房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

2021年5月，万方西单公司向本院提出诉讼请求：1.判令中晟万方公司、中互晟嘉公司向万方西单公司支付拖欠的2020年5月至7月期间的租金643 517.29元、管理费210 000元、物业费13 486.5元，合计人民币867 003.79元；2.判令中晟万方公司、中互晟嘉公司向万方西单公司支付2021年2月至4月29日租金726 833.33元、管理费311500元、物业费13 336.65元，合计人民币1 051

669.98元；3.判令中晟万方公司、中互晟嘉公司向万方西单公司支付2020年至2021年度取暖费人民币139860元；4.判令中晟万方公司、中互晟嘉公司支付2020年5月至7月期间的欠款人民币867

003.79元部分违约金（以2020年5月租金、物业费158 012.79元为基数，自2020年5月1日起至实际付清之日止，按日万分之二点一计算；以2020年6月租金、管理费、物业费354495.5元，自2020年6月1日起至实际付清之日止，按日万分之二点一计算；以2020年7月租金、管理费、物业费354 495.5元，自2020年7月1日起至实际付清之日止，按日万分之二点一计算）；5.判令中晟万方公司、中互晟嘉公司支付2021年2月至4月29日期间的欠款人民币1 051 669.98元及2020年至2021年度取暖费139 860元部分的违约金（以2021年2月租金、管理费、物业费354 495.5元为基数，自2021年2月1日起至实际付清之日止，按日千分之一计算；以2021年3月租金、管理费、物业费354

495.5元为基数，自2021年3月1日起至实际付清之日止，按日千分之一计算；以2021年4月1日至4月29日租金、管理费、物业费342 678.98元为基数，自2021年4月1日起至实际付清之日止，按日千分之一计算；以2020年至2021年度取暖费139860元为基数，自2020年11月2日起至实际付清之日止，按日千分之一计算）；6.判令晟嘉亨隆公司就上述第1项至第5项诉讼请求，向万方西单公司承担连带清偿责任。事实与理由：2017年6月22日，万方西单公司与中互晟嘉公司签署了《房屋租赁合同》，由中互晟嘉公司承租位于北京市西城区××用于电影院经营，租期自2017年6月22日起至2032年6月21日止，万方西单公司给予中互晟嘉公司3个月免租期（自2017年7月1日至2017年9月30日），免租期内免交租金及管理费，但其他费用应缴纳。合同约定2017年7月1日至2021年6月30日期间租金为350 000元/月、管理费为150 000元/月、物业费为4495.5元/月，中互晟嘉公司应于下一收费月度的起租日前十天内，向万方西单公司缴纳下一个收费月度的租金、管理费和物业费；取暖费每年139 860元，于每年11月1日前缴纳；逾期未缴纳款项的，以未付款项的0.1%每日向万方西单公司支付滞纳金。合同签订后，万方西单公司于2017年6月30日向中互晟嘉公司移交了租赁场地，由中互晟嘉公司进行使用。中互晟嘉公司于2017年11月16日在本案所涉租赁场地注册成立了其全资子公司中晟万方公司。2018年1月23日万方西单公司与中晟万方公司、中互晟嘉公司签署了《主体变更补充协议》，约定《房屋租赁合同》项下的承租方由中互晟嘉公司变更为中晟万方公司，且中互晟嘉公司自补充协议签订生效之日起继续承担原《房屋租赁合同》中的全部权利义务。自此，该租赁场地由中晟万方公司使用，中互晟嘉公司与中晟万方公司共同向万方西单公司承担合同义务。2018年3月15日，中晟万方公司致函万方西单公司，申请自2018年3月17日开始试营业，此后，中晟万方公司一直处于正常营业状态。合同履行期间内，因中晟万方公司、中互晟嘉公司拖欠万方西单公司租金等费用，经三方协商于2019年6月29日签订了《和解协议》，并将2019年6月1日至2025年6月30日期间租金、管理费变更为先行每月交纳租金245 000元、管理费105 000元，待一整个租赁年度结束后10日内，万方西单公司核对中晟万方公司的经营情况，租赁年度收入不超过1500万元，则万方西单公司不再加收租金，若超过1500万元的，则中晟万方公司应按照租金269 500元/月、管理费115 500元/月的标准补足。且，晟嘉亨隆公司与万方西单公司于2019年7月9日签订了《担保协议》，由晟嘉亨隆公司就2019年6月1日至2032年6月21日期间中晟万方公司、中互晟嘉公司未按合同履行义务的，向万方西单公司提供连带责任保证。2020年因为新型冠状病毒疫情，万方西单公司积极响应国家和地方政府政策，为中晟万方公司免除了2020年2月至4月期间的房屋租金、管理费、物业费，但中晟万方公司仍拖欠万方西单公司2020年5月至7月期间的租金、管理费、物业费共计867 003.79元未支付；经过双方协商，于2021年1月15日签订了《还款协议书》，约定中晟万方公司在2021年度内分期偿还，但若有任何一笔款项未能按期偿还的，万方西单公司有权要求中晟万方公司偿还剩余全部欠款并应从自始拖欠租金等费用之日起按每日万分之二点一计算违约金，至实际偿还之日。此后，中晟万方公司不仅没有按期偿还欠款，还继续拖欠2021年2月以后的租金、管理费、物业费达100余万元。万方西单公司多次向中晟万方公司、中互晟嘉公司以发函等方式催要，且在2021年3月15日向晟嘉亨隆公司发送《履约担保告知函》，但始终均没有偿还任何款项。万方西单公司为维护自身利益、减少损失，根据法律规定及合同约定，于2021年4月29日向中晟万方公司发送了《解约函》，解除了《房屋租赁合同》及补充协议。综上，中晟万方公司、中互晟嘉公司除应向万方西单公司偿还上述全部欠款外，还应按照合同第八条及《还款协议书》第三条的约定，分别按照不同的标准（日0.1%、日万分之二点一）向万方西单公司支付滞纳金、违约金，且晟嘉亨隆公司应对相关欠款、滞纳金、违约金承担连带清偿责任。

