物业服务合同纠纷民事一审判决书

大成物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令林立房地产公司立即支付大成物业公司物业服务费人民币360851.02元；2、依法判令林立房地产公司立即支付大成物业公司逾期违约金人民币83625.9元（其中时代锦园所欠物业费及公摊费用计220066.9元按每月百分之二计算自2019年1月1日起至2020年12月31日止；时代颐园所欠物业费及公摊费用计140784.12元，按银行同期贷款年利息4.35%计算自2020年7月1日起至2021年3月31日止），此后逾期违约金按上述比例分别计算至实际付款之日止；3、由林立房地产公司承担诉讼费用。事实和理由：2011年5月，大成物业公司与林立房地产公司签订《前期物业服务合同》（补充协议）约定林立房地产公司所属商业店面28000㎡承租给左海（三明）家具建材有限公司使用，并承诺左海（三明）家具建材有限公司每年支付物业服务费用人民币10万元，超出部分经大成物业公司与林立房地产公司双方协商，由林立房地产公司在大成物业公司物业管理委托期限内每年另支付大成物业公司物业服务费用人民币10万元，以满足乙方物业服务各项工作的开展之需求。2019年1月，大成物业公司与三明市梅列区时代锦园小区业主委员会签订《物业服务合同》约定，三明市梅列区时代锦园小区业主委员会选聘大成物业公司对三明时代锦园提供物业管理服务，物业类型为商业及居住物业。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中住宅物业为1.0元／月.平方米、商业物业为1.5元／月.平方米。物业服务费用由大成物业公司向业主收取，每季度收取一次，以每季度的第一个月前10个工作日内向业主收取当年的物业服务费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，物业使用人未及时交纳的，业主应承担连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应当及时书面告知大成物业公司。三明市梅列区时代锦园小区业主委员会配合大成物业公司监督业主依据《时代锦园业主管理规约》及有关规定向大成物业公司缴纳物业管理服务费、电梯维保年检费、水电费公摊等费用。对逾期未履行缴费义务，大成物业公司有权按费用总额收取每日千分之三的违约金。林立房地产公司员工李青青签字并确认××锦园×栋×号×号店面、××栋×／×室产权人李静、××栋×室产权人曾金和等物业费及相关费用由林立房地产公司支付。物业管理委托期限自2019年1月1日起至2020年12月31日。大成物业公司与林立房地产公司于2019年11月27日关于时代颐园物业服务费事宜签订调解协议书，协议如下：1、确认乙方尚欠甲方时代颐园物业服务费共计140784.12元（具体为：2016年度尾款27878.62元，2017年度欠款64540.30元，2018年度欠款48365.20元）；2、乙方应于2020年6月30日前一次性支付给甲方时代颐园物业服务费140784.12元，该款直接汇入福建大成物业服务有限公司在中国建设银行三明梅列支行账户3500××××2622；3、乙方如在规定期限内未支付相关费用，需支付违约金。从逾期支付之日起按银行同期贷款利息计算支付，直至实际收到款项止。时至今日，林立房地产公司仍未支付大成物业公司2016年6月1日至2020年12月31日期间所欠物业服务费360851.02元，损害了大成物业公司合法权益，致使大成物业公司不得不以诉讼方式实现债权。

林立房地产公司未作答辩。

大成物业公司围绕诉讼请求，向本院提交了《前期物业服务合同补充协议》、时代锦园林立费用明细、违约金计算明细、调解协议书、物业服务合同、催费函及照片、微信聊天截图、EMS邮件。对上述证据本院予以确认，根据本院审查确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：

1、2019年11月27日，大成物业公司与林立房地产公司签订《调解协议书》，双方就时代颐园物业服务费事宜，达成如下协议：①确认林立房地产公司尚欠大成物业公司时代颐园物业服务费共计140784.12元（2016年度尾款27878.62元，2017年度尾款64540.3元，2018年度尾款48365.2元）；②林立房地产公司应于2020年6月30日前一次性支付给大成物业公司时代颐园物业服务费共计140784.12元；③林立房地产公司如在规定期限内未支付相关费用，需支付违约金，从逾期支付之日起按银行同期借款利率支付利息，至实际收到款项止。

林立房地产公司未按上述还款协议的约定支付物业费。

2、2011年5月20日，林立房地产公司（甲方、委托方）与大成物业公司（乙方、受托方）签订《前期物业服务合同补充协议》约定：甲方所属商业店面28000平方米承租给左海（三明）家具建材有限公司使用，并承诺左海（三明）家具建材有限公司每年支付物业服务费用人民币100000元，超出部分经甲乙双方协商，由甲方在乙方物业管理委托期限内每年另外支付乙方物业服务费用人民币100000元。

3、2019年1月，三明市梅列区时代锦园小区业主委员会与大成物业公司签订《物业服务合同》。物业管理委托期限为二年，即2019年1月1日起至2020年12月31日止。物业服务费标准：高层住宅每月每平方米1元、商业物业每月每平方米1.5元、固定停车位管理费每月50元。在××锦园小区，林立房地产的物业有：地下一层37号、40号车位；305栋1＃、2＃店面，面积245.2平方米；××栋×室，面积133.148平方米；××栋×室，面积42.446平方米；××栋×室，面积98.82平方米；××栋×室，面积68平方米。

林立房地产公司上述时代锦园小区（含左海家具建材商场）2017年1月至2018年12月二年的物业服务费为226825.2元，经由原三明市梅列区法院（2019）闽0402民初3241号民事调解书确认。

林立房地产公司上述时代锦园小区（含左海家具建材商场）2019年1至12月物业服务费及公摊水电费、电梯年检费合计109262.7元，林立房地产公司员工林青青在费用明细表审核栏签名确认。

林立房地产公司上述时代锦园小区（含左海家具建材商场）2020年1至12月物业服务费及公摊水电费、电梯年检费合计110829元。大成物业将费用明细表能微信方式通知林立房地产公司员工林青青审核。

2021年3月21日，大成物业公司向林立房地产公司张贴和邮寄《催费函》。

本院认为，本案所涉《调解协议书》《前期物业服务合同》（补充协议）《物业服务合同》，不违反法律和行政法规的规定，合法有效，对当事人具有约束力。大成物业公司按照该合同的约定提供了物业服务，基本履行了合同约定的义务，林立房地产公司应按照约定交纳物业服务费。公摊水电费、电梯年检维保费为实际发生的费用，业主应予交纳。大成物业公司要求林立房地产公司支付物业服务费、公摊水电费、电梯年检维保费的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。林立房地产公司逾期交纳上述费用，应承担相应的违约责任，违约计算标准本院调整为按贷款市场报价利率计算逾期付款期间的利息损失。林立房地产公司经送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、福建三明市林立房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向福建大成物业服务有限公司支付时代颐园物业服务费140784.12元（期间2016年至2018年）并支付利息损失（该利息损失以140784.12元为基数，按年利率3.85%从2020年7月1日计算至款项实际付清之日）；

二、福建三明市林立房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向福建大成物业服务有限公司支付时代锦园（含左海家具建材商场）物业服务费、公摊水电费、电梯年检维保费共计220066.9元（期间2019年1月1日至2020年12月31日）并支付利息损失（该利息损失以220066.9元为基数，按年利率3.85%从2021年3月21日计算至款项实际付清之日）；

三、驳回福建大成物业服务有限公司的其他诉讼请求。

如果福建三明市林立房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7967元，因适用简易程序审理，减半收取3984元，由福建三明市林立房地产开发有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。

本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二零二一年十月二十一日

附录

附：本判决所依据的法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国物业管理条例》

第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。