房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

原告华媒管理公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1．确认原被告签订的《华媒科创园餐饮服务合作协议》于2021年6月16日解除，并依法判决被告立即腾房搬离，将租赁房屋交还原告；2．请求判决确认原告有权不向被告退还租赁保证金11万元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月下旬，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于下沙一号大街68号华媒科创园区内B3区二楼整层房屋，面积1200平方米。租赁期限为3年，自2019年5月1日至2022年5月31日。双方还就租金及支付方式、变更与解除等事项作出具体约定，原告依约将房屋交付给被告。鉴于华媒科创园区建设需要，《房屋租赁合同》第十七条之17.1条款特别约定：“乙方承诺企业注册在园区，首年完成科技型中小企业认定工作，并承诺在本合同有效期内企业税收不低于5万元／年，如未达到甲方有权单方面解除合同，并没收租赁保证金。”但是，在租赁期首年并未完成科技型中小企业认定工作，且在各租赁年度向国家纳税也未达到“不低于5万元／年”的约定条件。据此，原告依法享有单方解除合同的权利，并有权不向被告退还租赁保证金。另外，因钱塘新区新一轮城市战略规划需要，租赁房屋所在的华媒科创园区被纳入城市有机更新范围，需被告尽快腾退租赁房屋，原告于2021年1月18日向被告致发了《关于解除房屋租赁合同的通知书》，商请被告于2021年1月30日前办理合同终止手续，并于2021年3月31日前腾退房屋。但是，被告至今一直不予配合。原告认为，钱塘新区城市战略规划调整系不可抗力，本案所涉《房屋租赁合国》符合法定解除条件，原告依法也有权解除合同。原告还认为，根据本案事实，原告既有权依照《房屋租赁合同》第17.1条款约定解除合同，也有权根据不可抗力解除合同。但是，在被告一直拒绝配合钱塘新区城市有机改造的情况下，原告根据《房屋租赁合同》第17.1条款约定解除双方签订的《房屋租赁合同》，并责令被告立即腾退房屋。综上所述，本案事实清楚，原告诉讼请求具有充分的事实与法律依据，请求法院支持原告的诉讼请求。

被告顶皇公司答辩称：一、原告以“有机更新”为由解除房屋租赁合同的答辩。纵观原告诉状，原告欲以《房屋租赁合同》中17.1以及“华媒科创园区被纳入城市有机更新范围”两种理由解除合同。但事实是，在原告自身出具的证据2中，证明2021年1月18日原告是以“有机更新”的理由解除合同，在收到该通知后，被告也一直在与原告进行沟通，但原告种种不具善意的行为，导致了双方矛盾的产生。被告微信上收到通知后，第一时间是要求原告出具政府部门的红头文件，原告拒绝出示，直至起诉时才作为证据提交。有机更新作为最近出现新名词，与传统的拆迁究竟有什么实质性的不一样。被告作为仍在租赁期限内承租人，所投入的装修装饰、营运损失是否能够补偿。原告是一种逃避的态度拒绝回答。5月底，直至被告参加钱塘产业集团的协调会，才知道最迟于2021年1月起，钱塘产业园区不再向原告收取租金，而且已经制定评估、补偿政策。这些重要信息，原告至今仍隐瞒。被告是希望原告能够做到平等诚信，对有机更新（拆迁）的政策进行释明，并对被告合理补偿。否则，被告不同意解除合同。二、原告以房屋租赁合同17.1为由解除合同的答辩。原告同时依据房屋租赁合同17.1的内容，以所谓的“未认定科技型中小企业认定工作和税收低于5万元一年的”理由解除。该解除理由无事实依据。1．原告作为杭州市级科技企业孵化器，并在媒体广泛宣传，但应当配备服务人员而未配备，而且合同中科技型中小企业概念不明确，科技型中小企业有全国、省各级标准，原告也一直没有明确被告应当是做哪一级别的科技型中小企业认定工作，针对被告的询问、请求帮助也未给予回应。原告作为企业孵化器，应当给予帮助却不予以任何帮助，故意造成合同解除条件的成就，而民法典规定，不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。2．税收问题，合同上明确写明是在“本合同有效期内企业税收不低于5万元／年”，原被告房屋租赁期限是3年，2019年5月至2022年5月，被告理解应为在3年内平均税收不低5万元。现合同有效期仍存续，不能以此为由解除合同。3．原告如果以此解除合同，应当及时行使解除权，但被告按约支付房屋租金，原告收取予以认可。如果解除条件已经成就，且原告悉知该事实，不但并未积极行使，反而积极收取被告租金，提供房屋租赁、物业等服务，使得合同继续履行。该行为只能表示原告继续履行合同。三、原告不退还保证金11万元的答辩。前文所述，被告不认可原告以被告违约而解除房屋租赁合同，因此，对原告的第二项诉讼请求亦不予认可。被告认为原告应当遵循诚信原则，秉持诚实。现在整个园区面临有机更新（拆迁）的背景下，原告为己方利益，仍向被告故意隐瞒重要消息，被告为查明事实，请求追加杭州钱塘新区产业发展集团有限公司作为第三人参与本案诉讼。

