合资、合作开发房地产合同纠纷民事一审判决书

原告鹏程房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给原告支付工程款28877439.96元并赔偿损失（损失以应付工程款为基数，按农村商业银行同期贷款利息从2018年2月16日起算至工程款付清之日）；2、本案诉讼费用及工程造价、鉴定等其他相关费用由被告承担；3、增加诉讼请求判令被告给原告赔偿项目前期损失93.2万元。事实和理由：被告通过出让方式取得乾州办事处小溪桥大坡垅1-14-8号出让地一宗，用于开发建设办公楼和职工宿舍楼项目。由于被告没有房地产开发资质，于是找到原告协商通过合作开发的模式实现项目建设。2012年10月19日，被告作为甲方、原告作为乙方签订了《吉首市环保局职工宿舍楼及监测监察业务用房项目合作开发建设合同》。合同约定：“一、项目开发内容；二、双方合作条件及利益分配；三、双方的具体权利义务等”。合同签订后，原告按照合同履行了自己的义务，目前该合作建设项目已经完工，经原告结算，被告应当给原告支付工程款54912726.56元，被告已支付26035286.6元，尚欠28877439.96元。2017年11月4日和2018年1月15日，原告按照合同规定向被告提交了结算资料，请求被告审核，被告至今没有对结算资料提出书面异议，也不愿意支付所欠工程款。原、被告签订的《吉首市环保局职工宿舍楼及监测监察业务用房项目合作开发建设合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，是有效合同，双方都应当遵守执行，现被告不按合同约定给原告结算并支付工程余款，构成违约。原告为维护其合法权益，故提起诉讼，请支持其诉讼请求。

被告州生态环境局吉首分局辩称：1、关于被告方分配的地下室、三通一平等附属设施工程，以鉴定结论为依据，按照双方各占建筑面积的比例进行分担而不应当由答辩人单方承担。关于监测监察用房，在原合同有约定按照2980元/平方进行结算，干部职工购买的应当由干部职工和原告进行结算；2、关于原告提出的利息损失，本案的案由是合资、合作开发房地产纠纷，而利息的损失是在建设施工合同中才有相关约定，所以本案适用建设施工合同的法条适用错误。同时，双方在签订合同中第七条有明确约定，在所有工程交付之后才计算相关利息，截止目前，原告都没有向被告交付房产，计算利息的条件尚不成就；3、关于原告诉请前期损失93.2万元这些费用是发生在双方签订合同之前，且合同中没有进行约定，与本案不属于同一法律关系，而且已经过诉讼时效，因此该项诉讼请求应予驳回。

本院经审理认定事实如下：2005年，被告向职工集资146.4万元，以局名义从吉首市机关事务局处取得一宗面积为7亩的土地。2005年8月取得建设用地规划许可证，2005年11月办理了土地使用证。2006年经市政府领导签字同意后拟采用联合开发的形式进行建设。2007年6月与原告达成合作开发协议，并将土地过户至原告名下。2012年10月19日，原、被告签订《吉首市环保局职工宿舍楼及监测监察业务用房项目合作开发建设合同》，约定：一、项目开发内容：双方在市人事局旁的4-14-8号出让土地内合作修建环保局职工宿舍楼和监测监察业务用房，总建筑面积约23130平方米（最终面积由房管部门确认为准），具体开发内容：1、修建宿舍楼（11+1）层电梯房4个单元，共计90套，建筑面积为12470平方米；2、修建监测监察业务用房（17+1）层，建筑面积为4500平方米左右；3、修建商业门面一、二层及其他配套用房建筑面积为3650平方米左右；4、修建地下室及车库建筑面积为3500平方米左右；5、以上面积最终以房产管理部门确认为准。二、合作条件及利益分配：1、被告以乾州办事处小溪桥大坡垅4-14-8号出让地块作为合作开发条件，将该地使用权过户到原告名下，以原告名义开发，过户费由原告承担；2、开发的90套宿舍楼，由被告组织其干部、职工购买56套，购买价格为1500元/平方米。剩余34套由原告自行处理；3、开发的监测监察业务用房由被告购买，购买价格为2980元/平方米，其中第二层做商业门面由原告所有；4、监测监察业务用房及住宅及车库及其他用房，被告按约定付清工程款后产权归被告；5、住宅楼一层及二层门面归原告所有，由原告自行处理。三、双方的具体权利义务：原告负责项开发前期报建各项工程及缴纳各项相关费用，被告配合协助；四、建设期限：自合同签订后，建设开工之日起30个月，雨天除外。五、工程进度款的拨付。住宅楼按工程进度进行拨付工程款，监测监察业务用房按被告资金到位情况进行拨付。六、结算：1、工程竣工验收合格暂不办理两证交付被告使用，双方进行结算（注：完工后，原告向被告提交结算资料，被告应当在30天内审核完毕，如未审核完毕，被告应向原告提出书面异议，否则视为被告认可原告提交的结算结果）。结算审计后，被告一次性付清余款，被告如实在无能力付清余款，所欠款项从工程验收合格交付被告使用之日起按贷款部门同期利息补息给原告，被告必须在双方结算完毕后三年内连本带息付清；2、一楼商业门面地面为±0，±0以下地下车库及其他配套用房价格按相关定额及配套收费标准不下浮按实结算；3、“三通一平”及房屋滴水外小区道路、绿化、宿舍楼外水电增容等一切附属设施工程按现行相关定额及配套收费标准不下浮按实结算。该合同同时对特别约定、违约责任等其他事项进行了约定。

