物业服务合同纠纷民事一审判决书

原告常*向本院提出诉讼请求：1.确认二被告违法签订的保障房物业委托管理服务合同为无效合同、原告与福瑞公司签订的物业合同为无效合同；2.判决被告福瑞公司退还重复收原告常*的电梯维保费510元，路灯费306元，赔偿常*各项损失费1350元（停电冰箱食物损失、生活补助、外出住宿费）合计2166元；3.判令被告承担全部诉讼费用。

事实与理由：一、福瑞公司是原柳南房管所出资办的（后划归柳州市保障性住房服务中心）。2016年9月，受原柳南房管所指派作为前期物业入驻荣美雅居，原柳南房管所作为物业管理行政主管部门没有进行前期物业招标，指派由自已投资开办的物业公司直接入驻小区，违反了法律、行政法规的强制性规定。荣美雅居小区是保障性住房回迁安置房，福瑞公司以房管部门企业自居，以不签物业合同就不签房屋租赁合同不给钥匙交房，胁迫、欺诈租户与其签订了2016年9月至2018年9月30号止的物业合同，强收了一年物业费和水费押金300元。二、福瑞公司入驻荣美雅居小区后，以房管部门企业自居，实行霸王条款，对租户提出的整改意见，乱收费、提高收费、做假帐等问题拒不接受整改。具体情节有以下：1.保安人员不足，保安只负责收车费，其余一概不管。小区内每班只有两个保安上班，每班12小时，全天只有4个保安上班。保安人员疲劳不堪，上班睡觉，无人巡逻，监控室无人看守。租户被困电梯内长时间无人救助。租户电动车、电瓶屡屡被盗严重，有一晚在离保安亭不足50米保安可直视的地方，竟然有9部车电瓶被盗，鸡喇派出所有详细的报案记录。2.本区四通八达，不是封闭式，每栋楼的单元门禁才用了几个月就坏了，物业也不修理，反而将6栋楼的单元门禁全部拆除，任何人都可以随意进入楼层，各楼层到处是小广告，置租户的人身财产安全于不顾。3.电动车充电费贵，按正常一部电动车充满电需一度电，也就是5、6毛钱，该物业提供的充电设备充滿要2.4元，且该设备质量低劣，经常自动断电，租户车子经常在半路抛锚。4.租户停放在车库的电动车及电瓶被盗，物业不赔偿，称收的是占地费，不是保管费，要租户另行向保险公司买保险。至使租户将车停在路面、公用绿地、楼道内，小区内管理极度混乱，汽车占消防用道物业也无人制止，几年来租户的车就放在露天绿地日晒雨淋，加快了零部件损坏，损害租户利益。5.违反物管条例规定，将公用绿地、电梯内承接广告，擅自更改小区道路汽车出入口，置小区租户的人身安全于不顾。6.本小区物业收费不符合收费标准具备的条件，无青、老少年活动?所，无休闲?地，无体育健身设施，连坐的登子都没有，根据柳价格（2014）100号文，其收取的电梯维保费、路灯费没有法律依据。三、福瑞公司以房管部门企业自居，在经过法院开庭审理双方纠纷后，仍然我行我素，继续其不作为行为，终于酿成大祸，于2021年6月30日人为造成轰动广西的重大责任事故（广西电视台、柳州新播报有视频播放，文字表述）造成小区负一负二车库被水淹没七天之久，租户被淹小车110多部，基本报废。电动车100多部，小区电路，设备严重受损，目前损失还无法估算，小区停电停水7天，给住户造成损失，无法正常生活，至今小区还没有恢复正常功能。事后物业管理人员还企图做假证、讲假话欺骗柳州新播报为其开脱责任，但在强有力的证据证实下，被告才作出勉强承认，但在有关赔偿问题上，仍然没有作出合理的承诺。四、福瑞公司入驻小区几个月就与小区住户发生纠纷，2017年9月13日经过有鱼峰区信访局、五里亭街道办，鸡喇派出所、柳南房管所、燎原社区、荣美雅居物业以及住户代表参加的协调会调解，二被告坚持不整改意见，调解无果。住户代表明确表态，拒交物业费，拒绝续签物业合同。并要求成立租户代表委员会，公开招标物业，选择优质优价的物业入驻小区，减轻住户的负担，但二被告称租户不是业主，没有该项权力。至此荣美雅居住户的合法权益一直没能得到保障。二被告违反《民法典》第132条之规定，侵犯了租户的合法权益。五、福瑞公司与荣美雅居小区租户签订的前期物业合同是到2018年9月30日止。在笫二轮续签物业合同过程中，二被告还是采取胁迫手段迫使部份租户与其签订了物业合同，很多租户没有续签物业合同，也没也交物管费。二被告利用其房管部门的特权，恶意串通，再次违反法律、行政法规的强制性规定，于2019年1月8日私下签订了《保障房物业委托管理服务合同》，合同期至2024年2月29日止。企图用合法形式掩盖其非法目的，胁迫租户继续接受他们的所谓服务，这份合同一直没有向租户公示，租户一直不知情，是在另案法院审理过程中，在法庭要求其举证的情况下提供的（原告是2021年4月26日在法院领取才得知）。

