物业服务合同纠纷民事二审判决书

伊王冷饮一审法院反诉请求：卓悦公司返还伊王冷饮管理费8829元；返还伊王冷饮取暖费1779.69元。

一审法院认定事实：2019年4月8日，案外人伊春市明星购物广场有限公司（甲方）与案外人伊春市慧武盛峰物业管理有限公司（乙方）签订明星购物广场承包合同，合同中约定合同标的物甲方所经营的明星购物广场（盟科购物中心）包括负一层至五层所有经营面积及所有室内外广告牌、门前广场；承包期限为10年，自2019年5月1日至2029年4月31日；乙方自行在签订合同后自承包期限起应到供水、供电、供暖、通讯等公用事业和电信部门费用自行缴纳；乙方拥有在承包期限内商场的出租权、使用权和管理权；乙方经营期内有权向经营业户收取水、电、物业等管理费等等事项。2019年5月15日卓悦公司与案外人伊春市明星购物广场有限公司（甲方）与案外人伊春市慧武盛峰物业管理有限公司（乙方）签订补充协议，将经营方案外人伊春市慧武盛峰物业管理有限公司变更为卓悦公司。合同签订后卓悦公司即对明星购物广场进行经营管理。伊王冷饮在明星购物广场内有外门市一户、内门市四户共五户，外门市户号96面积73.8平方米，内门市户号75、76、77、78面积共93.5平方米，五户门市的所有权人均是本案的委托诉讼代理人王影。2019年11月13日、2020年10月11日伊王冷饮向卓悦公司缴纳外门市户号96面积73.8平方米取暖费4449元、4449.25元。2019年5月至2020年11月伊王冷饮向卓悦公司缴纳管理费8829元。2020年11月26日至2021年1月6日因供暖设施出现故障导致伊王冷饮外门市96号在此期间没有享受供暖。

一审法院认为，卓悦公司要求伊王冷饮给付物业费55359元，庭审中卓悦公司未提交其收取物业费内门市0.75元/每天/平方米、外门市0.3元/每天/平方米收费标准的相关依据，且卓悦公司认可未与伊王冷饮签订物业合同也未约定物业费的收费标准，因此对卓悦公司要求给付物业费的诉讼请求于法无据本院不予支持。卓悦公司要求伊王冷饮给付取暖费11273.60元，庭审中卓悦公司未能证明伊王冷饮的四户内门市户号75、76、77、78有取暖设施并享受供暖，也未能提供该四户内门市曾经缴纳取暖费的相关证据，且伊王冷饮亦辩称该四户内门市从未缴纳过供热费，也没有供暖设施，该四户门市是自行取暖，因此对卓悦公司的该项诉讼请求本院不予支持。伊王冷饮提出反诉要求卓悦公司返还缴纳的管理费8829元，庭审中卓悦公司明确表示同意返还该笔费用8829元，因此伊王冷饮的该项反诉请求本院予以支持。伊王冷饮提出反诉要求卓悦公司返还供热费1779.69元，经查伊王冷饮于2020年10月向卓悦公司缴纳外门市户号96面积73.8平方米取暖费4449.25元，2020年11月26日至2021年1月6日因供暖设施出现故障伊王冷饮外门市在此期间没有享受供暖，双方针对供暖设施出现故障各持己见，又未有证据证明卓悦公司存在过错，但伊王饮冷在此期间未享受供暖的事实存在，因此卓悦公司应返还此期间的供热费用4449.25元÷212天×41天＝860.47元，伊王冷饮要求超出的部分不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条、第六百四十八条规定，判决：一、驳回伊春市卓悦企业管理咨询服务有限公司对伊春市伊春区伊王冷饮西餐酒吧咖啡店的诉讼请求；二、伊春市卓悦企业管理咨询服务有限公司自判决生效之日起10日内一次性返还伊春市伊春区伊王冷饮西餐酒吧咖啡店管理费8829元；三、伊春市卓悦企业管理咨询服务有限公司自判决生效之日起10日内一次性返还伊春市伊春区伊王冷饮西餐酒吧咖啡店供热费860.47元。

