合同纠纷民事一审判决书

原告仁化公路中心向本院提出诉讼请求：1、交付共计建筑面积205.71平方米房屋，如不能交付，则按同地段商品房价格作价补偿，暂定1234260元（暂按每平方6000元计算，最终以评估价为准）；2、按同地段商品房租金标准支付回迁房屋过渡费用给原告，从2016年2月25日开始计算至交付回迁房屋或支付作价补偿款之日止（暂计至2020年9月25日约为55000元，暂按1000元／月计算，最终以评估价为准）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告明确变更其诉求为：1、要求被告按评估价格632000元补偿原告涉案两套房屋的价款；2、要求被告向原告支付逾期交房的违约损失，按涉案两套房屋评估的月租金1780元补偿给原告，从2016年2月起计算至被告支付房屋价款之日止；3、本案的诉讼费及鉴定费6320元由被告承担。

事实和理由：韶关市仁化公路事务中心（原韶关市仁化公路局，以下简称仁化公路局）宿舍楼地块被纳入仁化县“三旧”改造规划中，该改造项目最终由天禾公司取得。就所涉地块的补偿问题，通过各方协调，最终于2014年2月25日，在仁化县房屋征收管理中心的见证下，原、被告签订《仁化公路局宿舍楼地块“三旧”改造建设项目房屋拆迁与补偿合同》，由天禾公司补偿2套房屋，共计建筑面积205.71平方米作为拆迁补偿，确定补偿的房屋为X栋XX户型，住***。补偿的房屋自拆迁地块最后1户移交被拆迁房屋之日起两年内交付回迁房，交付条件为经有关部门竣工验收合格，水电到户。上述协议签订后，天禾公司至今未交付回迁的房屋，天禾公司的房屋已经建成封顶，且合同约定回迁房屋已经被第三人入住。天禾公司的行为严重损害了原告的合法利益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，保护国有资产不流失。

被告天禾公司辩称，本身土地是从政府拍卖得到的，是划拨土地，土地出让金被告也交给了政府，涉案土地是划拨土地，是政府无偿给原告的，现在政府收回再进行拍卖是合法合理的，政府也下发了收回土地的文件，本身原告在土地上也没建房屋，不存在补偿房屋给原告，因为被告交了土地出让金给政府，如果还要补偿房子给原告，并且被告还补偿了案外人刘文丽11万多的土地费。按照这样计算，涉案土地等于补偿了三次，第一次是交出让金政府，第二次要给两套房给原告，第三次补偿刘XX11万元多，难道一块地要补偿三次吗？涉案土地原告卖给刘XX，明显违反了国家的土地法，因为任何单位和个人没有权力私自买卖土地，只能在有关部门的招挂牌的形式下，才能取得土地合法权力，原告不顾国家的土地法规定，明显违反了《中国人民共和国土地管理法》第46条的有关规定。原告诉讼被告赔偿房子是没有法律依据的，因为本身错过了三年诉讼时效，合同写明交房条件是经政府有关部门竣工验收合格后，水电到户，即为交房条件，涉案房屋于2016年5月30日经有关部门竣工验收合格，原告直到2020年10月21日才起诉被告，时间已经错过三年诉讼时效，没有法律效力。

反诉原告天禾公司提出反诉请求：1、请求依法判令解除反诉原告与反诉被告签订的《仁化县公路局宿舍楼地块“三旧”改造建设项目房屋拆迁与补偿合同》；2、请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告损失费30万元；3、请求依法判令反诉被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：反诉原告于2014年7月20日从网上竞拍到原仁化县公路局地块4253.2平方米，土地出让金410万元，10天全部付清。反诉被告要求反诉原告赔偿两套房屋（建筑面积205.71平方米）作为拆迁补偿是违法的。并且原公路局地块上也没有建筑物，属于划拨用地，是政府无偿提供给仁化公路局使用，产权属于政府，政府收回来拍卖是理所应当的，仁化县公路局应当无条件按照政府文件去办，应解除《土地转让协议书》一直未解除，给反诉原告造成重大损失，并且还诉讼反诉原告补偿两套房屋是毫无道理的，因为整块土地款项反诉原告已全部付给了政府，政府当时也拨付了30万元给公路局作为补偿。是因为公路局又拨给了刘XX作为违法土地补偿。本身划拨土地上没有房屋，怎么要反诉原告赔偿两套房屋呢？还要补偿刘XX113000元呢？难道一块土地要补偿三次吗？仁化公路局违法转让土地、并且要求反诉原告赔偿两套房屋，政府己发文要解除原《土地转让协议书》和收回土地面积为4253.2平方米的划拨用地，仁化县公路局不按政府文件办事，给反诉原告造成损失，理应赔偿30万元。请求人民法院依法查清事实、支持正义、判如所请。

