商品房销售合同纠纷民事一审判决书

原告刘*向本院提出诉讼请求：1、依法判令金鑫公司返还刘*所购商品房面积误差比在3%以内的房价款2898.50元；2、依法判令金鑫公司返还刘*支付的超出合同约定的购房款16631元；3、依法判令金鑫公司按照合同约定为刘*安装供暖设施或照价补偿；4、依法判令金鑫公司按照合同约定向刘*提供公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；5、依法判令金鑫公司立即为刘*办理房屋产权证，并不得收取因办理房屋产权证契税、工本费之外的任何费用；6、依法判令金鑫公司向刘*承担违约金347.6元；7、由金鑫公司承担全部诉讼费。事实与理由：2011年3月30日，我与金鑫公司签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，我为买受人，金鑫公司为出卖人。合同约定：“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第C幢2单元2-1302号房，该商品房建筑面积共101.4平方米，套内建筑面积87.47平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.93平方米。出卖人与买受人约定按照每平方米1550元，总金额157170元（壹拾伍万柒仟壹佰柒拾元整）。”我在合同上签名按指印，金鑫公司在合同上盖章，法定代表人在合同上签私章。合同签订后，因材料涨价原因，我向金鑫公司交付购房款173800元，这样算下来，我所购买住房的房价为1714/㎡。2016年办理房屋产权证的过程中，原告发现金鑫公司提供的面积确认书中原告的建筑面积为99.53平方米，比双方合同约定的面积少了1.87平方米，面积误差比为1.8%。按照合同约定，金鑫公司应当返还我购房款，我多次找金鑫公司协商，金鑫公司虽承认减少面积的存在，也愿意退还部分购房款，但要求我缴纳营业税8690元。这样一来，我缺少的面积不仅没有退还购房款，反而因为办理房屋产权证需要额外向金鑫公司支付营业税，我多次要求金鑫公司退还购房款并按照合同约定立即办理房屋产权证，金鑫公司以营业税一事一拖再拖，拒不履行合同义务。综上所述，我与金鑫公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，应受法律保护，金鑫公司的行为已构成违约，为维护我的合法权益，现诉至法院，望判如所请。

被告金鑫公司辩称，1、请求判令驳回刘*的诉讼请求；2、判令刘*支付金鑫公司垫付增值税款人民币4141.16元；3、本案诉讼费由被答辩人承担。事实与理由：2009年3月12日，陇南市武都区水保局（下称“武都区水保局”）为了解决职工住房问题，与金鑫公司签订了《协议书》，协议中明确约定，武都区水保局按每平方米1550元建房成本价向职工收款后转交金鑫公司（剩余尾款由金鑫公司代收）。2009年3月30日，金鑫公司与武都区水保局职工李某签订了《售房协议》，双方在协议第六条明确约定“房屋工程完毕后，乙方交清全部房款，由甲方统一办理房产证。乙方提供相关的手续材料。办理房产证所发生的一切费用由乙方全部承担”。后李某将房屋转让给刘*，为了完善手续办理房产证，金鑫公司与刘*签订的《商品房买卖合同》第四条约定“……该商品房单价为人民币每平方米1550元”，并未增加任何费用。因此，被答辩人按照职工集资建房交纳购房款，却要求答辩人按照商品房的有关规定承担税款及相关费用，是否公平合理？另外，双方签订的《售房协议》约定，答辩人在建房过程中给被答辩人垫付增值税款7346.26元，减除应退还房屋面积差价款3205.10元，刘*应尽快支付金鑫公司垫付税款4141.16元。

反诉原告金鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令由刘*支付反诉人金鑫公司垫付增值税款人民币7346.26元，自2017年1月3日起以4141.16元税款为基数，按银行同期贷款年利率4.75%计付利息至垫付税款付清为止；2、本案反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2009年3月12日，金鑫公司与陇南市武都区武都区水保局（下称“武都区水保局”）签订《协议书》约定，武都区水保局按每平方米1550元集资建房成本价向职工收款后转交金鑫公司（余款由金鑫公司代收）。2009年3月30日，金鑫公司与武都区水保局职工李某签订了《售房协议》，双方在协议第六条明确约定“房屋工程完毕后，乙方交清全部房款，由甲方统一办理房产证。乙方提供相关的手续材料。办理房产证所发生的一切费用由乙方全部承担”。之后，李晓林将房屋转让给刘*（2009年3月30日签订转让协议）。为了完善手续办理房产证，2009年3月30日金鑫公司与刘*签订《商品房买卖合同》，合同第四条约定“……该商品房单价为人民币每平方米1550元”，未增加任何费用。按照上述约定，金鑫公司在修建职工集资房过程中已垫付增值税款7346.26元，减除应退还房屋面积差价款3205.10元，剩余的4141.16元垫付款项应由刘*承担。

