房屋租赁合同纠纷民事二审判决书

乐宾公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判众仁公司支付乐宾公司租金86028.88元；2．撤销一审判决第四项，改判驳回众仁公司要求返还履约保证金的诉讼请求；3．撤销一审判决第六项，改判众仁公司拆除租赁合同铺位内装修装饰物并将租赁铺位返还乐宾公司；4．改判众仁公司支付乐宾公司铺位占有使用费，其中2020年5月20日至2020年6月13日占有使用费为31323元；自2020年6月14日至实际返还之日，按照1327.78元/天计算；5．改判众仁公司支付乐宾公司提前终止合同补偿金228660元及免租期租金114330元；6．一、二审诉讼费由众仁公司承担。事实和理由：1．一审判决遗漏事实。众仁公司至今未完成铺位清撤义务，双方未完成交接手续。乐宾公司主动减半收取众仁公司2020年1月31日至2020年3月10日的租金。众仁公司拖欠租金、提前解约，严重违约。一审判决认定的租金截止日期有误，租金应计算至合同解除日即2020年5月19日而非众仁公司主张的2020年5月14日。众仁公司应支付合同解除后的占有使用费至其完成交接并返还铺位之日。2．一审判决认定事实不清。众仁公司单方违约行为导致合同解除，乐宾公司存在因涉案铺位空置产生的费用。众仁公司应按照约定支付六倍月租金作为补偿金，并补交免租装修期的租金。一审判决判令乐宾公司返还履约保证金没有依据，履约保证金应冲抵乐宾公司的损失。

众仁公司辩称，不同意乐宾公司的上诉请求。其主要答辩意见是：众仁公司自2020年1月27日至2020年3月18日受新冠肺炎疫情影响无法营业，双方对减免租金无法达成一致意见。众仁公司在2020年4月29日已提前向乐宾公司告知将于2020年5月10日撤场。经乐宾公司同意，众仁公司于2020年5月14日停止营业并搬走。乐宾公司2020年5月14日就取得铺位控制权。众仁公司不应支付此后的租金和使用费。众仁公司2020年6月20日拉走剩余物品是因为此前乐宾公司不同意交接铺位。众仁公司接收的铺位带有上一家的装修并自行拆除，不同意恢复原状，也不应承担由此产生的责任。

众仁公司向一审法院起诉请求：1．解除合同并退还履约保证金121161元；2．本案诉讼费用由乐宾公司承担。一审诉讼过程中，众仁公司变更第1项诉讼请求为：1．确认众仁公司与乐宾公司签订的《铺位租赁合同》解除；2．乐宾公司退还众仁公司履约保证金121161元；增加诉讼请求为：1．乐宾公司免收2020年1月27日至2020年4月2日的铺位租赁费用共计83945.64元；2．乐宾公司减半收取2020年4月3日至2020年5月14日房屋租金26311.32元。

乐宾公司向一审法院反诉请求：1．众仁公司将租赁铺位恢复原状并返还乐宾公司；2．众仁公司支付乐宾公司租金92189元；3．众仁公司支付乐宾公司电费12898元及水费1208.5元；4．众仁公司支付乐宾公司铺位占有使用费（其中2020年5月20日至2020年6月13日期间占有使用费为31323元；自2020年6月14日始至租赁铺位实际返还之日止期间，占有使用费按照1327.78元/天标准计算）；5．众仁公司支付乐宾公司提前终止合同的补偿金228660元；6．众仁公司支付乐宾公司免租装修期租金114330元；7．反诉费由众仁公司承担。

