委托合同纠纷民事二审判决书

福瑞茂公司、如恒置业公司上诉请求：1．撤销福建省南平市延平区人民法院（2020）闽0702民初452号民事判决，依法改判或发回重审；2．判令武夷名仕园公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院计算商场内水、电、空调等公共耗能计算方式错误。1．总电表记录的用电量存在偷电、漏电、以及遗漏设置电表记录的情形，一审法院以简单机械扣减方式得出商场公共能耗并不准确。2．武夷名仕园公司在庭审中并未提供1号楼、2号楼、3号楼、商户用电具体抄表用电情况，无法保证1号楼、2号楼、3号楼扣减项准确用电量，一审法院以武夷名仕园公司自制的表格，将总用电量扣减1号楼、2号楼、3号楼、商户用电是不准确的。3．关于商场公共能耗用电量，有对应的电表记录，该数据是唯一、准确的。一审中，武夷名仕园公司已提交公区（9月份）抄表记录，对于公区部分用电情况已明确记载，并且该抄表记录有抄表人金旭明签字并交给武夷名仕园公司，武夷名仕园公司并未提出异议，若其主张公区抄表记录不完整，应提供相应证据加以证明。商场公共能耗应以商场公区电表统计为准，并非机械扣减计算方式。4．商场在用电之前并未进行用电量交接，且在商场开业后仍有部分区域施工。根据武夷名仕园公司在一审提交的证据，总电表中存在大量谷峰用电，谷峰用电时间在晚23时至7时，而商场、写字楼、幼儿园在此期间并未正常营业，不可能出现大额谷峰用电，这也说明了武夷名仕园公司主张的总用电量存在偷电、漏电的行为。另外，商场用电包括公区和各商户使用，一审判决认定商场公区用电量为1415807.88千瓦，甚至超过了商场内各商户用电总和，不符合常理。二、关于商场内水、电、空调等公共能耗计算单价及支付的问题。武夷名仕园公司与各承租户签订的租赁合同约定电费按照1.15元/度，与如恒置业公司签订的《招商运营管理委托合同》约定，商场电费应由福瑞茂公司代收代缴，即各租户按照1.15元/度将电费先交至福瑞茂公司，福瑞茂公司按照实际电费单价约为0.7132元/度进行代缴。单价的差额0.4368元/度实为商户对公共区域用电的公摊，因福瑞茂公司系运营管理人员，而武夷名仕园公司与近一半租户之间的合同约定的物业费过低，福瑞茂公司不可能亏本提供物业费用缴纳公区能耗，故福瑞茂公司与武夷名仕园公司约定：将商场内水、电、空调等公共能耗平摊至各商户，各商户缴纳的溢价电费应折抵福瑞茂公司应承担的公共能耗，福瑞茂公司与武夷名仕园公司之间才会约定商户电费由福瑞茂公司代收代缴而不是直接由武夷名仕园公司收费。三、因武夷名仕园公司并未给部分商户独立装表，其中商户（超市、美邦）电、空调能耗应由对应商户承担。根据武夷名仕园公司与超市签订的租赁合同约定，超市应按照空调计量方式缴费。武夷名仕园公司与美邦签订的租赁合同补充条款约定，美邦应按照空调计量方式另行支付空调能耗费用。该二商区内的能耗应予以核减，福瑞茂公司不承担本应由商户承担的空调用电能耗。四、武夷名仕园公司主张绿植租摆费并无事实与法律依据。1．根据双方签订的《招商运营管理委托合同》8.1.10条约定，商场开业前的办公用品及设施设备由武夷名仕园公司提供，案涉商场于2018年12月8日开业。而武夷名仕园公司在庭审中将开业之前的办公用品计算在内违反合同约定，也无事实根据。2．根据双方签订的《招商运营管理委托合同》，武夷名仕园公司将项目招商、运营团队筹建与开业运营筹备工作，以及正常开业后项目整体运营工作全权委托福瑞茂公司，该合同6.2条约定由福瑞茂公司负责运营办公费用，若在运营过程中需要租用企划宣传公关等应由福瑞茂公司负责商定。双方签订合同后，福瑞茂公司履行商场招商运营义务期间并未委托武夷名仕园公司进行绿植摆租事宜，武夷名仕园公司主张的绿植摆租费用也未经过福瑞茂公司确认。武夷名仕园公司在一审中提交的证据中，签字也并非福瑞茂公司员工，绿植摆租地点也与福瑞茂公司无关，一审判决作出绿植摆租费5698元由福瑞茂公司承担无事实和法律依据。