综上所述，根据《合同法》第五十二条及民法典相关法律规定，原告认为二被告签订的《保障房物业委托管理服务合同》，违反法律、行政法规的强制性规定，符合无效民事合同的法律规定特征，对原告没有法律约束力。请求人民法院根据法律、行政法规的强制性规定，依法确认二被告签订的损害他人利益的合同为无效民事合同，维护弱势群体的合法权益。被告重大过错给原告造成损失，根据法律规定应负赔偿责任。请人民法院依法判决。

被告福瑞公司辩称，柳州市保障性住房服务中心（原柳州市房产局柳南管理所）与被告福瑞公司签订的《保障房物业委托服务管理合同》合法有效，理由如下：《柳州市直管公房管理暂行规定》第四条规定，市住房城乡建设委是本市市区范围内直管公房管理的行政主管部门，直管公房的产权产籍由市住房城乡建设委统一管理。又根据《柳州市公共租赁住房管理办法》第六条、第二十五条、第七十七条规定，市住房城乡建设委委托柳州市房产管理局柳南管理所及柳北管理所作为直管公房的运营单位，对产权归政府所有的直管公房以及配套商业服务设施实施租赁管理、动态监督及修缮维护，因此根据上述规定，原柳州市房产局柳南管理所依据住房城乡建设委委托直管公房（包括常*承租的房屋在内），并与被告福瑞公司在协商一致，自愿的基础上签订《保障房物业委托服务管理合同》，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告作为承租人，无权对该合同主张确认无效。原告与被告福瑞公司签订的《物业服务合同》，系双方自愿签订，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，原告应当按照合同约定，按时、足额支付物业服务费的应缴费用。关于原告诉请的电梯维保费和路灯费，在柳州市鱼峰区审理的另案中，福瑞公司诉原告物业服务合同纠纷（案号为（2021）桂0203民初1969号），法院已于2021年6月16日作出判决，判决原告向福瑞公司支付物业服务费、电梯运行能耗费、公共路灯照明费，该判决已经生效。但原告常*并未按照判决履行义务，向福瑞公司支付上述应付款项，因此，常*诉请要求返还该费用没有事实和法律依据，也与已生效判决相悖。且福瑞公司并没有重复收费，因此其要求返还该笔费用，也没有事实和法律依据。关于原告主张的各项损失费，没有事实和法律依据，福瑞公司无需进行赔偿。综上，请法院依法驳回原告的全部诉请。