中互晟嘉公司辩称，不同意万方西单公司的诉讼请求。一、万方西单公司并非租赁场地的所有权人，也未获得转租许可。万方西单公司属于无权代理人，与中互晟嘉公司签订《房屋租赁合同》，属无效合同，故此并未适格主体。二、《主体变更协议》约定中晟万方公司承担原中互晟嘉公司《房屋租赁合同》中的权利义务，但此后多次通过起诉、胁迫等方式迫使中互晟嘉公司签署协议，承担原本只需要中晟万方公司承担的义务。相关协议应属无效。三、万方西单公司提交证据时仅提交回函，并未提交发函，是可以推定发函中涉及对万方西单公司不利，其故意欺骗法庭。四、万方西单公司已通过《解约函》提出与中互晟嘉公司解除合同，但其并未在起诉中提出解除合同的诉讼请求。万方西单公司通过《停电告知函》明确于2021年3月26日停止供电，导致中互晟嘉公司到目前为止仍无法营业。另，如法院认定违约，申请违约金酌减。

中晟万方公司、晟嘉亨隆公司未到庭应诉。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2017年6月22日，万方西单公司（出租人、甲方）与中互晟嘉公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：由乙方承租位于北京市西城区××（建筑面积约3330平方米）；租赁期限为2017年6月22日至2032年6月21日；2017年7月1日至2021年6月30日租金每月350 000元、管理费每月150 000元，2021年7月1日至2025年6月30日租金每月385 000元、管理费165000元，第9年至15年租金较上一个缴费期递增10%，管理费等费用也相应递增10%；物业费收费标准为每月每平米1.35元，即每月支付4495.5元，水费收费标准为9.8元/吨，电费1.5元/度，乙方也可以选择智能电表预存电费，按照政府相关部门统一的峰、谷、平电价计量消费，乙方应按照实际使用电费的0.5%向甲方支付线路损耗费；取暖费每平米42元，每年合计139 860元，如遇国家调整价格，以调整后价格为准；租金、管理费及物业费等按月支付，按月计收的款项不足一个月的部分每月按30天折算成日租金费用计算，乙方应在下一个收费月度的起租日前10天内，向甲方缴纳下一个收费月度的租金，取暖费应于每年11月1日前缴纳；若租金或乙方所应支付的其它费用没有依本合同所指定的方式及时间支付，则乙方应按到期未缴付费用总额的0.1%按日支付滞纳金，该滞纳金自到期日的次日起逐日计算至实际还款日止（应缴付日及实际还款日均计算在内）。

