房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

原告伊春市乌马河区百果元超市向本院提出诉讼请求：1.继续履行租赁合同，履行至该合同期届满时止；放弃如不能继续履行合同，被告应承担余下租期租金的总价款的20%至30%的赔偿责任；2.赔偿原告因关停超市造成各项经济损失275,986元，其中果蔬和保质期短的商品腐烂变质折合人民币66,424元；造成正常营业利润损失209,562元；3.本案的诉讼费由被告承担。

事实与理由：2018年1月1日，鉴于伊春市原乌马河区招商政策、营商环境良好，经与伊春佳益市场管理有限公司（原乌马河区（局）商贸公司）协商，签约后来到乌马河农贸市场室内交易大厅开办超市。这个交易大厅的交易面积2000左右平方米，在原告来之前，大厅正面南部1200左右平方米就有十多户经商业主，据说是被乌马河区（局）政府市场工作人员强行动员从原乌马河的农贸大棚来此处经营，这些商户进来的优惠条件是免费三年。而被告提供给百果元超市营商的具体位置是在交易大厅北侧东部交易区，实际占地面积600左右平方米，每年租金25,000元。原告按照合同约定，在此营业三年来，从没有与出租方发生任何争议，可以说合同履行良好。但是在2021年1月7日10时许，伊春佳益市场管理有限公司会同乌马河派出所警察以消防验收不合格为由将该农贸市场大厅关停8天，这次关停致使百果元超市经营的果蔬损失折合人民币为17,606元；造成正常营业利润损失33,492元，两项合计为51,098元。2021年2月10日（农历29）再次由乌翠区工信局领导带领有关人员强行关停农贸市场大厅，其理由详见乌翠区安全生产委员会办公室张贴的《公告》。这次关停，造成百果元超市经营的果蔬腐烂变质折合人民币48,818元；正常营业利润损失176,070元，两项合计224,888元。由于两次关停给百果元超市共造成经济损失总计275,986元。原告认为，百果元超市的上述损失应由伊春佳益市场管理有限公司给予赔偿。其理由如下：原告在2018年1月1日与伊春佳益市场管理有限公司签订租赁合同后，原告一直按合同约定及时缴纳租金，合同履行良好。因两次农贸大厅关停给原告造成的损失，责任完全在被告方。一是伊春佳益市场管理有限公司，作为农贸市场管理主体，对于存在消防安全隐患的问题，本应及早发现及早解决，就不会有两次关停的事件发生。二是原乌马河区（局）政府在该农贸市场大厅投入营业前，应该及时进行消防安全检查，及时排除消防安全隐患，也就不会产生两次关停的事件发生。

综上两点，原告认为造成百果元超市的损失，责任完全在被告方，为此，原告请求乌翠区人民法院依法判令被告伊春佳益市场管理有限公司继续履行合同，并赔偿因关停造成各项损失275,986元，其中果蔬商品腐烂变质折合人民币66,424元；造成正常营业利润损失209,562元。原诉状有部分更改，我方诉讼请求及理由以庭上所述为准。望人民法院支持原告的诉讼请求。

被告伊春佳益市场管理有限公司辩称，一、答辩人并非本案应诉被告。原告于2018年1月1日签订《柜台租赁合同》，租赁期限为2018年1月1日至2023年12月30日，租金每年25,000元，实际是与伊春市乌马河区商贸公司签订合同。签订合同时乌马河区商贸公司系原乌马河区政府（现乌翠区人民政府）下设管理职能机构，答辩人并非合同实际签订主体。故本案被告应当系成立乌马河区商贸公司的行政主体，乌翠区人民政府作为本案被告。