被告柳州市保障性住房服务中心辩称，根据《柳州市直管公房暂行管理规定》第三条规定，直管公房是指产权归国家所有，由柳州市住房和城乡建设委员会代表人民政府直接管理的公有房屋。柳州市保障性住房服务中心（原柳州市房产管理局柳南管理所）受柳州市住房与城乡建设局委托管理柳州市的直管公房。原告常*所承租的柳州市荣军路343号荣美雅居******房屋为柳州市保障性住房服务中心管辖的直管公房。另外，根据《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主；第十一条规定，下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业。《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业或其他管理人。综上，柳州市保障性住房服务中心（原柳州市房产管理局柳南管理所）受柳州市住房与城乡建设局委托，履行案涉小区直管公房产权人（即业主）义务，结合案涉小区按政府指导价确定物业服务收费标准的实际，采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与物业服务企业签订的《保障房物业委托管理服务合同》，符合相关法律法规规定。因此，请求法院驳回原告的诉请。

本院经审理认定事实如下：柳州市荣军路343号荣美雅居****号房屋系柳州市直管公有住房。位于柳州市住房，柳州市住房和城乡建设委员会委托（授权）柳州市房地产管理局柳南管理所（现名为柳州市保障性住房服务中心）管理该物业。2017年3月5日，柳州市房地产管理局柳南管理所与福瑞公司签订《保障房物业委托管理服务合同》一份，约定：柳州市房地产管理局柳南管理所委托福瑞公司对荣美雅居等保障性住房小区进行物业管理服务；物业服务费采用包干制，福瑞物业公司根据《柳州市住宅小区物业服务等级标准》提供二级的物业服务标准，按有关规定向租户收取物业服务费等相关费用，由福瑞公司自主经营，自负盈亏；委托管理期限2017年3月1日至2019年2月29日。等等。2016年9月26日，原告与柳州市房地产管理局柳南管理所签订《柳州市公共租赁住房（直管公有住房）租赁合同》一份，承租柳州市房地产管理局柳南管理所管理的位于涉诉小区2栋12-5号房屋一套，该房屋的建筑面积为66.18平方米，该合同约定位于物业管理区域内的房屋，其产生的物业管理费用由原告负责交纳，原告应服从物业服务管理单位的统一管理，按时交纳物业服务管理费及因使用房屋所产生的一切费用。同日，原告与被告福瑞公司签订《物业服务合同》一份，该合同约定了物业基本情况、物业服务范围、物业服务费、公共能耗分摊、双方的权利和义务等内容。其中合同第三条约定：承租家庭人均收入低于市政府公布的低收入线的，可以按物业服务合同约定的物业服务费标准适当减免物业服务费，减免标准按照市政府规定减免；物业服务费按照建筑面积计收，高层为1元／平方米／月，涉案房屋每月物业服务费为66.18元；物业服务费不含公共路灯照明费，共用电费以实际发生额分摊；电梯运行能耗费1至6楼8元／户／月、7至12楼10元／户／月、12楼以上15元／户／月，二次供水加压费等以实际发生额分摊；物业服务费收取期限从2016年10月1日起至2018年9月30日止。现原告认为，柳州市房地产管理局柳南管理所作为物业管理行政主管部门没有进行前期物业招标，指派由自已投资开办的物业公司直接入驻小区，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，柳州市房地产管理局柳南管理所与福瑞公司所签订的《保障房物业委托管理服务合同》无效；原告是在受胁迫、欺诈的情况下与被告福瑞公司签订《物业服务合同》，福瑞公司系被告柳州市保障性住房服务中心投资开办，该合同违反了公平交易原则和公序良俗，系无效合同。被告福瑞公司存在重大过错行为给原告造成损失，应承担赔偿责任。原告因此诉至本院，提出前述诉讼请求。

另查明，1.福瑞公司系柳州市房地产管理局柳南管理所出资成立的物业服务企业，2020年11月16日的股东变更为柳州市保障性住房服务中心。2.2021年3月17日，福瑞公司以原告从2018年5月起拒绝交纳物业服务费、电梯维保费和公共路灯照明费为由诉至本院。本院经审理后，于2021年6月16日作出（2021）桂0203民初1969号民事判决书，判决：一、常*于判决生效之日起十日内向福瑞公司支付物业服务费2581.02元、电梯运行能耗费390元、公共路灯照明费234元、二次供水加压费233.47元、代垫水费620元，合计4058.49元；二、驳回福瑞公司的其他诉讼请求。该判决已生效。