反诉被告刘*辩称，金鑫公司的反诉请求无事实根据和理由，请求驳回金鑫公司的全部反诉请求，并由金鑫公司承担反诉费用。首先，我与金鑫公司签订的商品房买卖合同合法、有效，应受法律保护，金鑫公司不按照约定向我赔偿缺失面积损失和办理房屋产权证属于严重违约行为。其次，金鑫公司要求我支付房屋买卖增值税，没有相关事实和法律依据，金鑫公司于2007年以出让方式取得位于武都区东江镇原冷库土地使用证为武国用（2007）第01号面积为1114.16㎡的土地，而非集资建房的划拨土地，后双方协商签订了商品房买卖合同，替代了售房协议，在售房协议和商品房买卖合同中均未出现金鑫公司所说的协议书约定的合同补充协议，金鑫公司所说的“办理房产证所发生的一切费用由乙方全部承担”是曲解，根据陇南市房屋管理部门规定，购买新房办理房产证所发生的费用包括契税、工本费，并无增值税，增值税是卖方缴纳的流转税。2016年9月10日开具的甘肃增值税普通发票显示缴纳房款为146925.24元，缴纳增值税税额为7346.26元，合计154271.5元，可证明增值税包含在购房款中。自2006年8月14日起，相关部门停止审批党政机关集资合作建房项目，从集资建房的政策时效性来看，金鑫公司所说的“集资建房”是不成立的。综上所述，我与金鑫公司之间是商品房买卖合同纠纷法律关系，我们已经履行完毕全部合同义务，金鑫公司的诉求与事实不符，以集资建房名义为借口索要增值税拖延办理房屋产权证，伤害我们的利益，故请求驳回金鑫公司的全部反诉请求。

刘*围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件，预证明原告的诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》，预证明双方对房屋的面积、房价、房屋产权办理等事项进行了约定的事实；3、收据、通知单，预证明原告缴纳了购房款的事实；4、房地产测绘报告书，预证明原告所购的住房缺失面积；5、增值税发票复印件一张，预证明原告所缴纳购房款中包含营业税。

金鑫公司围绕反诉请求向本院提交了以下证据：1、金鑫公司营业执照、法定代表人证明及身份证复印件，预证明金鑫公司诉讼主体资格、企业注册登记信息和法定代表人身份信息；2、金鑫公司与武都区水保局签订的《协议书》、《证明》，预证明双方约定为职工集资房，金鑫公司按建房成本收取房款，全部税款及费用由原告承担的事实；3、武都区水保局和金鑫公司发出的《通知》、绿色家园住宅楼造价表，预证明房屋修建成本价格以及附属工程费用；4、《售房协议》，预证明双方约定房屋成本价每平米1550元（不含附属工程），办理房产证所产生的一切费用应由原告承担；5、甘肃增值税普通发票原件，预证明金鑫公司已垫付的税款；6、《商品房买卖合同》，预证明金鑫公司为了完善手续给原告刘*办理房产证；7、编号为1131、1133、1144的《商品房买卖合同》各一份，预证明非武都区水保局职工房屋售价分别为2580元/㎡、2200元/㎡、2683.08元/㎡，均远高于向武都区水保局职工的售价，上述价格中包含了房屋销售增值税，反向证明涉案房屋售价不包括增值税，增值税作为附加成本理应由原告承担；8、武都区水保局职工集资房款明细账移交清册，预证明70多户职工集资建房款明细表，足以证明是集资建房的情况。

