房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

何小党上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，发回重审或改判第二项为违约方支付违约金500000元；2.判令包瑞伟承担本案律师费15000元、保全费3270元、受理费13400元、中介服务费损失15000元、返还定金50000元、合同履行后租金收益22050元、房屋价格上涨差价损失合计约450000元；3.本案诉讼费、评估费由包瑞伟承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条即《中华人民共和国民法典》第五百八十四条是错误的，本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条即《中华人民共和国民法典》第五百八十五条。一审法院没有客观统计或询问因违约所造成的损失，守约方仅仅获得50000元赔偿金及部分受理费10395元合计60395元，无法覆盖守约方的损失，以下费用在案涉合同中有说明（合同第11条之五），具体如下：1.履行后守约方可以获得的房屋租金，至少7个月租金22050元（7×3150元）。2.律师费15000元；3.诉讼费、保全费共16670元；4.已支付的居间服务费15000元；5.已支付定金50000元；6.房屋价格上涨的溢价损失约450000元（座向为西南或南）。因违约方恶意违约导致守约方的损失合计568720元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，损失赔偿计算的计算方法已经包括了损失赔偿的涵义，本旨是免去受害方在另一方违约以后就实际损失所负的举证责任，同时也省去了法院和仲裁机关在计算实际损失的麻烦。如果约定赔偿损失不含有实际损失赔偿的性质，当发生纠纷时，受害人还得要对实际损失进行举证的话，那么该条约定就失去意义，合同法规定定金不能与违约金同时并用，而没有规定违约金不能与赔偿损失并用的原则。同时，第一百一十四条第二款明确了违约金与赔偿损失是互为包含关系，违约金可以涵盖赔偿损失，反之赔偿损失也可以涵盖违约金。第一百一十四条第三款明确承认了惩罚性违约金，根据双方签订的合同约定，一旦一方违约，无论实际损失多大，违约方都应当向守约方支付违约金，按照合同自由原则，这种约定没有违反法律禁止性规定，是有效的。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，本案一审期间，违约方并没有对合同约定的违约金过高而请求法院予以调整，且判决书的答辩也没有体现违约方主动提出减少违约金的请求，这证明签订的买卖合同符合双方的意愿，法院不应主动干预。一审法院主动予以减少，甚至对违约方免除违约金的处罚明显不当。本案若违约方请求减少过高的违约金时，应当按照谁主张谁举证的原则，由违约方承担证明违约金过高的举证责任。然而，为了公平起见，守约方因更了解违约造成损失的事实和相关证据而有较强的举证能力，也可以举证。三、案涉合同系双方在自愿、公平的基础上签订，根据合同约定，守约方要求违约方支付总房价的20%的违约金和返还定金的诉请合情、合理、合法。四、案涉房屋涨价。1.案涉房屋所在小区门口约50米正在兴建广州地铁12号线“××路站”，距离广州地铁6号线×××站约1.5公里（已通行）。2.案涉房屋所在小区位于×××佛山段，接壤广州一线城市，距离广州地域100米不到。3.案涉房屋周边配套完善，有××百货大厦、×××五星级酒店、附件还有学校、菜市场、商业、公园、医院等配套设施，人气集中。4.世界500强××公司已购得×××地块作为广州研发中心，2020年12月开始旧址拆迁，案涉房屋距离××广州研发中心约3.5公里。5.××××有轨电车的站点设在案涉房屋小区门口前，并于2020年12月27日开始动工建设。6.通往广州的×××广佛大桥在2020年12月25日开工建设，沉香大桥也即将开建。×××佛山段周边的楼盘在几个月前二手房普遍涨了35万元以上，一手楼（期房）普遍单价3.5万元每平方米以上。一审期间，何小党在诉状中已清楚表述房价大幅上涨的事实，中介确认案涉同类型房屋由250万元涨到280万元，到了违约当天已经涨到290万元以上，然而一审法院对守约方该损失情况并没有查实，反而认为何小党未举证说明包瑞伟违约所造成的损失，认定事实错误。