一审法院认定事实：2018年6月1日，众仁公司（承租方、乙方）与乐宾公司（出租方、甲方）签订《铺位租赁合同》，约定甲方将所属位于天津市和平区xxxxxx的第x层xx号店铺套内使用面积约197平方米（以下简称铺位）租给乙方；甲方应于2018年6月14日（交付日）向乙方交付铺位，租赁期限三年自交付日起至2021年6月13日，甲方给予乙方铺位免租装修期共92天，自交付日起至2018年9月13日止，免租装修期内免交租金，但需按合同相关规定缴纳其他费用。如因乙方任何违约行为或乙方原因导致本合同被提前终止（解除）的，乙方应按解约或终止当年的租金标准向甲方补缴免租装修期的租金；租金方式为固定租金，自2019年6月14日至2020年6月13日，租金价格6.36元／㎡天（即38110元／月、457320／年），结算方式月付（乙方应于每个月的10日前向甲方支付下一个月的租金），乙方逾期支付租金，每逾期一天，乙方每日应按逾期支付租金及费用的5‰向甲方支付逾期付款滞纳金，逾期超过五天的，甲方有权停止提供包括但不限于水、电、燃气、空调及清洁等在内的一切服务项目，若逾期超过一个月，甲方有权随时单方提前终止（解除）本合同；租赁期内，乙方根据实际量按月向甲方结算并缴纳水、电燃气等能源费用；乙方应在本合同签订后5日内向甲方一次性支付履约保证金121161元，为三个月的固定租金。租赁期满，若乙方充分履行合同规定的全部义务，双方对债权债务清理完毕后仍有履约保证金余额的，甲方将履约保证金剩余部分于债权债务清理完毕后1个月无息返还给乙方，若因乙方原因，包括但不限于乙方存在违约、违法行为，导致本合同被甲方提前终止（解除）的，履约保证金不予退还；乙方要求提前终止本合同的，应提前60日以书面方式通知甲方，乙方应根据租赁期剩余时间向甲方支付补偿金，离租赁期结束多于一年但少于两年的，应按当期租赁年度月租金的六倍支付补偿金；不可抗力：本合同履行区域内出现重大疫情，直接影响本合同的，对本合同一方产生实质性的、无法补救的影响的，或是不可抗力事件持续时间超过30日，则本合同任何一方可以通过书面方式通知对方终止本合同；本合同期满或因其他原因提前终止本合同时，乙方必须返还铺位，并负责撤除其在铺位内自行安装的设备、设施及商品后交还甲方，除自然损耗外，乙方应将铺位及其附属设备设施恢复原状并以清洁良好的状态交还甲方，双方应办理交接手续，乙方不恢复或无法恢复原状，甲方有权自行采取恢复措施，相关费用由乙方承担。

合同签订后，众仁公司向乐宾公司交付了履约保证金121161元，并使用铺位进行餐饮经营活动。租金支付至2020年1月31日。后因新冠肺炎疫情影响，2020年1月24日零时起，天津市启动重大突发公共卫生事件一级响应，乐宾公司所属商场于2020年1月30日关闭，商场内餐饮业于2020年1月27日停业。后商场于2020年3月11日开业，乐宾公司通知商场内的餐饮行业于2020年3月18日恢复营业，众仁公司于2020年4月3日恢复营业。2020年4月29日，众仁公司通过微信向乐宾公司工作人员发送《告知函》，内容为众仁公司收到乐宾公司于2020年4月27日的催缴通知，关于租金问题，受疫情影响乐宾百货1月25日至3月27日期间处于非正常营业状态，不应支付租金，如乐宾公司再次拒绝众仁公司申请，申请5月10日撤离场地。2020年4月30日，众仁公司向乐宾公司支付租金20000元。2020年5月14日，众仁公司停业并搬走部分设备。

2020年5月18日，众仁公司出具《解除租赁合同通知书》，内容为新冠肺炎疫情影响持续至今导致无法经营，属于不可抗力，根据租赁合同第14条规定，已于2020年4月29日向乐宾公司发送《告知函》，明确于2020年5月10日进行撤场并终止合同，租赁合同已于2020年5月10日终止，请乐宾公司收到函件后5日内将履约保证金退还众仁公司。乐宾公司于2020年5月19日收到解除合同通知。2020年5月21日，众仁公司再次出具《解除租赁合同通知书》，内容为乐宾公司已于2020年5月10日停业，可随时腾空场地，但乐宾公司不允许众仁公司搬走屋内设备，请乐宾公司收到通知后三个工作日内回复，不回复视为解除合同。2020年5月25日，乐宾公司回函众仁公司，内容为众仁公司通知函中所述不可抗力，以提前告知于2020年5月10日停止经营并终止合同等内容，与事实不符，不予认可。众仁公司提前终止合同应当承担违约责任及赔偿责任。乐宾公司不追究众仁公司未提前60日书面通知的责任，认可2020年5月19日为铺位租赁合同的解除日，众仁公司应依约向乐宾公司支付提前终止合同的补偿金（六倍租金）。众仁公司在本通知书送达之日起十日内将租赁铺位及其附属设施设备恢复原状并以清洁良好的状态返还乐宾公司。本通知书送达之日起十日内支付各项费用。2020年6月20日，众仁公司将铺位内可移动的设备及物品清撤，装饰装修未拆除。

一审法院认为，众仁公司与乐宾公司签订的《铺位租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立、有效。当事人应当按照约定全部履行自己的义务。

众仁公司向乐宾公司送达《解除租赁合同通知书》，乐宾公司回函认可2020年5月19日为铺位租赁合同的解除日，并不追究众仁公司未提前60日书面通知的责任，众仁公司提前终止合同应当承担违约责任及赔偿责任。基于上述事实，对众仁公司要求确认《铺位租赁合同》解除的诉讼请求，予以确认租赁合同于2020年5月19日解除。