本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据庭审查明的事实，本案柳州市荣军路343号荣美雅居***房屋系柳州市直管公有住房，案涉房屋的产权属国家所有，由柳州市住房和城乡建设委员会代表市人民政府直接管理的公有房屋。根据《物业管理条例》第六条、第十一条规定，房屋的所有权人为业主，业主有权决定选聘和解聘物业服务企业。柳州市住房和城乡建设委员会委托（授权）柳州市房地产管理局柳南管理所（现名为柳州市保障性住房服务中心）管理案涉小区的物业。由此可知，本案柳州市房地产管理局柳南管理所与福瑞公司签订的《保障房物业委托管理服务合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效情形。综上，原告以柳州市房地产管理局柳南管理所作为物业管理行政主管部门没有进行前期物业招标，指派由自已投资开办的物业公司直接入驻小区，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此主张上述《保障房物业委托管理服务合同》的理由不成立，与本院查明的事实不符,本院不予支持。

关于案涉《物业服务合同》的效力问题。本院认为，原告与被告福瑞公司签订的《物业服务合同》双方当事人自愿的基础上达成的，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故该《物业服务合同》合法有效，对原、被告均有约束力。本案中，现原告主张其受胁迫、欺诈签订合同没有任何证据证实，本院不予采纳。且根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。原告与被告福瑞公司签订《物业服务合同》的时间为2016年9月26日，原告行使撤销权期间应当从双方签订合同之日起开始计算，现原告主张撤销该合同，也已经超过法定的一年除斥期间，撤销权消灭。另外，原告以福瑞公司系被告柳州市保障性住房服务中心投资开办，上述《物业服务合同》违反公平交易原则和公序良俗为由主张该合同无效，于法无据，本院亦不予采纳。综上，原告主张案涉《物业服务合同》无效，缺乏依据，本院不予支持。

关于原告诉请的电梯维保费、路灯费及各项损失费的问题。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。如前所述，原告与被告福瑞公司签订的上述《物业服务合同》合法有效,虽然《物业服务合同》中约定于2018年9月30日届满，但涉案小区的业主未选聘新的物业公司，且原告仍为被告提供物业服务，双方之间成立事实上的物业服务合同关系。原、被告双方均应按原合同约定全面履行自己的义务。被告福瑞公司为原告等提供物业服务,被告系柳州市荣军路343号荣美雅居***号房屋的物业使用人,应受上述合同的约束,依约应履行交纳物业服务费的义务。因此，被告福瑞公司有权利根据合同收取相关物业服务费用，包括电梯维保费、路灯费，该事实已经法院的生效判决所确认，现原告举示的证据不足以证实物业公司提供的服务存在严重的瑕疵、存在重复收费，尚未达到其可以拒交或者减交物业费的程度，故原告诉请被告福瑞公司退还重复收原告的电梯维保费510元，路灯费306元，缺乏依据，本院不予支持。关于原告诉请的要求被告福瑞公司赔偿原告各项损失费1350元，包括停电冰箱食物损失、生活补助、外出住宿费等，原告认为由于福瑞公司不作为，导致案涉小区地下车库供电设施被淹，无法供电、供水，造成原告的相关损失，对此本院认为，原告未能提供任何证据证明其损失，即使如原告所述其确实存在相关损失，原告亦没有提供相关证据证明由于福瑞公司的过错行为造成其遭受损失，因此，原告的该项诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院亦不予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十五条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告常*的诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取25元（原告常*已预交），由原告常*负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

二零二一年十二月九日

附录

附相关法律条文：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：

（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；

（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

《物业管理条例》

第六条第一款房屋的所有权人为业主。

第十一下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。