包瑞伟辩称，一审判决对包瑞伟提交的录音光盘的真实性予以认定，在该录音光盘中，中介承认以下事实：一、2020年7月份之前何小党未能备齐应付的首期款。二、2020年（佛山市南海区）所有公积金放款要历时半年才能完成。三、何小党依赖公积金放款才可能向包瑞伟支付首期款。四、是中介让包瑞伟等“同贷书”下来后再去办理案涉房屋抵押涂销的。何小党与包瑞伟并不认识，所有交易文件与交易信息转达都是经中介完成，包瑞伟未能在2020年4月30日前办理涂销是基于对中介的信赖，向银行办理提前还款是要向银行支付违约金的，根据包瑞伟二审提交的证据可知是中介让包瑞伟在何小党的同贷书下来后再去办理涂销的。包瑞伟与何小党签订房屋买卖合同后，在合理期限内包瑞伟一直在等待何小党具备支付首期款能力的信息。综合中介承认的事实及一审庭审认定的事实，完成案涉房屋交易周期应是三个月，即2020年4月份，何小党在三个月时间内没有约包瑞伟一同办理房屋过户和支付首期款，实际上是不具备向包瑞伟支付首付款的能力，是何小党违约而非包瑞伟违约。一审法院认定包瑞伟2020年4月30日前未办理案涉房屋涂销构成根本违约与事实不符，包瑞伟无需向何小党返还定金，更不适用定金罚则。本案一审时，包瑞伟请求判令双方继续履行合同，在第一次庭审后、作出判决前，包瑞伟已办理了案涉房屋抵押涂销，何小党既然主张自双方签订合同后至一审开庭前，案涉房屋已升值40万元以上，但其在一审中又不同意继续履行合同，其对此不能给出一个合理解释。在一审中包瑞伟提出了反诉请求，不存在何小党在上诉状中主张的违规调整事实。中介在使用政府规定的二手房交易格式合同时，作为合同的主要条款，首付款支付时间与余款的支付时间是二手房交易合同的必备条款，必备条款缺失的合同依法不能成立，中介公司对此是清楚的。事实上，何小党与中介公司串通，在何小党与包瑞伟签订合同时故意不明确写清楚何小党首付款和余款的支付日期，在签订合同当日，即利用案涉房屋作抵押向银行贷款，拟在房屋过户当天以其中的九十五万元作为首付款，至于其余150万元何时支付，合同中并没有约定。既然合同中没有明确约定余款150万元何时支付，何小党就可以无期限拖延下去，也无需承担责任。本案由于银行出具同贷书需由贷款人何小党首先出具公积金发放证明资料，何小党超过了南海区二手房一般三个月的交易周期仍未能完成必要的资金证明，且其后取得的同贷书最后一款表示：银行不对客户的放款时间作任何承诺，表明了这份所谓的同贷书不过是一份没有任何资金保证的普通资料，银行这样做的目的就是防止何小党没有实际支付能力。至今为止，何小党均未能出示有能力支付首期款95万元自有资金及后续150万元的支付证明或有说服力的支付方案，亦从未与包瑞伟约定何时支付首付款及办理过户时间。本案实际是虚假诉讼，何小党与中介利用合同中对包瑞伟不利的条款，再通过中介对包瑞伟在口头上作出与合同条款不一致的承诺，通过诉讼以达到非法获取60万元赔偿款。故包瑞伟请求撤销一审判决第一项、第二项，何小党应向包瑞伟支付律师费33000元，其他所有费用也由何小党承担。

城富公司在二审期间未进行答辩。

何小党向一审法院提出诉讼请求：1.包瑞伟返还何小党定金50000元；2.包瑞伟赔偿何小党违约金500000元；以上合计550000元；3.本案诉讼费由包瑞伟承担。

包瑞伟向一审法院提出反诉请求：1.何小党向包瑞伟赔偿违约金500000元；2.何小党在一定期限（一至两个星期）内向包瑞伟支付购房首付款950000元，继续履行合同；3.解除对包瑞伟银行账号查封。