武夷名仕园公司辩称，原审认定事实正确，请求驳回上诉，维持原判。一、武夷名仕园公司计算商场水、电、空调等公共能耗的公式是最为合理且最有利于福瑞茂公司的，一审判决在此基础上再行扣减了部分费用，更有利于福瑞茂公司。1．根据双方签订的合同约定，商场内水、电、空调等公共能耗所需费用全部由福瑞茂公司承担。商场内水、电抄表工作也属于福瑞茂公司的管理工作。2019年10月26日，福瑞茂公司从XX退场，但是没有与武夷名仕园公司进行交接，也就没有提供截至2019年10月26日的商场水、电、空调等公共能耗数据，过错在福瑞茂公司。2．在没有直接计算依据的情况下，武夷名仕园公司采用的公式计算商场减去电量及电费、水量及水费，是最直接有效的计算方法，也有利于福瑞茂公司。二、关于公区用电的特别说明。1．关于谷峰用电。总电表记录的是整个XX的用电情况，不同时间段的电量当然是不一样的，自然会出现用电谷值和峰值。从南平供电公司提供的电费结算单，并不能看出谷值和峰值发生的具体时间，谷峰用电时间在晚上11时至上午7时，是意图混淆视听。2．关于代收电费。在实际履约过程中，南平供电公司直接从武夷名仕园公司账户扣除电费，再由武夷名仕园公司向商户收取电费，福瑞茂公司从未进行代收代缴。3．关于超市、美特斯邦威空调耗能。事实上，每个商户的独立电表都已将其使用空调产生的电量计入在内，武夷名仕园公司据此向商户收取了电费，并没有另行收取空调能耗费，所谓空调能耗费已包含在商户电费内。4．商户店铺内空调使用量与商场公区空调使用量并无重合，武夷名仕园公司跟商户约定的空调能耗，与福瑞茂公司约定的公区空调能耗并无相关。三、合同约定运营办公支出由福瑞茂公司承担，绿植租摆费属于运营办公支出且已得到福瑞茂公司的确认，一审判决支持武夷名仕园公司主张的绿植租摆费有相应的依据，判决正确。2018年9月起，由延平区绿茵园艺经营部向福瑞茂公司招商运营部提供绿植租摆，每月费用为407元，2018年9月至12月的绿植租赁明细表已由福瑞茂公司行政人员康火芳签字确认，康火芳系福瑞茂公司的行政人员，有劳动合同为证，福瑞茂公司在本案中否认绿植租摆场地及康火芳的身份，有违诚信。综上所述，一审判决关于商场公区水、电、空调能耗及绿植租摆的判项，有事实和法律依据，福瑞茂公司、如恒置业公司的上诉理由不成立，应予驳回。

武夷名仕园公司向一审法院起诉请求：1．确认《招商运营管理委托合同》及《合同补充协议书》已于2019年10月24日解除；2．福瑞茂公司向武夷名仕园公司支付涉案商场内水、电、空调等公共能耗费用1085149.45元，支付武夷名仕园公司代其垫付的运营办公支出费用8036.90元，退还武夷名仕园公司已支付的运营佣金27121.24元，前述费用合计1120307.59元，以及相应的逾期违约金（以1120307.59元为基数，按年利率6%，自2019年10月25日起计算至全部费用付清之日止）；3．福瑞茂公司向武夷名仕园公司支付因本案支出的律师代理费4万元；4．福瑞茂公司向武夷名仕园公司支付财产保全费5000元；5．如恒置业公司对上述第2、3、4项诉讼请求向武夷名仕园公司承担连带责任。

