租赁合同纠纷民事二审判决书

外海南山村委会上诉请求：1.撤销一审判决；2.外海南山村委会与鸿兴电器厂于2003年12月17日签订的《土地租约合同》的民事法律行为无效；3.终止外海南山村委会与鸿兴电器厂关于南山避雨亭后面的6亩多土地租赁合同关系，由外海南山村委会收回出租的土地。事实和理由：一、一审认定事实不清、适用法律错误。农民集体所有的《集体土地所有权证》在关于土地用途方面如果没有特别界定，该集体土地就是农业或林业用地的性质。本案中，不论是江门市江海区外海低压电器厂（以下简称外海电器厂）还是鸿兴电器厂，在《土地租约合同》之后，均没有依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，向相关部门申请或申请未获批准建设占用土地，强行侵占外海南山村委会的6亩多农业用地（至少是在合同签订时仍属于农业用地）私自进行厂房建设。鸿兴电器厂之后又将该6亩多农业用地以高于外海南山村委会出租价格0.09元/㎡/月（277784元÷61.5年÷12个月/年÷4000平方米）转租给江海区怡盛建材贸易部出租价格5.75元/㎡/月（23000元/月÷4000平方米），以高于出租价格64倍的价格牟取暴利，鸿兴电器厂的行为严重违反土地管理法规，非法转让土地使用权，侵犯了国家的土地管理秩序，其行为已构成非法转让土地使用权罪，可是一审判决把鸿兴电器厂的不法行为给合法化了。二、一审判决认定《土地租约合同》约定的租赁期限超过二十年部分无效，外海南山村委会对此无异议。三、关于租赁期限的起算时间问题。首先，外海南山村委会为了证明《土地租约合同》应当从第一次签订合同的1992年6月6日起计算租赁期限，在起诉时向一审法院提交的五张收据和证明，鸿兴电器厂在应诉过程中也提交了该份证据。其中，双方均提供了关于陈德超购地款57784元的收据。该购地款57784元是由两张收据组成，一张是1992年6月27日由外海南山村委会开给陈德超的预付租地、填土彻石工程预付款25000元整；另一张是1992年7月22日由外海南山村委会开给陈德超的预付租地、填土彻石工程款32784元整；这说明了外海南山村委会的6亩多的农田已经不再是农田了，是被陈德超填土彻石已经“三通一平”的地块了。其次，从鸿兴电器厂在一审中提交的五张由外海建委于1992年11月4日开给外海电器厂总称为报建费3008.2元的收据可知，鸿兴电器厂正在进行厂房建设，还专门请了南山施工队进行施工。再次，外海南山村委会向一审法院补充提交鸿兴电器厂在承租的土地上申请成立该厂的《企业登记资料》和经营场地证明。上述证据和事实，完全可以证明鸿兴电器厂是在1992年6月6日合同签订时，就已经对出租的6亩多的农田进行了填土彻石、“三通一平”和厂房建设了。四、关于2003年12月17日签订的《土地租约合同》效力问题。（一）1992年6月6日签订的《土地租约合同》和2003年12月17日签订的《土地租约合同》的主体不同，根据民事法律规定，应当先与外海电器厂签订一份终止合同，结清双方租赁期间的租金，然后再与鸿兴电器厂重新签订一份新的租赁合同。而不是简单地将两份合同合二为一，在第一份出租合同履行了十一年半之久后，再次重新计算五十年。作为外海南山村委会代表的伍润晃在未经班子讨论或未经村民代表会议就一个人作出严重损害全体村民利益的违法行为，作为合同见证方的江门市江海区外海镇法律服务所居然还出具《见证书》。这其中没有任何问话笔录，对合同前因后果不进行细问，也没有进行合同实体审查，这实际是助纣为虐。（二）2003年12月17日重新与新的民事主体签订新的租赁合同，不增加一分钱租金，租赁期限延长11年半，极大地伤害了村民的利益，江门市江海区外海镇法律服务所出具《见证书》时，没有征询村民的意见，没有核实是否有恶意串通、损害集体或者村民利益的违法行为。外海南山村委会的前任班子成员在未经村民会议、村民代表会议讨论决定或未得到村民代表会议特别授权所进行的违法行为，对于南山村民显失公平，严重损害了南山村集体利益，将农田租赁给鸿兴电器厂办厂，属于严重违反了《土地管理法》第六十三条、《村民委员会组织法》第二十四条第（六）项规定和《合同法》第二百一十四条的强制性规定，属于无效的民事法律行为，依法应当撤销。