上述证据经庭审举证、质证，经本院审查符合法定证据要件，本院均予以采信。

据上述证据和当事人陈述，本院依法认定事实如下：2006年4月，武都区水保局经讨论决定集资建房，解决职工住房困难，并决定由金鑫公司修建。2006年5月15日，武都区水保局向其职工下发《关于集资建房的通知》：经局务会议研究决定，拟在东江镇新规划区征地16.7亩，筹建水保小区，小区包括办公、住宅两部分。集资范围为在职、离退休职工按户享受一套集资房。5月25日至6月15日为首批集资时间，首批集资为30000元整。设计、分配方案待完成后通知集资户和公示。后武都区水保局与金鑫公司联合从案外人王某处购买了原武都东江冷库16.7亩土地，预联合修建办公及住宅小区，但由于政策限制，2006年底武都区水保局通过会议决定将集资所购土地以原价转让给金鑫公司，职工集资款作为第一批集资建房款。2009年3月12日，武都区水保局与金鑫公司签订开发绿色家园小区《协议书》，规划小区自东向西共A、B、C三栋框剪、架构结构住宅楼，一栋六层办公楼。其中A、B两栋住宅楼由乙方（金鑫公司）自主开发，C栋住宅楼由双方联合修建，联合方式：C栋住宅楼共16层116套，建筑面积14000㎡，武都区水保局资金由其负责职工集资，按成本价购房，集资购买后剩余房屋由金鑫公司出资修建并全权处理出售，经测定集资成本价为1550元/㎡，第二批集资时间为2009年3月15日至2009年3月30日。协议签订之日武都区水保局向职工集资户下发《关于催缴第二批集资房款的通知》，通知载明“第二批集资房款缴款时间为2009年3月15日至3月30日，逾期不缴者，视为放弃集资权”，并公示集资房成本构成为：“1、设计费每平方米11元；2、监理费每平方米18元；3、土地费每平方米69元；4、招投标交易费每平方米1元；5、消防审查费每平方米2元；6、城市建设配套费每平方米50元；7、预算建筑成本1359/㎡；8、电梯、院内接水接电预算50元/㎡，以上合计1560元，经协商决定内部职工实际执行1550元/㎡的价格。”2009年3月30日，区水保局职工李晓林与金鑫公司及第三方武都区水保局签订《售房协议》，约定金鑫公司向李晓林出售的的房屋位××区房，建筑面积104.614平方米；房屋单价为每平方米1550元，总计162151元；房屋工程完毕后，李某交清全部房款，由金鑫公司统一办理房产证，李某提供相关的手续材料，办理房产证所发生的一切费用由李某全部承担；第三方组织职工按时交清房款，要协调解决建设过程中的有关问题，督促甲方加快建设进度，同时会同监理部门抓好工程质量。

2011年8月18日，武都区水保局和金鑫公司联合发布通知：“一、住户尾欠集资款定于9月5日前交清。附属工程（围墙、门房、化粪池、地沟、人行道、院内硬化、护坡、绿化、代征道路）每平方米107元；新增供水、消防增压系统每平方米9.1元；外接电源每平方米16.7元。住宅专项维修基金每平方米40元；管网配套资金每户500元”。

2014年3月20日，李某与刘*签订房屋转让协议，约定李某将上述房屋转让给刘*，由刘*交清所有房款。刘*缴清房款后，金鑫公司向其交付了房屋。后刘*与金鑫公司又补签了《商品房买卖合同》一份，合同约定：“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第C幢2单元13层2-1302号房”；“该商品房建筑面积共101.4平方米，套内建筑面积87.47平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.93平方米”；“双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3.暖气管道预留接口，与城市管网同步使用；4.天然气管道与城市管网同步安装使用。”

2013年8月26日，经陇南恒达房地产评估有限公司测绘队测绘，该房屋套内面积87.87㎡、分摊面积11.66㎡，建筑面积共计99.53㎡。

2016年9月金鑫公司缴纳增值税7346.26元，后双方在办理产权登记时因增值税承担问题协商不成，刘*诉至本院。

对本案房价构成武都区水保局出具了书面证明：“我局以职工集资方式与陇南金鑫房地产开发有限公司联合开发了‘绿色家园小区’房产，部分由金鑫公司根据市场价自主向社会出售，部分以测定集资成本价1550元/㎡为标准向我局职工出售，我局职工认购户计70户，测定成本价时并未将营业税（增值税）、附加公用地面积、院面及道路的硬化、绿化、化粪池修建、外接水电、维修资金等费用测定在成本价1550元/㎡范围内。集资款按1550元/㎡和职工认购面积，由我局向职工收取并统一支付给了金鑫公司，最后由我局参与计算由金鑫公司向职工收取了院面、道路的硬化、绿化、化粪池修建、外接水电、维修资金价款每平方米合172.8元，职工房价合计价款为每平方米1722.8元，由此职工合同房价与协商成本出现了差额。当时我局和金鑫房地产开发有限公司协商为了给职工办理贷款和房屋产权证书，用《商品房买卖合同》签订集资住户合同，金鑫房地产开发有限公司未给集资住户增加任何相关税费。”

