委托合同纠纷民事二审判决书

杭**上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.涉案商铺虽客观上未实际产生租金收益，但是因为优盛公司作为受托人在履行代为办理商铺招租、出租等事宜过程中存在重大过失导致。优盛公司与案外人董直炎签订租赁合同，并在未告知杭**且取得杭**同意的情况下，单方面与董直炎约定租赁期5年，擅自给予董直炎一年的装修免租期，此后又给予其一年免租期。董直炎主张单方面退租时，优盛公司亦未按合同约定向其主张违约责任。优盛公司将此商铺被占有未产生实际租金收益的损失转嫁给了杭**。优盛公司作为受托人理应按照合同约定促进涉案商铺增值保值，实现杭**利益的最大化。优盛公司的上述行为严重损害杭**的利益，理应承担违约责任。2.优盛公司存在重大过失及违约行为，杭**有权要求优盛公司按照合同第七条第1款的约定解除合同并收回商铺。优盛公司作为开发商的关联企业，是专业的经营管理公司，有丰富的经营管理经验和较强的风险意识，理应预知可能存在的市场经济风险，尽最大努力追求委托人利益的最大化。但优盛公司未尽到忠诚勤勉义务，导致商铺虽形式上被出租，但却给予案外人两年免租期，未实际产生租金收益。双方合同目的已不能实现，故杭**有权解除合同。3.即使涉案商铺受市场经济影响，丁卯高架修建等多种因素才未产生租金收益，根据民法典第933条的规定，杭**也有权随时解除委托合同。自双方合同签订九年以来，优盛公司从未使涉案商铺产生任何收益，杭**也无法期望在剩余一年的委托期限内能将涉案商铺出租，并产生收益。双方之间的信任基础已经丧失，涉案合同约定不得擅自提前终止合同的约定，显然限制了杭**的法定权利，合同事实上已无继续履行的现实意义。

被上诉人优盛公司辩称：1.优盛公司按照双方签订的委托管理合同和授权委托书约定对杭**的商铺进行招商招租，不存在违约行为。双方之间是委托合同关系而非租赁关系，杭**的租金收益来源于第三方客户。本案双方是利益共赢共损，优盛公司的收益也是来源于租金分成，不可能损害业主的利益。给予承租人优惠政策是基于商铺招商的实际需要，由其是前期招商，优盛公司还无偿承担了物业服务的成本，如有损失，优盛公司的损失更大。2.承租人免租期届满前与优盛公司解除合同一方面是根据合同约定，一方面是由于丁卯高架修建经营困难。涉案商铺周边近年来大规模的修路、修桥施工，严重影响商铺招租。且涉案商铺受自身产权式商铺、位置等条件的限制，客观上存在招租困难。杭**购买4间商铺的行为是市场投资行为，应当自行承担市场风险。3.杭**在购买涉案商铺时，已明确其经营特点和商铺结构，是确定无法独立经营或使用的，才授权给优盛公司同意经营。现其要求收回商铺必然会影响到其他业主的利益。4.优盛公司在委托经营管理期间，未更好招租和促进商铺保值，长期投入了大量的资金和精力提升商铺价值，且随着相关修建工程完工，招商也会迎来新局面，请杭**给予优盛公司更多的时间和空间。

杭**向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商铺委托管理合同》并判令优盛公司将案涉四个商铺返还杭**；2.优盛公司向杭**支付自2015年4月1日起至实际清偿之日止的租金收益，暂计算至杭**起诉之日为66715.72元（16678.93元×4）；3.优盛公司向杭**支付自2015年7月1日至实际清偿之日止的逾期违约金，暂计算至杭**起诉之日为37387.48元（9346.87元×4）；4.诉讼费由优盛公司承担。

一审法院认定事实：2012年3月23日，杭**从镇江优盛置业有限公司处购买位于镇江新区丁卯谷阳路68号镇江食品商城1幢第1层108室、109室、110室、111室商铺四间，并于2013年9月25日登记取得房屋所有权。

2012年3月23日，本案双方签订《商铺委托管理合同》四份，杭**授权优盛公司对涉案商铺进行物业管理及招商运营。《商铺委托管理合同》载明，商铺委托管理期限十年；商铺交付后前三年无偿交由优盛公司招商、经营，第四年开始的租金收益，在扣除商铺因出租而产生的税费后，双方按照8/2的比例进行分配；租金收益每半年结算一次，即每年6月、12月中旬前对之前的租金收益进行结算，结算完毕后7个工作日内一次性付清；优盛公司逾期支付杭**租金，每逾期一日，向杭**支付逾期金额万分之三的违约金，逾期3个月以上（含3个月）杭**有权单方终止合同并收回商铺。同日，杭**作为委托方，优盛公司作为受托方，就涉案商铺签订商铺管理授权委托书，委托期限自2012年10月31日到2022年10月30日。