2014年10月20日，原告通过招标与吉首市乾江建筑安装有限公司签订《湖南省建设工程施工合同》，约定工程名称为“和谐花园”、工程地点为乾州新区朝阳路209复线交汇处、总建筑面积为23550平方米、总价款30964377.97元。2016年8月9日，吉首市审计局做出吉审报（2016）8号《审计报告》，认为被告的监测业务用房建设项目未按规定进行招投标，且存在诸多疑点。同年10月10日，湘西土家族苗族自治州审计局做出州审报（2016）37号《审计报告》，认为监测业务用房建设项目存在疑点，责令吉首市人民政府组成专项审计组进一步查证落实。2017年12月19日，经勘察、施工、设计、监理、建设单位签署意见，“和谐花园”项目竣工验收为“合格”。2017年12月27日，原告自行编制了《吉首市和谐花园住宅小区工程结算书》，认定案涉和谐花园小区总建筑面积23893.97平方米，其中地下室面积2629.7平方米，架空层面积1171.51平方米，原告认购办公楼面积为5133.20平方米，工程总价款为54912726.56元。本案涉及被告干部职工认购部分的房屋已经交付使用，涉及被告监测监察业务用房及其他属于被告的部分房屋尚未交付使用。被告监测监察业务用房已向原告支付价款1450万元。原、被告因工程款支付发生纠纷，原告故诉来我院。

本案审理中，2018年10月29日，被告向本院申请对和谐花园地下室车库、架空层、“三通一平”及房屋滴水外小区道路和绿化和宿舍楼外水电增容等一切附属设施工程按现行定额及配套收费标准不下浮按时结算的工程造价。11月22日，被告向本院申请因系财政拨款单位，经费困难，要求原告先行预交鉴定费用。2019年3月15日，原告向本院申请对和谐花园办公室使用的夹层、物业管理用房夹层及传达室工程造价参照办公室的工程造价鉴定。2019年5月15日，湖南广联工程项目管理有限公司做出广联基字长（2019）第1019号《司法鉴定结论报告》，评定和谐花园地下室车库、架空层及“三通一平”及房屋滴水外小区道路、绿化、宿舍楼外水电增容等一切附属设施工程按现行相关定额及配套收费标准不下浮按实结算的工程造价为24063020.71元。同日，该公司做出广联基字长（2019）第1020号《司法鉴定结论报告》，评定和谐家园办公室使用的夹层、物业管理用房夹层及传达室工程造价参照办公室的工程造价为1664265.17元。2020年12月18日，湖南广联工程项目管理有限公司对司法鉴定报告做出解释：一、委托事项中地下室的单独鉴定价值为19101091.06元；二、委托事项中架空层的单独鉴定价值为845729.14元；三、委托事项中“三通一平”及房屋滴水外小区道路和绿化和宿舍楼外水电增容等一切附属设施工程的单独鉴定价值为4116200.51元。

案件发回重审后，被告对广联基字长（2019）第1019号《司法鉴定结论报告》提出质询：地下室部分单独鉴定价值为19101091.06元，具体由哪些部分构成。鉴定机构于2021年11月17日对被告质询作出《异议回复》：地下室部分鉴定金额为19101091.06元，由基桩工程、±0以下土石方工程、±0以下建筑工程、±0以下装饰工程、±0以下安装工程五部分组成。其中：基桩工程鉴定金额为1853489.10元、±0以下土石方工程为10030527.03元。地下室主体的鉴定金额±0以下建筑工程5140470.13元、±0以下装饰工程635622.48元、±0以下安装工程1440982.32元。基桩工程与±0以下土石方工程的金额是否应分摊在地下室或者地下室与±0以上主楼，应根据双方合同及其他相关资料而定。我司仅根据法院委托计算这些费用，当时考虑基桩工程与±0以下土石方工程均位于±0以下，因此将其汇总在地下室节点内，针对该项异议，我司将明细表进行调整。基桩工程与±0以下土石方工程的金额是否应分摊在全部建筑面积上，由法院根据双方证据资料进行裁决。

上述事实，有《吉首市环保局职工宿舍楼及监测监察业务用房项目合作开发建设合同》、《工程竣工资料移交清单》、《关于由对方当事人预交司法鉴定费的报告》、湖南增值税普通发票、《吉首市商品房销售合同》、《补充协议》、吉首市审计局审计报告、湘西自治州审计局审计报告、湖南省建设工程施工合同（和谐花园）、工程竣工验收备案、中标通知书、竣工图、广联基字长（2019）第1019号《司法鉴定结论报告》、广联基字长（2019）第1020号《司法鉴定结论报告》、《关于对“广联基字长（2019）第1019号”的解释》、《异议回复》等证据及双方当事人当庭陈述等证据证实。

