商品房委托代理销售合同纠纷民事一审判决书

原告（反诉被告）善洽堂营销公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令二被告共同支付原告代理佣金人民币107280元；2、依法判令二被告共同支付原告逾期付款违约金暂计人民币4774.96元（按照每日万分之一计算至实际支付之日止，现暂计算至2021年3月15日）；3、依法判令二被告共同返还原告履约保证金人民币500000元；4、判令二被告共同赔偿原告逾期返还履约保证金利息损失暂计为人民币9123.97元（以人民币50万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期计付，自2020年9月24日起计算至实际支付之日止，现暂计算至2021年3月15日）；5、本案全部诉讼费用由二被告承担。以上共计人民币621178.93元。

事实与理由：原告与被告二之间系商品房委托代理销售合同关系，原告为受托方，被告二为委托方。被告二是被告一的分公司。2019年12月13日，被告二就委托原告独家代理销售“文昌中心”项目之事宜与原告签署了《“文昌中心”项目全程营销策划及代理销售服务战略合作协议》。合作协议约定：原告独家代理本项目策划和销售；代理期限自2019年12月8日起至2021年12月8日止。合作协议还对佣金计算标准和支付方式、履约保证金额及退还等进行了明确约定。另外，还约定了被告二应如期足额地向原告支付销售代理佣金，若被告二逾期付款超过五日的，则应按逾期付款金额的每日万分之一向原告支付违约金。2020年1月15日，原告向被告二支付了履约保证金人民币50万元。2020年8月24日，经协商一致，被告二与原告就终止合作协议等事宜签署了《“文昌中心项目全程营销策划及代理销售服务战略合作协议”终止协议》，约定：合作协议自2020年8月5日起终止；代理佣金总未付金额为1056298元；原告交纳的履约保证金50万元在终止协议签订后30日内由被告二无息退还给原告；终止协议还对代理佣金的支付时间进行了确认。终止协议签订后，经原告多次致函催讨，被告仍有代理佣金107280元、履约保证金50万元未支付。两被告逾期支付原告代理佣金、逾期返还原告履约保证金显属违约，除应足额支付原告代理佣金及返还原告保证金外，还应根据合同约定向原告支付逾期付款违约金并赔偿原告利息损失。此外，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，因被告二是被告一的分公司，故被告一与被告二共同承担上述支付义务。综上所述，原告为维护自身合法权益，依法向人民法院提起诉讼，望判如所请。

被告呈泰置业公司辩称，1、被告二是具有独立财产，可以承担民事义务的其他组织，应该作为合同的相对人承担诉讼义务享有诉讼义务，善洽堂营销公司将呈泰置业公司列为被告没有合同依据，不符合法律依据，应当驳回其起诉。

被告呈泰置业抚州公司辩称，一、善洽堂营销公司未履行在先义务，要求退还保证金、支付利息没有合同事实依据。双方签订的终止协议约定，佣金及退还保证金均应在终止协议生效后30天内履行，同时终止协议还规定，终止协议签订后3日内，善洽堂营销公司应将所有客户合同资料、信息资料、策划方案、客户来访登记表等移交给答辩人，善洽堂营销公司不提交以上资料的，答辩人有权暂停支付佣金。二、善洽堂营销公司未能正确履行合同义务，应当承担违约责任。善洽堂营销公司与答辩人双方签订终止协议约定，终止协议签订后，善洽堂营销公司应在答辩人结算佣金后15日内发放销售人员及分销渠道人员佣金，如善洽堂营销公司不及时结算案场销售人员、分销渠道人员等工作人员佣金的，答辩人有权从善洽堂营销公司应结佣金中扣除，由答辩人直接发放佣金给相关工作人员，同时有权对善洽堂营销公司并处每人次1000元的违约金，该违约金可在佣金中直接扣除。至2021年2月9日，善洽堂营销公司自认仅余107280元佣金呈泰置业抚州公司暂未支付，但截止到目前善洽堂营销公司未支付案场销售人员佣金4万余元，善洽堂营销公司违约未按时支付的销售人员佣金为2.7万元。按照终止协议的规定，答辩人应直接扣减应付善洽堂营销公司的佣金2.7万元，并且善洽堂营销公司应向答辩人承付违约金11000元。综上，答辩人认为，答辩人向善洽堂营销公司支付佣金、退还保证金的合同条件并未成就，善洽堂营销公司不得要求答辩人退还保证金、给付佣金。请法庭依法驳回善洽堂营销公司的诉讼请求。