一审法院查明，2020年1月13日，何小党、包瑞伟签订《佛山市存量房屋买卖合同》，约定：包瑞伟将涉讼房屋售予何小党；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国××银行股份有限公司广州东城支行，抵押登记日期为2018年4月20日，他项权利证证号为粤2018佛南第00×××11号；包瑞伟应于2020年2月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年4月30日前办理完毕注销抵押登记手续，提前还款产生的利息和费用由包瑞伟自行筹集；包瑞伟已将涉讼房屋出租且包瑞伟承诺承租人已放弃优先购买权，如因此导致合同无法履行，由包瑞伟承担违约责任；包瑞伟应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；包瑞伟承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；何小党承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定；如因一方违反前述承诺，导致涉讼房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失；涉讼房屋按套转让，转让价款2500000元，此价格为包瑞伟净得价，不含税；何小党应于签三方合同当天支付定金50000元予包瑞伟，于过户当天支付首付款950000元予包瑞伟；何小党向银行申办抵押贷款，并由贷款机构将该部分房款直接支付至包瑞伟账户，何小党拟贷款金额为1500000元；双方应于2020年1月13日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；何小党因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），包瑞伟同意何小党继续向其他贷款机构申请（但最多不得超过3家贷款机构），双方应提交贷款机构所需全部资料；如仍未获得批准的，何小党在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款支付给包瑞伟；买卖双方应于包瑞伟拿到涂销5个工作日共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，若房屋登记机构要求预约的则以预约时间为准；如何小党为贷款的，则何小党应于贷款机构或居间方通知后5个工作日内配合办理按揭贷款的抵押登记手续；买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；包瑞伟若出现下列情形（1.包瑞伟提供的该房屋权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致何小党无法取得房屋所有权；2.该房屋被查封或限制转让，导致何小党无法取得该房屋所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给何小党或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的；6.包瑞伟隐瞒该房屋权属、使用情况等相关信息，导致何小党因公序良俗之考量而不能购买该房屋的）之一的，包瑞伟构成根本违约，何小党有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求包瑞伟双倍返还定金或要求包瑞伟支付房屋转让价20%的违约金，同时要求包瑞伟退还何小党已支付的其他款项；何小党若出现下列情形（1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的）之一的，何小党构成根本违约，包瑞伟有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收何小党的定金或要求何小党支付房屋转让价20%的违约金；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。

同日，何小党、包瑞伟及城富公司还签署了相关《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》等材料。

同日，包瑞伟签署《收据》，确认收到何小党支付的购买涉讼房屋的定金50000元。

2020年7月17日，中国××银行股份有限公司广州白云支行出具《同意购房抵押贷款通知书》，明确已审查批准何小党以涉讼房屋为抵押向该行申请个人再交易住房贷款1500000元，贷款期限为264个月，该行将于涉讼房屋办妥抵押登记手续后，按相关放款要求将该笔贷款直接划入包瑞伟的账户内。

2020年7月31日，何小党、包瑞伟办理了涉讼房屋买卖的网签手续。

2020年9月22日，何小党向包瑞伟邮寄《催告函》，主张包瑞伟逾期办理提前还款手续构成违约，要求包瑞伟于2020年10月11日前办理提前还款等相关手续，逾期将追究包瑞伟根本违约的责任。该函于同月24日妥投。

2020年10月10日，何小党提起本案诉讼，一审法院于同年11月2日将本案本诉应诉材料送达予包瑞伟。同年11月16日，包瑞伟向一审法院邮寄反诉材料提起反诉。一审法院于同月19日将本案反诉材料送达予何小党。

一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。何小党、包瑞伟签订的《佛山市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现有证据反映，双方于2020年7月31日办理了涉讼房屋买卖的网签手续，至少反映至当日止，双方均同意继续履行《佛山市存量房屋买卖合同》。根据《佛山市存量房屋买卖合同》的约定，包瑞伟应于2020年2月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年4月30日前办理完毕注销抵押登记手续。但实际上，包瑞伟不仅至2020年7月31日止均未履行该项义务，且在双方办理网签手续之后合理的期限内，乃至何小党发出《催告函》后指定的期限内均未履行该项义务，已经构成根本违约。包瑞伟反诉主张何小党未支付首期款950000元构成违约，经查，根据《佛山市存量房屋买卖合同》的约定，首付款950000元支付的时间为过户当天，而涉讼交易尚未办理过户手续，故何小党未支付首付款不违反合同约定，包瑞伟的该项主张没有依据，一审法院不予采纳。

