租赁合同纠纷民事二审判决书

双全厂上诉请求：撤销原判，发回重审或查清事实后改判支持双全厂的一审全部诉请。事实和理由：1.案涉《厂房租赁合同》于2018年11月11日到期后，双全厂继续使用房屋，杰斯特公司并未提出异议并实际收取了自2018年11月11日至2019年5月11日期间的租金和水电费，根据法律规定，双方形成不定期租赁关系，故双全厂有权获得停产停业损失补偿和搬迁奖励。杰斯特公司将案涉房屋出租给双全厂使用，其本身并不存在实际经营行为，一审法院将停产停业损失补偿和搬迁奖励判归杰斯特公司所有，对在案涉房屋中实际经营的双全厂是不公平的。2.杰斯特公司明确认可评估报告存在漏评问题，且该漏评问题给双全厂造成损失，杰斯特公司未及时对评估报告提出异议，存在过错，应当承担损害赔偿责任。本案应追加无锡市锡山区人民政府云林街道办事处（以下简称云林街道）和江苏同方房地产资产评估规划勘测有限公司为第三人，以查明漏评和错评事实。3.双全厂作为生产制造型单位，应当是存在电缆的，但评估报告中没有涉及属于双全厂的电缆补偿项目，存在将应属于双全厂的电缆算作杰斯特公司财产的情况。4.双全厂没有实施拆除案涉房屋多处铝合金门窗及电线电缆设备的行为，是否真的丢失不得而知，即使丢失也与双全厂无关。

杰斯特公司二审辩称：关于第一点上诉理由，双方之间的租赁合同已经到期，双全厂系恶意占有案涉房屋，故无权享有因拆迁带来的各项补偿或奖励。关于第二、三点上诉理由，双全厂没有任何证据证明。综上，请求驳回上诉，维持原判。

双全厂向一审法院起诉请求：1.判令杰斯特公司赔偿双全厂搬迁损失351946元；2.判令杰斯特公司赔偿双全厂自建房屋征收补偿218270元；3.判令杰斯特公司赔偿双全厂搭建的彩钢板棚1800元；4.判令杰斯特公司赔偿双全厂停产停业损失补偿625854元；5.判令杰斯特公司赔偿双全厂搬迁奖励费78232元；6.判令杰斯特公司赔偿双全厂漏评项目损失8万元。上述合计1356102元。

一审法院认定事实如下：2013年10月31日，杰斯特公司与双全厂签订《厂房租赁合同》一份，约定杰斯特公司将坐落于无锡市锡山区××镇××村厂房出租给双全厂使用，租赁期限自2013年11月12日至2018年11月11日，年租金46800元等。同时，双方另签订《厂房租赁合同》一份，载明厂房面积为1934.5平方米，办公区域为180平方米、仓库部分为197.28平方米；租赁期间，双全厂可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏房屋结构，装修费用由双全厂承担。庭审中，双方确认，上述房屋实际坐落于无锡市锡山区××路××号，租金标准为355200元／年。合同签订后，杰斯特公司即向双全厂交付本案所涉房屋，双全厂即进行装修使用。

2018年3月6日，云林街道向杰斯特公司发送《通知》一份，载明：“因建设需要，根据《2018年开发区拆迁清点计划》（锡开委【2018】2号）的通知，你单位列入清点范围，望你单位接本通知后妥善处理相关事宜。”

2019年8月2日，云林街道与杰斯特公司签订《非住宅征收补偿协议书》一份，约定因城区改造建设需要，征收杰斯特公司坐落于××路××号××街道××路××号房屋，应得房屋征收补偿款合计34727746元。具体包括如下几个方面补偿：1.房屋评估：有证房屋15121912元，无证房屋534414元，简易房屋79624元，装潢及附属物3239676元，设备搬迁费1505471元，合计20481097元；2.停产停业损失合计2194713元；3.无证房屋综合费用274000元；4.搬迁奖励费274339元；5.土地补偿11503597元。同时约定，在2019年12月31日前，杰斯特公司应将被征收房屋腾空搬离，并将土地证、房产证注销之后交由云林街道验收。

上述协议签订后，云林街道又向杰斯特公司发送《告知书》一份，载明杰斯特公司已经签订拆迁协议，应严格遵守以下几点：“1.不得随意破坏房屋建筑、装修和附属物。2.不可搬迁设备不得自行处置，若将不可搬迁设备自行处置，将在拆迁补偿款中依据赔偿标准进行扣除。3.补偿款到位50%以后，立即至供电、供水、供气等部门办理停用手续。4.补偿款到位50%以后，希贵单位根据协议规定日期内搬迁，若贵单位没有在协议规定期间内腾空搬离，每延期一天扣除补偿总额的千分之十作为违约金。5.补偿款到位50%以后，希贵单位将土地证、房产证注销之后交由云林街道拆迁安置办公室验收。”2020年1月7日，云林街道向杰斯特公司发送《限期搬迁通知书》一份，载明：“根据征收补偿协议，贵单位应于2019年12月31日前腾空搬离，但贵单位至今未腾空搬离。今通知贵单位于2020年1月15日前腾空搬离，逾期未搬离将承担反租金0.55元/平方米/天。”