被告（反诉原告）呈泰置业抚州公司向本院提出反诉请求：1、判令善洽堂营销公司向反诉人承付违约金（没收保证金）壹拾万元；2、判令善洽堂营销公司向反诉人承付应付案场销售人员提佣27000元、因未及时结佣违约金11000元；3、本案的诉讼费用由善洽堂营销公司承担。

事实与理由：一、善洽堂营销公司代理销售反诉人文昌中心房屋，双方签订的战略合作协议约定，对善洽堂营销公司代理业绩的首次考核以季度计算（2019年12月11日至2020年2月29日），善洽堂营销公司在1月、2月应完成销售指标各7000万元，如完成销售金额未达到7000万元的60％，则扣罚善洽堂营销公司5万元，且反诉人有权解除合同。善洽堂营销公司1月销售金额1765.5万元，2月销售553.8万元，均远远低于7000万元的60％，依约应承付违约金（没收保证金）计10万元。二、善洽堂营销公司与反诉人双方签订终止协议约定，终止协议签订后，善洽堂营销公司应在反诉人结算佣金后15日内发放销售人员及分销渠道人员佣金，如善洽堂营销公司不及时结算案场销售人员、分销渠道人员等工作人员佣金的，反诉人有权从善洽堂营销公司应结佣金中扣除，由反诉人直接发放佣金给相关工作人员，同时有权对善洽堂营销公司并处每人次1000元的违约金，该违约金可在佣金中直接扣除。至2021年2月9日之后仅余107280元佣金反诉人暂未向善洽堂营销公司支付。但截止到目前善洽堂营销公司未支付案场销售人员佣金4万余元，善洽堂营销公司违约未按时支付的销售人员佣金为2.7万元。按照终止协议的规定，反诉人应直接扣减应付善洽堂营销公司的佣金2.7万元，并且善洽堂营销公司应向反诉人承付违约金11000元（未及时向11名销售人员结佣并支付，每人次1000元）。以上各项合计，善洽堂营销公司应偿付违约金（没收保证金）共计11.1万元，扣减其佣金支付金额为2.7万元。为此，反诉人特提出反诉，请求法庭支持反诉人的反诉请求。

原告（反诉被告）善洽堂营销公司答辩称，原告方不同意呈泰置业抚州公司的反诉请求。1、关于没收保证金10万元的反诉请求，原告方认为，根据双方2020年8月签订的终止协议，双方协商一致，终止代理销售合同的履行，终止协议中明确约定原告方缴纳的履约保证金50万元，应在终止协议签订后30日内由被告退还原告，由此可见，双方已对履约保证金的全额退还达成一致，被告反诉请求没收保证金没有合同依据；2、根据终止协议4.1条的约定，原告结算案场销售人员的佣金的前提是被告结算佣金后15日内，根据被告反诉状中陈述的内容，被告自认尚有107280元佣金未支付原告，因此原告支付案场销售人员的佣金的条件未成就，同时根据原告公司佣金发放的标准，员工应在完成交房后结算100%的佣金，目前原告已支付员工90%的佣金；3、被告反诉的案场销售人员佣金的金额与事实不符，目前原告尚未支付的销售人员佣金为15944.36元。

经审理查明，被告呈泰置业抚州公司成立于2017年10月10日，隶属被告呈泰置业公司，经营范为：房地产开发、建筑材料批发零售等。是被告呈泰置业公司的分公司，无独立法人资格。

