租赁合同纠纷民事二审判决书

俊豪公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判俊豪公司无须向南峰公司支付租金滞纳金111048元，俊豪公司无须向南峰公司支付租赁物占用费；2.本案诉讼费用由南峰公司承担。事实与理由：一、俊豪公司于2020年10月31日已将租赁物交回给南峰公司，南峰公司对租赁物上锁已控制并占有租赁物，该租赁物内即使有剩余物品也不影响南峰公司对租赁物进行控制和使用。2020年10月31日，案涉租赁合同解除后，俊豪公司已搬走大部分场内物品，对于小部分未搬离的物品并不影响南峰公司的使用和占有，而且俊豪公司若要搬走剩余小部分物品则需要南峰公司安排落实，需约定时间才可搬离物品，可见南峰公司于2020年10月31日已实际控制租赁物。2020年12月22日，俊豪公司前往南峰公司要求搬走剩余小部分物品，但该公司物业管理处以各种理由不让搬走物品，即使现场仍有物品存放也是由于南峰公司一方的原因所致，俊豪公司不应对现场存放物品承担占用费。俊豪公司收到南峰公司一审诉状后知悉南峰公司提出解除合同，便于2020年11月14日将密码通过微信告知南峰公司，南峰公司即可进入租赁物并完全控制，并且俊豪公司也对租赁物内剩余物品的处理作出明确回复，如果新租客愿接受的就打折卖给就给租客，也就是说租赁物内的剩余物品并不影响南峰公司出租使用，因为新租客愿接受就折价卖给他，如果不要就由俊豪公司取回。2021年5月19日，俊豪公司前往租赁物取回剩余物品，当时南峰公司先开铁锁然后按密码打开密码锁，俊豪公司才得以将剩余物品取走，可见南峰公司已一直控制并占有租赁物，即租赁物早已成功交接。对此，南峰公司应承担举证责任，证明其何时收回租赁物，否则应推定其解除合同时即收回租赁物。另外，俊豪公司有权根据租赁合同第八条第五项的约定解除合同，俊豪公司已通过顺丰快递将《解除租赁合同通知书》寄快件给南峰公司，该件显示2020年11月14日已签收，寄通知书的目的是告知南峰公司，俊豪公司的经营团队已在10月31日撤离租赁物，从11月1日起解除合同。可见南峰公司于2020年11月14日已收到解除合同的书面正式通知，此时南峰公司已控制租赁物。再根据租赁合同第六条第四项的约定，虽然租赁物内尚有俊豪公司剩余几件物品，但可视为抛弃物，南峰公司依该约定是有权自行处理，即使有剩余几件物品的存在，也不影响南峰公司对租赁物的控制和使用。二、俊豪公司无需再向南峰公司承担迟延交租的滞纳金，退一万步来说即使承担，由于滞纳金作为违约金性质，合同的约定也明显过高，故请求二审调整至全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，即3.85%的年利率。首先，南峰公司就俊豪公司迟交租金主张两项违约金的理由不成立，应驳回其主张迟延履行租金要求每日5‰的滞纳金的请求。南峰公司主张解除合同，俊豪公司承担迟交租金导致解除合同的违约金，但南峰公司同时又主张俊豪公司承担迟延履行租金的违约金，即对同一个迟延履行的违约事实同时要求俊豪公司承担两个法律责任的两种违约金，属于约定的竞合，只能选择其一，南峰公司同时主张的理由不能成立，故南峰公司已主张解除合同的违约金就不能要求俊豪公司承担迟延履行的违约金，尤其是解除合同后还计算迟延履行的违约金，理由更加不成立，因为合同解除已没有效力，还依据没有效力没有约束力的合同计算之后的迟延履行金，缺乏理据。租赁期间适逢疫情爆发时期，俊豪公司并无恶意拖欠的意思，虽有违约迟交的行为，但对于南峰公司在整个合同的执行上已经得到没收押金的经济补偿，其损失完全得到弥补。其次，即使俊豪公司需要承担滞纳金，其提出要求调整降低的理由充分。疫情期间俊豪公司经营困难，有充分理由调低违约金。合同约定俊豪公司迟交租金所承担的滞纳金相当于180%的年利率，明显过高，远远高于南峰公司的损失，故俊豪公司提出调低违约金，理由非常充分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第十八条第四项的规定，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即3.85%执行迟延付款违约金，公平合理。本案虽属于租赁合同纠纷，但其他类型的合同相对于买卖合同来讲，如其他类型合同的法律如无特别规定，可以参照买卖合同的规定执行，故本案可根据上述法律的规定调整迟交租金的滞纳金。三、请求二审对俊豪公司提出的相关事实予以查明，或者裁定发回重审。一审期间南峰公司以俊豪公司和俊豪东莞分公司为被告，在安排开庭的时间后，由于东莞分公司未能直接送达，一审法院联系到俊豪公司的法定代表人说如果找不到东莞分公司负责人就需要公告开庭时间，故俊豪公司以为原定的庭审时间需改期，但实际没有改期，结果造成俊豪公司未能出庭应诉，导致一审缺席判决，在程序上对俊豪公司不公平。