后，万方西单公司（甲方）、中互晟嘉公司（乙方）与中晟万方公司（丙方）就《房屋租赁合同》签订《主体变更补充协议》，约定：一、甲乙丙三方明确，本补充协议所致的房屋租赁合同除包括双方签署《房屋租赁合同》外，还包括该合同的相关附件、所有补充协议和双方签字确认的来往函件；二、甲乙丙三方明确，自本补充协议签订生效之日起，原《房屋租赁合同》项下承租方即乙方变更为丙方，丙方自本补充协议签订生效之日起乙方继续承担原《房屋租赁合同》中全部的权利义务；三、本补充协议与原《房屋租赁合同》约定不一致的，以本补充协议为准，本补充协议未做约定的，以原《房屋租赁合同》约定为准。

2019年6月29日，万方西单公司（甲方、出租人）、中晟万方公司（乙方、承租人）与中互晟嘉公司（丙方）签订《和解协议》，约定：协议各方一致同意，在乙方、丙方能够如期、足额按本协议第二条约定支付完成全部应付款项的前提下，甲方愿意对乙方提出的在未来合同期内经济效益提升存在较大难度的问题予以体谅，并同意将2019年至2032年期间的租金及管理费调整收取标准，即2019年6月1日至2025年6月30日期间租金调整为每月269 500元，管理费调整为每月115 500元，物业费标准按原合同约定不变，2019年6月1日至2025年6月30日期间乙方先行按照每月租金245 000元、管理费105 000元缴纳，在一个租赁年度结束后10日内，乙方提供全部财务收入账户及凭证配合甲方核查，如确认总营业收入未达到1500万元，乙方无需再缴纳与应缴纳款项的差额，若收入达到或超过1500万元，乙方及丙方应在收到甲方复核确认通知书10日内将差额部分补足。

2019年7月9日，万方西单公司（甲方、出租人）、中晟万方公司（乙方、承租人）、中互晟嘉公司（丙方）、晟嘉亨隆公司（丁方）签订《担保协议》，约定：为保障乙方、丙方2019年6月1日至2032年6月21日期间如期履行合同义务，丁方愿意作为乙方、丙方的履约保证人，一、丁方自愿作为乙方、丙方的履约保证人，就2019年6月1日至2032年6月21日期间乙方、丙方未按照原合同、《和解协议》约定的时间向甲方履行合同义务的，向甲方提供连带责任保证；二、丁方保证期间为自本协议生效之日起至主合同约定的乙方、丙方应向甲方履约日期届满之日起二年；甲乙丙三方协议变更主合同履约期限的，经丁方书面同意后，保证期间按变更后的日期做调整，未经丁方书面同意的，丁方仍按本协议约定的保证期间内承担连带保证责任；三、甲方要求丁方承担连带保证责任，应提前7个工作日书面通知丁方，丁方应按照甲方发送通知要求按期履行连带保证责任；四、甲乙丙三方协议变更主合同内容的，应征得丁方同意，未经丁方同意的，若减轻乙方、丙方债务的，丁方仍应对变更后的合同承担连带保证责任，若加重乙方、丙方债务的，丁方对加重的部分不承担保证责任。

2021年1月15日，万方西单公司（甲方、出租人）与中晟万方公司（乙方、承租人）签订《还款协议书》，约定：一、乙方自愿将甲方为其抵减的2020年1月24日至1月31日期间的租金和管理费共计91482.71元，转作2020年5月租金的一部分支付给甲方，截止本协议签订之日乙方尚欠甲方2020年5月至7月租金、物业费、管理费共计867 003.79元；二、2020年5月剩余欠缴费用158 012.79元、6月欠缴费用354