反诉被告仁化公路中心辩称，一、反诉原告的诉讼请求没有任何法律依据，其要求解除合同，不清楚其依据是合同无效还是反诉被告违约，还是重大误解。其认为反诉被告土地是划拨地，就无权取得房屋补偿，没有任何法律依据和事实。反诉被告交付土地给反诉原告使用，不是基于土地转让行为，而是土地征收这一行为，征收就必然会导致反诉被告对土地使用权的丧失，所以经县政府协调，才做出房屋拆迁补偿合同，以此补偿反诉被告的土地使用权，与刘XX也没有任何关系。二、损失费30万元，看不到有任何理由，其认为反诉被告没有按政府文件处置本案涉案土地，所以要求补偿其30万元，相反现在没有按照政府要求履行合同的是反诉原告，签订合法合同却不履行，请求法院依法驳回反诉原告的请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：一、原告提交的证据《拆迁安置补偿合同》，证明双方签订合同，但被告违约未履行合同义务。被告对该证据的真实性无异议，合法性有异议，因为是房屋补偿合同，本身原告在涉案土地上没有房屋，所以这个合同不合法。本院认定：该合同有原、被告双方的盖章确认，且有监证单位仁化县房屋征收管理中心的盖章，故本院对该合同予以确认。

被告提交的证据：1、证据1土地转让协议书，证明违法转让土地。原告对证据1的真实性无异议，关联性有异议，是拆迁安置的部分，土地虽然是国有划拨土地，但整个项目是三旧改造，被告作为开发主体，应对原使用人作出补偿，此协议中涉及的土地与原告提交的安置补偿合同中的土地不是同一块土地，面积不同。本院认定：该协议书不完整，也没有任何人的签名，本院对该协议书无法认定；2、证据2政府文件和会议纪要，证明收回土地文件，证据3付土地款和刘XX款凭证，证明付款凭证。原告的意见：涉案土地是划拨土地，是三旧改造项目，是由政府通过土地出让的形式给被告开发，土地出让金不是按照净地给的钱，因此被告才会和原告签订房屋补偿协议，对原使用权进行了补偿，另特别提示收条上只是补偿了地块300多方，原来给刘XX使用的附着物补偿，不是土地使用费的补偿。本院认定：本院对证据2、3均予以确认。

三、反诉原告提交的证据：关于收回县城建设路原公路局部分国有土地使用权的批复，证明政府收回土地的文件。反诉被告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为土地收回不等于不对土地原使用人、及附着物所有人进行补偿。本院认定：该批复由政府出具，本院予以确认。

四、反诉被告提交的证据：1、证据1仁化县人民政府印发仁化县公路局宿舍楼地块“三旧”改造建设项目房屋征收与补偿方案的通知，证明地块属于三旧改造项目，对土地上的补偿是由开发人自行签订房屋补偿进行开发，不纳入土地出让金，本案所涉合同是按政府文件纳入补偿标准，标准是合法有效的。反诉原告的意见：三旧房屋补偿方案第二条明文规定，房屋内的空地补偿是1:0.5，有房屋的情况下并且是出让土地，则1:0.5补偿，反诉被告的土地是划拨用地，而不是出让土地，也没有交土地出让金给政府，是政府无偿给反诉被告用的，政府收回是不用补偿给反诉被告的。本院认定：该证据由政府出具，本院予以确认；2、证据2关于解决刘XX土地使用权的函，证明704平方米的土地是分两块进行处置，给刘XX的是由反诉被告对刘XX另行补偿，对402平方米土地是按照1:0.5的比例签订房屋拆迁补偿。反诉原告认为该证据是反诉被告内部的文件，不是政府的文件，不存在真实性，并且不合法。本院认定：该证据由仁化县房屋征收管理中心出具，本院予以确认；3、证据3关于要求处置仁化公路中心宿舍楼地块空置用地的请示，证明反诉被告请示上级主管部门，征收方案报上去后同意采用签订搬迁补偿的方式；证据4关于处置宿舍楼地块空置用地的批复，证明反诉被告与刘XX直接土地买卖关系已经由反诉被告自行处置，不存在反诉原告所称的一个地块补偿三次。反诉原告的意见：证据3、4都是内部文件，不是政府文件，不存在合法性，反诉被告违反土地法第四十六条的规定，没有经过国土部门招挂牌的土地是违法的。本院认定：证据3、4均由政府部门出具，本院均予以确认。

