商品房预售合同纠纷民事一审判决书

原告（反诉被告）朱**、林**向本院提出诉讼请求：1、被告（反诉原告）在判决生效之日起10天内将博白县房屋不动产权证【桂（2021）博白县不动产权第××号】交付给原告（反诉被告）；2、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付逾期办理产权登记的违约金69848元（违约金计算方式：以本金436006元为基数，按日万分之一计算，自2016年12月21日起暂计算至2021年5月10日，之后的违约金计算至原告（反诉被告）取得房屋不动产权证之日止。）；3、本案诉讼费、保全费由被告（反诉原告）负担。事实与理由：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2014年6月26日签订一份《商品房买卖合同》（预售），约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发建设的位于博白县。双方在合同中对于该商品房的基本情况、商品房的价款、商品房交付条件与交付手续、交付时间、面积差异处理方式、合同备案与房屋登记、双方违约责任以及争议解决方式等均进行明确的约定。合同签订后，原告（反诉被告）即按约定向被告支付购房款，按照合同约定，被告（反诉原告）应在2014年12月31日前向原告（反诉被告）交付该商品房，被告（反诉原告）在该商品房交付之日起720日内为原告（反诉被告）办理该房的不动产权证，但是原告（反诉被告）至今仍未取得该房的不动产权证。按照合同约定，原告（反诉被告）未能在该商品房交付之日起720日内取得所有权证的，原告（反诉被告）有选择解除合同和不解除合同的权利，原告（反诉被告）不解除合同的，被告（反诉原告）应按合同约定向原告（反诉被告）支付违约金。被告（反诉原告）的违约行为给原告（反诉被告）造成持续的损失，双方在合同中约定的违约金明显过低，显失公平，依据相关法律规定，被告（反诉原告）应按照日万分之一，以原告（反诉被告）已支付的购房款为基数，向原告（反诉被告）支付逾期办证违约金。另，原告（反诉被告）在向被告购买该房时，是根据被告制作的广告宣传资料“户型鉴赏”，该“户型鉴赏＂明确允诺建筑面积约130.8平方米，赠送面积22.6平方米。并且对于相关赠送面积作出了显眼的标识，原告（反诉被告）是信赖被告的该允诺，才购买的涉案房屋。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为双方合同内容，被告交付给原告（反诉被告）的房屋面积在合同约定的范围内，原告（反诉被告）无需再补面积差的购房款，也不应支付违约金。

被告（反诉原告）美力坚公司辩称：1、原告（反诉被告）诉请在判决生效之日起10日内将涉案房屋的不动产权证交付给原告（反诉被告），没有依据，根据借款合同约定，该不动产权证在贷款期间由放贷人保管；2、原告（反诉被告）请求被告支付违约金没有事实依据，只有违约造成一方损失才能请求违约金。即使要支持违约金，也应按购房款的0.2%计算。本案房屋所有权证的办理涉及银行、住建部门、测绘部门、业主、不动产登记中心等诸多政府部门协调，本案被告（反诉原告）早已向相关部门申请办理，但因政府部门原因，没有及时办理，并非被告不办理，从去年年初开始，因为疫情各个行业受到影响，相应部门工作无法开展，包括申办不动产权证的所有审核、备案、以及材料的收集都需要一定的时间予以完成。涉案的商品房已经交付给业主使用，业主已对涉案房产装修入住、管理使用，根据房住不炒的政策，不会因为延时办理不动产权证造成任何的经济损失；3、原告（反诉被告）的诉请已经过了诉讼时效。被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付位于博白县房屋面积差价款41733.92元及违约金，违约金以房屋面积差价款为基数，从2018年11月3日起至付清之日止按一年期贷款市场报价利率计算；2、诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：案涉《商品房买卖合同》约定反诉被告所购商品房建筑面积为132.71平方米，产权面积与合同面积发生差异的，房屋的总价款按产权登记面积多还少补房屋面积差价款，出卖人应在得到测量面积结果后将测量结果通知买受人，买受人在接到通知后到出卖人处补交面积差价款，买受人不补交的，每逾期一日，应按应补交差价款万分之三支付违约金。2018年11月2日，博白县瑞达房地产测绘站测绘确认反诉被告所购房屋面积比合同约定多12.52平方米。2018年11月3日反诉原告通知反诉被告携带《商品房买卖合同》到金龙湾路口龙汇星城展示厅客服部进行面积校对并补交差异房款，其行为已构成违约，应按合同约定向反诉原告支付房屋面积差价款。原告（反诉被告）辩称，被告（反诉原告）的反诉没有事实依据与法律依据，请求法院依法驳回被告（反诉原告）的全部反诉请求。理由：1、经原告（反诉被告）核实，被告（反诉原告）交付给原告的涉案房屋的面积均在合同预订的面积范围内，被告（反诉原告）所提到的补面积差价款没有任何依据；2、关于赠送面积，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）售房时，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）提供的广告宣传资料“户型鉴赏”就赠送面积的说明和允诺赠送面积的位置具体确定，对于商品房买卖合同的订立有重大影响，应视为要约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被告（反诉原告）的该说明和允诺即使没有载入合同，也应视为双方合同的内容，被告（反诉原告）违约了也应当承担违约责任，并且关于赠送面积应视为合同内容这一事实，已经在被告起诉曹映秀再审申请案（2020）桂申4421号民事裁定书中由广西壮族自治区高级人民法院确认；3、原告（反诉被告）不存在应当补交面积差价款的事宜，所以被告（反诉原告）反诉违约金，无事实及法律依据。

