定的第三方,保证标的房屋经营的平稳过渡。”

2018年1月1日，茂阳公司向古运河公司出具《授权委托书》，载明的主要内容为：无锡市梁溪区红星路207号房屋已出租给古运河公司，并授权古运河公司全权代表本公司负责并办理该房屋、广告位的出租或拍卖及物业管理等所有事宜。在授权期间，该房屋的租金、物业管理费、广告位、垃圾清运费、水电费等所有收入均作为古运河公司收益，授权有效期为2018年1月1日至2031年12月31日。

2018年6月15日，古运河公司向鑫控公司出具《授权委托书》，载明的主要内容为：无锡市梁溪区红星路207号房屋为茂阳公司产权,茂阳公司已于2018年1月1日起将该房屋授权给古运河公司,且由古运河公司全权负责并办理红星路207号房屋、出租及物业管理等所有事宜。因鑫控公司于2017年12月23日已通过司法拍卖取得无锡阳光广场大部分物业产权,现为了便于鑫控公司对阳光广场项目的整体经营管理需要,古运河公司授权鑫控公司负责红星路207号一层房屋（具体详见附图之阴影部分，红星路207号一层房屋平面图）的招商运营及红星路207号整体的物业管理等所有事宜。在授权期间,该房屋涉及的场地租赁、保洁、保安、广告位等所有工程维修、水电费等日常管理产生的费用及各项事宜均由鑫控公司全权负责承担并协调处理，同时该房屋的租金、物业管理费、垃圾清运费、水电费等各项收入也均作为鑫控公司收益。另，古运河公司于2018年6月25日前未回收之租金、管理费等各项欠款,古运河公司授权由鑫控公司代为收取。本授权委托有效期为2018年6月25日至2024年8月24日。

2018年6月24日，古运河公司向梁溪区儿童乐园发送《通知函》，载明的主要内容为：新港公司所持全部资产已于2018年4月4日全部通过司法拍卖完毕并完成交接，并进入破产清算法律程序。阳光购物广场红星路207号1F房屋已于2018年6月25日起全权授权鑫控公司负责该项目的出租、营运及物业管理，全面接管该项目，收取包括租金、物业管理费等与该项目相关的一切费用。你方与新港公司就该项目签订《房屋租赁合同》《物业管理服务合同》,且一直使用经营至今，按以上相关文件约定及事实为依据，你方按照合同约定应缴纳租金、管理费等相关费用。自2018年6月25日起，由鑫控公司负责该项目的出租、营运及物业管理，若你方有合作意向，请与该公司联系。后，鑫控公司向梁溪区儿童乐园发出《交款通知单》，要求梁溪区儿童乐园交纳2018年5月1日至2018年10月31日的前期欠缴租赁费36135元、前期欠缴物业费71280元、前期欠缴垃圾费950.4元。

2019年2月21日、2019年4月11日，梁溪区儿童乐园两次向鑫控公司发送《公函》，主要内容是2018年6月、7月、8月三个月屋顶漏水严重，致其店内大面积漏水、积水，催告鑫控公司履行物业义务。

2019年5月16日，鑫控公司向梁溪区儿童乐园发送《催款函》，要求梁溪区儿童乐园于2019年5月24日支付所欠费用。

2019年9月13日，鑫控公司委托江苏瑞莱律师事务所向梁溪区儿童乐园发送《律师函》，要求梁溪区儿童乐园收到律师函之日起付清全部所欠费用。

2019年9月27日，鑫控公司向梁溪区儿童乐园（李静、司展）发送《通知函》，载明的主要内容为：2016年11月1日你园与新港公司签订《房屋租赁合同》《物业管理合同》,新港公司破产后,我司因授权而负责管理包括你园在内的无锡市红星路207号无锡阳光购物广场房屋,并负责收取房屋租赁费用、物业管理费用、垃圾清运费用、水电费等各项收入。你园与我司因租赁费用、物业管理费用金额一直无法达成一致意见,故双方未重新签订新合同,而实际在沿用原合同。考虑到双方的合作关系,现我司通知你园在收到本函之日起三日内与我司负责人员接洽签订新合同事宜,新合同将沿用原合同条款、金额、期限等,你园要按期按约支付房屋租赁等费用,并将欠付至今的房屋租赁、物业管理等费用交齐,我司将按照新合同开具相应发票给你园。因你园拖欠我司房屋租赁费用、物业管理费用、垃圾清运费用，给我司已造成重大损失,为避免双方损失的进一步扩大,希望你园能慎重考虑我司提出的建议,及时与我司接洽。如到期未与我司接洽,我司将依法通过法律途径向你园主张欠付费用以及相应滞纳金等各项损失。