反诉原告顶皇公司向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告向反诉原告返还因疫情减免的3个月租金175200元；2．判令反诉被告向反诉原告返还2021年1-5月份租金300760元；3．判令反诉被告向反诉原告返还租赁保证金110000元；4．判令反诉被告向反诉原告支付律师费25000元；5．反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年5月签订《华媒科创园区房屋租赁合同》，反诉原告承租下沙一号大街68号华媒科创园院内B3二楼整层，租期2019年5月1日至2022年5月31日。合同签订后，反诉原告按约向反诉被告支付租金。反诉原告已经支付2019年12月1日至2020年5月31日租金350400元。但依据2020年5月9日国家发展改革委员会等部门联合出台的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，要求“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”依据上述规定，反诉被告应当退还反诉原告2020年3个月的租金，金额为175200元。反诉被告直至起诉时，才出示杭州钱塘新区产业发展集团有限公司（以下称钱塘产业集团）的《按期腾空通知书》，写明“华媒科创园区被纳入城市有机更新范围”。反诉原告之前对该具体情况一无所知，直至2021年5月反诉原告才参加了钱塘产业集团组织的协调会，被告知最迟于2021年1月1日，钱塘产业集团已经不再向反诉被告收取租金，而反诉被告却隐瞒该重要事实，仍向反诉原告收取了2021年1-5月的租金300760元。此外，针对像反诉原告仍在租赁期内的承租人，钱塘产业集团是否出台相关搬迁政策，反诉被告一直拒绝回复，反诉原告只得根据现有材料，向法院提出反诉，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。

反诉被告华媒管理公司答辩称：一、被告反诉要求退回保证金，表明其确认租赁合同解除。被告反诉要求退还租赁保证金11万元。对此，原告认为，被告要求退还保证金11万元的请求虽然不能成立，但表明被告已确认租赁合同解除。二、关于被告的第一项反诉请求减免3个月租金175200元，原告认为该项反诉请求依法不能成立。被告系根据2020年5月9日国家发改委发改投资规（2020）734号文件提出上述反诉请求，这是不能成立的。具体理由如下：第一，该指导意见不是强制性法律规定，也不是国务院行政法规的强制性规定，仅仅是一个指导意见，不具有强制适用的法律效力。第二，原告已经主动将大房东给予的疫情租金补贴全额发放给被告，且被告无异议。在本案被告应缴纳本合同第三期租金前，原告向被告通知了大房东给予的第一期疫情租金补贴数额，随即被告按减去疫情租金补贴数额后的租金数额向原告缴纳了第三期租金。2021年3月29日，原告通过微信向被告通知大房东给予的第二期租金补贴，被告回复“好的”。可见，被告对原告按大房东给予的疫情租金补贴全额向其进行补贴，是没有异议的。综上，被告的第一项反诉请求不能成立。三、关于被告的第二项反诉请求返还2021年1-5月份租金300760元，依法不能成立。被告该项反诉请求的依据是，自2021年1月1日起大房东（杭州钱塘新区产业发展集团有限公司）不再向原告收取租金。被告上述返还租金的理由是不能成立的。具体理由如下：第一，有关原告与大房东之间租赁合同租金履行情况与本案无关，且被告也无权问另一合同关系的租金履行情况。原告与大房东之间租赁合同与被告和原告之间的租赁合同关系，分属两个不同的法律关系。根据合同相对性原则，被告显然不能以原告与大房东之间租赁合同租金履行情况作为抗辩理由。同时，原告还须强调的是，鉴于两个不同法律关系，被告无权过问原告与大房东之间租赁合同租金履行情况。第二，即使假定大房东自2021年1月1日起“已经不再向反诉被告收取租金”，其原因也并不能成为被告要求返还租金的当然理由。原告认为，即使假定大房东自2021年1月1日起“已经不再向反诉被告收取租金”，那也是鉴于原告与大房东租赁合同关系中的多种原因和事由。显然，这种原因事由并不是发生在本案被告与原告租赁合同关系之中的原因事由。因此，被告并不能以此为由主张返还租金。第三，被告实际使用租赁房屋，支付对价是其当然合同义务。根据被告与原告签订的租赁合同，支付租金对价是其合同义务。被告依租赁合同关系占有、使用租赁房屋，当然应当支付租金对价。四、关于被告第三项反诉请求返还租赁保证金，该项主张也不能成立。保证金是担保被告履行租赁合同义务的担保方式，系租赁合同关系项下的另一担保法律关系。在被告尚未履行完毕租赁合同关系项下义务并结算完毕之前，被告是无权要求返还租赁保证金的。何况，根据租赁合同17.1条款约定，被告违约，无权要求返还保证金。五、关于被告第四项反诉请求要求支付律师费25000元，依法不能成立。本案解除合同系应被告违约和不可抗力原因。因此，根据租赁合同15.1条款约定，被告该项反诉请求依法根本不能成立。六、关于被告第五项反诉请求要求原告承担诉讼费用，依法不能成立。综上，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。