由于双全厂与杰斯特公司就拆迁补偿款的分配一直未达成一致意见，合同到期后，双全厂未按约搬出本案所涉房屋。审理中，杰斯特公司认可该房屋在2020年5月19日左右停止了水电供应。双全厂认可其之后于停水电当月搬离了本案所涉房屋，但尚有部分物品仍在房屋中。2020年8月5日，双全厂搬走了剩余物品后，与杰斯特公司进行了最终交接。

关于拆迁补偿，双全厂主张如下款项：1.搬迁损失合计351946元。杰斯特公司认为，双全厂主张金额中的电缆三项54004元、12948元、96935元，合计163887元，在评估报告中标注的是“春江东路”厂区，与本案所涉厂区无关。本案所涉厂区的电缆在双全厂最终返还房屋时已经全部被剪断并丢失，拆迁公司计价26000元，杰斯特公司已全部折价赔偿，故其不应再向双全厂支付该款。此外，电柜5个和办公室一楼的电脑监控系统在双全厂最终返还房屋时也已丢失，拆迁公司分别计价24000元和19231元，其最终折价赔偿的款项也应当从上述赔偿总额中扣除。2.自建房屋征收补偿218270元。杰斯特公司认为，J4、J5房屋是利用其原有墙体建造，且在双全厂交还房屋时，彩钢板已经灭失，拆迁公司计价10000元；W8房屋里面原来就有房间，后来双全厂在外面加盖了彩钢板，把房间覆盖在里面，故相应款项应当扣除。对J3房屋的补偿款没有异议。3.彩钢板棚1800元。杰斯特公司没有异议。4.停产停业损失补偿625854元；5.搬迁奖励费78232元；6.赔偿漏评项目损失合计8万元。上述三项，杰斯特公司均不予认可。此外，杰斯特公司主张，双全厂交还房屋时，该厂区内由杰斯特公司实际安装建造的铁艺栏杆、门窗、二楼电脑监控系统等也均有不同程度缺损，相应损失均应由双全厂承担。

江苏海泰建筑工程有限公司（即上述拆迁公司）出具《园建路1号缺失明细》一份，载明因拆迁评估物品缺失，杰斯特公司应赔偿金额合计125747元。审理中，杰斯特公司陈述其实际赔偿江苏海泰建筑工程有限公司100000元，并附转账流水等予以佐证，故其同意实际缺失赔偿金额按照《园建路1号缺失明细》载明的赔偿金额的79.52%计算。

一审法院认为：双方对彩钢板棚1800元补偿均无异议，法院予以确认。本案的争议焦点为：一、搬迁损失中涉及电缆（含电缆附属设施）的三项合计163887元是否属于双全厂所有；二、双全厂的自建厂房征收补偿中是否应当扣除杰斯特公司主张的墙体、房间等，如何扣除；三、停产停业补偿以及搬迁奖励费是否应当向双全厂支付；四、双全厂主张的漏评项目是否实际存在，是否应当由杰斯特公司赔偿，金额如何确定；五、杰斯特公司主张的其所安装搭设的装修（含门窗、电脑、栏杆等）缺损是否应当由双全厂赔偿，金额如何确定。

关于争议焦点一，双全厂主张，评估报告中的电缆（含电缆附属设施）三项合计163887元虽标明为“春江东路”厂区，但实际系属于其安装在本案所涉园建路厂区的电缆，其作为生产企业，不可能不使用电缆，而在评估报告中并未明确列明归属于园建路厂区的电缆赔偿，故上述三项赔偿项目经推测应归其所有。法院认为，该三项赔偿项目明确标注为“春江东路”，双全厂所举证据尚不足以证明该部分电缆实际系其安装在园建路厂区的电缆及附属设施。但是，双全厂作为生产企业，需要使用电缆，亦属合理，《园建路1号缺失明细》中也明确载明车间电缆缺失，从侧面亦可证明，园建路厂区应当是存在电缆的。可见，园建路厂区的电缆项目在评估时可能存在漏评或者与春江东路厂区的电缆项目混同的情况。经查，本案所涉租赁合同至2018年11月11日到期，拆迁工作刚启动时，合同尚未到期，但2019年8月2日签订拆迁协议时，租赁合同早已到期，故拆迁工作并未影响本案所涉租赁合同的实际履行。双方在租赁合同中，对合同到期后的装修归属未进行明确约定，所以原则上杰斯特公司作为房东，在合同到期后无需赔偿双全厂装修损失。然而，本案厂房恰逢拆迁，如杰斯特公司确因双全厂的装修实际获益，相应的获益部分也应当适当补偿双全厂，但是否获益及获益的具体金额，相应的举证责任应由双全厂承担。本案中，双全厂所举证据不足以证明其主张的电缆赔偿金额，故该部分诉讼请求，法院不予支持。同时，杰斯特公司主张的缺失扣除电缆部分，由于双全厂的赔偿项目中本身就不包含电缆，故亦不应扣除。同理，双全厂主张的5个电柜和一楼的电脑监控，由于缺失导致杰斯特公司向拆迁公司赔偿的款项经折算为34377元应予扣除。综上，双全厂搬迁损失合计153682元（351946元-163887元-34377元）。

