房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

民艺街公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判民艺街公司无需返还履约保证金及租金或发回重审。事实与理由：一、关于民艺街公司的转租行为是否违约的问题，一审判决对《租赁投资协议》约定条款表达意思的明显误解或故意曲解，由此作出有违常识和常理的判定。根据《租赁投资协议》第三条规定，民艺街公司有权在租赁场地进行东盟非遗产业孵化器（含东盟民艺街）项目的业态规划、投资建设、孵化招商、营销推广、运营发展；以及双方共同确认的其它可以运营的经营业态。民艺街公司将拥有租赁经营权的涉案商铺出租，是《租赁投资协议》赋予的权利，不存在未经广申公司书面同意将铺面出租之说。《租赁投资协议》第九条之第2款规定“未经甲方书面同意，乙方不得擅自将房屋、场地整体转租、转让、转借、抵押或对外提供担保”，明确规定，深圳市创意有限公司及民艺街公司对于权属物业的分散招商出租行为是受法律保护的。二、一审判决对本案双方之违约责任的证据认定混乱，在适用法律上存在错误，偏袒一方，严重包庇广申公司的违约违法行为。一审判决认定民艺街公司与雷氏华兴厂签订的租赁合同无效，应判决雷氏华兴厂将租赁物返还民艺街公司并赔偿民艺街公司对该租赁物的装修投入等35256元。民艺街公司与雷氏华兴厂签订租赁合同时间于2010年9月17日，而广申公司与雷氏华兴厂签订租赁合同时间于2021年6月1日，属于一房两租的违法行为。一审判决以尚未生效的广申公司诉讼深圳市创意有限公司解除合同一案作为支持广申公司的违约行为，是误判行为，请求依法维护民艺街公司及深圳市创意有限公司在太平古城租赁物业上的合法租赁投资经营权。

雷氏华兴厂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，民艺街公司上诉请求没有法律依据，请求二审法院依法驳回共上诉请求。

广申公司述称，同意雷氏华兴厂的答辩意见。

雷氏华兴厂向一审法院起诉请求：1．解除雷氏华兴厂与民艺街公司于2020年9月17日签订的《租赁合同》（合同编号0013）；2．民艺街公司返还商铺保证金20000元，租金20196元，合计40196元。

一审法院认定事实：广申公司和深圳市创意有限公司于2019年6月21日签订《广西崇左太平古城东盟非遗产孵化器&东盟民艺街租赁投资协议》，该协议第九条2项约定：“未经甲方书面同意，乙方不得擅自将房屋、场地整体转租、转让、转借、抵押或对外提供担保，否则，所引起的一切经济纠纷、法律责任由乙方负责，同时，甲方有权解除本协议，如给甲方造成经济损失，应由乙方负责赔偿。”2019年12月27日，深圳市创意有限公司根据上述协议投资成立民艺街公司，并于2020年3月3日授权民艺街公司负责太平古城民艺街项目全部租赁物业的租赁、合作、自营及相关业务。

2020年9月17日，雷氏华兴厂与民艺街公司签订《租赁合同》，约定民艺街公司将位于崇左市江州区（以下简称“涉案商铺”）共102平方米出租给雷氏华兴厂，租赁期限5年，自2020年9月26日起至2025年9月25日止。免租期6个月，租金自2021年3月25日起开始计算缴纳。合同签订当天，民艺街公司将涉案商铺交付给雷氏华兴厂，雷氏华兴厂于2021年9月20日向民艺街公司交付保证金20000元，并于2020年9月28日支付首期租金20196元。2021年3月，雷氏华兴厂被广申公司告知民艺街公司未经其同意将涉案商铺转租，且广申公司不同意民艺街公司将涉案商铺转租给雷氏华兴厂，要求雷氏华兴厂停止使用商铺。2021年6月1日，雷氏华兴厂与广申公司签订《租赁合同》，由雷氏华兴厂向广申公司重新租用涉案商铺。

另查明，2021年5月17日，广申公司向一审法院起诉，请求判令解除其与深圳市创意有限公司于2019年6月21日所签订的《广西崇左太平古城东盟非遗产孵化器&东盟民艺街租赁投资协议》，该案已由一审法院依法作出判决，判决深圳市创意有限公司与广申公司签订的《广西崇左太平古城东盟非遗产孵化器&东盟民艺街租赁投资协议》于2021年3月17日解除。

