房屋租赁合同纠纷民事一审判决书

原告怀化高新公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿付所欠租金、电费及违约金778610.38元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月14日，怀化高新技术产业开发区管理委员会与中山市小霸王家乐电器有限公司签订《企业入园合同书》。根据《企业入园合同书》的约定，2014年5月5日，被告在高新区注册成立。2017年5月4日，被告与怀化市工业园投资开发有限公司（现更名为怀化高新产业投资发展集团有限公司，以下简称怀化高新公司）与签订原告怀化高新公司签订《标准化厂房租赁合同书》。租赁位于怀化高新区标准厂房×栋1层1549平方米，2层1546平方米，合计3098平方米的标准厂房。月租金34078元，年租金408936元。合同期为三年，从2017年5月4日至2020年5月3日止。免租期为一年。被告入园后，仅2017年上交税款15万元，因经营不善于2019年9月停产。根据《企业入园合同书》、《标准化厂房租赁合同书》的约定，合同期内应交租金817172元，已交租金223056元，欠缴合同期内租金594186元，欠缴电费6168.38元。经原告多次催告，被告未能按时结清所欠租金，已构成实质性违约。根据《标准化厂房租赁合同书》第6条第4项约定，被告应支付违约金5888678元。根据最高人民法院司法解释，违约金按实际所欠租金的30%计算，违约金为178256元。上述所欠租金、电费及违约金共计778610.38元。

被告怀化恒伟电子公司未作答辩。

本院经审理认定事实如下：怀化市工业园投资开发有限公司成立于2004年6月7日，2020年6月12日变更为怀化高新产业投资发展集团有限公司（以下简称怀化高新公司）。2017年4月14日，怀化高新技术产业开发区管理委员会与中山市小霸王家乐电器有限公司签订了《企业入园合同书》。2017年5月4日，原、被告签订了《标准化厂房租赁合同书》，合同号HG×（20×70××号），合同约定：被告怀化恒伟电子公司租赁原告怀化高新公司位于怀化高新区标准厂房×栋一层1549㎡，二层1549㎡，合计3098㎡；租赁期限2017年5月4日至2020年5月3日止，共计36个月（2017年5月4日至2018年5月4日为免租期，由原告怀化高新公司与园区财政局结算）。租金及相关费用一楼租金单价为12元/㎡，二楼租金单价为10元/㎡，每半年支付一次租金为204468元，年租金为408936元，被告怀化恒伟电子公司向原告怀化高新公司缴纳押金50000元，被告怀化恒伟电子公司应按时缴纳物业管理费及水电费。被告怀化恒伟电子公司必须依约交付租金，如有拖欠，原告怀化高新公司按年租金的2%加收滞约金，超过30日，原告怀化高新公司有权对厂房停电、停水，并有权解除本租赁合同，收回厂房等权利、义务条款。被告入园后，仅2017年上交税款15万元，因经营不善于2019年9月停产。根据《企业入园合同书》、《标准化厂房租赁合同书》的约定，合同期内应交租金817872元，已交租金223056元，欠缴合同期内租金594816元。原告分别于2020年3月6日、4月26日、8月10日向被告发出《催告通知书》对被告所欠租金及水电费进行了催告，因被告未能按时结清所欠租金，双方形成纠纷。

另查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率：2019年8月20日为4.25%，2019年9月20日为4.20%，2020年9月20日、11月20一年期贷款市场报价利率为3.85%。

本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的合同成立于民法典施行前，且系民法典施行前履行合同发生的争议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案系房屋租赁合同纠纷。合法的租赁关系受法律保护。原、被告2017年5月4日签订的《标准化厂房租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，其余内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按合同约定履行各自的义务，被告怀化恒伟电子公司应当按照合同约定支付租金。至合同期满后，被告怀化恒伟电子公司未按照合同约定支付租金，原告在租赁期限届满时已履行了通知被告怀化恒伟电子公司限期交纳租金的义务，合同到期后，被告已经返还租赁物，对于被告未交付租金的行为应当认定为违约，现原告请求被告支付租金，符合法律规定，本院予以支持。被告未按合同约定支付租金，逾期支付租金，现原告请求被告支付违约金的诉讼请求符合法律规定，但合同约定的违约金和原告请求的违约金过高，应当参照买卖合同相关司法解释予以支持。原告收取被告所交纳的押金50000元应当退还。因被告欠付租金未付，原告可以将押金抵扣租金50000元，扣除后尚欠租金544816元。原告主张的电费6168.38元，因未向本院提交相关证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、限被告怀化恒伟电子科技工程有限公司于本判决生效后十五日内支付原告怀化高新产业投资发展集团有限公司租金544816元；

二、限被告怀化恒伟电子科技工程有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告怀化高新产业投资发展集团有限公司违约金，违约金计算如下：以所欠租金544816元为基数，自2020年5月4日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至所欠租金结清之日止；

三、驳回原告怀化高新产业投资发展集团有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11586.1元，公告费600元，共计12186.1元，由被告怀化恒伟电子科技工程有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。

二零二一年八月十七日

附录

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。

买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。

买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。

买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。