租赁合同纠纷民事二审判决书

京华公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求李军继续履行合同，缴纳房租66000元；2.要求李军承担违约金33000元；3.要求李军给付所欠水费900元、电费306元；4.要求李军承担修复玻璃费用1500元、承担李军拆除门头广告牌导致大理石花岗岩脱落修复费用12000元；5.要求李军按年利率9.3%承担自起诉之日起至实际给付之日止的利息。事实和理由：京华公司、李军于2019年7月6日签订了租房协议，租期为五年，前三年的房租为66000元/年。李军按约支付了第一年的房租，但未能支付第二年的房租，李军至今也一直在使用租赁房屋。李军将店内财务室的12mm钢化玻璃砸碎（修复费用为1500元），并破坏性的拆除广告牌导致京华公司大楼花岗岩打眼焊接10余处，大部份花岗岩脱落，需修复30平方米，费用为12000元，李军不能修复应折价赔偿。另李军尚有电费306元、水费900元未能给付。

李军辩称，因京华公司所提供的租赁房屋达不到双方约定的使用标准，故我方不同意履行合同而解除合同的。京华公司称租赁给李军的房屋是400平方米，李军实测为310平方米，京华公司违约在先，在第一年租赁期限之前双方已经实际上不再履行合同。我方认为由于京华公司违约在先，所以李军不应当承担违约金，即使李军是违约，违约金金额也不应当超过法律规定的20%，京华公司计算的违约金金额为租金的50%，超出的部分显然无效。京华公司所称的水电费及李军可能对其造成的其他损失，我方认为不存在，京华公司也没有证据能够证明。由于京华公司租赁的房屋并没有达到合同约定的面积，京华公司多收的租金约为16000多元，应退还给李军。

京华公司、李军围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对京华公司、李军提供的证据，一审法院依法予以确认并在卷佐证。

经审理查明，2019年7月6日，京华公司作为甲方、李军作为乙方签订了一份租房协议，协议主要内容是：1.甲方将京华工具综合楼老楼东3间的房屋约400㎡出租给乙方作为汽车销售使用；2.租赁期间为五年，即自2019年8月1日起至2024年7月30日止，前三年租金为6.6万元/年，第四年、第五年为7.26万元/年，不含税价，乙方须提前一个月一次性付清租金后使用；3.电费按每度1元计算，水费150元/月；4.乙方租期未到而要求退租时需与甲方协商一致，且需支付违约金给甲方；5.所涉违约金为年租金的50%；等等。

协议签订后，李军缴纳了第一年的房租，京华公司将租赁房屋交付给了李军使用。第一年租期未结束前，李军未缴纳房租并自行搬离。

审理中，京华公司、李军均认可案涉房屋的实际使用面积为310㎡左右。

一审法院认为，京华公司、李军签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按协议行使权利、履行义务。

根据京华公司、李军签订的合同，李军应提前一个月支付下一承租年度租金，李军未向京华公司支付2020年8月1日起至2021年的租金且自行搬离，已以自己的行为表明不再承租京华公司的房屋并解除案涉合同，故对京华公司要求李军支付租金66000元的诉讼请求，一审法院不予支持。

李军未与京华公司协商一致即解除合同，其行为构成违约，应按约向京华公司承担违约责任，对京华公司要求李军支付违约金33000元的诉讼请求，一审法院予以支持，但该部分一审法院不再支持利息。李军辩称该金额过高，但合同总金额为30余万元，违约金仅为合同总金额的10%左右，故其辩称无法律依据，一审法院不予采信。李军辩称京华公司未能按约提供足额面积的房屋构成违约，但其认可房屋的实际使用面积即达310㎡，合同并未注明400㎡是实际使用面积还是建筑面积，且李军在租赁前完全可以进行测量，故对李军的该项辩称，一审法院亦不予采信。

李军未与京华公司办理交接手续即自行搬离，导致对其自行搬离的日期、水电费、房屋的状态等难以查清，故一审法院支持京华公司主张的水费450元（5月至7月，按150元/月计算）、电费306元、酌情支持玻璃损坏修复费用500元，合计1256元，并由李军按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担自京华公司起诉之日起至实际给付之日止的利息。

京华公司主张门头大理石修理费用12000元，但其提供的证据不足以证明门头系李军损坏的，故对京华公司主张的该项费用，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、李军于本判决生效之日起十日内给付镇江市京华工具有限公司违约金33000元；

二、李军于本判决生效之日起十日内给付镇江市京华工具有限公司水费450元、电费306元、玻璃损坏修复费用500元，合计1256元及利息（自2020年10月22日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；

三、驳回镇江市京华工具有限公司的其他诉讼请求。

二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，京华公司、李军签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按协议行使权利、履行义务。

李军辩称京华公司未能按约提供足额面积的房屋构成违约，但其认可房屋的实际使用面积即达310㎡，合同并未注明400㎡是实际使用面积还是建筑面积，且李军在租赁前完全可以进行测量，且在二审中，上诉人认可在建立租赁关系前，也对租赁房屋进行了现场察看。故对李军的该项辩称，本院亦不予采信。

双方于2019年7月6日签订为期5年的租赁合同，李军未向京华公司支付2020年8月1日起至2021年的租金且自行搬离，构成违约。根据合同约定，违约金为年租金的50%，故根据合同约定的违约责任以及长期租赁合同的事实，一审认定上诉人承担违约责任33000元，并未违反合同约定与法律规定。至于上诉人提出不应承担钢化玻璃的损失。本院认为，上诉人对租赁期间的物品有保管义务，在上诉人不能证明钢化玻璃是自然损坏的情况下，其破损损失由上诉人承担并无不当。

综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费656元，由上诉人李军负担。

本判决为终审判决。