495.5元、7月欠缴费用354 495.5元，共计867 003.79元，由乙方在2021年1月至2021年12月平均分摊，乙方于2021年每月20日前向甲方支付欠缴费用72250.32元及本月度固定应缴费用354 495.5元，即乙方应于2021年1月至12月，每月20日前向甲方缴纳426 745.82元；三、乙方未按照本协议第二条约定时间按期付款的，从违约之日起按未偿还金额的每日万分之二点一向甲方支付逾期付款违约金，如果乙方在还款过程中，有其中任何一期欠款未按时或未足额支付，则甲方有权立即要求乙方就剩余各期全部欠款一并向甲方支付，并且乙方还应从自始拖欠租金等费用之日起至实际还款之日止，按每日万分之二点一向甲方支付违约金；四、本还款协议系甲乙双方于2017年6月22日签订的《房屋租赁合同》之补充，如《房屋租赁合同》于本协议约定的还款期限届满提前解除或终止的，则本协议中乙方尚未偿还的欠款应在《房屋租赁合同》解除或终止前向甲方偿还完毕，而本协议在乙方偿还全部欠款完毕后终止。

2021年3月19日，万方西单公司向中晟万方公司发送《停电告知函》，告知如不缴费将于3月26日停电。庭审中，万方西单公司自认于2021年3月30日停电。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中互晟嘉公司主张与万方西单公司签订相关合同无效，但其并未提供充分的法律依据，佐证相关合同违反法律、行政法规的效力性规定，所以本院以相关合同有效作为案件裁判的基础。结合当事人的诉讼请求，本案争议焦点主要为：2020年5月到7月相关费用的欠付金额及违约责任；2020年至2021年取暖费欠付金额及违约责任；2021年2月至2021年4月29日相关费用欠付金额及违约责任；中互晟嘉公司是否应承担共同责任及晟嘉亨隆公司应承担的担保责任应如何确定。

关于焦点一，2020年5月至7月的租金、管理费、物业费应按照合同约定支付，逾期支付时应承担违约责任。《房屋租赁合同》对租金、管理费、物业费（每月4495.5元）的数额都有约定，并约定款项支付时间为按月且在下一个月度的起租日前10日内支付，欠付时按照日千分之一标准支付违约金。合同主体变更后，万方西单公司与中晟万方公司、中互晟嘉公司于2019年6月29日签订《和解协议》调整了租金、管理费数额，明确物业费标准按原合同约定执行。2021年1月15日，万方西单公司与中晟万方公司签订《还款协议书》，约定就此前欠付租金、物业费、管理费调整支付方式及时间，并明确未按照调整后方式支付的，万方西单公司有权要求立即支付，同时中晟万方公司应按照欠付的情况从欠付之日至实际付清之日止，按日万分之二点一标准支付违约金。第一，万方西单公司主张的2020年5月欠付金额158012.79元、2020年6月欠付金额354 495.5元、2020年7月欠付金额354 495.5元，有《还款协议书》佐证，同时也不超出《和解协议》所约定之金额，2020年5月因扣除部分2020年1月24日至1月31日期间的管理费、租金，所以数额较2020年6月、2020年7月有所减少，该部分属于万方西单公司自认，本院不持异议。故此，上述金额合计867 003.79元，中晟万方公司应予以支付。第二，关于上述款项的欠付问题，中晟万方公司并未按照《还款协议书》履行，所以万方西单公司按照此前约定的方式主张，并无不可。一方面，支付时间为《房屋租赁合同》所约定，即按月且在下一个月度的起租日前10日内支付，现万方西单公司分别就2020年5月、6月、7月自相应月份的1日主张违约责任符合合同约定。另一方面，关于违约金标准问题，《房屋租赁合同》约定的标准为日千分之一，《还款协议书》约定标准为日万分之二点一，该标准有利于相对方，万方西单公司按照后一个标准主张并无不可，且考虑到万方西单公司多次对付款期限予以宽限，中晟万方公司并未按照约定履行，所以兼顾赔偿和惩罚，中互晟嘉公司申请对该违约金标准予以酌减，本院不予准许，支持万方西单公司该部分要求支付违约金的诉讼请求。

关于焦点二，应支付取暖费及承担未如期支付的违约责任。《房屋租赁合同》约定取暖费为每年139 860元，支付时间为每年11月1日前。此后主体变更，但并未调整取暖费数额及取暖费支付时间。故此，中晟万方公司应支付该笔取暖费。万方西单公司主张中晟万方公司应自2020年11月2日起至实际付清之日止承担违约责任，该主张有合同依据。就违约责任标准，万方西单公司主张按日千分之一标准计算，中晟万方公司未到庭发表意见但中互晟嘉公司申请酌减，结合此后双方调整的其他类型违约标准、万方西单公司因未支付款项的可能损失及中晟万方公司的过错程度，本院酌情调整该部分违约金标准为日万分之二点一，即中晟万方公司应支付违约金，违约金以139 860元为基数，自2020年11月2日起至实际付清之日止，按日万分之二点一计算。