2019年12月13日，被告呈泰置业抚州公司作为委托方（甲方）、原告善洽堂营销公司作为代理方（乙方），就甲方委托乙方为甲方开发建设的“文昌中心”项目全程策划及及独家销售代理之事宜，双方签订了一份《“文昌中心”项目全程营销策划及代理销售服务战略合作协议》。合作协议主要内容：一、乙方独家代理甲方可销售房源；二、代理期限自2019年12月8日起至2021年12月8日止；三、乙方代理佣金的计算：乙方销售住宅、别墅的代理佣金＝合同价×2.3％，销售商业的代理佣金＝合同价×8％；四、销售代理佣金的支付：以客户全部购房款到达甲方为准，按套结算，每月结算一次；五、指标考核及奖罚措施：1、乙方在合同生效后3日内将50万元汇入甲方账户作为履约保证金。2、首次考核以季度计算（2019年12月11日至2020年2月29日），每月一次阶段考核，若乙方阶段完成60％以上的指标，即完成保底任务，若乙方阶段未达标，则甲方可在乙方任何款项中扣减5万元（销售指标：12月底1500万元、1月底7000万元、2月底7000万元）。3、若截止2月底乙方完成季度总指标的80％，甲方需将前期罚款全部退还给乙方，若乙方完成总指标的100％，甲方需奖励乙方15万元。4、若截止2月底乙方未完成总指标的60％，则甲方有权单方解除合同。5、履约保证金的退还：二期首次开盘后15日内无息退还25万元，剩余25万元在合同终止后30日内无息退还。六、违约责任：1、除合同约定外，甲乙双方未经对方同意无故解除本合同的，违约方应向另一方支付违约金人民币30万元。2、甲方应如期足额地向乙方支付销售代理佣金，若甲方逾期付款超过五日的，则应按逾期付款金额的每日万分之一向乙方支付违约金，超过30日的，乙方有权提前解除本合同。合同还对销售指标及其他作了约定。协议签订后，原告于2020年1月15日将保证金50万元汇入被告呈泰置业抚州公司银行账户，并入被告呈泰置业抚州公司处代理房屋销售服务。

2020年8月24日，原告与被告呈泰置业抚州公司经协商一致，就终止原《合作协议》等事宜签署了《“文昌中心项目全程营销策划及代理销售服务战略合作协议”终止协议》，约定：一、双方协商一致自2020年8月5日起终止原合同；二、佣金结算：1、乙方完成销售且达到结算条件的佣金644172元，甲方于终止协议生效后30日内支付给乙方；2、乙方完成销售未达到结算条件的佣金（2020年8月5日前已签订商品房预售合同但银行未放款的客户代理佣金207997元）在后续达到结算条件时起30日内，甲方按时支付给乙方；3、归属乙方销售业绩（2020年8月5日前签订商品房认购协议的客户代理佣金204129元）但尚未达到结算条件的，佣金按2.1％结算。在后续达到结算条件时起30日内，甲方按时支付给乙方；以上代理佣金总未付金额为1056298元（此为暂定金额，如发生退房需扣减相应佣金）。三、保证金的退还：1、乙方交纳的履约保证金50万元在终止协议签订后30日内由甲方无息退还给乙方；四、乙方退场安排：1、终止协议签订后，乙方应接规定结算案场销售人员佣金及分销渠道人员佣金（应在甲方结算佣金后15日内发放销售人员及分销渠道人员佣金），妥善处理好项目案场销售人员其他劳务问题，乙方全权负责并承担相应责任，如乙方不及时结算案场销售人员、分销渠道人员等工作人员佣金的，甲方有权从乙方应结佣金中扣除，由甲方直接发放给相关工作人员，并有权处1000元每人次的罚款，该罚款可在佣金中直接扣除，不足的有权要求乙方补足。五、客户资源交接：终止协议签订后3日内，乙方将所有客户合同资料、信息资料、策划方案、客户来访登记表等移交甲方，乙方不提交上述资料的，甲方有权暂停支付佣金。终止协议还约定了其他事项。协议签订后，原告撤场。被告呈泰置业抚州公司陆续向原告支付了代理佣金615247.07元，至2020年11月13日尚欠441050.93元未支付。原告于2020年11月13日向被告呈泰置业抚州公司发《律师函》追讨尚欠的代理佣金441050.93元及退还保证金50万元，被告呈泰置业抚州公司于2020年11月27日向原告支付了第六批代理佣金183770元，保证金50万元未退。2021年1月18日，原告又向被告呈泰置业抚州公司发《律师函》追讨尚欠的代理佣金257280元及退还保证金50万元，被告呈泰置业抚州公司于2021年2月9日向原告支付了第七批代理佣金150000元，至今代理佣金107280元及保证金50万元未退，故原告诉至本院。