鸿兴电器厂辩称，一、一审判决认定事实正确，外海南山村委会称一审判决认定事实错误没有依据。《集体土地所有权证》反映的是该证所登记的土地55.1858公顷的土地属于外海南山村委会所有，但据此认为相关土地是农业或林业用地的性质是没有依据的，而事实上涉案土地及周围的土地是规划用作工业用途的。二、关于租赁期限的起算时间问题。本案的证据证明，外海南山村委会与外海电器厂签订租赁协议后，由于外海南山村委会的原因，1992年6月至2003年12月31日期间，外海南山村委会一直没有将租赁的土地交给鸿兴电器厂使用，直到2004年1月，双方重新签订《土地租约合同》后，外海南山村委会用另外一块相同面积的土地（即南山石场5号地）置换给鸿兴电器厂使用，前期合同无法履行的过错完全在外海南山村委会一方。因此，一审判决认定《土地租约合同》的租赁期限从2004年1月1日起算是正确的。三、关于租赁期限的问题。《合同法》是1999年10月1日起施行，《合同法》实施前的法律、行政法规对租赁合同的期限未作禁止性或限制性规定的，当事人均可以对租期进行自由约定。根据“法无禁止即为自由”的私法自治原则，双方于1992年6月签订租期50年的租赁合同，并不违反当时的法律、行政法规的规定。而2003年12月17日签订的《土地租约合同》，是确认1992年租约的基础上对原租约的变更，应受法律保护。一审判决根据《合同法》第二百一十四条第一款的规定，认定本案《土地租约合同》超过20年的部分无效。由于鸿兴电器厂已对租赁的地块按租期50年的计划进行了投入建设，如果本案认定超过20年的部分无效，则外海南山村委会应对于无效的部分承担相应的责任，对于无效部分给鸿兴电器厂造成的投资损失应予以赔偿，鸿兴电器厂保留要求外海南山村委会赔偿损失的权利。四、当年外海南山村委会出租涉案土地给鸿兴电器厂时，外海南山村委会所出租的土地并不只是单独出租给鸿兴电器厂，鸿兴电器厂只是承租其中一块土地，鸿兴电器厂认为外海南山村委会基于发展经济需要出租土地是经外海南山村委会村民代表讨论决定的。五、对于是否违反法律、行政法规效力性强制性规定的问题。首先，《村民委员会组织法》第二十四条第（六）项是关于宅基地使用方案的规定，与本案的土地作为集体建设用地使用方案不同；其次，《村民委员会组织法》第二十四条规定了村民委员会的民主议定原则，即涉及村民利益的重大事项，应当经村民会议讨论决定方可办理，但该条同时规定，村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。本案租赁合同即使未经村民会议授权，也并不导致双方签订的《土地租约合同》无效，因为《村民委员会组织法》第二十四条并未直接规定违反该强制性规定将导致合同无效，违反该强制性规定也并不必然损害国家和社会公共利益，因此，该条强制性规定当属管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定。再次，双方签订《土地租约合同》后，已经履行了十五年，外海南山村委会一直没有对合同的效力提出异议，新的村两委上任时，刚开始也仅认为合同约定的租金过低。而是否履行民主议定程序，为外海南山村委会的份内之事，外海南山村委会没有遵守民主议定原则，系外海南山村委会违反法律的强制性规定，以违反民主议定原则为由宣告合同无效，有碍交易的稳定性和安全性，也容易使违法一方从自己的违法行为中受益，显然违背立法本意和法律的公平原则。

外海南山村委会向一审法院起诉请求：一、确认外海南山村委会、鸿兴电器厂于2003年12月17日签订的《土地租约合同》无效；二、终止外海南山村委会、鸿兴电器厂关于南山避雨亭后面的6亩土地租赁合同关系，由外海南山村委会收回出租的土地。

一审法院判决：驳回外海南山村委会的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5466元，减半收取计2733元，由外海南山村委会负担。