综上所述，因包瑞伟构成根本违约，何小党根据《佛山市存量房屋买卖合同》的约定享有单方解除合同的权利，何小党在本诉中要求包瑞伟退款并支付解除合同的违约金，可视为其要求解除合同，故法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，确认《佛山市存量房屋买卖合同》于包瑞伟收到一审法院送达的本案应诉材料之日（2020年11月2日）解除。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，因《佛山市存量房屋买卖合同》已经解除，故何小党诉请包瑞伟返还购房定金50000元理据充分，一审法院予以支持。包瑞伟反诉请求何小党支付首付款、继续履行合同均没有依据，一审法院不予支持。包瑞伟根本违约导致《佛山市存量房屋买卖合同》解除，但因何小党并未举证证明其因包瑞伟的违约所造成的损失情况，故一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，酌情认定包瑞伟按照定金罚则支付违约金50000元予何小党已足以弥补何小党的损失，故判令包瑞伟支付违约金50000元予何小党，何小党诉请包瑞伟支付的违约金超以上核定的，一审法院不予支持。同理，因包瑞伟是违约方，故其反诉请求何小党支付违约金500000元没有依据，一审法院不予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款规定：人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。因此，申请财产保全是何小党依照民事诉讼法的规定享有的权利，一审法院在何小党提供担保的情况准许其财产保全申请亦符合法律规定。如包瑞伟认为一审法院冻结其银行账户的执行行为违反法律规定的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，另案提起执行异议，故一审法院在本案中对包瑞伟诉请一审法院解除对其银行账号的查封不作处理。

城富公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决：一、包瑞伟应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予何小党；二、包瑞伟应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50000元予何小党；三、驳回何小党的其他本诉请求；四、驳回包瑞伟的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件以简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计13400元、财产保全费3270元，合共16670元（何小党已预交），由何小党负担6275元，由包瑞伟负担10395元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行；反诉案件受理费减半收取计8925元（包瑞伟已预交），由包瑞伟负担。何小党多预交的本诉案件受理费及财产保全费10395元，在判决发生法律效力后，经何小党书面申请，一审法院退还予何小党。

二审期间，何小党向本院提交了如下证据：

证据1.中介门店推售的房价，拟证明中介在涉案小区门口对外推售的最低价（2020年10月）。

证据2.房产经纪在微信推售，拟证明中介在微信推售的涉案小区房屋价格（2021年3月25日）。

证据3.××××销售数据，拟证明××××的销售数据（2021年3月28日）。

证据4.××××中介评估，拟证明××评估推售的房屋价格（2021年3月）。

证据5.××××中介评估，拟证明××评估推售的房屋价格（2021年3月）。

证据6.何小党已缴律师费，拟证明何小党支出了律师费15000元。

证据7.何小党已缴中介费，拟证明何小党支出了代理中介费15000元。

证据8.已缴案件受理费，拟证明何小党支付了案件受理费13400元。

证据9.已缴申请费，拟证明何小党支付了申请财产保全费3270元。

证据10.已缴财产保全费，拟证明何小党向××财产保险股份有限公司支付了本案财产保全的担保费700元。

二审期间，包瑞伟向本院提交了如下证据：

证据1.一审提交的录音复制光盘第2段落部分译文，拟证明2020年7月之前，何小党一直未能备齐首期款，是中介让包瑞伟等待何小党的银行同贷书下来后再去赎契的。

证据2.包瑞伟支付律师代理费发票，拟证明何小党应向包瑞伟支付律师代理费。

二审期间，城富公司未向本院提交证据。

二审期间，何小党申请对案涉房屋的溢价进行鉴定，本院依法委托了广东证诚价格评估有限公司进行鉴定。广东证诚价格评估有限公司于2021年8月5日出具了《评估报告书》，结论为：案涉房屋在评估基准日2021年7月16日的溢价评估值为652370元。何小党预缴了评估费18750元。本院将上述证据送达给了当事人。