一审法院认为，《广西崇左太平古城东盟非遗产业孵化器&东盟民艺街租赁投资协议》并未约定深圳市创意有限公司对涉案商铺有转租权，民艺街公司亦未能提交广申公司同意其对涉案商铺进行转租的书面材料，一审法院认定雷氏华兴厂与民艺街公司签订《租赁合同》时，民艺街公司未经广申公司同意将其租赁的涉案商铺房转租给雷氏华兴厂，现广申公司对雷氏华兴厂的转租行为不予追认，故雷氏华兴厂与民艺街公司于2020年9月17日签订的《租赁合同》应无效，雷氏华兴厂将涉案商铺转租给民艺街公司的行为亦无效。合同无效是自始无效，不需要解除。因此，雷氏华兴厂主张解除其与民艺街公司之间的租赁合同，不予支持。因雷氏华兴厂与民艺街公司之间的《租赁合同》无效，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民艺街公司应向雷氏华兴厂返还保证金20000元，故雷氏华兴厂请求民艺街公司支付履约保证金20000元，予以支持。关于租金是否退还的问题，雷氏华兴厂从2020年9月17日开始实际使用涉案商铺，直至2021年6月1日，其中2020年9月26日起至2021年3月25日为合同约定免租期，免租期结束后直至2021年6月1日雷氏华兴厂重新与广申公司签订《租赁合同》的2个月的租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”雷氏华兴厂主张退还的租金应参照合同约定扣除2个月的租金，即应扣除6732元（102平方×33元/平方/月×2月），其余租金13464元应由民艺街公司返还雷氏华兴厂。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条、第七百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，判决：一、广西崇左民艺街文化旅游开发有限公司于本案判决生效之日起十五日内返还崇左市江州区驮卢镇雷氏华兴食品厂保证金20000元、租金13464元，合计33464元；二、驳回崇左市江州区驮卢镇雷氏华兴食品厂的其他诉讼请求。案件受理费804元，因适用简易程序减半收取402元，由广西崇左民艺街文化旅游开发有限公司负担335元，崇左市江州区驮卢镇雷氏华兴食品厂负担67元。

本院二审期间，各方当事人均无新证据提供，对一审判决查明认定的事实均无异议，本院予以确认。

二审查明，2021年5月17日，广申公司向一审法院起诉，请求判令解除其与深圳市创意有限公司于2019年6月21日所签订的《广西崇左太平古城东盟非遗产孵化器&东盟民艺街租赁投资协议》，该案已由一审法院依法作出判决，判决深圳市创意有限公司与广申公司签订的《广西崇左太平古城东盟非遗产孵化器&东盟民艺街租赁投资协议》于2021年3月17日解除。该判决已发生法律效力。

本院认为，民艺街公司基于深圳市创意有限公司的授权作为出租人与雷氏华兴厂签订涉案租赁合同，而从本案查明的事实分析，深圳市创意有限公司与广申公司签订的《广西崇左太平古城东盟非遗产孵化器&东盟民艺街租赁投资协议》并未约定深圳市创意有限公司对涉案商铺有转租的权利，且该投资协议已经生效判决法律文书确认于2021年3月17日解除，因此，一审判决认定民艺街公司对涉案商铺没有转租权利并无不当，本院予以认定。同艺街公司主张其对涉案商铺有转租权利，没有事实和法律依据，本院不予支持。

因民艺街公司对涉案商铺没有转租的权利，而且雷氏华兴厂对涉案商铺已与广申公司签订了租赁合同，因此，雷氏华兴厂主张民艺街公司退还保证金及部分租金，符合法律规定，一审判决据此判决民艺街公司退还保证金2万元及部分租金13464元正确，本院予以确认。民艺街公司主张其无需退还雷氏华兴厂保证金及租金，不符合法律规定，本院不予支持。

关于民艺街公司主张其转租前对涉案商铺的装修投入等损失应由雷氏华兴厂赔偿的问题。一审诉讼时民艺街公司未对该主张提起反诉，二审诉讼中进行主张，双方均未同意调解，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，如民艺街公司有证据可证实该损失由雷氏华兴厂赔偿，可另行起诉。

综上所述，民艺街公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费637元，由上诉人广西崇左民艺街文化旅游开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

二零二一年十二月三日

附录

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。