合同签订后，优盛公司经营管理涉案商铺至今。

2016年3月18日，优盛公司与案外人董直炎签订《商铺租赁合同》，约定董直炎承租包括案涉商铺在内的位于镇江市间商铺，租赁期限5年，自2017年3月20日至2022年3月19日，2016年3月20日至2017年3月19日为装修免租期，如董直炎因特殊原因需提前终止合同，须提前180天向优盛公司提出书面申请，经优盛公司书面同意后方可终止，未经优盛公司同意擅自终止，视董直炎违约，董直炎应按合同约定承担违约责任，2017年3月20日至2018年3月19日免收，双方协商一致合同可解除。2018年2月26日，因政府修建丁卯高架，董直炎承租的商铺非沿街店面，无法继续经营，董直炎向优盛公司申请退租，并请求优盛公司准许其将店内物品存放店内，以便有他人出租时低价整体转让。

一审法院认为：本案双方签订的《商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效，双方应依约履行合同义务，非有法定或约定理由，不得单方变更或解除。

根据《商铺委托管理合同》约定第四年开始的租金收益，在扣除商铺因出租而产生的税费后，双方按照8/2的比例进行分配，故杭**的租金收益应以优盛公司将其商铺出租并实际产生的租金为基础。案涉商铺虽于2016年3月18日出租给案外人，但案外人在免租期未满时既已退租，案涉商铺实际未产生租金收益，优盛公司不承担给付杭**租金收益的合同义务，亦不违反案涉合同“逾期支付杭**租金，每逾期一日，向杭**支付逾期金额万分之三的违约金，逾期3个月以上杭**有权单方终止合同并收回商铺”的约定，故对杭**要求解除合同、返还商铺、支付租金及违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。且涉案商铺虽为杭**所有，但仅为整个营业用房的一小部分，且与其他商铺之间无永久性分割围护结构，相关设施均为公用，各商铺之间具有不可分割性，整体使用有助于物的效用最大化，也有利于市场经营。如强制分割，将对整个市场规划及经营产生影响，从而损害其他业主及承租人的权益。杭**要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权益，根据目前的状况，该商铺亦不宜立即返还。

另，根据双方在《商铺管理授权委托书》约定的委托权限“代为签订、修改商铺租赁合同、代为收租金、缴纳税费”及优盛公司与案外人在《商铺租赁合同》约定的“双方协商一致合同可解除”，优盛公司有权给予案外人免租期及与案外人协商一致后解除租赁合同，且案外人在免租期届满前提前解除租赁合同未对商铺造成占用损失，故优盛公司在给予案外人免租期方面不存在杭**所主张的重大过失及在同意与案外人提前解除租赁合同方面存在杭**所主张的放弃违约金。

一审法院判决：驳回杭**的诉讼请求。

二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为：首先，本案双方系委托合同关系，根据双方签订的《商铺委托经营管理合同》，杭**授权优盛公司对涉案商铺进行物业管理及招商运营。双方在《商铺管理授权委托书》约定的委托权限“代为签订、修改商铺租赁合同、代为收租金、缴纳税费”。优盛公司在2016年与案外人董直炎签订《商铺租赁合同》中，约定了给予案外承租人两年的免租期，但该行为系优盛公司为招商所给予承租人的优惠措施。在类似商铺招租中为引进商户、培育市场，该种让利亦较为常见。且无证据证明上述行为明显超出了杭**委托授权的范围。事实上，根据双方的合同约定，优盛公司的收益也来源于租金收益，按照常理，优盛公司一般不会随意放弃相关租金收益或恶意损害委托人的权益。优盛公司在案外人董直炎退租时，虽未主张相关违约金，但根据租赁合同，董直炎提前解除合同时仍在免租期，且其系因政府修建丁卯高架，经营困难解约，亦非恶意违约。优盛公司有权与案外人协商一致后解除租赁合同。涉案商铺后续一直处于无人租赁的状态，董直炎的相关物品虽放置在店内，但并无证据证明优盛公司同意其暂不取回物品直接影响了商铺的后续出租和使用。因此，杭**主张优盛公司在委托经营管理中存在重大过失，并将相关损失转嫁给杭**的违约行为，缺乏事实依据，本院不予支持。

其次，涉案商铺结构具有特殊性，相关设施均为公用，各商铺之间具有不可分割性，整体使用有助于物的效用最大化，也有利于市场经营。如强制分割，将对整个市场规划及经营产生影响，从而损害其他业主及承租人的权益。杭**作为投资人，在购买涉案商铺并签订《商铺委托经营管理合同》时即应有所了解。故杭**要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权益，一审法院认定该商铺亦不宜立即返还，并无不当。杭**主张其有权随时解除委托合同，不能成立。

最后，根据双方《商铺委托管理合同》约定，第四年开始的租金收益，在扣除商铺因出租而产生的税费后，双方按照8/2的比例进行分配。涉案商铺实际未产生租金收益，杭**主张优盛公司支付其租金收益及逾期违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院对杭**要求解除合同、返还商铺、支付租金及违约金的诉讼请求未予支持，并无不当，本院予以维持。

综上所述，杭**的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2382元，由上诉人杭**负担。

本判决为终审判决。