一审法院认定事实：武夷名仕园公司开发的“XX”商业综合体坐落于福建省南平市延平区××路××号。该商业综合体由1号楼公寓、2号楼写字楼、1-2号裙楼的地下负2层至地上4层组成。2018年7月16日，武夷名仕园公司（合同甲方、委托方）与如恒置业公司（合同乙方、受托方）签订一份《招商运营管理委托合同》，武夷名仕园公司委托如恒置业公司对“XX”商业项目（即“XX”商业综合体中1、2号楼裙楼的地下负2层至地上4层）进行招商及运营管理服务。该合同主要约定：第一条：项目概况。1.1项目名称：XX。1.2项目地址：南平市延平区××路××号。1.3项目面积：建筑面积25184㎡。第二条：定义与解释。2.1“商业综合体”指由甲方在南平市延平区××路××号开发的“XX”项目，由1号楼公寓、2号楼写字楼、1-2号裙楼的地下负2层至地上4层组成。2.2“项目”及“商场”指商业综合体中的1、2号楼裙楼的地下负2层至地上4层组成。2.4“租赁合同”指商户与甲方针对商场铺位签订的租赁合同。2.6“成功招商”指商户与甲方签订租赁合同，且甲方已收到商户缴纳的履约保证金。2.8“运营年度”指自项目正式开业运营日起满12个自然月为1个运营年度。2.9“运营季度”指自项目正式开业运营日起满3个自然月为1个运营季度。2.10“运营收入”指项目在运营期内收入的铺位租金、物业管理费、广告及多种经营收入的总和。2.11“运营支出”指因维持项目正常运营需求所支出的费用总和。2.12“停车场”指商业综合体的地上及地下停车区域。第三条：合同期限。3.1本合同期限为3年4个月，自2018年6月1日至2021年9月30日止。第四条：委托管理方式及具体内容。4.1乙方受甲方委托，全权主持项目的招商、运营团队筹建与开业运营筹备工作，以及正常开业后项目整体运营工作。4.3乙方招聘选派的所有运营团队人员属乙方的员工，代表乙方履行本合同规定的乙方的权利与义务，并遵守甲方的相关管理规定及廉洁规定。4.5乙方具体管理内容：4.5.1标准化管理体系导入：（略）4.5.2营销组织：根据经营实绩调整和优化商家结构、积极促进新进商家与甲方签订租赁合同、对商家进行经营辅导，按期对经营商家、联营收入、物业管理费及其他费用等进行催缴，保证上述费用如期汇入甲方财务账户。甲、乙方均对每月的财务报表进行审核留存。4.5.3企划宣传：（略）4.5.4人力资源管理：（略）4.5.5财务管理（略）4.5.6运营期招商管理：对项目商铺进行后期铺位调整、租金价格体系上调，对项目后期空铺进行补铺工作。4.5.7运营期项目物业管理：项目运营期间，乙方负责项目的物业管理工作，包括但不限于相关人员招聘、薪资福利待遇、物业管理制度的制定，项目安保、消防、卫生、项目设施设备维修保养等所有与物业管理有关的一切工作。4.5.8至4.5.9（略）4.5.10项目运营期间商户缴纳的水费、电费、空调能耗费由乙方代收，并由乙方代缴至相应政府部门或单位（如相应政府部门或单位已从甲方账户中扣除，则乙方应将代收的费用交给甲方）。4.5.11停车场管理：项目运营委托管理期间，停车场均由乙方统一管理，管理内容包括但不限于停车场内的卫生、安保、消防及相关设施的维修保养等。4.5.12停车场收费管理：停车场由乙方指定专人收费，收费账号为甲方账号，乙方收取的现金应每日及时交于甲方财务，并做好相关登记工作，具体交款时间开业前由甲乙双方确定。第五条：委托管理费。5.1招商期间乙方每月收取固定费用，自2018年6月1日起计，至2018年9月30日止，共计4个月，甲方每月向乙方支付固定费用，6月份及7月份每月20万元，8月份及9月份每月25万元（下称固定月费）。5.2运营期间乙方收取委托管理费分为运营管理费、运营佣金及多种经营费三部分。自2018年10月1日起计，至2021年9月30日止。（1）运营管理费。为项目商户的物业管理费，按租赁合同计算，支付金额不超过甲方收取的金额。（租赁合同中约定租金中含40%物业管理费的，如折算后金额超过40元／平米／月，则按40元／平米／月计算，不超过的按折算后实际金额计算）。（2）运营佣金：为项目年租金及广告收入（税前）的20%。（3）多种经营费：为项目运营过程中乙方利用项目（除铺位以外）场地及便利条件组织的多种经营点位或促销点位的收入（不含广告收入）。5.3双方约定运营期管理工作以年度项目经营任务及综合管理为考核目标。5.4上述收费均为含税价。第六条：项目运营期间运营费用承担。6.1甲方承担费用：商场内部装修、暖通、配电、消防、排烟等系统的设施设备的维修保养及零部件或整机更换（单项维修或单个零配件更换超过500元的由甲方支付），广告位安装及因更换广告内容产生的费用，项目开业前宣传、开业庆典、项目促销及节庆促销活动等首年项目活动企划宣传及执行等费用，乙方提供企划方案，经甲方书面确认后，由乙方执行。6.2乙方承担费用：商场内部装修、暖通、配电、消防、排烟等系统的设施设备的维修保养及零部件或整机更换（单项维修或单个零配件更换不超过500元的由乙方支付）、运营期间运营团队的薪资福利及差旅、商户接待（含差旅及公关）、运营办公支出、商场内水、电、空调等公共能耗、商场物业管理所需费用、第二年及第三年项目的促销及节庆活动的企划宣传及执行等费用。6.3停车场管理费用：首年停车场管理产生的费用采取实报实销制，由乙方向甲方提起相关费用报销申请，甲方审定无误后予以报销，第二年及第三年根据首年停车场经营管理情况另行协商确定。第七条：工作任务考核、支付费用时间节点。7.1招商工作考核。7.1.1项目招商任务。招商阶段一，考核时间节点为试营业日前，考核任务（招商成功）为累计完成总招商面积的75%；招商阶段二，考核时间节点为开业日前，考核任务（招商成功）累计完成总招商面积的80%；招商阶段三，考核时间节点为开业3个月，考核任务（招商成功）累计完成总招商面积的85%。7.1.2项目招商佣金标准（下称：招商佣金）。物业服务类型为购物中心建筑面积25184㎡，佣金收费标准（主力店占比约30%，超市、影院、ＺＡＲＡ、麦当劳，200元／㎡，总价按实际招商面积计算；非主力店占比约70%，其它的零售、餐饮、娱乐，租金优惠期结束日的后5个月租金，总价按实际租金计算）。7.2运营筹备工作考核（略）7.3运营管理工作考核。7.3.1租金、物业管理费及相关费用的收缴考核：开业后甲方每个月对乙方进行项目商铺租金、物业管理费及相关费用的收缴情况进行考核（下称收费考核）。每3个月为一个考核周期，向乙方出具考核结果通知单并存档。季度运营佣金支付比例以收费考核为依据一，具体为：（略）。7.3.1.1在项目运营期间，如项目收费考核在1个运营年度内连续超过3个月（不含）以上收缴率低于60%的，则甲方有权扣除乙方该运营年度应得运营佣金的20%。7.3.1.2年终结算时，如租金、物业管理费及相关费用的收缴率达到90%以上，甲方按已扣佣金总额（不含7.3.1.1中约定扣除的佣金）的95%向乙方补齐佣金。7.3.1.3在项目的整个运营年度内，项目的所有商户按租赁合同约定的缴费节点如期缴费率均达到95%的，甲方按对应年度乙方应得运营佣金的5%计算支付乙方绩效奖励，与对应运营年度运营佣金同时发放。7.3.2运营团队人员调整（略）7.3.3项目经营租金收入考核：7.3.3.1租金收入任务。第一年租金收入350万元，第二年租金收入650万元，第三年租金收入750万元，租金收入含扣点商户所产生的收入。收入考核标准如下：（运营佣金支付比例以收入考核为依据二）第一年任务350万元，实际收入95%以上，支付运营佣金比例为100%；实际收入90%-94%，支付95%；实际收入85%-89%，支付90%；实际收入80%-84%，支付85%；实际收入80%以下，支付80%。（第二年和第三年的支付比例，与第一年相同）7.3.3.3收入考核计算：上述收入考核在每个运营年度结束的前10日内，由甲乙双方共同核算，考核结果计入每个运营年度的最后一个运营季度。7.3.4（略）7.4委托管理费支付。7.4.1固定月费：乙方应于每月5日前向甲方提交上月固定月费计算表，并附考核结果通知单，甲方在收到后须及时审核，确认无误后通知乙方开具固定月费合法发票，甲方在收到发票后的7个工作日内按票面金额向乙方足额支付固定月费。7.4.2运营管理费：采取季度结算制，乙方应于每个运营季度结束前5日向甲方提交下一季度运营管理费预付申请，甲方在收到后须及时审核，确认无误后通知乙方开具运营管理费合法发票，甲方在收到发票后的7个工作日内按票面金额向乙方足额支付运营管理费（不超过预付季度甲方实收的物业管理费）。7.4.3运营佣金：采取季度结算制，在每个运营季度结束后的10个工作日内，由甲乙双方共同测算并确认上个运营季度乙方应得运营佣金，乙方根据确认后的佣金总和结合上述对应奖励及考核计算应得佣金并向甲方提交上个运营季度运营佣金结算申请，甲方在收到该申请后须及时审核，确认无误后通知乙方开具运营佣金合法发票，甲方在收到发票后的7个工作日内按票面金额向乙方足额支付季度运营佣金。7.4.4多种经营费：经甲方书面同意后，乙方自行组织实施并收取费用。第十条：违约赔偿。10.1因乙方失职给甲方或商户造成影响的，在甲方给予通知整改后的7个工作日后仍无改进或采取适当补救措施的，则甲方有权扣除乙方对应运营年度佣金的50%，并通知乙方继续整改，在通知后的7个工作日后仍无改进的，则甲方有权解除合同并扣除乙方对应年度运营佣金，如造成甲方或商家损失的，乙方还应承担赔偿责任。10.2因乙方原因在招商工作中未完成任务的，甲方有权扣除相应阶段10%的招商佣金。10.3因乙方原因在上述各结算工作中未完成约定任务致使甲方延期试营业、开业的，延期时间甲方不予支付固定月费；如致使项目不能正常运营或项目停业的，甲方有权扣除对应年度运营佣金，且有权解除合同并不承担违约责任。10.8甲方无故解除本合同的，应向乙方支付赔偿金人民币伍拾万元整，且承担运营团队人员的遣散费用。10.9乙方无故解除本合同的，应向甲方支付赔偿金人民币伍拾万元整，且承担运营团队人员的遣散费用。