众仁公司主张依据其于2020年4月29日给乐宾公司送达的《告知函》内容，租赁合同应于2020年5月10日解除，但《告知函》内容中并无明确要求解除租赁合同的意思表示，故众仁公司主张租赁合同于2020年5月10日解除无事实依据，不予采信。

依照合同约定，疫情属于不可抗力，且不可抗力事件持续时间超过30日，合同任何一方可以通过书面方式通知对方终止本合同。但众仁公司并未在不可抗力事件持续时间超过30日后，以不可抗力为由要求解除合同，而是在恢复正常营业后要求解除合同，不应属于合同约定的不可抗力，故对众仁公司主张的解除租赁合同属于合同约定的不可抗力，亦不予采信。

因受新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响，乐宾公司通知众仁公司于2020年1月27日停业，于2020年3月18日恢复营业，考虑疫情原因并兼顾公平原则，上述期间的租金众仁公司与乐宾公司各承担50%，对众仁公司要求乐宾公司免收2020年1月27日至2020年4月2日租金的诉讼请求，不予支持。

自2020年3月18日开始，众仁公司应按照正常的租金标准向乐宾公司支付租金，对众仁公司要求乐宾公司减半收取2020年4月3日至2020年5月14日期间租金的诉讼请求，不予支持。

众仁公司已将租赁铺位内可移动的设备及物品全部清撤，乐宾公司亦接收了租赁铺位，故对乐宾公司要求众仁公司返还租赁铺位的反诉请求，不予支持。同时，众仁公司接收的租赁铺位并非是最初原始状态，乐宾公司亦未提交租赁铺位原始状况的相关证据，故众仁公司应现状返还铺位，对乐宾公司要求众仁公司将租赁铺位恢复原状的反诉请求，不予支持。

自2020年2月1日开始，众仁公司仅向乐宾公司支付租金20000元，尚欠乐宾公司部分租金，故对乐宾公司要求众仁公司支付租金的反诉请求，予以支持。因疫情防控乐宾公司商场停业，餐饮业亦于2020年1月27日至2020年3月17日期间停业，乐宾公司应减半收取停业期间租金为32837.12元；2020年3月18日至2020年5月14日期间的租金，乐宾公司应正常收取为73191.76元，以上合计为106028.88元，扣除众仁公司已支付的2020年1月27日至31日的租金6264.6元及众仁公司于2020年4月支付的租金20000元，众仁公司还应支付乐宾公司租金79764.28元。

乐宾公司要求众仁公司支付电费12898元及水费1208.5元的反诉请求，其中的2018年10月电费1180元，众仁公司不予认可，乐宾公司亦未提交相关证据加以证明，不予支持。对其余电费及水费12926.5元，予以支持。

众仁公司于2020年5月14日停业并搬离部分可移动物品后，乐宾公司实际控制了租赁铺位，故众仁公司不应再向乐宾公司支付占有使用费，对乐宾公司要求众仁公司支付租赁铺位占有使用费的反诉请求，不予支持。

依照合同约定，因众仁公司原因导致本合同被提前解除的，应补缴免租装修期的租金，履约保证金不予退还，还应按当期租赁年度月租金的六倍支付补偿金。上述各项费用具有违约金性质，众仁公司主张约定的违约金过高，一审法院以乐宾公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，以及因新冠肺炎疫情给双方造成的影响，结合公平原则和诚实信用原则，众仁公司支付乐宾公司相当于一个月租金38110元的违约金。因此，对众仁公司要求乐宾公司退还履约保证金121161元的诉讼请求，判定乐宾公司退还众仁公司履约保证金83051元。

乐宾公司要求众仁公司支付提前终止合同补偿金228660元及免租装修期租金114330元的反诉请求，不予支持。

一审法院判决：“一、哈尔滨众仁餐饮管理有限公司与乐宾百货（天津）有限公司签订的《铺位租赁合同》，于2020年5月19日解除；二、本判决生效之日起十五日内，哈尔滨众仁餐饮管理有限公司支付乐宾百货（天津）有限公司租金79764.28元；三、本判决生效之日起十五日内，哈尔滨众仁餐饮管理有限公司支付乐宾百货（天津）有限公司水电费12926.5元；四、本判决生效之日起十五日内，乐宾百货（天津）有限公司退还哈尔滨众仁餐饮管理有限公司履约保证金83051元；五、驳回哈尔滨众仁餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回乐宾百货（天津）有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1466元，由哈尔滨众仁餐饮管理有限公司负担466元，乐宾百货（天津）有限公司负担1000元［乐宾百货（天津）有限公司负担部分于本判决生效之日起十五日内直接给付哈尔滨众仁餐饮管理有限公司］；反诉案件受理费4255元，由乐宾百货（天津）有限公司负担3055元，哈尔滨众仁餐饮管理有限公司负担1200元［哈尔滨众仁餐饮管理有限公司负担部分于本判决生效之日起十五日内直接给付乐宾百货（天津）有限公司］”。