被告提交的涉案楼盘建筑工程的竣工验收报告、商品房预售许可证、涉案房屋的不动产权证。原告的意见：竣工验收报告的真实性、合法性由法院核实，对预售许可证及不动产权证无异议。经审查，本院均予以确认。

本院依原告的申请依法委托广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司，对涉案房屋（仁化县建设路63号天和轩X栋X楼XX号房屋）的市场价值及市场租金价值进行评估，产生评估费6320元。评估公司于2021年4月25日出具报告载明：涉案两套房屋的市场价值合计为632000元（仁化县建设路63号天和轩X栋X楼X号房屋322000元，X号房屋310000元），涉案两套房屋的月市场租金总价为1780元（仁化县建设路63号天和轩X栋X楼X号房屋月租金910元，X号房屋月租金870元）。原告对评估公司出具的报告及发票均无异议，被告认为与本案无关。本院对评估公司出具的报告及发票均予以确认。

本院向仁化县不动产登记中心调取的涉案两套房屋的《商品房买卖合同（预售）》，原、被告均无异议，本院予以确认。

根据当事人陈述和上述经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2014年2月25日，原告仁化公路中心（乙方）与被告天禾公司签订《仁化公路局宿舍楼地块“三旧”改造建设项目房屋拆迁与补偿合同》，合同约定：“为了改善乙方住房条件和居住环境，提升房屋价值和生活质量，经县政府批准，将坐落于仁化公路局宿舍地块的住宅楼列入“三旧改造”项目，其中该地块包含乙方的空地402平方米，拆迁重建，根据《仁化公路局宿舍楼地块“三旧”改造建设项目房屋征收与补偿方案》的有关规定，经甲、乙双方协商，订立本合同。经甲乙双方一起现场测量，确认乙方土地面积402平方米，由乙方自愿选择土地调换电梯楼房的补偿方式，即402平方米按1:0.5的比例调换2套房屋，总建筑面积为205.71平方米，甲方作一次性补偿。乙方在被拆迁房屋地块建设项目范围内选择调换电梯楼房X栋XX户型，住***。签订本合同后，乙方即将土地交付给甲方使用，甲方自公路局宿舍楼拆迁地块被拆迁人中的最后1户移交被拆迁房屋之日起两年内交付回迁房。”

涉案两套房屋（仁化县城建设路63号天和轩X幢X号、X号房屋）被被告分别于2015年5月21日、10月29日出售给案外人，并均已办理了不动产权登记。经评估，涉案两套房屋的市场价值合计为632000元（仁化县建设路63号天和轩X栋X号房屋322000元，X号房屋310000元）；涉案两套房屋的月市场租金总价为1780元（仁化县建设路63号天和轩X栋X号房屋月租金910元，X号房屋月租金870元），涉案房屋租金评估时间节点为2016年7月23日至2021年1月1日。产生评估费6320元。

另查明，仁化县天和轩X栋楼房于2015年3月9日办理了预售许可证，于2016年5月30日验收合格。

再查明，被告分两笔向原仁化县国土资源局支付了土地出让款共411万元，分别于2014年7月18日支付111万元，于同年7月22日支付300万元。

本院认为，本案是合同纠纷。本案是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议的焦点为：1、本案原告诉求被告交付涉案房屋是否超过法律规定的三年诉讼时效；2、反诉原告（被告）与反诉被告（原告）签订的《仁化公路局宿舍楼地块“三旧”改造建设项目房屋拆迁与补偿合同》是否应解除；3、被告是否应按涉案房屋评估价格补偿涉案两套房屋的价款及按涉案房屋的评估租金支付逾期交房的违约损失给原告；4、反诉被告是否应赔偿反诉原告损失30万元。

一、本案原告诉求被告交付涉案房屋是否超过法律规定的三年诉讼时效。本案中，本案原告的诉求是要求被告交付涉案两套房屋，如不能交付房屋，则要求被告支付房屋相应价款。本案中，原、被告双方依法签订涉案拆迁补偿合同后，该合同即具有法律效力，原告即取得合同中约定的涉案两套房屋的物权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条“下列请求权不适用诉讼时效的规定：……（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；……。”的规定，原告诉求被告交付涉案房屋的请求权不适用诉讼时效，故被告辩称原告诉求其交付涉案房屋超过法律规定的三年诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。