二审中，各方当事人均未提交新证据。

一审查明的基本事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审中仅针对外海南山村委会的上诉请求范围进行审查，对于各方当事人未提出上诉的问题不予审查。本案二审期间争议焦点为：1.双方于2003年12月17日签订的《土地租约合同》效力问题；2.20年租赁期限的起算点。本院具体分析如下：

关于第一个争议焦点。首先，对于涉案土地的性质。外海南山村委会主张在《集体土地所有权证》关于土地用途没有特别界定的，应认定为农业或林业用地的性质。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，涉案土地的性质应以不动产权属证书上记载的内容为准。根据《集体土地所有权证》〔地号为440704005012JA00001，不动产权证号为江集有（2012）第300160号〕记载的内容，包括涉案土地在内的55.1858公顷属江门市江海区外海街道办事处南山股份合作经济联合社农民集体所有，其中在地类面积项下全部划上了斜线，可知该《集体土地所有权证》并未对该55.1858公顷土地的性质进行明确界定，外海南山村委会亦未能提供证据证明涉案土地的性质，故一审法院认定该土地登记信息并未对土地用途作出界定，并无不当，本院予以确认。其次，对于2003年12月17日签订的《土地租约合同》是否违反法律法规强制性规定的问题。承前所述，土地登记信息并未对土地性质作出明确界定，因此出租该土地并未违反《中华人民共和国土地管理法》的有关规定。双方于2003年12月17日签订的《土地租约合同》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，且有第三方外海法律服务作为见证单位见证，该合同应认定为合法有效，双方均应依约履行。再次，对于外海南山村委会主张的《土地租约合同》未履行民主议定程序的问题。该合同签订于2003年，涉案合同的租金早在1992年6月至7月付清，鸿兴电器厂使用涉案土地后，多年来外海南山村委会均未提出过异议，且鸿兴电器厂将涉案土地转租给江海区怡盛建材贸易部时，江门市江海区外海街道办事处南山股份合作经济联合社还出具了《证明书》，同意鸿兴电器厂将南山石场五号地6亩多地转给江海区怡盛建材贸易部。上述事实表明，在本案诉讼之前，在《土地租约合同》签订后10余年间，外海南山村委会不仅没有对《土地租约合同》的签订提出异议，反而同意鸿兴电器厂的转租行为，现外海南山村委会以未经民主议定程序主张《土地租约合同》无效，不应得到支持。一审法院认定《土地租约合同》有效正确，本院予以确认。对于外海南山村委会主张《土地租约合同》无效并要求返还土地的上诉请求，理据不足，本院不予支持。

关于第二个争议焦点。双方对于《土地租约合同》的租赁期限为20年均无异议，本院予以确认。对于租赁期限的起算时间，外海南山村委会主张鸿兴电器厂已经于1992年6月6日实际占有合同约定的6亩土地，因此应从1992年6月起算；鸿兴电器厂则主张因外海南山村委会未实际交付该6亩土地，直至2004年1月1日才将置换的6亩土地交给鸿兴电器厂使用，因此应从2004年1月1日起算。本院对此认为，首先，2003年12月17日签订的《土地租约合同》中载明“原外海低压电器厂于1992年6月已付清租用土地使用权款项，由于种种因素原外海低压电器厂未能使用此地块。现由南山村民委员会于2004年1月1日将地块交付江海区鸿兴低压电器厂使用……”，再根据第二条“由于该地块南山村委会已出租其它用途，经甲乙双方协商同意在南山石场地块内重新划分同等亩数地块给乙方作工业用地使用”的内容，证明鸿兴电器厂2004年1月1日前并未使用1992年合同约定的6亩土地。其次，57784元的两张收据虽然有注明为“租地、填土砌石预付款”，但是该收据仅能证明陈德超向外海南山村委会交了预付款，并不足以证明鸿兴电器厂已经实际动工并占有该土地。故对于外海南山村委会的该项主张，证据不足，本院不予支持。一审法院确认《土地租约合同》租赁期限从2004年1月1日起算正确，本院予以维持。

综上所述，外海南山村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5466元，由江门市江海区外海街道南山村民委员会负担。

本判决为终审判决。