南峰公司答辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，俊豪公司在本案起诉之前并未与南峰公司协商终止租赁合同事宜，且俊豪公司至今仍在占用租赁物。租赁合同第六条第四项的约定符合法律规定，该条款是有效条款，一审确认5‰的滞纳金合理且合法。二、俊豪公司实际将租赁物交还南峰公司的时间为2021年5月19日。俊豪公司称需要由南峰公司安排落实和约定时间才可搬离物品不属实，由于租赁物所在南峰中心大厦由物业公司统一管理，为了确保租户的财产安全，物业公司需要对搬离大厦大门的人员进行登记确认，这是物管行业通用的管理制度，物业公司的管理行为不代表南峰公司，也不意味着南峰公司实际控制着该租赁物。俊豪公司称物业管理处不让其搬走物品，但据南峰公司向物业公司了解，物业公司未曾拒绝俊豪公司搬走物品。俊豪公司称其邮寄的通知书，南峰公司并未收到。由于俊豪公司的物品一直占用着租赁物至2021年5月19日才办理搬离手续，俊豪公司怠于履行搬离该租赁物的义务，应承担相应的责任。根据租赁合同第七条第十项的约定，南峰公司还有权另按此逾期搬迁期间的租金标准的100%计收乙方的逾期搬迁违约金，南峰公司仅主张占有占用费已是仁至义尽。三、俊豪公司应承担逾期交租的滞纳金。双方签订的租赁合同合法有效，俊豪公司要求调整违约金没有依据。

南峰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除南峰公司与俊豪公司签订的租赁合同；2.判令俊豪公司支付2020年1月至8月的租金183659元及滞纳金97864元（从2020年1月6日暂计至2020年8月31日）；3.判令俊豪公司支付商铺占用费（以每日875元的标准，暂计至起诉至日为6125元）；4.判令确认南峰公司有权没收押金48586元；5.由俊豪公司承担诉讼费。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认南峰公司与俊豪公司签订的《租赁合同》于2020年10月31日解除；二、限俊豪公司自判决发生法律效力之日起五日内向南峰公司支付租金137310元及滞纳金111048元（暂计至2020年12月16日，剩余滞纳金按5‰/日的标准计至租金清偿之日止）；三、限俊豪公司自判决发生法律效力之日起五日内向南峰公司支付商铺占用费，占用费从2020年11月1日起，按26237元/月标准计至租赁物返还之日止；四、确认南峰公司有权没收租赁押金48586元；五、驳回南峰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3171.76元（已预交），由俊豪公司承担。