关于焦点三，中晟万方公司应按使用情况支付相关费用。万方西单公司主张该部分租金、管理费、物业费的时间段为2021年2月至2021年4月29日，但其庭审中认可于2021年3月30日对租赁场地做出停电处置。上述期间内，相关合同并未解除，在无其他情况下，中晟万方公司应按照合同约定支付租金。但万方西单公司的停电行为将影响中晟万方公司对房屋的实际使用，所以中晟万方公司就万方西单公司主张部分仅应支付2月、3月分租金、物业费、管理费，即2月租金、管理费、物业费354 495.5元、3月租金、管理费、物业费354 495.5元，合计708 991元。结合应支付时间，中晟万方公司未按期支付，应承担违约责任，万方西单公司主张2月租金、管理费、物业费应自2021年2月1日起至实际付清之日止、3月租金、管理费、物业费应自2021年3月1日起至实际付清之日止，符合合同约定。关于该部分的违约金计算标准，万方西单公司主张日千分之一，中晟万方公司未到庭发表意见但中互晟嘉公司申请酌减，结合此后双方调整的其他类型违约标准、万方西单公司因未支付款项的可能损失及中晟万方公司的过错程度，本院酌情调整该部分违约金标准为日万分之二点一。

关于焦点四，中互晟嘉公司应承担共同责任，晟嘉亨隆公司应承担连带责任。《主体变更补充协议》将承租方由中互晟嘉公司变更为中晟万方公司，此后中互晟嘉公司应承担责任并无明确约定。但《和解协议》中明确将中互晟嘉公司列为与中晟万方公司一并承担责任的合同主体，中互晟嘉公司也盖章确认。故此，中互晟嘉公司应与中晟万方公司共同承担付款责任。根据《担保协议》，晟嘉亨隆公司明确作为中晟万方公司、中互晟嘉公司的履约保证人，就2019年6月1日至2032年6月21日期间中晟万方公司、中互晟嘉公司未按照原合同、《和解协议》约定的时间向万方西单公司履行合同义务的，向万方西单公司提供连带责任保证。上述合同付款责任及违约责任，并未加重晟嘉亨隆公司的保证责任，晟嘉亨隆公司应按照《担保协议》承担。

综上所述，万方西单公司诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国立法法》第九十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：

一、本判决生效后七日内，北京中晟万方影院管理有限公司、北京中互晟嘉文化发展有限公司向北京万方西单商场有限责任公司支付867 003.79元及违约金（以158 012.79元为基数，自2020年5月1日起至实际付清之日止，按日万分之二点一计算；以354 495.5元为基数，自2020年6月1日起至实际付清之日止，按日万分之二点一计算；以354 495.5元为基数，自2020年7月1日起至实际付清之日止，按日万分之二点一计算）；

二、本判决生效后七日内，北京中晟万方影院管理有限公司、北京中互晟嘉文化发展有限公司向北京万方西单商场有限责任公司支付139 860元及违约金（以139 860元为基数，自2020年11月2日起至实际付清之日止，按日万分之二点一计算）；

三、本判决生效后七日内，北京中晟万方影院管理有限公司、北京中互晟嘉文化发展有限公司向北京万方西单商场有限责任公司支付708 991元及违约金（以354 495.5元为基数，自2021年2月1日起至实际付清之日止，按日万分之二点一计算；以354 495.5元为基数，自2021年3月1日起至实际付清之日止，按日万分之二点一计算）；

四、天津晟嘉亨隆电影放映有限公司就上述部分承担连带责任；

五、驳回北京万方西单商场有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

保全费5000元，由北京中晟万方影院管理有限公司、北京中互晟嘉文化发展有限公司、天津晟嘉亨隆电影放映有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

案件受理费12 282元，由北京万方西单商场有限责任公司2045元，由北京中晟万方影院管理有限公司、北京中互晟嘉文化发展有限公司、天津晟嘉亨隆电影放映有限公司负担10 237元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。