《招商运营管理委托合同》签订后，如恒置业公司为了“XX”商业项目的招商及运营管理，于2018年8月6日发起并注册成立了福瑞茂公司。2018年9月4日，武夷名仕园公司（协议甲方）与如恒置业公司（协议乙方）签订了一份《合同补充协议书》。补充协议约定：第一条、权益转让。甲乙双方协商一致，由乙方全资发起设立且注册“南平福瑞茂商业管理有限公司”（下称新公司），新公司将全面、有效承继乙方在原合同中约定的全部权利和义务，但乙方须对新公司在履行原合同中的义务承担连带责任。第二条、银行信息变更。根据第一条约定，原合同乙方账户变更为新公司账户，相关信息如下：（略）。第三条、条款补充说明。1-2（略）3．上述1、2点约定（即原合同7.1.2条、7.1.3条）只针对固定租金商家的招商租金标准及支付时间，营业额抽成租金商家（下称丙方）未做详细约定，现补充约定如下：（1）招商佣金与原合同一致，为5个月抽成租金，组成如下：丙方开业后第一个月营业额抽成租金×2；丙方开业后第二个月营业额抽成租金×1；丙方开业后第三个月营业额抽成租金×2．（2）招商佣金结算时间为：甲丙双方完成丙方开业后第一个月营业额抽成租金核算后，甲方按核算后租金×2×90%向乙方支付招商佣金；甲丙双方完成丙方开业后第二个月营业额抽成租金核算后，甲方按核算后租金×1×90%向乙方支付招商佣金；甲丙双方完成丙方开业后第三个月营业额抽成租金核算后，甲方按核算后租金×2×90%向乙方支付招商佣金；丙方开业半年后按上述剩余10%的金额的综合向乙方支付招商佣金。