另查明，截止本案诉讼时，原告善洽堂营销公司尚有10％的案场销售人员佣金未支付。

上述事实，有原、被告的企业信息、营业执照，《“文昌中心”项目全程销售策划及代理销售服务战略合作协议》、《“文昌中心项目全程销售策划及代理销售服务战略合作协议”终止协议》、网上银行付款回单，《律师函》、邮寄凭证，微信聊天记录，证人证言，原、被告的陈述在卷，经庭审举证、质证，足以认定。

本院认为，原告（反诉被告）善洽堂营销公司与被告（反诉原告）呈泰置业抚州公司签订了上述《代理销售服务战略合作协议》及《终止协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。《终止协议》签订后，被告（反诉原告）呈泰置业抚州公司未按照协议的约定全面履行自己的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。被告（反诉原告）呈泰置业抚州公司是被告呈泰置业公司的分公司，不具有独立的法人资格。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，故被告呈泰置业公司的辩护意见依法无据，本院不予采信。关于原告诉请被告未支付原告代理佣金人民币107280元，被告予以认可，本院予以确认。被告（反诉原告）呈泰置业抚州公司反诉及辩护称“终止协议规定，终止协议签订后3日内，善洽堂营销公司应将所有客户合同资料、信息资料、策划方案、客户来访登记表等移交给答辩人，善洽堂营销公司不提交以上资料的，答辩人有权暂停支付佣金。”经查，原告提供的与被告公司熊志坚、王恺的微信聊天记录证实原告于2020年8月5日已将上述相关资料发送给了被告呈泰置业抚州公司，而呈泰置业抚州公司未提出具体还有何资料未交付，其该辩称意见没有相关证据佐证，本院不予采信。被告（反诉原告）呈泰置业抚州公司反诉及辩护称“善洽堂营销公司未完成1月、2月应完成的销售指标，依约应承付违约金（没收保证金）计10万元”。本院认为，善洽堂营销公司与呈泰置业抚州公司签署的《终止协议》，是对善洽堂营销公司销售佣金结算、支付时间的约定，《终止协议》明确确定：1、完成销售且达到结算条件的佣金644172元。2完成销售未达到结算条件的佣金207997元。3、归属乙方销售业绩但尚未达到结算条件的佣金为204129元。该《终止协议》并未对善洽堂营销公司未完成销售指标应承担违约责任进行约定，且呈泰置业抚州公司也未提供相应证据佐证在向善洽堂营销公司支付后期佣金期间主张过要承担未完成销售指标的违约责任，故被告（反诉原告）呈泰置业抚州公司的上述反诉请求及辩称没有事实依据，本院不予支持。被告（反诉原告）呈泰置业抚州公司反诉及辩护还称“《终止协议》约定善洽堂营销公司不及时结算案场销售人员、分销渠道人员等工作人员佣金的，反诉人有权从善洽堂营销公司应结佣金中扣除，由反诉人直接发放佣金给相关工作人员，并处1000元每人次的罚款”，善洽堂营销公司自认尚有10％的案场销售人员佣金未支付，但《终止协议》还约定“案场销售人员佣金及分销渠道人员佣金应在甲方结算佣金后15日内发放”上述约定相互矛盾，属约定不明，该反诉请求本院不予支持。关于“并处1000元每人次的罚款”，该约定与法律相悖，属无效条款，本院不予支持。原告善洽堂营销公司还诉请“支付逾期付款违约金、履约保证金利息损失”，《终止协议》未对违约责任进行约定，对原告的该诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告江西呈泰置业有限公司、江西呈泰置业有限公司抚州高新区分公司于本判决生效之日起五日内向原告江西善洽堂市场营销策划有限公司支付代理佣金107280元；

二、被告江西呈泰置业有限公司、江西呈泰置业有限公司抚州高新区分公司于本判决生效之日起五日内返还原告江西善洽堂市场营销策划有限公司保证金500000元；

三、驳回原告江西善洽堂市场营销策划有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）江西呈泰置业有限公司抚州高新区分公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10012元减半收取5006元，反诉费1530元，由原告江西善洽堂市场营销策划有限公司承担案件受理费70元，被告江西呈泰置业有限公司、江西呈泰置业有限公司抚州高新区分公司承担案件受理费4936元、反诉费1530元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。

本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条第一款之规定，在二年内向本院申请执行。