二、反诉原告（被告）与反诉被告（原告）签订的《仁化公路局宿舍楼地块“三旧”改造建设项目房屋拆迁与补偿合同》是否应解除。反诉原告（被告）诉求解除该合同的理由，是认为涉案土地是划拨用地，是政府无偿给反诉被告（原告）使用，涉案土地的出让金反诉原告已支付给政府，反诉被告还要求反诉原告补偿其两套房屋，反诉原告还需补偿案外人刘XX11万元，即涉案土地反诉原告需补偿三次，是不合法的。本院认为，反诉原告与反诉被告签订的涉案拆迁补偿合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效。退一步来说，即便反诉原告支付了涉案土地出让金，亦不影响其对被拆迁人进行补偿，但鉴于涉案拆迁补偿合同约定应交付给反诉被告的两套房屋已被反诉原告出售给案外人，并均已办理了不动产权登记，庭审时，被告亦表示已无法交付涉案房屋，拆迁补偿合同已无法履行，且反诉被告在本诉中，也已变更其诉求要求反诉原告支付涉案房屋相应的价款，因此，涉案拆迁补偿合同应予解除，反诉原告诉求解除该拆迁补偿合同，本院予以支持。

三、被告是否应按涉案房屋评估价格补偿涉案两套房屋的价款及按涉案房屋的评估租金支付逾期交房的违约损失给原告。

根据本案查明的事实，本案原、被告双方签订的涉案补偿合同约定由被告补偿给原告的涉案两套房屋，已被被告出售给案外第三人，并均已办理了不动产权登记。庭审时，被告亦表示已无法交付涉案房屋，原告无法取得涉案房屋，故原告诉求被告按评估价值632000元支付涉案房屋价款的理由充分，本院予以支持。至于逾期交房违约损失，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释﹝2003﹞7号）第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，原告诉求被告按评估的涉案两套房屋租金标准每月1780元赔偿逾期交房违约损失，本院亦予以支持。原告主张违约损失自2016年2月开始计算至被告实际支付房屋价款之日止，原、被告签订的补偿合同约定，被告自被拆迁地块被拆迁人中的最后1户移交被拆迁房屋之日起两年内交付回迁房，双方对最后1户移交被拆迁房屋的问题及何时交付回迁房的问题均不能达成一致意见，本院根据本案查明的事实及从公平原则考虑，认定如下：被告陈述在其公司支付涉案土地出让金后，政府就将涉案土地交付给了其公司，根据查明的事实，被告支付最后一笔土地出让金是在2014年7月22日，结合双方“自被拆迁地块被拆迁人中的最后1户移交被拆迁房屋之日起两年内交付回迁房”的约定，本院确定被告在2014年7月22日收到涉案土地后的两年内，即2016年7月22日前应交付涉案两套房屋给原告，故原告诉求的违约损失应从2016年7月23日开始计算，经评估，2016年7月23日至2021年1月1日的涉案两套房屋租金共99405元。综上，本院支持被告向原告支付如下逾期交房违约损失：1、2016年7月23日至2021年1月1日的违约损失99405元；2、2021年1月2日至被告实际支付涉案两套房屋价款之日止按涉案两套房屋月租金总额1780元计算的违约损失。

四、反诉被告是否应赔偿反诉原告损失30万元。庭审时，反诉原告明确其诉求反诉被告赔偿的30万元损失，是其补偿给案外人刘XX的113000元及反诉被告违法转让土地给其造成的损失。本院认为，反诉原告主张其补偿给案外人刘XX的113000元，是反诉原告与刘XX之间的关系，且反诉原告也没有提交证据证实反诉被告存在违法转让土地并因此给其造成损失，故反诉原告诉求反诉被告赔偿其损失30万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、解除反诉原告仁化县天禾房地产开发有限公司与反诉被告韶关市仁化公路事务中心于2014年2月25日签订的《仁化公路局宿舍楼地块“三旧”改造建设项目房屋拆迁与补偿合同》；

二、限被告仁化县天禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韶关市仁化公路事务中心房屋价款632000元及逾期交房违约损失99405元（计至2021年1月1日的违约损失为99405元，2021年1月2日至被告实际支付房屋价款之日的违约损失按月租金1780元计算）；

三、驳回反诉原告仁化县天禾房地产开发有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费8202元（原告已预交），本院收取5557元，由被告仁化县天禾房地产开发有限公司负担，原告多预交的案件受理费2645元及被告负担部分5557元，共8202元，均由本院退回给原告。反诉案件受理费2900元（反诉原告已预交），由反诉原告仁化县天禾房地产开发有限公司负担。评估费6320元，由被告仁化县天禾房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。