一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初32598号民事判决书。

二审期间，俊豪公司向本院提供证据如下：一、俊豪公司员工与昵称航航的微信聊天记录（含光盘），拟证明俊豪公司前往案涉租赁物搬走剩余物品时，需要南峰公司安排落实和约定时间才可以搬离，证明南峰公司已实际占有租赁物。俊豪公司告知南峰公司对于租赁物内剩余物品，如果新租客愿意接受的就打折卖掉，可见租赁物内物品并不影响南峰公司后续出租，因为新租客愿接受就折价卖掉，如果新租客不要就由俊豪公司取回。另外，微信号为×××28与微信名片显示电话号码137××××1428相符，该微信的昵称为“航航”，是南峰公司员工，俊豪公司从2020年11月9日以来都是与这个微信号联系和交涉，南峰公司应核实该微信号的人员是否属于其员工。二、《租赁合同解除书》、俊豪公司员工与物业管理处员工的微信聊天记录、顺丰快递公司官网显示的运单情况，拟证明俊豪公司通过邮寄《租赁合同解除书》给租赁物所在的物业管理处，表明合同已解除且于2020年10月31日已搬离，物业管理处也确认收到该通知书，该管理处在微信中回复收到快递并会帮忙转达，该管理处员工昵称为“琴”，微信号为×××97与电话135××××8397相符，南峰公司应对该微信号跟物业管理处核实是否属于管理处员工。三、录音及录音文字材料、图片，拟证明俊豪公司员工于2020年12月22日前往现场要求收回剩余物品，但物业管理处员工拒绝让俊豪公司员工进入租赁物取回物品。该录音是俊豪公司员工于2020年12月22日前往南峰公司要求收回剩余物品的现场录音，是基于南峰公司的要求才派货车前往，但南峰公司并没有安排物业管理处作出处理，故俊豪公司无法收回剩余物品。另外，俊豪公司并未侵犯他人权利，录音是在现场进行，同时也显示出现场是公众地方，且言语表达方面并未侵犯对方的私隐权。四、2021年5月19日的电话录音、通话清单，拟证明俊豪公司与电话为1591676188的南峰公司姓陈的员工的通话录音，反映出俊豪公司基于南峰公司有新租客而询问新租客是否愿意折价购买租赁物内剩余物品，俊豪公司得知新租客不需要时表示马上会作出处理，俊豪公司存放的物品并不影响南峰公司对租赁物的使用。上述沟通的内容所反映的是工作情况，并未侵犯私隐，该录音合法有效。五、2021年5月19日的视频（含光盘）、微信名片、微信聊天记录、视频截图，拟证明2021年5月19日，俊豪公司员工前往南峰公司取回剩余物品，当时南峰公司安排员工（微信名陈俊）打开门上铁锁后再打开密码锁，俊豪公司才得以将剩余物品取回，证明南峰公司一直控制并占有租赁物，可见案涉租赁物早已成功交接。由于南峰公司授权物业管理处管理物业，故物管人员的行为可表明南峰公司已接收和控制租赁物。南峰公司员工称早就应该给俊豪公司办手续的说法，证明南峰公司已控制租赁物，俊豪公司早就将租赁物交回南峰公司。该视频截图内容显示租赁物的真实场景，与微信名片、视频内容等都能相互印证。

经质证，南峰公司发表质证意见如下：一、对证据一的真实性、关联性均不认可，该微信号的所有人并非南峰公司员工。微信号可以一年度换一次，不存在唯一性，微信聊天记录只能证明俊豪公司有剩余物品存放在租赁物内，不能证明租赁物由南峰公司实际控制。二、对证据二的真实性、关联性均不认可，南峰公司并未收到该解除通知书，该解除通知书的寄出并不代表俊豪公司已经搬离租赁物，南峰公司也不能确定该微信号的所有人是否南峰公司员工，且该解除通知书只表明俊豪公司单方表述其已搬离租赁物，南峰公司并不确认。三、对证据三的三性均不认可，该录音及图片不能确定是否得到拍摄对象的认可，该录音也不知道是否真实，是否存在经过编辑。录音是需要录音对象同意的，不存在公共场所即不侵犯隐私权的说法，且不确定被录音的人员是否属于物业管理处的员工，该证据仅能证明南峰公司是积极要求俊豪公司搬离该租赁物，而俊豪公司一直占有案涉租赁物。四、对证据四的合法性、真实性均不认可，该录音不能确定是否得到录音对象的认可，也不确定录音对象是否属于南峰公司的员工。五、对证据五的真实性、合法性均不认可，该视频不能确定是否得到拍摄对象的认可，不确定该视频的拍摄对象是否南峰公司员工。该微信号的名片和聊天记录的对象是否南峰公司员工不能确定，并不确定该视频所显示的场景为案涉租赁物，从视频内容上也不足以证明拍摄对象已掌控密码锁的密码。南峰公司最后确认视频截图中胖胖的人员是其员工。

本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，案涉租赁物所属物业管理为东莞市南峰物业管理有限公司，是南峰公司的关联企业，租赁物出租时是由物业管理处提供门锁密码就视为已经交接使用，南峰公司表示不清楚管理处的具体事务。

2020年8月14日，南峰公司员工温雪航（手机号137××××1428）向俊豪公司法定代表人孙溶庸邮寄《关于南峰中心804办公室租金催收款律师函》，该员工的电话号码与俊豪公司提供的证据中微信号昵称“航航”的手机号码相同。2020年11月14日13时36分，俊豪公司员工通过微信将密码008899发送到昵称为航航的微信，告知俊豪公司于10月底已经搬离租赁物；同时俊豪公司也于11月14日当日向物业管理处邮寄《租赁合同解除书》，明确其员工在2020年10月31日已经搬离租赁物，并提出于2020年11月1日解除合同。俊豪公司在二审庭审中声称于2020年10月31日搬离租赁物时已向物业管理处口头告知密码，南峰公司至今仍然无法确认物业管理处何时收到密码。