“XX”商业项目招商期间和运营期间，武夷名仕园公司先后与大田县吉客隆贸易有限公司等商户签订租赁合同。武夷名仕园与商户签订的租赁合同中均约定，物业管理费用于武夷名仕园公司对商场公共设施的维修保养以及公共区域的水、电、空调能耗、安保、消防、卫生等。2019年8月16日，武夷名仕园公司同意“鸿锦通讯”“韩饡小馆、铁板厨房”“雾社茶町”“沙村、嗦面”“渔川寿司”“正新鸡排”“华为”“Ｕ.Ｓ.ＰｏｌｏＡＳＳＮ”、“美特斯邦威”“森马”“安踏”“韦氏童装”“Ｂａｌａｂａｌａ”、“妙妙乐儿童乐园”“银河欢乐影城”（阿里影业）“劲嗨王国”“皇家迪智尼”等17家租赁商户延长3个月的租金优惠期。合同签订前后，武夷名仕园公司向如恒置业公司、福瑞茂公司提供XX2层201室作为招商运营办公室，并安装固定电话0599-880××××、888××××，宽带17750479515供福瑞茂公司使用，还提供绿植。武夷名仕园公司向电信公司支付了前述固定电话和宽带自2018年12月至2019年10月产生的费用2338.90元，向延平区绿茵园艺经营部支付了绿植租摆费5698元。武夷名仕园公司还支付了包括商场公共区域在内的水、电等公共能耗费用。其中，商场公区电量为1415807.88千瓦·时，电费总额为1009754.18元，商场公区水费总额为32872.13元。

商场招商和运营期间，武夷名仕园公司于2018年9月20日至2019年4月19日期间向福瑞茂公司支付招商佣金合计1597896.75元，于2018年7月至2019年1月间向福瑞茂公司支付了2018年6月至2018年12月的固定月费合计123万元。2019年8月15日，福瑞茂公司向武夷名仕园公司提交一份《付款申请书》，向武夷名仕园公司申请支运营佣金25523.65元。《付款申请书》的附件《运营佣金结算表（即租金）》载明，首期租金应收金额485092.72元，实收金额212697.09元，未收272395.63元，收缴率43.85%，结算比例20%＊75%＊80%，本次结算金额25523.65元。2019年8月23日，武夷名仕园公司向福瑞茂公司转账98807.14元，其中运营佣金27121.24元。武夷名仕园公司于2019年4月至2019年8月期间累计向福瑞茂公司支付运营管理费320903.10元。具体为：1.2019年4月18日，福瑞茂公司向武夷名仕园公司提交一份《物业费付款申请书》，载明商场商户向武夷名仕园公司支付首期物业管理费183440.60元（应收款183440.60元，已收款183440.60元），拟向武夷名仕园公司申请支付运营管理费12万元，剩余63440.60元等双方公区公共能耗费用结束后再做结算。2019年4月23日，武夷名仕园公司支付福瑞茂公司运营管理费12万元。2.2019年5月16日，福瑞茂公司向武夷名仕园公司提交一份《付款申请书》，向武夷名仕园公司申请支付运营管理费129217.20元。《付款申请书》的附件《运营管理费结算表（即物业管理费）》、《XX收缴台账汇总（物业管理费）》记载，首期物业管理费应收金额523497.32元，实收223040.60元，未收300456.72元，已结算金额12万元，本次结算金额39600元，结余63440.60元，收缴率42.61%；二期物业管理费应收金额402455.10元，实收89617.20元，未收312837.90元，已结算金额0元，本次结算金额89617.20元，收缴率22.27%；首期和二次物业管理费应收金额合计925952.42元、实收金额合计312657.80元，未收金额合计613294.62元，收缴率33.77%，本次结算物业管理费129217.20元，结余63440.60元。2019年5月28日，武夷名仕园公司支付福瑞茂公司运营管理费129217.20元。3.2019年8月15日、16日，福瑞茂公司向武夷名仕园公司提交二份《付款申请书》，向武夷名仕园公司申请运营管理费27000元（二期运营管理费）、44685.90元（三期运营管理费），合计71685.90元。《付款申请书》的附件《运营管理费结算表（即物业管理费）》、《XX收缴台账汇总（物业管理费）》记载，首期物业管理费522657.32元，实收金额223040.60元，未收金额299616.72元，收缴率42.67%已结算金额159600元；二期物业管理费408234.83元，实收金额116617.20元，未收金额291617.64元，收缴率28.57%，已结算金额89617.20元；三期物业管理费386296.64元，实收金额59581.20元，未收金额326715.44元，收缴率15.42%；首期、二期、三期物业管理费合计应收物业管理费1317188.80元，实收399239元，未收917949.80元，收缴率28.26%。2019年8月23日，武夷名仕园公司向福瑞茂公司转账98807.14元，其中运营管理费71685.90元。