二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。卓悦公司向本院提供了证据一《伊春市明星购物广场有限公司回函》一份及卓悦公司与相关业户签订的物业管理合同六份，拟证明卓悦公司收取外门市物业费0.3元/㎡/天、内门市物业费0.75元/㎡/天合理合法。伊王冷饮质证认为，回函属于单方面的行为，伊王冷饮未接到该回函，未就回函中的内容进行协商。伊王冷饮与卓悦公司未签订物业合同，卓悦公司收取的物业标准无依据。本院对该回函及物业合同的真实性予以采信。卓悦公司向本院提供了证据二《城市非法居民供用热合同》、《热费催缴通知》、黑龙江省增值税普通发票、《测绘单》及企业信用信息、商场轴立面图，拟证明卓悦公司收取伊王冷饮热费符合规定。伊王冷饮质证认为，对该证据的真实性无异议，卓悦公司不是收取物业费的相对方，热费催缴的对象是卓悦公司，并不是伊王冷饮，伊王冷饮是空调自供热，对该证据的证明的问题不予认可。

本院认为，该证据能够证明卓悦公司收取伊王冷饮热费的合理性，对该证据证明的问题予以采信。证人王某出庭证实，伊王冷饮门市中有四个通风口，可以正常接收到热，伊王冷饮应当缴纳供热费。伊王冷饮质证认为，王某是卓悦公司的员工，与该公司有利害关系，王某出庭证实的内容与实际不符，其断开的管线不能使用，应不予采信。本院认为，该证人证言证实的内容真实有效，对证人证言的内容予以采信。卓悦公司向本院与商城一层商户协商一致，约定：一层内部商户2019-2020年、2020-2021年物业费收取标准为20元每月每平方米。伊王冷饮质证认为，该合同真实性有异议，无纳税票据，伊王冷饮自有案涉房屋的产权，案涉房屋的卫业、安保、除雪都是伊王冷饮自己做，有几份租赁合同并未约定物业管理费。伊王冷饮向本院提供了照片一张，证明伊王冷饮房屋的管道废弃了，起不到通风作用。卓悦公司质证认为，该证据与本案无关，且需证明的本人出庭方符合法律规定，应不予采信。本院认为，该证明中的证人未出庭，无法核实其真实性，对该证明的问题不予采信。二审经审理查明：2019年4月8日，案外人伊春市明星购物广场有限公司（甲方）与案外人伊春市慧武盛峰物业管理有限公司（乙方）签订明星购物广场承包合同，合同中约定合同标的物甲方所经营的明星购物广场（盟科购物中心）包括负一层至五层所有经营面积及所有室内外广告牌、门前广场；承包期限为10年，自2019年5月1日至2029年4月31日；乙方自行在签订合同后自承包期限起应到供水、供电、供暖、通讯等公用事业和电信部门费用自行缴纳；乙方拥有在承包期限内商场的出租权、使用权和管理权；乙方经营期内有权向经营业户收取水、电、物业等管理费等等事项。2019年5月15日卓悦公司与案外人伊春市明星购物广场有限公司（甲方）与案外人伊春市慧武盛峰物业管理有限公司（乙方）签订补充协议，将经营方案外人伊春市慧武盛峰物业管理有限公司变更为卓悦公司。合同签订后卓悦公司即对明星购物广场进行经营管理。伊王冷饮在明星购物广场内有外门市一户、内门市四户共五户，外门市户号96面积73.8平方米，内门市户号75、76、77、78面积共93.5平方米，五户门市的所有权人均是王影。2019年11月13日、2020年10月11日伊王冷饮向卓悦公司缴纳外门市户号96面积73.8平方米取暖费4449.25元。2019年5月至2020年11月伊王冷饮向卓悦公司缴纳管理费8829元。2020年11月26日至2021年1月6日因供暖设施出现故障导致伊王冷饮外门市96号在此期间没有享受供暖。卓悦公司向伊春市明星购物广场有限公司（盟科购物中心）业户收取物业费标准为：外门市物业费0.3元/㎡/天、内门市物业费0.65元/㎡/天。卓悦公司已向供热公司交纳了伊王冷饮内门市四户2019年度、2020年度取暖费11273.60元。