本院经审理，认定案件事实如下：

2019年5月，华媒管理公司（甲方）与顶皇公司（乙方）签订《华媒科创园房屋租赁合同》，约定：甲方租赁给乙方的房屋位于下沙一号大街68号华媒科创园园内的B3区二楼整层，建筑面积为1200平方米。租赁期限为3年，自2019年5月1日起至2022年5月31日，其中2019年5月1日起至2019年5月31日为免租期。2019年6月1日至2019年11月30日租金为350400元，合同签订后7个工作日内支付；2019年12月1日至2020年5月31日租金为350400元，2019年11月1日前支付；2020年6月1日至2020年11月30日租金为360912元，2020年5月1日前支付；2020年12月1日至2021年5月31日租金为360912元，2020年11月1日前支付；2021年6月1日至2021年11月30日租金为378957元，2021年5月1日前支付；2021年12月1日至2022年5月31日租金为378957元，2021年11月1日前支付。甲、乙双方签订本合同后1个工作日内，乙方应向甲方支付该物业租赁保证金11万元，租赁保证金用于清偿乙方可能欠付的甲方租金及其他各项费用。合同还约定，乙方承诺企业注册在园区，首年完成科技型中小企业认定工作，并承诺在本合同有效期内企业税收不低于5万元／年，如未达到甲方有权单方面解除合同，并没收租赁保证金。合同签订后，顶皇公司向华媒管理公司支付了租赁保证金11万元以及2021年5月31日之前的租金，其中2020年6月1日至2020年11月30日的租金360912元，扣除疫情租金补贴36000元后，顶皇公司实际交纳324912元。

2021年1月18日，华媒管理公司向顶皇公司送达《关于解除房屋租赁合同的通知书》，载明因华媒科创园已被纳入钱塘新区城市有机更新范围，其根据指挥部和园区产权人要求开展园区停运准备工作，现双方签订的合同根据约定和法律规定解除，要求顶皇公司于2021年1月30日前来公司招商部办理合同终止手续，并于2021年3月31日前腾退所租用场地。后因双方协商未果，华媒管理公司于2021年6月8日诉至本院，本院于2021年6月16日向顶皇公司送达了起诉状副本。庭审中，顶皇公司自认尚未完成科技型中小企业认定工作，且企业每年税收未达到5万元，至华媒管理公司起诉时其仍在使用案涉房屋。

以上事实认定，由华媒管理公司提交的《华媒科创园房屋租赁合同》《关于解除房屋租赁合同的通知书》《按期腾空通知书》微信聊天记录、银行电子回单、公告，顶皇公司提交的房租支付凭证，以及当事人的庭审陈述等加以证明。顶皇公司提交的其他证据，尚不足以证明其待证事实，本院不予确认。

本院认为，华媒管理公司与顶皇公司签订的《华媒科创园房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，对双方具有法律约束力。案涉合同约定，顶皇公司承诺企业注册在园区，首年完成科技型中小企业认定工作，并承诺在本合同有效期内企业税收不低于5万元／年，如未达到华媒管理公司有权单方面解除合同，并没收租赁保证金。现顶皇公司自认尚未完成科技型中小企业认定工作，且企业每年税收未达到5万元，故华媒管理公司有权解除合同并没收租赁保证金。华媒管理公司的本诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于反诉请求，顶皇公司在支付第三期租金时华媒管理公司已以疫情补贴的方式减免部分租金，顶皇公司未提出异议，应视为双方在案涉纠纷发生前对因疫情减免租金事宜已经达成合意，现顶皇公司又要求华媒管理公司因疫情减免3个月租金，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。案涉《华媒科创园房屋租赁合同》合法有效，顶皇公司的权利义务为使用房屋、支付租金，至华媒管理公司起诉时顶皇公司一直在占有使用案涉房屋，顶皇公司要求华媒管理公司返还2021年1-5月份的租金，缺乏依据，本院不予支持。如前所述，案涉合同因顶皇公司违约而提前解除，华媒管理公司有权没收租赁保证金，顶皇公司要求华媒管理公司返还租赁保证金，缺乏合同依据，本院不予支持。顶皇公司要求华媒管理公司支付律师费的主张，缺乏依据，本院亦不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，顶皇公司申请追加杭州钱塘新区产业发展集团有限公司为第三人参与本案诉讼，缺乏依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认杭州华媒科创园区管理有限公司与杭州顶皇网络科技有限公司签订的《华媒科创园房屋租赁合同》于2021年6月16日解除；

二、杭州顶皇网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内腾退杭州经济技术开发区1号大街68号华媒科创园园内的B3区二楼（建筑面积1200平方米）；

三、确认杭州华媒科创园区管理有限公司不予退还杭州顶皇网络科技有限公司租赁保证金11万元；

四、驳回杭州顶皇网络科技有限公司的反诉请求。

本诉案件受理费1250元（已减半），反诉案件受理费4955元，合计6205元，由杭州顶皇网络科技有限公司负担。杭州华媒科创园区管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。杭州顶皇网络科技有限公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。