福瑞茂公司从2019年3月起迟延或拖欠商场物业公司即福建弘安物业管理有限公司服务费用，从2019年6月起拖欠公司员工工资、大幅裁员，于运营管理期间未能解决租赁商户提出招商力度不够、经营管理能力不足、招商承诺未兑现等诉求，导致部分商户出现撤铺退场情况，影响商场整体的招商运营。2019年10月1日，武夷名仕园公司向福瑞茂公司、如恒置业公司分别邮寄一份《关于违约行为的告知函》，主要载明：福瑞茂公司在运营管理中存在诸多问题，具体为：福瑞茂公司履行的招商任务及收缴率均无法达到合同约定考核指标；福瑞茂公司已经入不敷出、严重欠薪、人员流失等情况，运营管理实力已不能满足合同约定的运营管理基本要求，商场运营陷入困境；福瑞茂公司未能按照合同约定提供物业管理服务。武夷名仕园公司要求福瑞茂公司、如恒置业公司合同约定认真履行合同义务，福瑞茂公司收到本函后5个工作日内采取有效措施进行积极整改。福瑞茂公司、如恒置业公司分别于2019年10月1日、2019年10月12日收到该函。2019年10月10日，武夷名仕园公司又向福瑞茂公司、如恒置业公司邮寄一份《关于整改通知函》，主要载明：福瑞茂公司、如恒置业公司在收到《关于违约行为的告知函》后，至今未采取任何措施进行整改，武夷名仕园公司要求福瑞茂公司、如恒置业公司收到本通知函7个工作日内整改到位。福瑞茂公司、如恒置业公司分别于2019年10月11日、2019年10月20日收到该函。2019年10月21日，武夷名仕园公司向福瑞茂公司邮寄一份《福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司关于同南平福瑞茂商业管理有限公司解除合同的通知函》，主要载明：福瑞茂公司在履行《招商运营管理委托合同》、《合同补充协议书》时存在严重违约行为，致使合同目的无法实现，且在收到整改函后未进行整改，已构成根本违约；武夷名仕园公司依照《招商运营管理委托合同》第10.1条约定，正式解除双方合同；武夷名仕园公司要求福瑞茂公司缴清所有欠费、移交文件、撤场。福瑞茂公司于2019年10月22日收到该函。2019年10月22日，武夷名仕园公司又向如恒置业公司发出一份《福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司关于同南平福瑞茂商业管理有限公司解除合同的告知函》，告知武夷名仕园公司已与福瑞茂公司解除合同，要求如恒置业公司督促福瑞茂公司缴清所有欠费、移交文件、撤场，否则由如恒置业公司承担连带责任。如恒置业公司于2019年10月24日收到该函。2019年10月25日，福瑞茂公司未与武夷名仕园公司即撤场，不再参与“XX”商业项目的招商及运营管理。双方为此发生争议，诉至法院。武夷名仕园公司为一审诉讼，与福建建达律师事务所签订《委托代理合同》，并支付了律师代理费4万元。武夷名仕园公司为申请财产保全冻结福瑞茂公司、如恒置业公司名下的银行账户，向法院交纳了财产保全费5000元。