经审查，何小党、包瑞伟提交的证据，内容真实，本院予以采信；广东证诚价格评估有限公司出具的《评估报告书》，内容真实，与本案相关联，本院予以采信。

经审查，本院对一审判决查明的案件事实予以确认。另查明，何小党申请对案涉房屋的溢价进行鉴定，本院依法委托了广东证诚价格评估有限公司进行鉴定。广东证诚价格评估有限公司于2021年8月5日出具了《评估报告书》，结论为：案涉房屋在评估基准日2021年7月16日的溢价评估值为652370元。何小党预缴了评估费18750元。

再查明，2020年10月10日，何小党提起本案诉讼，一审法院于同年11月2日将本案本诉应诉材料送达予包瑞伟。何小党在一审诉讼中提交其与中介的微信聊天记录，其中“2020年11月12日，中介陈述：现在××××的价格确实涨了，同户型现在卖到270万至280万……”。

本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点有两个：第一是案涉房屋买卖合同的解除时间和原因；第二是合同解除后的违约金数额。

关于第一个争议焦点。何小党与包瑞伟签订的《佛山市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方于2020年7月31日办理了涉讼房屋买卖的网签手续，表明双方均同意继续履行《佛山市存量房屋买卖合同》。何小党已经取得银行出具的同意购房抵押贷款通知书，包瑞伟应按照合同约定向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请且办理完毕注销抵押登记手续。但实际上，包瑞伟在双方办理网签手续之后的合理期限内以及何小党发出《催告函》后指定的期限内均未履行该项义务，构成根本违约。包瑞伟答辩主张何小党未支付首期款950000元构成违约。根据《佛山市存量房屋买卖合同》的约定，首付款950000元支付的时间为过户当天，而涉讼交易尚未办理过户手续，故何小党未支付首付款不违反合同约定，包瑞伟的该项答辩主张没有依据。综上，包瑞伟构成根本违约，何小党根据《佛山市存量房屋买卖合同》的约定享有单方解除合同的权利。何小党在本诉中要求解除合同，一审法院于同年11月2日将本案本诉应诉材料送达予包瑞伟，故《佛山市存量房屋买卖合同》于包瑞伟收到一审法院送达的本案应诉材料之日即2020年11月2日解除。一审判决对此认定正确，本院予以维持。

关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，《佛山市存量房屋买卖合同》已经于2020年11月2日解除，包瑞伟应返还购房定金50000元予何小党。关于违约金。从何小党在一审诉讼中提交其与中介的微信聊天记录，其中“2020年11月12日，中介陈述：现在××××的价格确实涨了，同户型现在卖到270万至280万……”，结合广东证诚价格评估有限公司于2021年8月5日出具了《评估报告书》，结论为案涉房屋在评估基准日2021年7月16日的溢价评估值为652370元；上述证据相互印证，足以证实案涉房屋存在着房价上涨的客观事实。何小党在合同解除后另行购置同类同地段房屋，必然要支出更多的购房价款，存在着损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，包瑞伟作为违约方，应赔偿何小党的损失。关于损失数额，根据案涉房屋房价上涨的客观事实、结合本案的履行情况，考虑到何小党支付了购房定金50000元且取得银行出具的同意购房抵押贷款通知书的事实，本院酌定包瑞伟向何小党支付违约金100000元以赔偿何小党的损失。何小党上诉主张包瑞伟应向其支付违约金500000元，超出100000元部分本院不予支持。何小党上诉主张包瑞伟承担律师费15000元、中介服务费损失15000元、合同履行后租金收益22050元等属于二审期间新的主张，本院对此不作审查。包瑞伟答辩认为何小党应自行承担相关费用，本院不予采纳。一审判决判令包瑞伟支付违约金50000元予何小党，本院予以纠正。

综上，包瑞伟应返还购房定金50000元予何小党，支付违约金100000元予何小党，承担广东证诚价格评估有限公司的评估费18750元。

综上所述，何小党的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。本案因二审期间出现新证据，对本案处理结果产生影响导致改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初25637号民事判决第一项、第三项、第四项；

二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初25637号民事判决第二项为：包瑞伟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金100000元予何小党。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费、反诉案件受理费、财产保全费按一审判决执行；二审案件受理费8050元，由上诉人何小党负担3050元，被上诉人包瑞伟负担5000元；广东证诚价格评估有限公司的评估费18750元，由包瑞伟负担。

本判决为终审判决。