2019年10月30日，鑫控公司提起诉讼，要求梁溪区儿童乐园支付租金、物业管理费等费用。2019年11月26日，梁溪区儿童乐园提出反诉，要求解除租赁合同关系，并要求鑫控公司赔偿损失等费用。本案在审理中，梁溪区儿童乐园提出申请，要求通知茂阳公司、新港公司破产管理人、古运河公司参加诉讼。法院依法通知茂阳公司、古运河公司作为无独立请求权的第三人参加诉讼。

一审中，梁溪区儿童乐园提出申请，要求对在梁溪区儿童乐园内的案涉资产进行评估，法院依法委托无锡市衡业土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估，无锡市衡业土地房地产资产评估咨询有限公司于2020年12月14日作出评估报告，评估报告载明的评估结论为：经评定估算，确定评估对象在评估基准日2020年11月5日的市场价值为313256元。

经质证，鑫控公司对评估报告的合法性没有异议，但报告中所涉设备均是梁溪区儿童乐园用于其自身经营，与鑫控公司无关，评估结果与本案无关。梁溪区儿童乐园对该报告没有异议。茂阳公司、古运河公司对该报告的意见是，由法院依法认定。

梁溪区儿童乐园申请对在梁溪区儿童乐园内部的装饰装修进行评估，法院依法委托江苏中大土地房地产资产评估测绘有限公司进行评估，江苏中大土地房地产资产评估测绘有限公司于2020年7月15日作出评估报告，评估报告载明的评估结论为：梁溪区儿童乐园的部分资产在2016年11月20日的市场价值为129390元，在2020年6月24日的市场价值为79030元。

经质证，鑫控公司对该评估报告的合法性没有异议，因梁溪区儿童乐园长期使用已从中受益，故其认为以2020年6月24日作为评估基准日更为合理，但法院无论以哪份报告为标准，均与鑫控公司无关，评估结果与本案无关。梁溪区儿童乐园对该评估报告的意见是其提交了异议书，认为该报告无效，但是考虑本案耗时太久，其愿意按照该评估报告的残值79030元提出索赔主张。茂阳公司、古运河公司对该评估报告的意见是，由法院依法认定。

梁溪区儿童乐园申请对梁溪区儿童乐园从2018年5月1日起至2021年10月31日的营业损失进行评估。法院依法委托江苏中大土地房地产资产评估测绘有限公司进行评估，江苏中大土地房地产资产评估测绘有限公司于2020年9月4日作出《关于无法估算梁溪区儿童乐园营业损失回复函》，载明：“我公司委派相关评估人员于2020年6月24日勘查了梁溪区儿童乐园的营业现场,梁溪区儿童乐园已经停止营业多年,其历史经营数据无法实施有效的核实程序,根据梁溪区儿童乐园提供的收入统计明细表【通过现金、个人微信、个人支付宝方式收取款项、无法准确划分该款项属于企业收入还是私人之间款项往来、存在款项混淆不清情况】、且成本费用支出历史经营数据难以获取。难以核实其收入和成本的真实性、准确性、完整性,故受客观条件限制,我公司难以客观估算梁溪区儿童乐园的真实营业损失。”

一审另查明，2018年9月1日法院裁定宣告新港公司破产；2020年5月11日,无锡阳光建辉资产管理有限公司变更为茂阳公司。

一审中，鑫控公司提供茂阳公司出具的《说明》载明：本公司系无锡市梁溪区红星路207号（即无锡阳光购物广场一号楼/A栋）一至三层房屋所有权人。本公司于2018年1月1日起将无锡阳光购物广场红星路207号一层部分房屋4225.35平方米出租给古运河公司,2018年6月15日,古运河公司授权鑫控公司负责无锡阳光购物广场红星路207号一层部分房屋4225.35平方米房屋的招商经营出租并收取租金等相关事宜,该事宜本公司知悉并同意。特此说明。

双方确认：梁溪区儿童乐园于2016年11月20日开业；梁溪区儿童乐园向鑫控公司交纳2018年5月1日至2018年10月31日的租金36135元；梁溪区儿童乐园向鑫控公司交纳的物业费、垃圾清运费均支付到2018年4月30日；此后，梁溪区儿童乐园未向鑫控公司支付费用。