一审法院认为，武夷名仕园公司委托如恒置业公司对“XX”商业项目进行招商及运营管理，双方为此签订的《招商运营管理委托合同》是双方真实意思表示，其主要内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据武夷名仕园公司与如恒置业公司签订的《合同补充协议书》约定，如恒置业公司注册成立的福瑞茂公司承继了如恒置业公司在《招商运营管理委托合同》中约定的全部权利和义务，因此，武夷名仕园公司与福瑞茂公司之间已建立委托合同关系，武夷名仕园公司是委托人，福瑞茂公司是受托人。双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点为：一、武夷名仕园公司单方解除《招商运营管理委托合同》、《合同补充协议书》是否合法；二、福瑞茂公司是否应向武夷名仕园公司支付涉案商场内水、电、空调等公共能耗费用；三、福瑞茂公司是否应向武夷名仕园公司支付运营办公支出费用；四、福瑞茂公司是否应向武夷名仕园公司退还运营佣金；五、福瑞茂公司是否应向武夷名仕园公司支付逾期付款违约金、律师代理费；六、福瑞茂公司是否应向武夷名仕园公司支付财产保全费；七、如恒置业公司是否应对福瑞茂公司的本案债务承担连带责任。关于第一个争议焦点。《招商运营管理委托合同》第10.1条约定，因乙方失职给甲方或商户造成影响的，在甲方给予通知整改后的7个工作日后仍无改进或采取适当补救措施的，则甲方有权扣除乙方对应运营年度佣金的50%，并通知乙方继续整改，在通知后的7个工作日后仍无改进的，则甲方有权解除合同并扣除乙方对应年度运营佣金，如造成甲方或商家损失的，乙方还应承担赔偿责任。本案中，福瑞茂公司未按照合同第7.1.1条的约定完成招商阶段各考核节点的招商任务，招商成功率始终未达75%。福瑞茂公司未按照合同第4.5.2条、第7.3.1条约定积极向涉案租赁商户催讨租金、物业管理费等费用，导致租金和物业管理费的催缴率长期低于60%，损害了武夷名仕园公司的权益。福瑞茂公司在商场运营管理期间出现公司欠薪、大幅裁员、内部管理混乱等情况，运营管理能力不足，对于租赁商户提出的诉求未能及时处理，致使部分商户出现撤铺退场情况，影响商场整体的招商运营。福瑞茂公司的前述失职行为，已违反了合同第10.1条约定。武夷名仕园公司多次要求福瑞茂公司改进工作，且书面发出《关于违约行为的告知函》和《关于整改通知函》后，福瑞茂公司仍未实际改进，已构成根本违约。武夷名仕园公司向福瑞茂公司发出《福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司关于同南平福瑞茂商业管理有限公司解除合同的通知函》，单方解除《招商运营管理委托合同》、《合同补充协议书》，符合合同约定的解除条件，不构成违法解除。《招商运营管理委托合同》、《合同补充协议书》已于福瑞茂公司收到解除合同通知函之日即2019年10月22日解除。武夷名仕园公司主张合同解除时间为如恒置业公司收到《福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司关于同南平福瑞茂商业管理有限公司解除合同的告知函》之日即2019年10月24日，与如恒置业公司已将合同权利义务转让给福瑞茂公司的事实不符，不予支持。关于第二个争议焦点。合同第6.2条约定，商场内水、电、空调等公共能耗、商业物业管理所需费用均由福瑞茂公司承担。武夷名仕园公司与涉案商场各商户签订的租赁合同中又约定，物业管理费用于商场公共设施的维修保养以及公共区域的水、电、空调能耗、安保、消防、卫生等。由此可见，福瑞茂公司向武夷名仕园公司收取的运营管理费，实际是用于涉案商场内水、电、空调等公共能耗、商业物业管理所需费用等方面支出。武夷名仕园公司主张福瑞茂公司承担商场内的水、电、空调等公共能耗，具有合同依据。根据查明事实，武夷名仕园公司支付了包括商场公共区域在内的水、电等公共能耗费用。其中，商场公区电量1415807.88千瓦·时，电费总额1009754.18元，商场公区水费总额32872.13元。前述电费、水费合计1042626.31元，应由福瑞茂公司负担，故对于武夷名仕园公司主张福瑞茂公司支付商场内水、电、空调等公共能耗费用中未超出1042626.31元的部分予以支持，对于超出部分不予支持。关于第三个争议焦点。合同第6.2条约定，运营办公支出由福瑞茂公司承担。武夷名仕园公司为福瑞茂公司提供招商运营办公室，并代为支付了该办公室的固定电话和宽带自2018年12月至2019年10月产生的费用2338.90元、绿植租摆费5698元，合计8036.90元。前述费用属于运营办公支出范畴，应由福瑞茂公司承担，故对于武夷名仕园公司主张福瑞茂公司支付运营办公支出费用8036.90元的诉讼请求予以支持。关于第四个争议焦点。合同第5.2条规定，运营佣金为项目年租金及广告收入（税前）的20%，自2018年10月1日起计算至2021年9月30日止。第10.1条约定，武夷名仕园公司单方解除合同时，可以扣除福瑞茂公司对应年度运营佣金。如前所述，福瑞茂公司已构成根本违约，武夷名仕园公司可以根据合同第10.1条约定解除合同并扣除对应年度运营佣金。武夷名仕园公司已于2019年8月23日向福瑞茂公司运营佣金27121.24元，基于合同前述约定，武夷名仕园公司可以要求福瑞茂公司予以退还，故对于武夷名仕园公司主张福瑞茂公司退还运营佣金27121.24元的诉讼请求予以支持。关于第五个争议焦点。合同第10.1条约定，因乙方失职给甲方或商户造成影响的，……甲方有权解除合同并扣除乙方对应年度运营佣金，如造成甲方或商家损失的，乙方还应承担赔偿责任。该条款仅约定乙方应承担赔偿责任，并未明确约定逾期付款违约金和律师代理费。武夷名仕园公司主张福瑞茂公司支付商场内水、电、空调等公共能耗费用、运营办公支出费用、运营佣金等的逾期付款违约金以及律师代理费4万元，缺乏合同依据，不予支持。关于第六个争议焦点。因福瑞茂公司的违约行为，导致武夷名仕园公司为采取诉讼保全措施而向法院交纳的财产保全费5000元，属于武夷名仕园公司为主张债权的合理损失，应由福瑞茂公司负担，故对于武夷名仕园公司主张福瑞茂公司支付财产保全费5000元诉讼请求予以支持。关于第七个争议焦点。《合同补充协议书》第一条约定：“甲乙双方协商一致，由乙方全资发起设立且注册“南平福瑞茂商业管理有限公司”（下称新公司），新公司将全面、有效承继乙方在原合同中约定的全部权利和义务，但乙方须对新公司在履行原合同中的义务承担连带责任。”根据该条约定，如恒置业公司对于福瑞茂公司在履行《招商运营管理委托合同》中的义务承担连带责任，故对于武夷名仕园公司主张如恒置业公司对福瑞茂公司的本案债务承担连带责任的诉讼请求予以支持。判决：一、福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司与南京如恒置业顾问有限公司于2018年7月16日签订的《招商运营管理委托合同》以及于2018年9月4日签订的《合同补充协议书》均于2019年10月22日解除；二、南平福瑞茂商业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司水、电、空调等公共能耗费用1042626.31元；三、南平福瑞茂商业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司运营办公支出费用8036.90元；四、南平福瑞茂商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司支付运营佣金27121.24元；五、南平福瑞茂商业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司财产保全费5000元；六、南京如恒置业顾问有限公司对判决第二项至第五项确定的南平福瑞茂商业管理有限公司的债务承担连带责任；七、驳回福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15473.63元，由福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司负担1298.63元，由南平福瑞茂商业管理有限公司负担14175元。