二、答辩人并非乌马河区农贸市场实际经营者、管理者。答辩人于2014年10月29日在伊春市乌马河区市场监督管理局成立，经营范围：农产品市场管理服务、市场摊位出租服务。答辩人成立之时系乌马河区人民政府为了方便市场管理而成立，因以政府名义成立公司确有不便，所以用林业局名义成立公司，实际经营者为原乌马河区人民政府。原告承租期间所缴纳的租金由乌马河区商贸公司收取，答辩人代收之后上交至乌马河区商贸公司，然后转入乌翠区人民政府财政账户。伊春市乌翠区消防救援大队出具的（2021）0001号行政处罚决定，其罚金部分由乌翠区人民政府缴纳，市场关停后由乌翠区人民政府回收。政府职能改制后2020年4月答辩人划归至伊春森工乌马河林业局有限责任公司所有,2021年1月11日乌马河区商贸公司在答辩人处工作人员撤回。经过对账清算，扣除日常维护开支30,873元后，将69,127元交由乌马河区商贸公司，由乌马河区商贸公司上交至乌马河区收费管理局财政账户。

综上，答辩人既不是合同签订主体、合同相对方，也不是乌马河区农贸市场实际经营者、管理者。至此，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

原告伊春市乌马河区百果元超市为证明其主张的事实，提交以下证据：

证据一、租赁合同复印件一份，证明原、被告是该租赁合同的相对方，是该诉讼的主体，并证明原、被告是自愿达成的双务合同，即原告支付租金，被告有义务保证原告正常使用租赁物。

被告质证认为：对该证据的真实性、合法性没有异议，对其证明目的持有异议，被告成立之时系乌马河区人民政府为了方便市场管理而成立，因以政府名义成立公司确有不便，所以用林业局名义成立公司，实际经营者为原乌马河区人民政府下设乌马河区商贸公司，而商贸公司系时任政府下设管理机构。这一点在《合同》甲方名称处也有体现，能证实实际管理者为乌马河区商贸公司。

证据二、百果元超市营业执照副本复印件一份，证明企业经营合法。

被告质证认为：对该证据没有异议。

本院认证意见为：被告对证据一、二无异议，本院予以确认。

证据三、百果元超市果蔬腐烂变质照片19张，证明因关停农贸市场大厅造成损失的现状的真实性，原告诉求有理。

证据四、农贸大厅部分商户录音光碟2张，证明乌马河农贸市场大厅部分商户是无偿使用，而原告是有偿使用，在关停时没有区别对待，并证明原告果蔬损失的真实性。

被告质证认为：对证据三、四的合法性、关联性持有异议，该组证据类型属于视听资料，按照民事诉讼证据规则规定，应当向法院提交原始载体予以核实。否则不符合证据形式，并且该组证据无法证实其与本案具有关联性，堆放果蔬中存货期限无法确定，是否在查封之时就已经具有腐烂、无法出售的情形无法确定。

本院认证意见为：证据三、四互相印证，体现当时的真实状况，本院予以确认。

证据五、百果元超市在关停农贸大厅前进货原始单据复印件59张，证明在关停时尚存果蔬商品的数量及价款，总价款为91,045元。为了便于法庭审理，当庭提供汇总表。

被告质证认为：对该组证据的真实性、合法性、关联性持有异议。1.原告所举单据系书证，应提交原件法庭予以核实。2.原告所举绥化市庆达种子农产品大市场有限公司销售凭证所盖印章为发票专用章，但凭证本身并不是正规增值税发票，不具有法律效力。原告所提供的进货单据中没有供货公司印章，单据上签字“小丁”不具有法律效力，无法确认是否具有货物及资金往来。单据上标有日期10月12日等类似形式的日期无法确认其年限。

证据六、百果元超市去年和今年春节前后营业情况原始记录电子数据4份，证明因两次关停农贸市场给百果元超市造成了正常营业利润损失209,562元。

被告质证认为：对该组证据的真实性、合法性、关联性持有异议，电子数据应当提供原始载体供法庭核实，原告营业利润应当以向税务机关报税金额作为依据。

本院认证意见为：对证据五、六，本院将根据现实情况、市场交易习惯等酌情予以确认。

证据七、乌翠区安全生产委员会办公室张贴的公告电子拍照一张，证明被告懈怠消防安全工作管理，没有尽到保证原告正常使用租赁物的义务。

被告质证认为：对该证据的真实性没有异议，对其证明目的持有异议，原告所签订的合同实际出租权人为当时乌马河区人民政府下设乌马河区商贸公司，乌马河区政府负责经营管理，应当对出租场地负有经营和管理义务，而不是被告。