经法院调解，双方当事人均表示同意就案涉租赁房屋办理房屋交接手续。鑫控公司陈述，双方已经于2021年1月7日签订房屋移交协议，鑫控公司工作人员在2021年1月10日发现梁溪区儿童乐园已经将东西搬离，所以其认为是2021年1月10日搬离的，但对方是1月12日告知鑫控公司的。梁溪区儿童乐园陈述，鑫控公司陈述是事实，双方于2021年1月7日签订协议，并于当日搬离，但是忘记和鑫控公司讲，到2021年1月12日才告知鑫控公司讲东西搬走了，鑫控公司的保洁和保安在现场，并且还收取了1000元垃圾清理费，由对方清理剩余垃圾。

一审法院认为，本案的争议焦点为：一、鑫控公司能否作为本案原告提起诉讼；二、合同解除后双方当事人应如何承担民事责任。

关于争议焦点一，茂阳公司授权古运河公司出租案涉房屋，然后再由古运河公司授权鑫控公司，并且本案在审理中茂阳公司出具说明也予以认可，故鑫控公司作为本案原告提起诉讼，符合法律规定。

关于争议焦点二，关于合同解除后双方当事人应如何承担民事责任的问题。茂阳公司与新港公司于2017年12月31日解除房屋租赁合同后，新港公司与梁溪区儿童乐园之间的房屋租赁合同于同日也应当终止履行。但因梁溪区儿童乐园继续使用案涉租赁房屋，故应向鑫控公司支付相应的租金、物业管理费，鑫控公司要求梁溪区儿童乐园支付租金、物业管理费的主张，法院予以支持。关于鑫控公司主张的租金、物业管理费标准问题，因梁溪区儿童乐园在使用案涉租赁房屋时，鑫控公司也没有异议，且梁溪区儿童乐园也按其与新港公司签订的租赁合同支付2018年5月1日至2018年10月31日的租金，故鑫控公司主张的租金、物业管理费标准可参照之前的合同酌情计算。本案在审理中，双方确认于2021年1月7日签订房屋移交协议，梁溪区儿童乐园在2021年1月10日将租赁房屋内的物品搬离，所以相关的租金等费用计算的截止日期为2021年1月10日。

关于鑫控公司向梁溪区儿童乐园主张垃圾清运费的问题，因梁溪区儿童乐园提出异议，且鑫控公司也未能提供证据证明由其负责清理垃圾，故对鑫控公司的该项主张，法院不予支持。

鑫控公司向梁溪区儿童乐园主张租金、物业管理费的滞纳金均以欠付金额为基数，每逾期一日以千分之三/日为标准计算，梁溪区儿童乐园提出异议，认为滞纳金不应予以支持，并提出如果法院审理后认为应该支持，其也认为计算标准过高。法院认为，茂阳公司与新港公司解除房屋租赁合同后，新港公司与梁溪区儿童乐园之间的房屋租赁合同也应终止履行，因鑫控公司与梁溪区儿童乐园没有重新签订房屋租赁合同，且双方对逾期付款违约金也没有约定，原房屋租赁合同中约定的违约责任条款对梁溪区儿童乐园没有法律约束力，故法院对鑫控公司的该项主张不予支持，但梁溪区儿童乐园应承担从鑫控公司起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息损失。

关于梁溪区儿童乐园要求鑫控公司赔偿2年的设备摊销损失125302.4元、2年的装饰、装修损失79030元，以及赔偿经营可得利益损失的主张，虽然梁溪区儿童乐园继续使用案涉租赁房屋，但鑫控公司与梁溪区儿童乐园没有重新签订房屋租赁合同，也未约定租赁期限，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故梁溪区儿童乐园的上述主张，无法律依据，法院不予支持。

关于梁溪区儿童乐园要求鑫控公司返还2个月押金35805元的主张，因梁溪区儿童乐园将该押金交给新港公司，故要求鑫控公司返还押金的诉请，无法律依据，法院不予支持。

关于梁溪区儿童乐园提出双方已于2019年8月1日达成协议的问题。根据梁溪区儿童乐园提供的录音资料，双方的谈话内容不能反映出已达成协议，且鑫控公司对此也提出异议，故法院对鑫控公司的该项意见，不予采纳。