二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实基本清楚，本院予以确认。

另查明，武夷名仕园公司向延平区绿茵园艺经营部支付了绿植租摆费1628元。

本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。根据《招商运营管理委托合同》及《合同补充协议书》的约定，武夷名仕园公司以福瑞茂公司根本违约为由，认为合同约定的解除条件已成就并提供相应的证据，一审判决认定案涉合同已解除，并无不当。关于福瑞茂公司、如恒置业公司提出武夷名仕园公司总电表存在偷电、漏电、以及遗漏设置电表记录等情形，一审判决计算的商场内水、电、空调等公共能耗计算方式错误的问题。本院认为，按照合同的约定商场内水、电、空调等公共耗能、商业物业管理所需费用均应由福瑞茂公司承担，福瑞茂公司作为义务主体及商场内公区的实际运营管理者，未提供商场内水、电、空调等公共能耗全面、准确的数据，亦未提供其总表存在偷电、漏电等情形的相关证据，应承担举证不能的法律后果，一审判决对商场内水、电、空调等公共能耗的认定，本院予以确认。关于福瑞茂公司、如恒置业公司提出绿植租摆费不应由其承担问题。本院认为，根据《招商运营管理委托合同》及《合同补充协议书》的约定，运营办公支出由福瑞茂公司承担，绿植租摆费系福瑞茂公司招商运营办公的支出，应由福瑞茂公司承担，但武夷名仕园公司提交的证据仅能证明其支付给延平区绿茵园艺经营部的绿植租摆费为1628元，一审认定武夷名仕园公司代福瑞茂公司支付绿植租摆费5698元错误，本院予以纠正。

综上所述，福瑞茂公司、如恒置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但对武夷名仕园公司代付的绿植租摆费认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持福建省南平市延平区人民法院（2020）闽0702民初452号民事判决第一、二、四、五、六项，即：“一、福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司与南京如恒置业顾问有限公司于2018年7月16日签订的《招商运营管理委托合同》以及于2018年9月4日签订的《合同补充协议书》均于2019年10月22日解除；二、南平福瑞茂商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司水、电、空调等公共能耗费用1042626.31元；四、南平福瑞茂商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司支付运营佣金27121.24元；五、南平福瑞茂商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司财产保全费5000元；六、南京如恒置业顾问有限公司对本判决第二项至第五项确定的南平福瑞茂商业管理有限公司的债务承担连带责任”。

二、撤销福建省南平市延平区人民法院（2020）闽0702民初452号民事判决第七项，即：“七、驳回福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司的其他诉讼请求”。

三、变更福建省南平市延平区人民法院（2020）闽0702民初452号民事判决第三项为“南平福瑞茂商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司运营办公支出费用3966.9元”。

四、驳回福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费15473.63元，由福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司负担1298.63元，由南平福瑞茂商业管理有限公司负担14175元。二审案件受理费14545元，由上诉人南平福瑞茂商业管理有限公司、南京如恒置业顾问有限公司负担14508元，由被上诉人福建南平武夷名仕园房地产开发有限公司负担37元。

本判决为终审判决。

二零二一年四月九日

附录

本案依据的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。