本院认为，本案的焦点是：1、被告是否应对单位职工购买的56套住房价款承担支付责任；2、被告办公室部分尚欠原告工程款是多少；3、基桩工程鉴定金额1853489.10元、±0以下土石方工程10030527.03元双方应该全部计入地下车库造价，被告地下车库尚欠原告工程款是多少；4、架空层及“三通一平”及房屋滴水外小区道路、绿化、宿舍楼外水电增容等一切附属设施工程的工程价款如何确定；5、原告增加的诉请即判令被告给原告赔偿项目前期损失93.2万元是否应当得到支持；6、和谐家园办公室使用的夹层、物业管理用房夹层及传达室权属属于谁；7、原告诉请的利息损失是否应该得到支持。对于争议焦点一，由于原告与被告单位职工购买的56套住房分别签订了《吉首市商品房买卖合同》，与本案《吉首市环保局职工宿舍楼及监测监察业务用房项目合作开发建设合同》不是同一法律关系，故被告对该56套房屋价款不承担支付责任；对于争议焦点二，原告认购办公楼面积为5133.20平方米，按2980元/㎡结算，被告已付1450万元，尚欠工程款796936元（5133.20平方米×2980元/㎡-1450万元）；对于争议焦点三，由于案涉工程项目五栋房屋±0以下均为车库，基桩工程及±0以下土石方工程属于整个建筑项目的基础部分，故本院认为，除±0以下建筑工程、±0以下装饰工程、±0以下安装工程属于车库自身部分外，根据公平原则，基桩工程及±0以下土石方工程造价合计11884016.13元（1853489.10元+10030527.03元），应该分摊到总建筑面积23893.97平方米，而不应该全部计入地下车库造价。则地下车库造价为8524994.76元（11884016.13元÷23893.97平方米×地下室面积2629.7平方米+±0以下建筑工程5140470.13元+±0以下装饰工程635622.48元+±0以下安装工程1440982.32元）；对于争议焦点四，架空层造价以鉴定机构对司法鉴定报告做出解释为准，即架空层造价为845729.14元。“三通一平”及房屋滴水外小区道路和绿化和宿舍楼外水电增容等一切附属设施工程的价款4116200.51元，由于该部分属于整个和谐花园小区的公共利益支出，根据公平原则，应由原、被告按各自占有房屋的实际面积比例分担。被告占有的面积为7762.9平方米（地下室面积2629.7平方米+办公楼面积为5133.20平方米），则被告应分摊1337310.33元（4116200.51元÷23893.97平方米×7762.9平方米）；对于争议焦点五，原告增加的诉请即判令被告给原告赔偿项目前期损失93.2万元，因属于案涉工程的前期费用，在本案合同中并没有进行约定，不在本案审理范围之内。对该诉请本院不予支持；对于争议焦点六，庭审中，被告认为和谐家园办公室使用的夹层、物业管理用房夹层及传达室权属属于被告，原告对此无异议，但要求按鉴定结论支付相应工程款，故被告应该向原告支付相应工程款1664265.17元；对于争议焦点七，原告诉请的利息损失。因本案为合资、合作开发房地产合同纠纷，不适用建设工程施工合同纠纷案件中有关欠付工程款利息计付的司法解释规定，且原、被告约定在工程验收合格交付被告使用之日起计息，原告尚未交付房屋给被告，故对原告要求被告支付工程款利息的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条规定，判决如下：

一、被告湘西土家族苗族自治州生态环境局吉首分局在本判决生效之日起三十日内向原告吉首市鹏程房地产开发有限公司支付监测监察业务用房工程款796936元；

二、被告湘西土家族苗族自治州生态环境局吉首分局在本判决生效之日起三十日内向原告吉首市鹏程房地产开发有限公司支付地下车库工程款8524994.76元；

三、被告湘西土家族苗族自治州生态环境局吉首分局在本判决生效之日起三十日内向原告吉首市鹏程房地产开发有限公司支付架空层工程款845729.14元，支付“三通一平”及房屋滴水外小区道路和绿化和宿舍楼外水电增容等一切附属设施工程的1337310.33元，合计2183039.47元；

四、和谐家园办公室使用的夹层、物业管理用房夹层及传达室属于被告湘西土家族苗族自治州生态环境局吉首分局所有，被告湘西土家族苗族自治州生态环境局吉首分局在本判决生效之日起三十日内向原告吉首市鹏程房地产开发有限公司支付相应工程款1664265.17元；

五、驳回原告吉首市鹏程房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费186187元，鉴定费208619元，共计394806元，由原告吉首市鹏程房地产开发有限公司负担217143元，被告湘西土家族苗族自治州生态环境局吉首分局负担177663元。

如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘西土家族苗族自治州中级人民法院。