2020年11月27日，南峰公司以俊豪公司拖欠租金为由向一审法院起诉，在12月18日的庭审中主张租赁合同于10月30日解除，与俊豪公司提出的合同解除时间11月1日基本吻合。2020年12月22日，俊豪公司派员工前往俊豪公司要求收回剩余物品，但物业管理处员工拒绝让俊豪公司员工进入租赁物取回物品。2021年5月19日，俊豪公司派员工前往南峰公司搬走剩余物品，剩余物品有茶水柜、两张小沙发和小冰箱，电脑等办公设备在2020年10月31日已经搬走，南峰公司只确认剩余有两套沙发和办公桌。

本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点是：一、俊豪公司应否支付2020年10月31日之后的租赁物占用费；二、俊豪公司应否向南峰公司支付滞纳金，且南峰公司没收俊豪公司的租赁押金是否具有法律依据。

关于焦点一，首先从租赁物的交接方面分析，俊豪公司主张其经营团队于2020年10月31日已搬离租赁物并口头告知物业管理处开门密码，而南峰公司则表示其并不清楚管理处的具体事务，二审庭审中亦表示无法确认，最终也未能提供物业管理处方面的证据对俊豪公司的主张作出反驳，故本院对俊豪公司的主张予以采纳。虽然租赁物现场留下两套沙发等少量物品，但俊豪公司已明确表示这些物品属于弃置物，是交由南峰公司自行处置，并不存在占用租赁物的情况，俊豪公司的说法符合常理，可信度较高。由于南峰公司出租租赁物的交接方式是由物业管理处提供门锁密码即视为交接，在俊豪公司已把主要办公设施全部搬离仅留下弃置物的情况下，其没有再保留密码的必要。而且俊豪公司于2020年11月14日又通过微信聊天的方式将密码告知南峰公司，可见其对租赁物的交接是抱着积极的态度，并不存在一直占有和使用租赁物拒不交接的情况。另外，从租赁合同第六条的约定分析，该条款关于租赁期间南峰公司的权利义务的约定，如俊豪公司未缴纳应缴租金，必须在南峰公司终止合同7天内撤离租赁物，租赁物内的一切物品视为抛弃物，南峰公司有权自行清理并不需要赔偿。可见南峰公司对租赁物拥有绝对的控制权，其主张2020年10月31日合同解除，且俊豪公司也是31日撤离租赁物，从该日起南峰公司已实际控制租赁物。因此，一审认定俊豪公司于2020年10月31日后一直占用租赁物的事实错误，本院予以纠正。

关于焦点二，俊豪公司认为南峰公司主张的滞纳金标准过高，且不应同时没收押金，而南峰公司则认为俊豪公司要求调整滞纳金缺乏法律依据。本院认为，俊豪公司和南峰公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。从租赁合同第六条的约定分析，关于租赁期间南峰公司的权利义务的约定，俊豪公司逾期达10日未缴纳应缴的租金，南峰公司可按逾付金额的5‰按日计收滞纳金；逾期超过60天的，南峰公司有权单方面终止合同收回租赁物另作安排租赁押金不退。可见双方在租赁合同中对于逾期支付租金导致合同解除的情形下，明确约定是没收押金并处支付滞纳金，而滞纳金兼具惩罚性和弥补损失的功能，双方作出如此约定并非显失公平，故一审判令俊豪公司支付滞纳金同时没收租赁押金，并无不当。现俊豪公司要求调整滞纳金的理据不足，本院不予采纳。

综上所述，俊豪公司的上诉请求部分成立，应予以支持。一审判决认定事实错误，导致判决结果错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初32598号民事判决第一、二、四、五项；

二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初32598号民事判决第三项；

三、驳回俊豪保险销售有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3171.16元（已预交），由广东南峰集团有限公司负担380.54元，俊豪保险销售有限公司负担2790.62元。二审案件受理费2520.96元（已预交），由广东南峰集团有限公司负担302.52元，俊豪保险销售有限公司负担2218.44元。

本判决为终审判决。

二零二一年十一月四日

附录

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。

一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。