二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点有三，一是众仁公司是否应付租金及占有使用费，如应支付数额如何确定，二是众仁公司是否应拆除铺位装修装饰物，三是乐宾公司是否应返还众仁公司履约保证金。

一、众仁公司是否应付租金及占有使用费，如应支付数额如何确定？

乐宾公司与众仁公司均认可2020年5月19日解除《铺位租赁合同》，一审判决认定正确，本院予以确认。《铺位租赁合同》解除前，众仁公司应支付租金；《铺位租赁合同》解除后，众仁公司应支付至撤场之日止的占有使用费。1．关于租金，一审判决已查明众仁公司付清2020年1月31日前租金，乐宾公司经营的商场停业因受新冠肺炎疫情影响停业至2020年3月10日，众仁公司无法营业，本院酌定免除众仁公司此期间租金。2020年3月11日至2020年5月19日期间的租金，本院酌定众仁公司减半支付。扣减2020年4月30日支付的租金20000元，众仁公司还应支付租金23853元。2．关于占有使用费，众仁公司2020年6月20日将铺位内可移动的设备及物品清撤，其应支付2020年5月20日至2020年6月20日期间的占有使用费。2020年6月13日为《铺位租赁合同》约定的租金变动节点，本院考虑对众仁公司新冠肺炎疫情期间租金减免力度，酌定众仁公司按照后一期租金标准支付上述期间的占有使用费40387元。众仁公司应向乐宾公司支付房屋租金及占有使用费64240元。

二、众仁公司是否应拆除铺位装修装饰物？《铺位租赁合同》约定，本合同终止时，乙方必须在甲方指定日期将铺位恢复交付日原状后交甲方验收。第十六条又专门约定了铺位返还，乙方不恢复或无法恢复原状，甲方有权自行采取恢复措施，相关费用由乙方承担。众仁公司已将租赁铺位内可移动的设备及物品全部清撤，乐宾公司亦接收了租赁铺位，故对乐宾公司要求众仁公司返还租赁铺位的上诉请求不予支持。乐宾公司未提交证据证明其向众仁公司净铺交付，亦未提交证据证明租赁铺位交付众仁公司时的原状，故对乐宾公司要求众仁公司将租赁铺位恢复原状的上诉请求，本院不予支持。

三、乐宾公司是否应返还众仁公司履约保证金？众仁公司请求减免租金无果及时要求解除合同，因无力经营提前解除《铺位租赁合同》。众仁公司虽尽量避免进一步欠租而要求退出租赁场地，但其行为违反合同约定。一审判决对其违约行为定性准确，结合新冠肺炎疫情对餐饮行业、大型综合商场经营的影响，考量本案具体案情，本院酌定乐宾公司返还履约保证金60581元。

综上所述，上诉人乐宾公司的上诉请求部分成立，本院依法据情予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持天津市和平区人民法院（2020）津0101民初2735号民事判决第一、三项；

二、变更天津市和平区人民法院（2020）津0101民初2735号民事判决第二项为：本判决生效之日起十五日内，哈尔滨众仁餐饮管理有限公司支付乐宾百货（天津）有限公司租金和占有使用费共计64240元；

三、变更天津市和平区人民法院（2020）津0101民初2735号民事判决第四项为：本判决生效之日起十五日内，乐宾百货（天津）有限公司退还哈尔滨众仁餐饮管理有限公司履约保证金60581元；

四、驳回哈尔滨众仁餐饮管理有限公司其他诉讼请求；

五、驳回乐宾百货（天津）有限公司其他反诉请求；

六、驳回乐宾百货（天津）有限公司其他上诉请求。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1466元，由哈尔滨众仁餐饮管理有限公司负担733元，乐宾百货（天津）有限公司负担733元［乐宾百货（天津）有限公司负担部分于本判决生效之日起十五日内直接给付哈尔滨众仁餐饮管理有限公司］；反诉案件受理费4255元，由乐宾百货（天津）有限公司负担2595元，哈尔滨众仁餐饮管理有限公司负担1660元［哈尔滨众仁餐饮管理有限公司负担部分于本判决生效之日起十五日内直接给付乐宾百货（天津）有限公司］。二审案件受理费1950元，由乐宾百货（天津）有限公司1900元，由哈尔滨众仁餐饮管理有限公司负担50元。

本判决为终审判决。

二零二一年七月二日

附录

附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：

1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：

第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。

2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

……

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

……