本院认证意见为：被告对该证据的真实性无异议，本院予以确认。

证据八、伊春佳益市场管理有限公司收取租金收条复印件一份，证明原告按照租赁合同及时缴纳租金。

被告质证认为：对该证据的真实性、关联性持有异议，该张收据收款人为曹国斌，曹国斌并未到场，无法核实是否是本人所签字，并且该收条无被告公司印章，不能证实其证明目的。曹国斌系市场日常管理者，系时任政府下设商贸公司市场管理者，由政府对其进行开工资，市场实际经营者为乌马河区人民政府。

本院认证意见为：因该证据系复印件，曹国斌又未到庭，本院无法确认其真实性，不予采纳。

证据九、百果元超市果蔬损失统计表复印件一份，证明原告要求被告赔偿损失依据真实。

被告质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性持有异议，该组证据系原告自己整理，自己制作，不符合证据的客观真实性。

本院认证意见为：本院将结合其他证据及真实的交易情况予以认定。

证据十、营业损失计算方式及价款表，证明第一次停业2021年1月7日至15日，共计停业8天，造成营业损失20,436.40元。计算依据是2021年1月1日至2021年1月7日，7天的营业额电子销售单营业总额89,409.30元÷7天=1天的营业额为12,772.70元×20％利润=1天营业损失2,554.50元×停业8天=8天的营业损失为20,436.40元;第二次停业2021年2月10日起按30天计算营业损失，造成营业损失104,427.80元。计算依据是2021年2月4日至2021年2月10日的营业额的电子销售单金额为121,832.50元÷7天=1天营业额为17,404.60元×20％利润=1天的营业损失×30天=30天的损失为104,427.80元，两次关停共造成营业损失124,864.60元。

证据十一、果蔬腐烂损失计算方式及价款表，证明第一次关停造成腐烂果蔬损失合计为17,606元；第二次关停造成的损失价款38,000元，两次关停造成果蔬腐烂损失总价款为55,606元。两次营业损失和果蔬损失共计180,470.60元。营业损失的计算方式，按照伊春市同行业计算盈利的习惯方式进行的。

证据十二、两次关停前7日的销售电子记录单和关停前3日电脑销售记录，证明关停前7日的销售情况。我们计算营业损失的依据就是根据销售情况除以天数得来的。证明原告进货果蔬总量91,045元减去销售总量29,605.30元（第一次销售总量13,245.30元、第二次销售总量16,360元）等于果蔬腐烂损失的数量及价款。

被告质证认为：对证据十、十一、十二有异议，该组证据是原告自行制作，不具有客观真实性，并属于电子数据，目前证据出示情形不符合法律规定，不能证明原告所主张的证明目的。

证据十三、伊春市乌马河区亚玲蔬菜干调店、伊春市乌马河区周旺天天果菜直营店证明各一份，证明乌马河区内经营果蔬行业计算盈利方式和习惯与我超市采用的一样，具有客观性。上述两个店和百果元超市在同一条街上，具有一定的真实性。

被告质证认为：该组证据与本案无关，不同的经营者有不同的经营方式，不应进行比对。

本院认证意见为：因原告的水果、蔬菜已腐烂灭失，无法进行鉴定，本院只能参照上述证据并综合现场照片、录像、市场交易习惯等情况，予以确认。

被告为证明其抗辩理由，向本院出示如下证据：

证据一、《柜台租赁合同》一份，共2页，证明原告与伊春市乌马河区商贸公司于2018年1月1日签订《柜台租赁合同》，租赁期限为2018年1月1日至2023年12月30日，租金每年25,000元。乌马河区商贸公司系原乌马河区政府（现乌翠区人民政府）下设管理职能机构，乌马河区政府负责经营管理，应当对出租场地负有管理经营义务，而不是被告，签订合同主体并非被告。

原告质证意见为：有异议，虽然该合同甲方写的乌马河商贸公司，但对该合同的确认和履行是伊春佳益市场管理有限公司，所以对被告提供证据所证明的问题，我们不认可。

证据二、翠峦林业局收据一份，费用支出明细表一份，共2页，证明2021年1月11日被告经过对账清算，扣除日常维护开支30,873元后，将69,127元交由乌马河区商贸公司，由乌马河区商贸公司上交至乌马河区收费管理局财政账户，以此来证实实际经营者和实际收费者是乌马河区人民政府（乌翠区人民政府），而不是本案被告。