关于梁溪区儿童乐园提出因鑫控公司严重违反物业服务义务，导致梁溪区儿童乐园承租房屋无法正常使用，以及梁溪区儿童乐园提出疫情对其经营影响，依法应予以减免房租及物业费。因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。江苏省人民政府根据新冠疫情情况于2020年1月25日起启动一级响应，从2020年1月25日起,因新冠疫情影响,法院酌定免除部分租金、物业费。梁溪区儿童乐园在给鑫控公司的《公函》中提出2018年6、7、8月三个月屋顶漏水严重，致使店内大面积漏水、积水，鑫控公司对此也未提出异议。法院综合考虑因漏水、疫情对梁溪区儿童乐园造成的影响，同时结合本案双方的履行情况等因素酌定免除梁溪区儿童乐园4个月的租金、物业费。

综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除鑫控公司与梁溪区儿童乐园之间的不定期租赁合同；二、梁溪区儿童乐园于判决生效之日起十日内起向鑫控公司支付租金及利息损失（从2018年11月1日起至2021年1月10日，按每天198元计算，其中免除4个月租金；利息以前述所欠租金为基数，自2019年10月30日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、梁溪区儿童乐园于判决生效之日起十日内起向鑫控公司支付物业管理费及利息损失（以11880元/月为标准，从2018年5月1日起计算至2021年1月10日止，其中免除4个月物业管理费；利息以前述所欠物业管理费为基数，自2019年10月30日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回鑫控公司的其他诉讼请求；五、驳回梁溪区儿童乐园的其他反诉请求。一审案件受理费11354元（鑫控公司预交），由鑫控公司负担3904元，由梁溪区儿童乐园负担7450元，梁溪区儿童乐园负担部分的诉讼费于判决生效之日起十日内直接给付鑫控公司；一审反诉费6630元、评估费9411元，两项合计16041元（梁溪区儿童乐园预交），由梁溪区儿童乐园负担。

二审中，双方当事人均未提供新证据，本院对一审认定的事实依法予以确认。

本案二审争议焦点为：一、鑫控公司与梁溪区儿童乐园之间构成何种法律关系，梁溪区儿童乐园要求鑫控公司赔偿其相应损失、返还押金是否应予支持；二、一审认定梁溪区儿童乐园应支付的租金和物业费是否合理。

本院认为：关于争议焦点一，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据茂阳公司与新港公司于2017年12月28日达成的解除协议、结合茂阳公司的授权委托代理人古运河公司2018年6月24日向梁溪区儿童乐园发送通知函的内容，新港公司已与出租人茂阳公司解除租赁关系并进入破产清算法律程序，至此，新港公司已无法继续履行其与梁溪区儿童乐园签订的房屋租赁合同项下权利义务，双方房屋租赁合同事实上已无法履行，一审认定新港公司与梁溪区儿童乐园之间的房屋租赁合同应当终止履行，合理正当。其后，由于古运河公司的授权委托代理人鑫控公司认可梁溪区儿童乐园继续占有使用涉案房屋并参照原租赁合同缴纳租金和管理费，而双方未订立书面租赁协议、亦未约定租赁期限，应视为不定期租赁，则鑫控公司可随时解除合同。梁溪区儿童乐园认为鑫控公司已概括承受原租赁合同甲方权利义务，并据此要求鑫控公司返还新港公司收取的押金、赔偿其因租赁合同提前终止而造成的各项损失，缺乏合同和法律依据，一审未予支持并无不当。

关于争议焦点二，根据梁溪区儿童乐园一审中提供的2019年2月、4月向鑫控公司发送的公函以及2018年7、8月左右拍摄的视频，可以佐证梁溪区儿童乐园主张店内存在漏水的事实，一审酌定免除4个月租金及物业费时已对该漏水造成的影响予以了考量。关于梁溪区儿童乐园所称的空调非全天开启、临近商铺装修带来噪音及灰尘等问题，因并无证据证明前述情况给商铺实际经营造成的影响程度，梁溪区儿童乐园以此为由拒绝支付全部物业费用，依据尚不充分。

此外，因双方确认梁溪区儿童乐园于2021年1月10日搬离并移交涉案房屋，一审计算租金等费用截至该日有事实依据。梁溪区儿童乐园对2019年10月至2021年1月期间的租金提出异议，但其并无证据证明系因鑫控公司的过错导致其未能在2019年10月前及时移交房屋，应承担举证不能的法律后果，本院对其该上诉主张不予支持。

综上，梁溪区儿童乐园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7450元，由上诉人梁溪区儿童乐园负担。

本判决为终审判决。