关于争议焦点二，杰斯特公司辩称，J4、J5房屋是利用其原有墙体建造，W8房屋里面原来就有房间，但从其提供的照片中并不能明确体现上述辩称意见，且该部分之所以可以作为房屋进行拆迁评估，也是因为后续的搭建行为，与墙体本身无直接关联，故相关拆迁评估款项应归双全厂所有。但是J5房屋在双全厂占有使用期间产生了缺损，杰斯特公司因此向拆迁公司赔偿的款项应由双全厂赔偿，经折算为7952元。其余部分，杰斯特公司无异议，故经计算，双全厂自建房屋补偿合计210318元（218270元-7952元）。

关于争议焦点三，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，杰斯特公司将涉案厂房出租给双全厂使用，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行相应的合同义务。根据合同约定，2018年11月11日，合同已经到期，但拆迁协议尚未签订，故本案所涉拆迁并未影响双全厂可预期的经营损失，故双全厂主张停产停业补偿无事实与法律依据，法院不予支持。关于搬迁奖励，双全厂并未在拆迁协议规定的时间内迁出本案所涉厂房，且根据租赁合同，其应当迁出厂房的时间亦早于拆迁协议规定的时间，故其主张该部分损失，法院亦不予支持。

关于争议焦点四，双全厂主张存在漏评，但未举证证明具体的范围和金额，且是否漏评与杰斯特公司无关，同时，租赁合同也已经在拆迁之前到期，故该部分主张，法院不予支持。

关于争议焦点五，杰斯特公司主张的缺失部分均系其自行安装搭设部分，其与双全厂的租赁合同早已到期，相应的保管义务应为其自身，且其所举证据亦不足以证明缺失系对方公司过错的导致，故该部分损失应由其自身承担。

综上，杰斯特公司应向双全厂支付搬迁损失153682元、自建房屋补偿210318元、彩钢板棚1800元，合计365800元。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，作出判决：一、杰斯特公司于判决发生法律效力之日起十日内向双全厂支付搬迁损失153682元、自建房屋补偿210318元、彩钢板棚1800元，合计365800元；二、驳回双全厂的其他诉讼请求。一审案件受理费17005元、保全费5000元，合计22005元，由双全厂负担16069元，由杰斯特公司负担5936元（该款已由双全厂预交，杰斯特公司应于判决发生法律效力之日起十日内直接给付双全厂）。

二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。

二审中，双全厂陈述：案涉房屋于2020年5月停止水电供应后，其就搬走了，当时还有几台设备在里面，2020年8月搬离时里面有很多东西都被偷走了。杰斯特公司陈述：双全厂2020年8月搬离时，其和拆迁公司都去现场拍照的，缺少东西的材料连同照片一并发给了双全厂。

二审另查明，锡山法院于2020年5月18日立案受理原告杰斯特公司诉被告双全厂诉租赁合同纠纷一案，杰斯特公司要求判令双全厂支付占有使用费、水电费及赔偿损失。锡山法院于2021年5月12日作出（2020）苏0205民初2120号判决，载明“由于双全公司与杰斯特公司就拆迁补偿款的分配一直未达成一致意见，合同到期后，双全公司未按约搬出本案所涉房屋”，并判决双全厂向杰斯特公司支付房屋占有使用费345333元、水电费25009元。该判决已生效。

本院认为：双全厂与杰斯特公司的租赁合同于2018年11月11日到期后，双方因拆迁补偿发生矛盾，故双全厂并未搬离案涉房屋，杰斯特公司在另案中主张的系占有使用费，而非租金，故双全厂主张租赁期限届满后双方成立不定期租赁关系依据不足，本院不予采信。自2018年11月12日起双全厂占有使用案涉房屋没有合法事由，拆迁补偿协议签订于2019年8月2日，双全厂以在案涉房屋中经营为由主张停产停业损失补偿及搬迁奖励于法无据，本院不予支持。至于杰斯特公司是否有权获得停产停业损失补偿及搬迁奖励，系其与云林街道之间的关系，与双全厂无关。

关于电缆（含电缆附属设施），评估报告中标明为“春江东路”厂区，双全厂并无证据证明评估报告将“园建路”厂区的电缆并入“春江东路”厂区，一审法院仅是认为存在漏评或混同的可能性，并未作出相关认定，本案亦存在评估时“园建路”厂区的电缆丢失的可能；无论是何种情况，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，承租人经出租人同意装饰装修，在当事人没有特别约定的情况下，租赁期限届满后，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，故本案中的电缆（含电缆附属设施）163887元不属于双全厂的搬迁损失。拆迁评估时缺失的门窗、栏杆、电脑监控系统等，由于案涉房屋一直由双全厂占有使用，故双全厂负有保管之责，现双全厂主张并非其原因导致缺失，应当举证证明，否则应承担相应责任。

综上所述，双全厂的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13703元，由上诉人双全厂负担。

本判决为终审判决。