本院认为，商品房买卖合同，是商品房开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。据审理查明的事实，本案前期为单位主导的职工内部集资建房及武都区水保局与金鑫公司之间的联合建设关系。之后因为政策限制，通过完善手续将集资建房从形式上转换为商品房买卖同，但职工仍依前期集资享受原价购房的权利，为非典型的商品房买卖同关系。本案中的《售房协议》与《商品房买卖合同》并不冲突互为补充，两份合同系当事人真实意思表示，未违反国家法律法规，为有效协议。在合同履行过程中，因增加了附属工程，金鑫公司与水保局对价格构成再次进行了公示，当事人也已实际履行，应视为对原合同达成的补充协议，该补充协议合法有效。至此买卖双方通过实际履行的房价变更为1722.8元/㎡。现刘*按照1550元/㎡计算房款并请求退还超过部分的房款，无事实依据本院不予支持。关于面积差价退还问题，经陇南恒达房地产评估公司测定，刘*所购房屋建筑面积实际为99.53㎡，其已按面积101.4㎡×1722.8元/㎡缴纳购房款，被告同意退还面积差价3205.1元，本院予以支持。

关于刘*诉请按合同约定由金鑫公司为其安装供暖设施或照价补偿的问题，因金鑫公司已预留与城市管道的接口，但供暖供气企业的城市管网规划布局及建设覆盖状况是决定因素，目前尚无证据证明由于金鑫公司怠于履行义务是导致小区未接通暖气、天然气的主要原因，故该项诉请本院不予支持。刘*要求金鑫公司按照合同约定提供公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，因甘肃省陇南恒达房地产评估有限公司已作出《房地产测绘成果报告书》，其中含分摊说明书，故该项诉请本院不予支持。

关于增值税问题，从计税原理上说，是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税，税款随着货物的销售诸环节转移，最终消费者是税款的负担者，纳税人与负税人是相分离的。在一般商品房买卖合同中的房价构成中不仅包含税费，还包括利润。税费计入了房价成本，虽然由出卖方向税务部门缴纳，但最终是由买受人负担。金鑫公司对水保局前期集资职工的购房没有自主定价权，仍然原价出售，故本案确有别于按照市场价交易的商品房。按照集资前期公示的房价构成、第三方武都区水保局的证明、《售房协议》关于所有税费由集资购房人承担的约定来看，双方对建房成本中的增值税问题没有预计在内。而水保局职工李晓林向刘*出售的房屋价格系按最初确定的成本价1550元/㎡计算，故刘*按照成本价购房享受福利的情形下，再由金鑫公司承担实际应由购买者负担的增值税有失公平，金鑫公司代缴的增值税7346.26元应由原告承担。因金鑫公司协助原告办理房屋产权登记是其合同义务，金鑫公司应当及时将办理房产证所需全部手续提交到登记部门，同时缴清因办理房产证引起的一切税费是购房人的合同义务，购房人应及时缴清税费。因双方当事人互负金钱给付义务，在争议产生后未能协商一致而未履行相关义务，故双方当事人要求对方承担违约责任的请求本院不予支持。

综上所述，本案经合议庭合议、审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、陇南金鑫房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内退还刘*3205.1元。

二、陇南金鑫房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内将办理房屋产权登记的所有手续提交房地产登记部门，待房屋产权证书办出后交付刘*，刘*予以协助。

三、刘*于本判决书生效之日起十五日内向陇南金鑫房地产开发有限公司支付垫付税款7346.26元。

四、驳回刘*的其他诉讼请求。

五、驳回陇南金鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

本诉案件受理费296元，由刘*负担210元，陇南金鑫房地产开发有限公司负担86元。

反诉案件受理费25元，由刘*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。