原告质证意见为：有异议，因为按照合同，伊春佳益市场管理有限公司与原告是合同的相对方，按照合同约定被告就是诉讼主体，至于2021年1月11日你的对账清算与本案没有关联性。因为在履行租赁合同中被告是受益方，造成原告的损失也是被告，所以对该份证据不认可。

证据三、申请法院调取的伊春市乌翠区消防救援大队行政处罚决定书一份[2021]0001号，证明对被告缴纳罚款80,000元的处罚由乌翠区人民政府已经进行了缴纳。

原告质证意见为：对证明的问题有异议，因为这份决定书是2021年1月13日下达的，而农贸市场第一次关停的时间是2021年1月7日，第二次关停是2021年2月10日。是擅自关停，可以证明违法在先，执法在后，对于我们请求赔偿的诉讼理由更有法律依据。

本院认证意见为：对证据一、二、三的真实性予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

原、被告于2018年1月1日签订了柜台租赁合同，被告提供乌马河农贸市场室内交易大厅北侧东部交易区给原告开办百果元超市，实际占地面积600平方米左右，租赁期限为2018年1月1日至2023年12月30日，每年租金为25,000元，租金每年一交。原告按照合同约定在此经营3年，已交付4年租金100,000元。2021年1月7日被告会同乌马河派出所民警以消防验收不合格为由，将该农贸市场大厅关停8天，于2021年1月16日恢复营业。2021年2月10日，乌翠区工信局（乌翠区安全生产委员会办公室张贴公告）再次对乌马河农贸市场进行关停，至今没有恢复营业。原告认为，乌马河农贸市场两次关停给原告造成的损失，责任完全在被告方，被告作为农贸市场管理主体，对于存在消防安全隐患的问题本应及早发现及早解决，就不会有两次关停的事件发生。故原告诉讼来院，要求被告继续履行合同并赔偿因两次关停造成的果蔬损失66,424元，营业利润损失209,562元，总计损失275,986元。

本院认为，原、被告之间签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，原告按照合同约定履行了缴纳租金的义务。在合同履行过程中，因被告未经消防安全检查，擅自投入营业，存在重大安全隐患，致使原告租赁场地开设的超市两次被关停，造成原告营业利润损失和果蔬损失。被告作为出租人，将没有经过消防安全验收的租赁物交付给原告使用，没有尽到保证原告正常使用租赁物的义务，被告对此具有过错，构成违约，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。但鉴于乌马河农贸市场已被政府关停，无法继续履行合同，故对原告要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。原告作为承租人，在签订合同时，对租赁物是否符合消防安全标准负有审核的义务，其没有尽到审查注意义务，存在一定过错，结合双方的过错程度，可以减少被告方相应的损失赔偿额。本院酌情确定由被告承担70％的民事赔偿责任，原告自负30％的责任。关于营业利润损失和果蔬损失认定问题，因两次关停确实给原告造成了经济损失，现果蔬已腐烂灭失，无法进行鉴定，本院酌情确定原告的营业利润损失为124,864.60元，果蔬损失为55,606元，共计180,470.60元。

被告抗辩称，其不是合同签订主体，也不是乌马河区农贸市场实际经营者、管理者，应驳回原告的诉讼请求。本院认为，被告公司是依法成立的法人。原告是与被告签订的租赁合同，并且被告收取了原告交纳的租金，根据合同相对性的原则，原告起诉被告符合法律规定。至于被告与乌马河区商贸公司之间的关系是其内部管理问题，对外不能对抗第三人，故本院对被告的抗辩理由不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百七十七条、五百九十二条第二款、第七百零三条、第七百零八条规定，判决如下：

一、被告伊春佳益市场管理有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告伊春市乌马河区百果元超市经济损失180,470.60元的70％，即126,329.42元；

二、驳回原告伊春市乌马河区百果元超市的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5439.78元，减半收取2719.89元，由被告负担1368.15元，由原告自负1351.74元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于伊春市中级人民法院。