综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：美力坚公司系经工商行政管理部门核准登记的有限责任公司，经营范围：房地产开发经营，房产物业管理。2014年6月26日，买受人朱**、林**与出卖人美力坚公司签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人开发建设的位于博白县，建筑面积130.8平方米；商品房价款按建筑面积计算，每平方米3333.38元，总价款436006元；产权登记面积与合同约定面积有差异的，以产权登记面积为准，每平方米价格保持不变，总价款按产权登记面积多还少补房屋面积差价款，不计利息；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要买受人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告（反诉被告）支付了购房款436006元给被告，涉案商品房已于2015年6月20日交付。另查明一，2019年3月21日，原告以及案涉小区部分业主向博白县住房城乡建设局提交书面材料，要求对被告未给业主办理房屋所有权证违约金等问题进行处理。另查明二，2014年7月9日，朱**、林**与中国建设银行股份有限公司博白县支行（以下简称建行博白支行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：朱**、林**向建行博白支行借款用于购买案涉房屋，并以案涉房屋为该笔贷款提供抵押担保，第十三条第三项约定借款人同意在办妥抵押物房屋权属证书后，办妥抵押登记前，将房屋权属证书及所持有的商品房买卖合同正本交由贷款人保管。案涉不动产权证在建行博白支行抵押，待原告（反诉被告）还清贷款再返还。案涉房屋取得了不动产权证，产权证书号：桂（2021）博白县不动产权第0000131号。另查明三，2019年3月11日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出通知，通知被告进行面积校对，按合同约定的面积条款金额多还少补，限2019年3月31日前付清。因原告（反诉被告）没有支付面积差价款，被告（反诉原告）提起了反诉。另查明四，被告（反诉原告）制作的亮亮国际·腾龙府小区3号楼2户型广告宣传资料中，标有“建筑面积约130.8㎡，赠送面积约22.6㎡，装修后面积约153.4㎡”，宣传资料上附户型图，户型图上标有尺寸，并用红、蓝两种着色区分“全赠送面积”、“半赠送面积”的位置。其中三个飘窗为全赠送面积，阳台、景观阳台、生活阳台、入户花园为半赠送面积。涉案《商品房买卖合同》附件二关于该商品房共用部位的具体说明：根据《房产测量规范》及国家现行的有关测绘的法律、法规；商品房合同约定的面积（建筑面积）=套内建筑面积+公摊建筑面积；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积。（公共部分与共用房屋分摊面积按房地产权属登记机关核定为准）。上述事实，有原告（反诉被告）提供的《商品房买卖合同》、发票、购房款交款凭证、涉案房产契税交税凭证、广告宣传资料户型鉴赏、博白县住房和城乡建设局《关于亮亮.腾龙府小区业主对开发商的正当诉求的答复意见》、《个人购房担保借款合同》、（2020）桂民审4421号民事裁定书，交房通知，被告（反诉原告）提供的测绘报告、催缴补差通知、不动产证明、腾龙府小区规划验收申请、不动产登记申请书、询问笔录、受理单，本院依职权调查的询问笔录、涉案小区业主向博白县住房城乡建设局提交的信访材料等证据在卷证明。