本院认为，1.关于本案的物业费。卓悦公司为伊王冷饮提供物业服务客观存在，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，卓悦公司已经按照相关规定提供了物业服务，双方形成事实上的物业服务关系，伊王冷饮应当履行缴费义务，按期如实支付物业费。根据《黑龙江物业服务收费管理办法》第六条:“全省物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价，非住宅的物业服务收费实行市场调节价。”规定，商事主体之间的市场调节价是根据市场经济的调节以及具体标的的情况协商出的价格。本商场外门市共11家商户，在经过双方的协商和磨合后，超过半数商户均同意物业费的标准并实际缴纳了，该标准可以认定为卓悦公司收取物业费的标准。结合本案实际，本院确定伊王冷饮应以外门市物业费0.3元/㎡/天、内门市物业费0.3元/㎡/天的标准向卓悦公司缴纳物业费30114元（2019年5月1日至2020年12月21日共计600天，物业费93.5㎡X0.3元X600天+73.8㎡X0.3元X600元）。

2.关于取暖费。卓悦公司已经如实向华能伊春热电有限公司缴纳商场1-3层的全部取暖费。而伊王冷饮四内门市是该商场的组成部分，是不可分离的存在，亦在卓悦公司给付的范围内，故伊王冷饮有义务将该部分取暖费给付卓悦公司。伊王冷饮内门市是存在供热管道的，内门市与商场之间是用玻璃进行隔离的，门口有两处送风口，且有门户向商场内开放，所以，商场的供热伊王冷饮是必然能够享受到的。故伊王冷饮应向卓悦公司给付2019年、2020年取暖费11273.85元[（93.5㎡X48元+93.5㎡X27.36元）X2年X0.8元]。

3.关于卓悦公司是否应向伊王冷饮返还2020年11月26日至2021年1月6日的取暖费问题。伊王冷饮外门市“停暖”的原因是伊王冷饮商户内的风机损坏导致的。根据根据《黑龙江省城市供热条例》第五十三条第一款规定:“非居民用户的供热设施的更新、改造、养护、清洗、除锈由产权人负责。”之规定，伊王冷饮作为实际产权人，应自行购买的供暖设施，卓悦公司负责安装。因其未履行自行购买风机的义务，导致损失的扩大（停暖时间延长），该损失应当由其自行承担，与卓悦公司无关。故一审判决卓悦公司返还伊王冷饮部分取暖费错误。

综上所述，卓悦公司的上诉请求部分成立，应予驳回；一审法院认定事实部分错误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持黑龙江省伊春市伊美区人民法院（2021）黑0717民初44号民事判决第二项；

二、撤销黑龙江省伊春市伊美区人民法院（2021）黑0717民初44号民事判决第一项、第三项；

三、伊春市伊春区伊王冷饮西餐酒吧咖啡店于本判决生效之日起十日内给付伊春市卓悦企业管理咨询服务有限公司2019年5月1日至2020年12月21日的物业费30114元；2019年、2020年取暖费内门市四户取暖费11273.85元；

四、驳回一审原告伊春市卓悦企业管理咨询服务有限公司其他诉讼请求；

五、驳回反诉原告伊春市伊春区伊王冷饮西餐酒吧咖啡店其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1536元，减半收取768元，由伊春市伊春区伊王冷饮西餐酒吧咖啡店负担739元、伊春市卓悦企业管理咨询服务有限公司负担29元；反诉费65.22元，由伊春市伊春区伊王冷饮西餐酒吧咖啡店负担。二审案件受理费1536元，由伊春市伊春区伊王冷饮西餐酒吧咖啡店负担1478元，由伊春市卓悦企业管理咨询服务有限公司负担58元。

本判决为终审判决。