本院认为，一、关于交付不动产权证的问题。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）美力坚公司签订《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应依约履行。合同签订后，原告（反诉被告）向美力坚公司支付了购房款，已经履行了合同约定的义务。涉案不动产权证已办理，但因原告（反诉被告）将案涉商品房作为抵押物向银行贷款，现该商品房的不动产权证原件作为抵押财产权利凭证已交由抵押权人保管，非美力坚公司占有，且商品房买卖合同并未约定美力坚公司有直接交付不动产权证的义务，故原告（反诉被告）诉请被告交付不动产权证没有依据，本院不予支持。原告（反诉被告）可依据其与贷款人的合同约定处理不动产权证原件的收执问题。二、关于逾期办证违约金过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，《商品房买卖合同》约定被告（反诉原告）于商品房交付之日起720日内将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案。被告（反诉原告）于2015年6月20日交付了涉案商品房，以此时间为起算点计算720日，被告（反诉原告）应当在2017年6月9日前将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案，超过该期限未报备的，应从该期限届满之次日即2017年6月10日起开始计算违约金的诉讼时效，诉讼时效期间至2020年6月10日届满。2019年3月18日，原告（反诉被告）等人向博白县住房城乡建设局提交正当诉求书面材料，要求对被告未给业主办理房屋所有权证违约金等问题进行处理。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”之规定，本案诉讼时效自2019年3月21日起中断，并从2019年3月21日起重新计算诉讼时效，诉讼时效期间至2022年3月21日届满。原告（反诉被告）于2021年6月10日向法院提起诉讼，并未超过三年的诉讼时效期间，因此，对被告（反诉原告）提出本案已过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。三、关于逾期办证违约金问题。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人负有向办理权属登记机关提交产权办理资料，并使买受人在约定的期限内取得房产权属证书的义务。原告（反诉被告）依约交付了全部购房款后，涉案房屋未按照合同约定于商品房交付使用之日即2015年6月20日起720日即2017年6月9日内取得取得不动产权证，而被告（反诉原告）未提供证据证明不能在上述约定的期限内取得房产权属证书系被原告（反诉被告）的原因所致，故被告（反诉原告）应依约承担相应的违约责任。被告（反诉原告）辩称其早已向相关部门申请办证，延期办证是诸多原因导致，并非其导致，因无充足的证据予以证实，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“…当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金超过造成的损失确定违约金数额”，原告（反诉被告）主张该约定的比例过低请求人民法院调整，其应对此承担举证责任，但原告（反诉被告）未能举证证明被告（反诉原告）因逾期办证给其造成的实际损失明显高于按照合同约定所计算的数额，故本院尊重当事人的意思表示，按合同约定确认违约金数额为436006×0.2%=872.01元。四、面积差价款的问题。原告（反诉被告）提供的案涉商品房宣传广告左上角标明腾龙府，右下角标注开发商：广西美力坚房地产开发有限公司。被告主张该广告宣传资料无被告公司印章也无相关人员签名，不能证明该广告是其制作，亦不能证明其向原告（反诉被告）允诺赠送房屋面积。因被告（反诉原告）无相反证据证实其主张，应由被告（反诉原告）承担举证不能的法律责任，本院对被告（反诉原告）的主张不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”被告（反诉原告）制作的亮亮国际·腾龙府小区3号楼2户型广告宣传资料中，明确允诺建筑面积约130.8㎡，赠送面积约22.6㎡，装修后面积约153.45㎡。由此可见，该商品房销售宣传资料就赠送面积的说明和允诺赠送的位置具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，该商品房销售广告宣传资料应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，出卖人违反的，应承担违约责任。至于案涉房屋测绘面积小于还是大于合同约定面积，原告（反诉被告）应否向美力坚公司支付房屋面积差价款的问题。根根据博白县瑞达房地产测绘站作出的测绘成果，3幢1单元第2-1层02号房套内面积是117.78平方米，分摊面积是5.54平方米，建筑面积是43.32平方米。《房产测量规范》（GB/F17986-2000）8.1.3房屋的使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙水平投影计算。8.2.1计算全部建筑面积的范围f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。8.2.2计算一半建筑面积的范围c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。按测绘成果平面图标注的2号户尺寸，两个飘窗面积为3.46×0.68+3.68×0.65=4.7448㎡，测绘成果平面图中未发现标注有宣传广告中另一个飘窗的位置。上述在广告中标注为全赠送面积合计4.7448㎡已计入测绘面积。而半赠送位置按《房产测量规范》（GB/F17986-2000）的上述规定，本来就是只计算一半面积。因此，测绘报告所出建筑面积143.32㎡-标注全赠送面积4.7448㎡=138.5752㎡才是原告（反诉被告）所应支付价款的建筑面积，其大于《商品房买卖合同》约定的预测面积130.8㎡，原告（反诉被告）应按实际面积支付面积差价款3333.38×（138.5752-130.8）=25917.7元。《商品房买卖合同》约定逾期付款超过日后，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。被告（反诉原告）请求按银行间同业拆借中心发布一年期贷款利率支付违约金，是对其权利的合法处分，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广西美力坚房地产开发有限公司支付逾期办证违约金872.01元给原告（反诉被告）朱**、林**；二、原告（反诉被告）朱**、林**支付面积差价款25917.7元给被告广西美力坚房地产开发有限公司；三、原告（反诉被告）朱**、林**支付违约金给被告（反诉原告）广西美力坚房地产开发有限公司（违约金的计算方式：从2019年4月1日起至付清之日止，以25917.7元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算）；四、驳回原告（反诉被告）朱**、林**的其他诉讼请求。本诉案件受理费773元（原告已预交），由原告朱**、林**负担763元，被告广西美力坚房地产开发有限公司负担10元。反诉案件受理费475元（被告已预交），由原告朱**、林**负担267元，被告广西美力坚房地产开发有限公司负担208元。申请费718元（原告已预交），由原告朱**、林**负担708元，被告广西美力坚房地产开发有限公司负担10元。上述判决确定的给付金钱义务，义务人应在本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。

二零二一年十月二十日

附录

当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。